Rozhodnutí o pilotním rozšíření pozemků pro komerční bydlení v celostátním měřítku; očekávání oživení platební schopnosti developerů nemovitostí; Hanoj bude mít moderní operní dům o rozloze přes 25 000 metrů čtverečních.
V aukci pozemků v Soc Son byly přijaty nabídky ve výši 30 miliard VND/m2; ministerstvo financí navrhuje zdanění nákupu a prodeje domů a pozemků na základě délky vlastnictví.
Rozhodnutí o pilotním rozšíření pozemků pro komerční bydlení v celostátním měřítku; očekávání oživení platební schopnosti developerů nemovitostí; Hanoj bude mít moderní operní dům o rozloze přes 25 000 metrů čtverečních.
Zde jsou hlavní zprávy z realitního trhu tohoto týdne.
Rozhodnutí pilotně rozšířit pozemky pro komerční bydlení v celostátním měřítku.
Odpoledne 30. listopadu schválilo Národní shromáždění rezoluci o pilotním zavádění projektů komerčního bydlení prostřednictvím dohod o právech k užívání pozemků nebo stávajících právech k užívání pozemků, přičemž 415 ze 460 přítomných delegátů hlasovalo pro, 19 hlasovalo proti a 26 se zdrželo hlasování.
 |
| Národní shromáždění stisklo tlačítko pro schválení usnesení. |
Usnesení stanoví pilotní program pro realizaci projektů komerčního bydlení prostřednictvím dohod o nabytí práv k užívání pozemků nebo stávajících práv k užívání pozemků (pilotní projekty) na celostátní úrovni pro následující případy: projekty realitních společností, které získávají práva k užívání pozemků; projekty realitních společností, které v současné době vlastní práva k užívání pozemků; a projekty realitních společností, které v současné době vlastní práva k užívání pozemků a nabývají tato práva.
Dalším případem jsou developerské projekty nemovitostí zřízené organizacemi, které v současné době využívají pozemky k realizaci projektů komerčního bydlení na pozemcích zabraných výrobními nebo obchodními zařízeními, která musí být přemístěna z důvodu znečištění životního prostředí, nebo zařízeními, která musí být přemístěna v souladu se stavebním nebo urbanistickým plánem.
Podle usnesení musí pilotní projekty splňovat následující podmínky: rozsah pozemkové plochy a parcel pro projekt musí odpovídat územnímu plánu nebo stavebnímu plánu na úrovni okresu, případně urbanistickému plánu.
Rozsah pozemku pro projekt musí odpovídat schválenému místnímu programu a plánu rozvoje bydlení.
Pozemková plocha a parcely pro projekt jsou zahrnuty v seznamu pozemkových ploch určených pro pilotní projekty schválených Provinční lidovou radou v souladu s ustanoveními tohoto usnesení.
V případech stanovených v tomto usnesení je vyžadován písemný souhlas provinčního lidového výboru ohledně dohody o právech k užívání pozemků pro realizaci pilotního projektu a je také podmínkou uvedenou v usnesení.
Realitní podniky musí splňovat podmínky stanovené zákony o pozemkech, bydlení, obchodování s nemovitostmi, investicích a dalšími příslušnými zákony.
Výběr pilotních projektů musí splňovat následující kritéria: musí být realizovány v městských oblastech nebo oblastech plánovaných pro městský rozvoj; celková plocha obytných pozemků v pilotních projektech (včetně stávajících obytných pozemků a pozemků určených k přeměně na obytné pozemky) nesmí během plánovacího období překročit 30 % dodatečné plochy obytných pozemků (ve srovnání se současným stavem využití obytných pozemků) podle plánu přidělování pozemků a územního plánu ve schváleném provinčním plánování na období 2021–2030; a nesmí se jednat o projekty uvedené v článku 67 odstavci 4 zákona o půdě.
V případě uvedeném v bodě a), odstavci 1, článku 1 usnesení nesmí být pozemek pro pilotní projekt zahrnut do seznamu prací a projektů vyžadujících vyvlastnění schváleného Provinční lidovou radou v souladu s odstavcem 5, článkem 72 pozemkového zákona.
V případě pozemků určených k obraně a bezpečnosti státu, které byly plánovány k vyjmutí z pozemků určených k obraně a bezpečnosti státu a splňují podmínky stanovené v článku 3 odstavci 2 tohoto usnesení, ale dosud nebyly předány do správy místním úřadům, bude Ministerstvu obrany státu a Ministerstvu veřejné bezpečnosti přednostně organizovat pilotní projekty s cílem upřednostnit prodej, pronájem nebo leasing s koupí těchto pozemků důstojníkům a vojákům ozbrojených sil v souladu se zákonem.
Usnesení nabývá účinnosti 1. dubna 2025 a bude prováděno po dobu pěti let.
Ministerstvo financí navrhuje zdanit nákup a prodej domů a pozemků na základě doby vlastnictví.
Ministerstvo financí nedávno předložilo vládě návrh, v němž požaduje vypracování návrhu zákona o dani z příjmu fyzických osob (náhrada). V tomto návrhu ministerstvo navrhlo změnu a doplnění předpisů týkajících se zdanitelných příjmů fyzických osob z převodu nemovitostí, aby byla zajištěna soulad se zákonem o pozemkových vlastnictvích z roku 2024.
 |
| Navrhovaná daň ministerstva financí přímo cílí na spekulanty s nemovitostmi. Foto: Thanh Vu |
Ministerstvo financí konkrétně ve svém podání uvedlo, že současná politika daně z příjmu fyzických osob nerozlišuje podle doby, po kterou převodce nemovitost drží.
Mezitím některé země světa využily daňové nástroje ke zvýšení nákladů na spekulace a snížení atraktivity spekulací s nemovitostmi v ekonomice, včetně daně z příjmu fyzických osob.
Je pozoruhodné, že některé země uplatňují daně i ze zisků z transakcí s nemovitostmi na základě četnosti transakcí a doby potřebné k nákupu a prodeji nemovitosti. Čím rychleji tento proces probíhá, tím vyšší je daňová sazba; čím pomaleji probíhá, tím nižší je daňová sazba.
Ministerstvo financí uvedlo jako příklad Singapur, kde je kupovaná a prodávaná půda zdaněna ve výši 100 % rozdílu v hodnotě v prvním roce. Po dvou letech je daňová sazba 50 %. Do třetího roku bude tato částka 25 %.
Na Tchaj-wanu podléhají transakce s nemovitostmi dani ve výši 45 % během prvních dvou let od koupě. U transakcí na dobu 2 až 5 let sazba daně klesá na 35 %. U transakcí na dobu 5 až 10 let je to 20 % a po 10 letech 15 %.
Podle ministerstva financí by stát mohl za účelem dosažení rozumné úrovně regulace a zamezení spekulacím a realitním bublinám zvážit zavedení daně z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí na základě doby držení, jak je to zvykem v některých zemích.
Pokud jde o konkrétní daňové sazby, Ministerstvo financí se domnívá, že je třeba je prostudovat a stanovit odpovídajícím způsobem, aby odrážely skutečný stav trhu s nemovitostmi. Dále je třeba synchronizovat uplatňování politiky daně z příjmu fyzických osob u převodů nemovitostí na základě doby držby s procesem zlepšování související pozemkové a bytové politiky.
Kromě toho je klíčovým faktorem určujícím úspěch politiky také synchronizace a připravenost infrastruktury informačních technologií pro registraci pozemků a nemovitostí.
Očekávání ohledně schopnosti developerů nemovitostí splácet úvěry rostou.
Zpráva o sektoru rezidenčních nemovitostí, která vychází z údajů od 30 největších společností v oblasti rezidenčních nemovitostí podle tržeb a kterou 28. listopadu odpoledne zveřejnila agentura VIS Rating, uvádí, že prodej nemovitostí v Hanoji a Ho Či Minově Městě se ve třetím čtvrtletí roku 2024 zvýšil o 48 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím, což je nejvyšší úroveň za poslední čtyři čtvrtletí. Poptávka po bydlení zůstává silná, o čemž svědčí vysoká míra absorpce a robustní růst hypotečních úvěrů na 7 %, oproti pouhým 1 % ve stejném období loňského roku.
Očekávání rostoucích cen domů v kombinaci s nižšími zálohami budou i nadále podporovat silnou poptávku ze strany kupujících. Mnoho developerů, jako jsou Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia a Nha Ba Ria - Vung Tau, zaznamenalo nárůst prodejů, zejména v segmentu luxusních nemovitostí.
Tržby a zisky developerů na seznamu sledovaných společností ve zprávě se však za prvních devět měsíců roku 2024 ve srovnání se stejným obdobím loňského roku snížily o 20 %, respektive 43 %, a to v důsledku snížených objemů předání nemovitostí v důsledku slabých tržeb v roce 2023. Proto se předpokládá, že více než 60 % developerů nesplní své celoroční cíle zisku za rok 2024.
VIS Rating očekává, že v roce 2025 developeři výrazně zvýší počet nových projektů, což pomůže zlepšit jejich tržby a cash flow. Schopnost odvětví splácet dluhy zůstala ve 3. čtvrtletí 2024 slabá, ale očekává se, že míra zadlužení bude díky novým regulacím kontrolována a cash flow developerů se zlepší díky zvýšeným tržbám.
 |
| Očekává se, že schopnost developerů nemovitostí splácet dluhy se začne zlepšovat oproti slabým úrovním z let 2023–2024. Foto: VIS Rating |
K třetímu čtvrtletí roku 2024 měla více než polovina developerů sledovaných VIS Rating slabou zadlužení a schopnost splácet dluhy. To je způsobeno především nadměrnou zadlužením použitým na rozvoj projektů v období 2021–2023 a zásobami nedokončených projektů, jakož i neprodanými zásobami, jelikož se od roku 2023 zhoršovala nálada na trhu.
Společnost VIS Rating však očekává, že s tím, jak se zlepšuje vývoj prodejů, se schopnost developerů nemovitostí splácet dluhy, a to ze slabých úrovní z let 2023–2024, začne zlepšovat.
S pozitivními vyhlídkami na prodej nových projektů a cash flow se budou postupně zlepšovat poměry krytí dluhu developerů. Nové předpisy vydané v červenci 2024 omezí využití dluhu pro nové projekty. VIS Rating proto očekává, že růst dluhu se v období 2022–2023 dále zpomalí z maxima 15 % ročně.
Hanoj bude mít nejmodernější operní dům o rozloze přes 25 000 metrů čtverečních.
Místopředseda Hanojského lidového výboru Duong Duc Tuan nedávno podepsal rozhodnutí č. 6132/QD-UBND, kterým se schvaluje podrobný plánovací projekt pro oblast centrální prostorové osy poloostrova Quang An v měřítku 1/500.
Celková plocha plánovaného pozemku je tedy přibližně 44,1 hektaru. Projekt bude zahrnovat tematický kulturní a umělecký park, náboženské a duchovní budovy, zábavní zónu a hotelové a komerční služby.
 |
| Renderování nové opery. |
Je pozoruhodné, že poloostrov Quang An byl také určen jako místo pro novou operu města. Půjde o rozsáhlou moderní uměleckou stavbu, která bude typickým ztělesněním image hlavního města. Opera bude postavena na ploše přes 25 000 m² s celkovou podlahovou plochou 42 000 m².
Dříve, na veřejné konzultaci v červenci 2022, tehdejší místopředseda okresu Tay Ho, pan Nguyen Le Hoang, potvrdil, že divadlo významně neovlivní vodní plochu a nebude se nacházet ve vodní ploše Západního jezera.
Další informací, která upoutala pozornost veřejnosti, je identita autora tohoto významného projektu. Osobou vybranou pro tento důležitý úkol je Renzo Piano, renomovaný italský architekt. Je „tvůrcem“ mezinárodního letiště Kansai (Japonsko) – prvního letiště postaveného na moři; a koncertního komplexu Parco della Musica (Itálie) – jednoho z největších míst pro performativní umění v Evropě…
Při návrhu opery na poloostrově Quang An přišel Renzo Piano s myšlenkou střešní konstrukce o tloušťce pouze asi 200–600 mm. Tuto ultratenkou konstrukci architekt vymyslel před 40 lety – v době, kdy stavební techniky ještě tento konkrétní požadavek nemohly splnit.
Nová opera v hlavním městě se nejen pyšní jedním z nejunikátnějších designů střechy na světě, ale také zahrnuje mnoho pokročilých technologií a designových technik. Celá stěna hlavního hlediště je vybavena systémem mechanicky ovládaných akustických panelů.
Pro každý odlišný typ vystoupení budou akustické panely ovládány tak, aby se otevíraly, zavíraly a pohybovaly nahoru a dolů v odpovídajících směrech a polohách. Tím je zajištěno, že odraz zvuku, pohlcování zvuku a doba dozvuku budou odpovídat požadavkům každého uměleckého programu.
Dražba pozemků v Soc Son: Nabízel až 30 miliard VND/m2, pak se „moc bál, stáhl“?
Podle zdrojů z Baodautu.vn během aukce 58 pozemků v obci Quang Tien v okrese Soc Son (Hanoj) mnoho uchazečů, kteří si uvědomili, že již nemají šanci vyhrát nabídky na žádané pozemky, nabídlo nepřiměřeně vysoké ceny.
 |
| Nabídkový formulář zákazníka v 6. kole. Vzhledem k příliš vysoké ceně požádal účastník o odstoupení. |
Konkrétně do pátého kola nabídkového řízení někteří uchazeči podali nabídky na pozemky přesahující 30 miliard VND/m2. Mnoho dalších pozemků také obdrželo velmi vysoké nabídky, v rozmezí od 60 do 101 milionů VND/m2. V šestém a posledním kole však své nabídky stáhli.
Nakonec bylo úspěšně vydraženo pouze 22 z 58 pozemků s cenami v rozmezí od 32 do 50 milionů VND/m2. Všichni, kteří v 5. kole nabídli nejvyšší ceny, v 6. kole své nabídky stáhli.
 |
| Cena byla zaplacena v 5. kole. |
V rozhovoru s novináři zdroj, který se aukce také přímo účastnil, uvedl, že pozemky zde měly průměrnou cenu pouze kolem 35–40 milionů VND/m². Skupiny a sdružení účastnící se této aukce postrádaly důkladné znalosti trhu, a tak promarnily příležitosti. Jejich impulzivní nabízení nejenže problém nevyřešilo, ale také poškodilo image pozemkových aukcí a negativně ovlivnilo trh.
„Doufám, že úřady tuto aukci důkladně prošetří. Jedná se o úmyslný, organizovaný čin, který svědčí o do očí bijícím porušení zákona,“ prohlásila osoba rozzlobeně.
Do dražby bylo nabídnuto 58 pozemků s vyvolávací cenou 2,8 milionu VND/m2. Velikost pozemků se pohybuje od 90 do 220 m2. Výše kauce za každý pozemek se pohybuje od 44 do 111 milionů VND. Dražba proběhne v šesti povinných kolech přímého hlasování.
Dříve, v březnu 2024, byla kvůli podezření z nesrovnalostí zrušena pozemková aukce v Hoai Duc. Konkrétně v prvním kole aukce bylo nabídnuto 15 z 33 pozemků za ceny v rozmezí od 100 do 180 milionů VND/m2, oproti vyvolávací ceně pouhých 57 až 62 milionů VND/m2.
Následně ve druhém kole nejvyšší dražitel úmyslně stáhl svou nabídku, čímž byl úmyslně diskvalifikován a umožnil vítězství dražitele s nižší nabídkou z prvního kola. Vzhledem k údajnému porušení aukčních pravidel dražitelem organizátoři zapečetili všechny registrační dokumenty a dražební lístky a předali je policii k vyšetřování a právnímu řízení.
Provincie Binh Dinh pořádá aukci, aby našla investora pro rezidenční projekt v hodnotě přes 1,7 bilionu VND.
