Byty v Hanoji jsou méně vzácné, ale prodejní ceny jsou stále závratně vysoké, proč?

(Dan Tri) - Podle odborníků se současné náklady na daň z pozemků, výstavbu, investice atd. zvyšují, což ztěžuje pokles cen bytů. Zároveň investoři očekávají vyšší zisky kvůli vysokým investičním nákladům.

Ceny bytů nadále rostou

Podle údajů z průzkumné jednotky trhu dosáhla celková nabídka nově otevřených bytů v Hanoji jen za posledních 9 měsíců více než 19 000 jednotek, což překročilo celkovou nabídku za celý rok 2023. Díky této hojné nabídce by letos mohl ukončit cyklus nedostatku bytů v Hanoji za poslední 4 roky. Očekává se, že letos bude v celé zemi k dispozici téměř 30 000 bytů.

Navzdory nárůstu nabídky bytů vykazuje prodejní ceny v Hanoji i nadále rostoucí trend jak na primárním, tak na sekundárním trhu. Na primárním trhu dosáhla průměrná prodejní cena 64 milionů VND/m2 (bez DPH a poplatků za údržbu), což je o 3 % méně než v Ho Či Minově Městě.

Na sekundárním trhu průměrná prodejní cena nadále rostla oproti předchozímu čtvrtletí a dosáhla 46 milionů VND/m2 (bez DPH a poplatků za údržbu), což představuje mezičtvrtletní nárůst o 5,5 % a meziroční nárůst o téměř 26 %. Růst cen sekundárního prodeje nevykazuje žádné známky zastavení a v současné době je od ceny sekundárního bytu v Ho Či Minově Městě vzdálen pouze přibližně 2 miliony VND/m2.

Prodejní ceny mnoha bytů se po pouhém měsíci zvýšily o stovky milionů dongů (ilustrace: Duong Tam).

Podle průzkumu reportérů Dan Tri ceny bytů v Hanoji v uplynulém měsíci nadále rostly a nevykazují žádné známky ochlazování.

Konkrétně byl v polovině září v projektu Vinhomes Smart City inzerován k prodeji dům o rozloze 64 m2 se 2 ložnicemi za přibližně 4,2 miliardy VND. Doposud se stejný dům inzeruje k prodeji s cenami v rozmezí od 4,5 do 4,7 miliardy VND.

Nebo v projektu Thang Long Number One byl na konci září inzerován k prodeji byt o rozloze 87 m2 se 2 ložnicemi za 5,7 miliardy VND. Cena tohoto bytu se však nyní zvýšila na 6 miliard VND.

Pan Nguyen Van Ngu (z Nam Dinh ) uvedl, že si jeho rodina v posledních 3 měsících neustále prohlížela mnoho bytů v okresech Nam Tu Liem a Ha Dong, protože potřebuje koupit dům. S rozpočtem přibližně 3 miliardy VND plánuje pan Ngu koupit byt o rozloze přibližně 65-70 metrů čtverečních se 2 ložnicemi.

„Čím víc se dívám, tím vyšší je cena, kterou majitel nabízí. Například dům o rozloze 68 metrů čtverečních v My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoj) byl v srpnu inzerován k prodeji za zhruba 3,3 miliardy VND. Majitel nabízí stejný dům k prodeji za 3,7 miliardy VND,“ řekl.

Proč je těžké snížit ceny bytů?

Realitní expert Tran Quang Trung uvedl, že mnoho lidí stále čeká na pokles cen bytů, ale toto čekání se zdá nemožné. Všechny vstupní faktory developerských projektů, jako jsou náklady na daň z pozemků dle nového ceníku, stavební náklady, investice do designu produktů... se totiž výrazně zvyšují.

V kontextu stále vzácnějších pozemkových fondů musí firmy vynaložit velké množství peněz, aby mohly vlastnit krásnou lokalitu, zejména v centru města. Když jsou ceny pozemků vysoké, investoři vyrábějící oblíbený produkt jistě přijdou o peníze. V případě krásných lokalit musí developeři projektů vytvářet produkty hodné dané lokality, takže neexistuje žádná levná cena.

Projekt bytového domu v Hanoji (Foto: Duong Tam).

Paní Nguyen Hoai An - vrchní ředitelka CBRE Vietnam - uvedla, že většina nově zahájených projektů se nachází ve stávajících městských oblastech s vysokými cenami. Vysoké prodejní ceny jsou navíc částečně způsobeny velkou investiční poptávkou a peněžní tok stále proudí do produktů sloužících skutečným bytovým potřebám v centru města. Likvidita trhu je proto stále pozitivní.

Při uvádění nových produktů investoři pečlivě vypočítají korelaci prodejní ceny s danou oblastí, takže je nepravděpodobné, že by nové budovy měly nižší ceny než předchozí fáze nebo okolní projekty. To má zajistit očekávaný zisk investorů v kontextu rostoucích nákladů na materiál.

Podle Dr. Nguyen Van Dinha - předsedy Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) se nabídka bytů v Hanoji v poslední době zvýšila, ale stále nedokáže uspokojit potřeby lidí. Většina nově nabízených bytů je navíc i nadále realizována ve vysokém standardu s vysokými investičními náklady a náklady na pozemky.

Vzhledem k současným vysokým investičním nákladům investoři očekávají i vyšší zisky než dříve. Proto je cenovou hladinu primárních bytů velmi obtížné snížit. Vysoká cena bytů na primárním trhu způsobila dramatický nárůst cen na sekundárním trhu.

Na nedávné tiskové konferenci Ministerstva výstavby pan Vuong Duy Dung, zástupce ředitele Odboru bydlení a řízení trhu s nemovitostmi (Ministerstvo výstavby), vysvětlil, proč se nabídka nemovitostí zvýšila, ale ceny neklesly. Nabídka nemovitostí je pouze jedním z důvodů nárůstu cen nemovitostí v některých oblastech a lokalitách v poslední době.

Podle něj je nárůst cen nemovitostí částečně způsoben nedávným nárůstem nákladů spojených s pozemky a také dopadem uplatňování nových metod výpočtu a ceníků pozemků. Kromě toho existuje fenomén, kdy mnoho investorů vytváří sdružení a skupiny pro účast v aukcích; platí ceny pozemků mnohonásobně vyšší než je vyvolávací cena a po vítězství v aukci pozemků případně „opouštějí kauce“ s cílem vytvořit v dané oblasti virtuální cenovou hladinu a dosáhnout zisku...

„Dražba práv k užívání pozemků, kde vítězná nabídka bude mnohonásobně vyšší než vyvolávací cena, bude mít dopad na zvýšení cenové hladiny pozemků, cen nemovitostí a cen bydlení v sousední oblasti. Zároveň to zvyšuje náklady na realizaci bytových projektů, což způsobuje potíže podnikům, snižuje nabídku a negativně ovlivňuje trh s nemovitostmi,“ uvedl.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm