Národní fond bydlení: Strategický krok v politice sociálního zabezpečení

V kontextu rostoucích cen bydlení zůstává sen o bydlení pro miliony lidí s nízkými a středními příjmy ve velkých městech výzvou. Očekává se, že zřízení Národního fondu bydlení – nového finančního nástroje schváleného Národním shromážděním usnesením č. 201/2025/QH15 – otevře udržitelný směr, který pomůže lidem získat bydlení za rozumné ceny a zároveň vytvoří hybnou sílu pro vyváženější a zdravější rozvoj trhu.

Projekt sociálního bydlení Thu Thiem Green House se nachází v městské části Cat Lai ( Ho Či Minovo Město). Projekt zahrnuje 1 040 bytů různých velikostí, od 1 do 2 ložnic, s cenou přibližně 25 milionů VND/m² a byl dokončen a uveden do užívání na konci roku 2024. Foto: An Hieu - Huyen Tran/News and Ethnic Minorities Newspaper

Řešení problému tlaku na bydlení

Podle statistik Ministerstva stavebnictví v zemi v současnosti pracuje více než 2,4 milionu pracovníků v průmyslových zónách a miliony nízkopříjmových městských pracovníků, kteří naléhavě potřebují bydlení. Nabídka sociálního bydlení však pokrývá pouze asi 40 % skutečné poptávky.

Ceny komerčních nemovitostí mezitím neustále rychle rostou. V Hanoji se průměrná cena bytu zvýšila z 25 milionů VND/m2 v roce 2015 na současných více než 85 milionů VND/m2. Tento cenový rozdíl se za méně než 10 let více než ztrojnásobil. Podobně v Ho Či Minově Městě převládající cena také překročila 90 milionů VND/m2, což pro průměrně vydělávající osoby prakticky znemožňuje vlastnictví bydlení.

Dr. Nguyen Van Dinh – viceprezident Vietnamské realitní asociace – poznamenal, že ceny bydlení rostou rychleji než příjmy lidí, a proto je naléhavá potřeba sociálního bydlení a cenově dostupného nájemního bydlení. Zřízení Národního bytového fondu je správným krokem k zásadnímu řešení tohoto problému.

Podle pana Dinha se ve skutečnosti politika sociálního bydlení zavádí již dlouhou dobu, ale omezené zdroje, složité mechanismy alokace kapitálu a kontrolované zisky z investic snižují nadšení podniků. Tato situace vede k nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou a vyvíjí velký tlak na trh s bydlením ve městech. Zřízení Národního fondu bydlení však lze považovat za nový institucionální krok vpřed.

Podle usnesení 201/2025/QH15 je Národní bytový fond definován jako mimorozpočtový státní finanční fond s právní subjektivitou, který funguje na neziskovém základě. Fond se skládá ze dvou úrovní: centrálního fondu, zřízeného a spravovaného vládou, a místního bytového fondu, organizovaného a provozovaného lidovými výbory provincií v rámci jednotného mechanismu.

Kapitál fondu pochází z různých zdrojů: z přídělů ze státního rozpočtu, z hodnoty pozemků s investovanou infrastrukturou, z příjmů z prodeje a pronájmu sociálního bydlení, z výnosů z aukcí práv k užívání pozemků a z dalších legitimních domácích i mezinárodních zdrojů a financování.

Hlavním posláním fondu je investovat do rozvoje sociálního bydlení, nájemního bydlení a bydlení s následnou koupí, zejména pro úředníky, státní zaměstnance a pracovníky. Fond se dále podílí na podpoře investic do technické a sociální infrastruktury pro projekty sociálního bydlení.

Dr. Vo Tri Thanh – člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku – zhodnotil, že pokud bude Národní fond bydlení navržen a provozován transparentně, mohl by se stát důležitým politickým nástrojem, podobným modelům fondů bydlení v Jižní Koreji nebo Singapuru. To by vytvořilo základ pro udržitelný ekosystém financování bydlení a dalo by milionům lidí příležitost vlastnit bydlení.

Tento expert analyzoval, že zřízení Národního fondu bydlení přináší lidem tři hlavní očekávání. Zaprvé, fond vytvoří dostupnější nabídku bydlení prostřednictvím investic nebo spoluinvestic do projektů sociálního bydlení a nájemního bydlení. S větší nabídkou lze snížit tlak na ceny komerčních bytů a lidé budou mít více možností, které odpovídají jejich příjmům.

Fond dále přímo podpoří ty, kteří to skutečně potřebují, zejména mladé pracovníky, pracovníky průmyslových parků a čerstvé absolventy – ty, kteří v současné době nemají téměř žádný přístup ke komerčnímu bydlení. Místní samosprávy mohou použít kapitál z fondu k poskytování preferenčních úvěrů nebo investovat do výstavby fondů nájemního bydlení prostřednictvím revolvingového mechanismu.

Fond bude zejména přispívat k rozvoji integrované městské infrastruktury, jelikož projekty sociálního bydlení investované fondem budou muset být propojeny s dopravní infrastrukturou, školami, zdravotnictvím a veřejnými službami. To lidem pomůže nejen „mít domov“, ale také „mít místo, kde stojí za to žít“.

Ekonom Dinh Minh Tuan se však domnívá, že k tomu, aby byl fond efektivní, je zapotřebí diverzifikovaný mechanismus mobilizace kapitálu. Financování fondu by se nemělo spoléhat pouze na státní rozpočet. Nezbytné jsou jasně definované poměry příspěvků z různých zdrojů – státu, bank, podniků, jednotlivců a mezinárodních organizací. Pouze tehdy bude fond dlouhodobě životaschopný a vyhne se závislosti na externích zdrojích.

Překonávání výzev, vytváření příležitostí pro pohodlný život.

Odborníci se obecně shodují, že i přes vysoká očekávání čelí Národní fond bydlení stále mnoha praktickým výzvám. Největším a nejpalčivějším problémem je financování.

Zřízení fondu s počátečním základním kapitálem přibližně 5 000 miliard VND, který se v prvních třech letech zvýší na 10 000 miliard VND, je považováno za skromný začátek ve srovnání se stovkami bilionů VND, které jsou každoročně potřeba na rozvoj sociálního bydlení. Proto je přilákání socializovaných zdrojů naléhavou potřebou.

Spolu s tím je tu i operační a dohledový mechanismus. Vzhledem k tomu, že se jedná o mimorozpočtový fond fungující jako státní podnik, bude muset mít Národní fond bydlení transparentní mechanismus řízení, nezávislý audit a veřejné zveřejňování informací o využití kapitálu, aby se předešlo rizikům a ztrátám.

Pan Le Van Binh, zástupce ředitele odboru pro správu půdy (Ministerstvo zemědělství a životního prostředí), se domnívá, že je nutné jasně definovat mechanismy pro alokaci kapitálu, poskytování úvěrů a jeho obnovu, aby se zajistilo efektivní fungování fondu a zabránilo se situaci, kdy kapitál „zasekne“ bez produkce skutečných produktů.

Dále je nutné správně identifikovat příjemce. Ve skutečnosti se mnoho předchozích projektů sociálního bydlení potýkalo se situací, kdy „ti, kdo by si bydlení potřebovali, si ho nemohou koupit, zatímco ti, kdo si ho mohou koupit, ho nepotřebují“. Kritéria pro přístup a schvalovací mechanismus proto musí být transparentnější, flexibilnější a přizpůsobené skutečné úrovni příjmů v každé lokalitě.

Klíčovými faktory jsou dále kvalita a umístění bydlení. Pokud je sociální bydlení postaveno daleko od centra města a chybí mu infrastruktura, i když si obyvatelé pronajímají dostupné bydlení, budou muset nést vysoké náklady na dopravu.

V této souvislosti Dr. Vo Tri Thanh zdůraznil, že Národní bytový fond by se neměl zabývat pouze kvantitou bytů, ale měl by se zaměřit také na zlepšení kvality života. Sociální bydlení musí být blízko pracovišť, s přístupem ke službám a s pohodlnou dopravou. Jen tak se lidé mohou skutečně usadit.

Aby se toto očekávání stalo skutečností, odborníci se shodují, že k tomu, aby Národní fond bydlení plnil svou roli, jsou nezbytné tři prvky: jasné instituce, udržitelný kapitál a transparentní řízení.

Proto je nezbytné urychleně vydat vyhlášku, která by upravila specifické předpisy týkající se operačních mechanismů, pravomocí a odpovědností ústřední a místní samosprávy. Decentralizace řízení musí být propojena s odpovědností za využívání a vymáhání finančních prostředků.

Zároveň je nutné diverzifikovat metody získávání finančních prostředků, jako je: vydávání hypotečních dluhopisů, přizvání finančních institucí a neziskových organizací k účasti nebo umožnění podnikům odečíst si daně při přispívání do fondu.

Dále je nezbytné podporovat partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP) v oblasti rozvoje sociálního bydlení a vnímat je jako atraktivní a udržitelný investiční sektor, nikoli pouze jako úkol v oblasti sociální péče.

Kromě toho by měl být rozvoj sociálního bydlení propojen s územním plánováním a rozvojem infrastruktury veřejné dopravy, aby lidé mohli žít blízko svých pracovišť a snižovat životní náklady.

Zřízení Národního bytového fondu je strategickým krokem v procesu zdokonalování bytové politiky, jehož cílem je „každý občan mít vhodné, bezpečné a udržitelné bydlení“. Pokud bude fond implementován synchronně, transparentně a za účasti mnoha ekonomických sektorů, nejenže pomůže milionům lidí realizovat jejich sen o vlastním bydlení, ale také přispěje ke stabilizaci trhu s nemovitostmi, podpoře hospodářského růstu a zajištění sociálního zabezpečení. Dr. Nguyen Van Dinh potvrdil, že Národní bytový fond je klíčovým bodem obratu v bytové politice. Jakmile bude zdokonalen operační mechanismus, fond se stane účinným nástrojem, který pomůže Vietnamu přiblížit se k cíli, kterým je zajištění stabilního bydlení pro všechny občany.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm