Příměstské pozemky nejsou pro amatérské investory, na trhu se objevují světlá místa, makléři se vracejí

Trh se otepluje, vykazuje známky zlepšení, na co si dát pozor při investování do pozemků, Binh Dinh vyzývá k investicím do mnoha projektů, regulace kompenzací za pozemky, když stát rekultivuje pozemky určené k bydlení... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Trh s nemovitostmi od začátku roku 2023 zaznamenal postupný nárůst objemu transakcí. (Zdroj: DT)

Známky zlepšení

Zpráva Vietnamské realitní asociace (Vnrea) s názvem „Hodnocení procesu oživení vietnamského trhu s nemovitostmi ve třetím čtvrtletí roku 2023 a prognóza situace na trhu ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023“ byla právě dokončena a jasně uvádí, že likvidita trhu s nemovitostmi se ve třetím čtvrtletí roku 2023 zlepšila ve srovnání s obtížným obdobím na konci roku 2022 a v prvních měsících roku se na trhu začalo objevovat mnoho „světlých míst“ v lokalitách, jako jsou: Hanoj , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Či Minovo Město... místa, kde se podporují investice do infrastruktury a dopravy s mnoha zdroji nabídky odpovídajícími poptávce.

Podle nedávného průzkumu Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) bude až 60 % investorů, kteří se podíleli na trhu s nemovitostmi, v investicích pokračovat, pokud budou bankovní úrokové sazby nadále klesat. Trh s nemovitostmi zaznamenal od začátku roku postupný nárůst objemu transakcí. Zatímco ve druhém čtvrtletí roku 2023 trh zaznamenal 3 700 transakcí, což představuje nárůst o 37 % oproti 2 700 transakcím v prvním čtvrtletí, ve třetím čtvrtletí trh zaznamenal téměř 6 000 transakcí, což je 1,5krát více než ve druhém čtvrtletí a více než dvojnásobek oproti prvnímu čtvrtletí.

Podle zástupců realitních kanceláří vykazuje trh s byty a bydlením ve velkých městech v současné době známky dobré absorpce a zaměřuje se na cenový segment pod 10 miliardami VND v centrální části města.

Aby mohl pokračovat současný cyklus růstu trhu, jsou zapotřebí mechanismy a politiky ke zlepšení stagnující nabídky. Politika v oblasti nemovitostí se musí zaměřit na všechny společenské vrstvy.

Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vnrea, poznamenal, že reálná poptávka po bydlení roste a jistě se bude zvyšovat spolu s ekonomickým růstem a urbanizací... Očekává se, že na realitním fóru koncem roku 2023 Vnrea oznámí indexy trhu s nemovitostmi, které budou základem pro developery projektů, aby projekt při svém vzniku mohl uspokojit 60–70 % reálné poptávky a zajistit tak požadavky na přilákání domácích i zahraničních investorů.

Odborníci na nemovitosti rovněž poznamenali, že návrhy zákona o bydlení, zákona o pozemkech a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, které byly schváleny na 6. zasedání 15. Národního shromáždění a které vedly k odstranění právních „úzkých hrdel“, zdrojů kapitálu a návratu důvěry investorů na hlavní trh... budou rozhodujícími podmínkami pro skutečný návrat trhu k normálu .

Trh s nemovitostmi ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 bude odrazovým můstkem pro oživení trhu od roku 2024, zejména v oblastech s velkým prostorem pro rozvoj, synchronní a moderní plánování, cílenou infrastrukturu, investice a nízkou cenovou hladinou...

Trh s pozemky na předměstí se otepluje

V poslední době se trh s pozemky postupně zlepšuje poté, co byl postupně „uvolněn“ zákaz dělení a prodeje pozemků. V mnoha příměstských oblastech Hanoje nebo sousedních provincií, jako jsou Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh..., se transakce začaly znovu objevovat, i když stále v poměrně malém množství.

Například v oblasti obcí Binh Yen a Tan Xa v okrese Thach That (Hanoj) se v současné době inzeruje cena rozdělených pozemků u silnic o šířce 4–5 m za 16–20 milionů VND/m2, což je o 30 % méně než v období „pozemkové horečky“. Zejména cena rozdělených pozemků v uličkách je pouze 11–12 milionů VND/m2, což je o 40–50 % méně než v období „horečky“.

Je pozoruhodné, že realitní makléři se po období „vypařování“ z trhu nyní vrátili a propagují prodej pozemků. Na mnoha realitních kancelářích se informace o pozemcích na prodej pohybují od 600 milionů do více než 1 miliardy VND.

