Hanojské apartmány ztrácejí „formu“, omezují počet transakcí ročně pro osoby podnikající v oblasti nemovitostí

Hanojský trh zaznamenal pokles zájmu a počtu nabídek, nedostatek sociálního bydlení ve dvou specifických městských oblastech a osoby podnikající v oblasti nemovitostí nesmí nakupovat a prodávat více než 10krát ročně... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Nejnovější informace o nemovitostech: V květnu 2024 byl trh s byty v Hanoji jediným segmentem s růstem, zatímco zájem o většinu ostatních segmentů a typů nemovitostí klesl. (Foto: Linh An)

Počet nabízených bytů v Hanoji se snížil o 9 %

Podle tržních údajů z Batdongsan.com.vn byl v květnu 2024 trh s byty v Hanoji jediným segmentem, který rostl, zatímco zájem o většinu ostatních segmentů a typů nemovitostí klesl. Konkrétně zájem o segment bytů na trhu s koupí a prodejem v květnu vzrostl o 9 % a trh s pronájmem vzrostl o 6 %.

Je pozoruhodné, že v červnu si trh s byty v Hanoji již nedokázal udržet tempo růstu jako v květnu, kdy zájem zůstal stejný jako v předchozím měsíci a počet nabídek na nákup i prodej se snížil o 9 %. V segmentu pronájmu zaznamenal trh s byty v Hanoji také nepříliš pozitivní vývoj, když zájem vzrostl pouze mírně o 4 %, ale počet nabídek se mírně snížil o 4 %.

Podle serveru Batdongsan.com.vn je pokles trhu s byty v Hanoji součástí celkového poklesu hanojského trhu s nemovitostmi, přičemž zájem o celý trh klesl o 9 % a počet nabídek klesl o 6 %. Téměř všechny okresy Hanoje zaznamenaly pokles o 3 až 19 %.

Nejen byty, ale i další segmenty a typy nemovitostí zaznamenaly pokles zájmu a počtu nabídek. Konkrétně se na trhu s koupí a prodejem v Hanoji ve srovnání s předchozím měsícem snížil zájem o soukromé domy v Hanoji o 16 %, počet nabídek se snížil o 3 %, zájem o pozemky se snížil o 16 %, počet nabídek zůstal stejný, stejná čísla pro segment hanojských domů u ulice byla 14 %, respektive 10 %. Trh s vilami v Hanoji na tom není o nic lépe, zájem klesl o 11 % a počet nabídek se snížil o 12 %.

Na trhu s pronájmy jsou byty a penziony jedinými dvěma segmenty, které zaznamenaly nárůst zájmu, a to s konkrétnými údaji 4 % a 5 %. Počet nabídek v těchto dvou segmentech se však snížil, což ukazuje, že nabídka v uplynulém měsíci nebyla vysoká, s konkrétným poklesem o 4 %.

U soukromých domů k pronájmu se zájem i počet nabídek soukromých domů snížil o 7 %. U řadových domů se zájem snížil o 13 %, počet nabídek se zvýšil o 6 %. Zájem o kanceláře se snížil o 9 %, počet nabídek se snížil o 15 %.

Průzkum provedený serverem Batdongsan.com.vn ukázal, že cenová hladina na trhu s byty v Hanoji ve srovnání s květnem 2025 mírně roste nebo zůstává stejná. Konkrétně prodejní cena bytů v projektu Hei Tower mírně vzrostla z 4,9 na 5,2 miliardy VND/byt u bytů se 2 ložnicemi a 2 koupelnami na 4,950 až 5,3 miliardy VND/byt.

Průměrná cena třípokojových bytů se pohybuje od 5,3 miliardy VND a více. V projektu Hapulico Complex se cena dvoupokojových bytů se 2 koupelnami zvýšila z 4,1 až 4,3 miliardy VND/byt na 4,2 až 4,4 miliardy VND/byt. Třípokojové byty v projektu Bohemia Residence jsou stále nabízeny k prodeji za 7 až 7,3 miliardy VND/byt.

Očekává se, že ceny pronájmu průmyslových pozemků v severním regionu budou nadále růst.

První polovina roku 2024 nadále zaznamenala pozitivní vývoj na trhu s nemovitostmi v průmyslových parcích. Dovozní a vývozní a výrobní aktivity nadále vykazovaly známky oživení, když celkový obrat dovozu a vývozu vzrostl o 15,7 % oproti stejnému období loňského roku a dosáhl 368,53 miliardy USD.

Zpráva společnosti CBRE za druhé čtvrtletí uvádí, že na trhu s průmyslovými pozemky se ceny průmyslových pozemků na trzích první úrovně na severu mírně zvýšily o 0,3 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a o 4,5 % ve srovnání se stejným obdobím a dosáhly průměrné hodnoty 134 USD/m2/zbývající období. Absorpční plocha v prvních 6 měsících roku 2024 dosáhla více než 220 hektarů, což pomohlo udržet míru obsazenosti na severu na 83 %, což představuje nárůst o 0,4 procentního bodu ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Výrobci elektroniky i nadále vedou na severním trhu s velkými transakcemi od společností Victory Giant nebo Foxconn v Bac Ninh .

Pokud jde o trh s hotovými sklady na severu, v první polovině roku 2024 bylo na trzích Tier 1 dokončeno přibližně více než 225 000 m2 hotových skladů, z čehož plocha hotových továren tvořila 95 %. Absorpční plocha hotových továren byla také vynikající a více než 4krát vyšší než absorpční plocha hotových skladů. Do konce druhého čtvrtletí roku 2024 dosáhla míra obsazenosti hotových továren 89 %, zatímco sklady v severním regionu si udržely hranici obsazenosti 79 %.

Cena pronájmu hotových továren dosáhla 4,9 USD/m2/měsíc, což představuje meziroční nárůst o 1,9 %, a cena pronájmu hotových skladů dosáhla 4,6 USD/m2/měsíc, což představuje meziroční pokles o 1,0 %. Hlavními nájemci hotových skladů/továren na severu byly v první polovině letošního roku odvětví elektroniky, polovodičů, nábytku a logistiky.

Společnost CBRE předpovídá, že v příštích 3 letech se očekává nájemné za průmyslové pozemky na severu o 5–8 % ročně. Zároveň se předpokládá mírný nájemné za hotové sklady/továrny o 1–4 % ročně.

V Hanoji a Ho Či Minově Městě chybí v průměru přes 50 000 bytových jednotek ročně. (Foto: Ke Toai)

Nedostatek sociálního bydlení ve dvou specifických městských oblastech

Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) je v současné době ve dvou specifických městských oblastech, Hanoji a Ho Či Minově Městě, nabídka sociálního bydlení stále omezená.

VARS uvedl, že počet sociálních bytů registrovaných v rámci cíle rozvoje bydlení do roku 2024 v těchto dvou městech je stále velmi nízký ve srovnání se skutečnou poptávkou. V polovině prvního čtvrtletí roku 2024 ministr výstavby Nguyen Thanh Nghi na konferenci k zahájení projektu „Investice do výstavby nejméně jednoho milionu bytů sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030“ poukázal na to, že v roce 2024 bylo v Hanoji registrováno pouze přibližně 1 181 bytů a v Ho Či Minově Městě více než 3 700 bytů.

Výzkumná data VARS mezitím ukazují, že Hanoji a Ho Či Minovu Městu chybí v průměru přes 50 000 bytových jednotek ročně. I kdyby se tedy rozvojové plány těchto dvou měst realizovaly v maximální míře, nabídka sociálního bydlení stále nedokáže uspokojit naléhavé bytové potřeby těchto dvou specifických městských oblastí.

VARS se proto domnívá, že pro rozvoj segmentu sociálního bydlení, zejména ve dvou specifických městských oblastech, musí státní úřad pro správu kromě rychlého schválení úvěrového balíčku ve výši 140 bilionů VND (k účasti se přihlásily i 4 další soukromé akciové komerční banky s 5 000 miliardami VND/banka) upraveného preferenčnějším směrem, pečlivě sledovat a zajistit plnou přípravu podmínek pro implementaci nových předpisů.

Konkrétně zákon o bydlení z roku 2023 a vyhláška č. 100/2024/N-CP, které podrobně stanoví řadu článků zákona o bydlení týkajících se rozvoje a správy sociálního bydlení, nabudou současně účinnosti 1. srpna. Jedná se o synchronní právní koridor, který usnadní pokračující podporu dokončení projektů sociálního bydlení, které byly zahájeny ve městech s velkou poptávkou po bydlení, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město.

Zároveň je pro zajištění řádné implementace politických cílů a zamezení zneužívání politik a negativních praktik nezbytné zveřejňovat a být transparentní při nákupu a prodeji sociálního bydlení; pečlivě sledovat a zajistit, aby sociální bydlení kupovaly, pronajímaly a splátkově odkupovaly správné subjekty.

Ve dvou specifických městských oblastech je pro vytvoření pozemkového fondu pro rozvoj sociálního bydlení nutná větší intervence ze strany státní správy. Plánování pozemkového fondu pro výstavbu sociálního bydlení musí zajistit, aby uspokojoval obrovskou poptávku města.

Kromě toho, aby se podpořil růst a zajistilo sociální zabezpečení, je třeba zavést preferenčnější politiku pro investory, kteří budují cenově dostupné komerční bydlení, navrhla VARS.

Jednotlivci podnikající v oblasti nemovitostí nesmí nakupovat a prodávat více než 10krát ročně.

Od 1. srpna nesmí malé realitní kanceláře uzavírat transakce více než 10krát ročně a v hodnotě menší než 300 miliard VND na smlouvu.

Výše uvedená ustanovení jsou uvedena ve vyhlášce č. 96/2024/ND-CP (vyhláška č. 96), která podrobně upravuje řadu článků zákona o podnikání v oblasti nemovitostí.

Vyhláška jasně stanoví požadavky pro osoby podnikající v malém rozsahu v oblasti nemovitostí. Osoby podnikající v malém rozsahu v oblasti nemovitostí proto nejsou povinny připravovat investiční projekt.

Počet transakcí je omezen na méně než 10 transakcí ročně a žádná smlouva nepřesahuje 300 miliard VND. V případě jedné transakce ročně se hodnota nezapočítává.

Podle zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 nemusí osoby podnikající v malém rozsahu v oblasti nemovitostí zakládat podnik, ale musí podávat daňové přiznání a platit daně.

Podobně organizace, které prodávají nebo pronajímají domy, stavební práce nebo části stavební plochy ne pro obchodní účely, jsou rovněž omezeny v počtu prodejů a musí také podat daňové přiznání a zaplatit daně.

Nové nařízení tedy v tomto případě konkrétně omezilo počet transakcí a hodnotu smluv. Oproti předchozímu se jedná o nový bod, protože staré nařízení nestanovovalo podmínky pro fyzické osoby, aby mohly podnikat v oblasti nemovitostí v malém rozsahu.

Mnoho odborníků se domnívá, že jasné definování kritérií pro jednotlivce podnikající v malém měřítku v oblasti nemovitostí omezí spekulace a „surfování“ na trhu.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html