Je nutné správně a plně vypočítat zisky pro investory ve vyhlášce o cenách pozemků.

DNVN - Vietnamská asociace pro oceňování (VVA) v komentáři k návrhu vládního nařízení o cenách pozemků zdůraznila potřebu správně a úplně vypočítat zisky pro investory.

Zisk investora by měl být vypočítán z poplatku za užívání pozemků.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí žádá o připomínky k návrhu vládní vyhlášky o cenách pozemků (dále jen „návrh“), kterou se řídí provádění pozemkového zákona z roku 2024 a která obsahuje mnoho důležitých bodů týkajících se oceňování a odhadů pozemků.

Návrh vyhlášky podle hodnocení aktivně zohlednil připomínky odborníků, profesních společenských organizací, jako je VCCI, a profesních sdružení, jako je Vietnamská asociace pro oceňování pozemků, týkající se oceňování pozemků a souvisejících otázek.

Poté, co byl návrh vyhlášky oznámen, zaslala nedávno Vietnamská asociace pro oceňování písemnou připomínku s cílem pokračovat v jeho komplexním dokončení, v níž zdůraznila potřebu správně a úplně vypočítat zisky pro investory.

Bod c, odstavec 3, článek 8 návrhu stanoví: „Zisk investora (včetně nákladů na vlastní kapitál a nákladů na úvěr) se vypočítá jako procento z investičních nákladů na výstavbu uvedených v bodě a tohoto článku“.

VVA se domnívá, že výše uvedené nařízení je nepřiměřené, protože správně a úplně nevypočítává zisk celého projektu podle metody přebytku pro investora. Podle VVA musí být zisk investora vypočítán z celkových nákladů, které musí investor vynaložit na dokončení projektu až do prodeje produktu, aby generoval příjmy.

Celkové náklady tedy zahrnují všechny náklady uvedené v bodech a) a b) článku 3, zejména včetně „poplatku za užívání pozemků“, což jsou počáteční investiční náklady, které musí investor zaplatit, aby splnil finanční závazky vůči státu.

VVA se domnívá, že zisky investorů by měly být vypočítávány na základě poplatků za užívání pozemků.

VVA vysvětlila argument, že zisky investorů musí být vypočítány na základě poplatků za užívání pozemků, a uvedla, že zisky investorů, jak jsou stanoveny v návrhu, zahrnují pouze zisky z rozvoje nemovitostí (investice do rozvoje pozemků), nikoli zisky z celkových investičních nákladů včetně poplatků za užívání pozemků a investičních nákladů do rozvoje nemovitostí.

VVA se proto domnívá, že pokud se pro tvorbu hodnoty aktiv používá pouze výpočet zisku z nákladů investiční fáze v celkových nákladech všech investičních fází, není to v souladu se zásadou tvorby cen při použití oceňování podle nákladové metody kombinované s metodou přebytku k oceňování aktiv.

Kromě toho, pokud zisk investora není vypočítán z poplatku za užívání pozemků, který musí být zaplacen, jedná se o popření principu „časové hodnoty peněz“ kvůli nákladům příležitosti, inflaci, riziku a principu „budoucí hodnoty peněz“, když lidé s penězi investují do jakékoli oblasti podnikání.

Pokud jde o nařízení „Celkové náklady na rozvoj pozemků a pozemkových ploch uvedených v tomto ustanovení nezahrnují náklady na kompenzace, podporu a přesídlení podle plánu schváleného příslušnými orgány“, je podle VVA rovněž třeba ho zvážit a objasnit.

Konkrétně je podle VVA třeba výše uvedený obsah upravit ve směru „Pokud stát investorovi odečte odškodnění a náklady na vyčištění lokality od finančních závazků vůči státu dle plánu schváleného příslušným orgánem, nebudou zahrnuty do celkových nákladů na rozvoj“.

Zajistit správný a úplný výpočet hodnoty aktiv spojených s pozemkem

V bodě a), bodě 3, článku 6 návrhu vzorce pro určení aktuální hodnoty majetku připojeného k pozemku VVA navrhuje zvážit použití jak „odpisové hodnoty“, tak „amortizace“.

Vysvětlíme-li výše uvedené doporučení, podle VVA spolu odpisy a opotřebení aktiv souvisí, opotřebení vede k odpisům, ale v podstatě se liší.

Odpisy jsou objektivní jev, přirozená vlastnost aktiv, jejichž hodnota se v průběhu doby používání postupně snižuje. Odpisy jsou zároveň subjektivním opatřením správce k obnovení snížené hodnoty aktiva.

„Podle mezinárodní praxe a současných předpisů Vietnamu se metoda odepisování a způsob odepisování liší. Může to proto vést k různým výsledkům, a pokud dvě konzultační jednotky určují cenu stejného pozemku, jedna jednotka vypočítává s odpisy, druhá jednotka vypočítává s odpisy... výsledky výpočtu ceny pozemku se budou lišit,“ uvedla VVA.

Proto by podle VVA měla záporná (-) strana výše uvedeného vzorce používat pro výpočet pouze jedno kritérium, buď odpisy, nebo amortizaci, a pro určení ceny aktiva v době ocenění se obvykle používá pojem „odpisy“.

Kromě toho VVA rovněž navrhla upřesnit ustanovení v bodě b, článku 3 návrhu předpisů, které uvádí: „V případě, že v době ocenění trvalé stromy ještě nedosáhly doby sklizně, je aktuální hodnota nemovitosti připojené k pozemku určena celkovými náklady vynaloženými na výsadbu a péči až do doby ocenění.“

„Výše uvedené nařízení jasně nedefinuje odpovědnost toho, která jednotka musí určit aktuální hodnotu majetku připojeného k pozemku, zda se jedná o konzultační jednotku, zákazníka, jehož majetek má být oceněn a který poskytuje data, nebo příslušný orgán... Proto je snadné vést k právním problémům při používání dat,“ poznamenala VVA a navrhla, aby návrhový výbor dále objasnil.

Čt An

Zdroj