Podle zprávy o trhu s nemovitostmi, kterou vypracovala agentura VARS za třetí čtvrtletí, zaznamenal segment pozemků s nemovitostmi v červené knize a komerčních bytů s cenou do 2 miliard VND výrazný nárůst objemu transakcí. Zejména v oblastech s investicemi do infrastruktury nebo v oblastech sousedících s průmyslovými parky se prodejní cena ve srovnání s předchozím čtvrtletím zvýšila o 5–7 %.

Toto je také jediný pozitivní segment tohoto typu pozemků, protože s cenou pozemků od 3 miliard VND/parcela a více je transakční situace stále poměrně ponurá.

Potenciál příměstských pozemků je stále přítomen, ale podle odborníků musí být investoři opatrní, protože současný trh stále nese potenciální rizika, zejména pokud jde o likviditu. Nemluvě o tom, že trh s pozemky v děleném vlastnictví je do jisté míry stále pod kontrolou „velkých hráčů“.

Realitní expert Tran Khanh Quang poznamenal, že letošní trh nabízí příležitosti, ale ty jsou poměrně slabé a že by se mohly skutečně naplnit až v roce 2024. Pozemky budou stále segmentem s vysokým ziskovým potenciálem, ale v současné době nejsou pro většinu a vyžadují pečlivý výběr.

Pan Quang uvedl, že pozemky budou příležitostí pro dvě skupiny: profesionální investory a skutečné kupce domů s hotovostí. Amatérští investoři by se do toho neměli „pouštět“, nebo pokud chtějí, potřebují dlouhodobý cash flow s vizí 3–5 let.

„Na základě skutečné situace mohou investoři nabídnout slevu 30 %, poté 25 % a nakonec až 20 %. Kupující by měli směle vyjednávat a případně uzavřít obchod se slevou 15–20 %, což je sleva proveditelná. Poslední měsíce letošního roku a začátek roku 2024 by mohly být nejvhodnější dobou pro vklad,“ poznamenal expert.

Mezitím někteří profesionální investoři odhadují, že městské pozemky na okrajích velkých měst jsou téměř nasycené, míra návratnosti bude nižší. Ceny pozemků v mnoha provinciích a místech jsou přitom stále poměrně nízké, takže marže nárůstu bude větší.

Vysoké zisky však s sebou nesou i velká rizika. Proto si investoři při investování do provinčních pozemků musí pro jistotu stanovit čekací dobu, která může být až 3–5 let nebo i déle. To je vhodné pouze pro volný cash flow, finanční páka by se neměla používat.

Binh Dinh vyzývá k investicím v mnoha oblastech, projekt má hodnotu 14 miliard USD.

Elektronický informační portál Lidového výboru provincie Binh Dinh právě zveřejnil seznam 151 projektů, které vyzývají k investicím v dané lokalitě v mnoha různých oblastech. Většinu investičních výzev tvoří sektory nemovitostí, služeb, obchodu a cestovního ruchu, které mají až 80 projektů.

Projekt s největším investičním kapitálem je investice do městské oblasti v podoblasti č. 1, ekoturistické městské oblasti Nhon Hoi, s celkovým kapitálem přibližně 14 miliard USD na ploše více než 57 hektarů. Dalším je investiční projekt do městské oblasti v podoblasti č. 3, ekoturistické městské oblasti Nhon Hoi, s investičním kapitálem 10 miliard USD na ploše 36 hektarů. Dalším projektem je výšková hotelová oblast v bodě č. 1, turistické oblasti Nhon Ly - Cat Tien, s rozlohou téměř 34 hektarů a investičním kapitálem 2 miliardy USD.

Některé projekty se zabývají velkými oblastmi, jako například ekoturistická farma obce Tay Phu (300 ha); pobřežní rezidenční, servisní a komerční oblast města Hoai Nhon (300 ha); ekoturistický projekt La Vuong (250–300 ha); luxusní ekoturistické letovisko Bai Con (100 ha); turistická oblast přehrady Van Phong (70 ha) s investičním kapitálem v závislosti na rozsahu.

Provinční lidový výbor Binh Dinh se také zaměřuje na sektor infrastruktury s 30 projekty průmyslových parků a průmyslových klastrů. Z nich jediným projektem průmyslového parku je průmyslový park Bong Son o rozloze 250 hektarů ve čtvrti Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc a Lai Khanh Nam. Zbývajících 29 projektů průmyslových klastrů se nachází v různých lokalitách o rozloze menší než 100 hektarů.

Provincie Binh Dinh dále vyzvala k investicím do 9 zemědělských a vodních projektů, 2 projektů ve zdravotnictví, 8 podpůrných průmyslových projektů, 12 projektů v oblasti sběru a čištění odpadních vod a užitkové vody, 3 projektů výstavby hřbitovů, 3 energetických projektů a 4 tržních projektů.

Podle nejnovějších údajů Ministerstva plánování a investic provincie Binh Dinh přilákala provincie v prvních 9 měsících letošního roku 6 nově registrovaných projektů přímých zahraničních investic s celkovým investičním kapitálem 46,2 milionu USD. Pokud jde o domácí investice, provincie přilákala 62 nových projektů s celkovým registrovaným kapitálem téměř 13 387 miliard VND.

Během prvních 9 měsíců provincie přilákala 68 nových projektů s celkovým registrovaným kapitálem 17 960 miliard VND, což o 13 % překročilo roční plán. Z nich se 17 projektů nacházelo v ekonomických zónách a průmyslových parcích s celkovým registrovaným kapitálem přesahujícím 2 431 miliard VND; 51 projektů se nacházelo mimo ekonomické zóny a průmyslové parky s celkovým investičním kapitálem přesahujícím 15 529 miliard VND.

Předpisy o pozemkových kompenzacích, když stát rekultivuje pozemky určené k bydlení

Článek 79 pozemkového zákona z roku 2013 jasně stanoví náhradu za pozemky, když stát rekultivuje pozemky určené k bydlení.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Když stát rekultivuje pozemky spojené s bydlením, domácnosti a jednotlivci se musí přestěhovat, aniž by splňovali podmínky pro kompenzaci za obytné pozemky. Pokud nemají jiné místo k bydlení, stát jim za vybraný poplatek za užívání pozemků prodá, pronajme, odkoupí s následným pronájmem nebo jim přidělí obytné pozemky. (Zdroj: CafeF)

Konkrétně domácnosti a jednotlivci užívající pozemky určené k bydlení, vietnamští občané s bydlištěm v zahraničí, kteří vlastní domy spojené s právy na užívání pozemků ve Vietnamu a mají nárok na kompenzaci podle článku 75 tohoto zákona, pokud stát rekultivuje pozemky, budou kompenzováni takto:

V případě, že se v obci, městské části nebo městě, kde je pozemek zabrán, nenachází žádný jiný pozemek nebo dům určený k bydlení, bude kompenzace poskytnuta ve formě pozemku nebo domu určeného k bydlení; v případě, že kompenzace ve formě pozemku nebo domu není nutná, stát poskytne kompenzaci v penězích.

V případě, že se v obci, městské části nebo městě, kde byl pozemek odebrán, stále nachází pozemek určený k bydlení nebo bydlení, bude kompenzace provedena v hotovosti. V lokalitách s dostatečným fondem pozemků určených k bydlení bude zvážena kompenzace ve formě pozemků určených k bydlení.

Když stát získá zpět pozemky spojené s domy, domácnosti a jednotlivci se musí přestěhovat, aniž by splňovali podmínky pro kompenzaci za pozemky určené k bydlení. Pokud nemají jiné místo k bydlení, stát jejich domy prodá, pronajme, odkoupí s následným pronájmem nebo jim přidělí pozemky určené k bydlení s poplatky za užívání pozemků.

Hospodářské organizace, vietnamští občané v zahraničí a podniky se zahraničními investicemi, které využívají pozemky k realizaci projektů bytové výstavby v době, kdy stát pozemky rekultivuje, budou za pozemky odškodněny, pokud splní podmínky pro kompenzaci stanovené v článku 75 tohoto zákona.

Vláda tento článek podrobně rozvede. V případech, kdy se v obci, městské části nebo městě, kde je pozemek odebrán, nenachází žádný jiný pozemek určený k bydlení nebo bydlení, se náhrada poskytne ve formě pozemku určeného k bydlení nebo bydlení; v případech, kdy náhrada ve formě pozemku určeného k bydlení nebo bydlení není nutná, stát poskytne náhradu v hotovosti.

Podle článku 66 pozemkového zákona z roku 2013 je oprávnění k rekultivaci pozemků stanoveno takto:

Lidový výbor na provinční úrovni rozhoduje o rekultivaci půdy v následujících případech: Rekultivace půdy od organizací, náboženských zařízení, Vietnamců žijících v zahraničí, zahraničních organizací s diplomatickými funkcemi a podniků se zahraniční investicí, s výjimkou případů uvedených v bodě b odstavci 2 tohoto článku. Rekultivace zemědělské půdy patřící do veřejného pozemkového fondu obcí, obvodů a měst.

Lidový výbor na úrovni okresu rozhoduje o rekultivaci půdy v následujících případech: Rekultivace půdy od domácností, jednotlivců a obytných komunit. Rekultivace obytné půdy od Vietnamců v zahraničí, kteří mohou vlastnit domy ve Vietnamu.

V případě, že oblast pro navrácení pozemku zahrnuje oba subjekty uvedené v odstavci 1 a odstavci 2 tohoto článku, rozhodne o navrácení pozemku provinční lidový výbor nebo pověří rozhodnutím o navrácení pozemku okresní lidový výbor.

Zdroj