Centrum pro aukce aktiv (podléhající ministerstvu spravedlnosti provincie Binh Dinh) právě oznámilo aukci práv k užívání pozemků pro rezidenční, servisní a vzdělávací projekt západně od silnice Tay Son.
Pozemek, který je předmětem dražby, se tedy nachází v dopravním odborném výcvikovém středisku Binh Dinh a přilehlých oblastech v okrese Quang Trung ve městě Quy Nhon. Celková plocha pozemku je přes 6,3 hektaru, z čehož přes 2,5 hektaru je určeno pro řadovou bytovou výstavbu a přes 0,4 hektaru pro komerční a servisní zařízení…
 |
| Plánování projektu rezidenční, servisní a vzdělávací oblasti západně od ulice Tay Son. |
Projekt zahrnuje 238 řadových domů (investoři musí postavit hrubou stavbu a dokončit exteriér, s maximální výškou 4 podlaží); a výstavbu komerčních a servisních budov pro cestovní ruch a kancelářské podniky (maximální výška 5 podlaží).
Investor je dále povinen investovat do technické infrastruktury vzdělávacího pozemku o rozloze 0,4 hektaru a dokončit ji; a zaplatit částku odpovídající hodnotě pozemkového fondu již investovaného do vybudování systému technické infrastruktury pro výstavbu sociálního bydlení (20 % pozemku, přibližně 0,5 hektaru, je vyhrazeno pro rozvoj sociálního bydlení).
Podle Centra pro aukce aktiv je vyvolávací cena aktiva přes 558 miliard VND s navýšením dražby o 5 % (přes 27,9 miliardy VND). Dražba se bude konat 21. prosince 2024 v 8:30 v auditoriu Centra pro aukce aktiv na adrese Phan Dinh Phung Street 37, město Quy Nhon, provincie Binh Dinh.
Náklady na realizaci projektu činí 1,144 miliardy VND (bez poplatku za užívání pozemku z vítězné nabídky). Projekt by měl být dokončen do 48 měsíců od data rozhodnutí o uznání vítězné nabídky nebo schválení investorem.
Provincie Thua Thien Hue draží prvotřídní pozemek o rozloze přes 1 600 metrů čtverečních pro komerční projekt.
Lidový výbor provincie Thua Thien Hue oznámil, že 7. prosince Centrum pro rozvoj půdy - Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí ve spolupráci se společností Quang Nam Financial and Pricing Auction Company Limited uspořádá aukci s cílem prodat pozemky a převést práva k užívání pozemků prostřednictvím pronájmu pro investiční projekt komerční a servisní zóny na pozemku na adrese 47 Hai Ba Trung Street, město Hue.
Pozemek na ulici Hai Ba Trung 47 má tedy rozlohu 1 646,6 m2; k draženému pozemku náleží majetek, který zahrnuje třípatrovou kancelářskou budovu, dvoupatrovou kancelářskou budovu a strážnici o zastavěné ploše 685 m2 a podlahové ploše 1 628 m2. Doba užívání pozemku je 50 let, počínaje datem rozhodnutí provinčního lidového výboru Thua Thien Hue o pronájmu pozemku, s platbou vybranou jednorázově za celou dobu pronájmu.
Očekávaná vyvolávací cena pro dražbu pozemku a nemovitosti je 100,42 miliardy VND. To zahrnuje vyvolávací cenu 93,47 miliardy VND za práva k užívání pozemků a 6,94 miliardy VND za aktiva spojená s pozemkem. Bude vyžadována záloha ve výši přes 20 miliard VND s navýšením dražby o 1,8 miliardy VND za práva k užívání pozemků a 140 milionů VND za aktiva spojená s pozemkem.
Podle Lidového výboru provincie Thua Thien Hue bude pozemek po vydražení přeměněn na devítipatrový obchodní a servisní komplex. Projekt nabídne základní obchodní, servisní, turistické, zábavní a rekreační aktivity.
Celková investice projektu přesahuje 233,047 miliardy VND. Z toho musí kapitálový vklad investora zajistit minimálně 20 % celkové investice do projektu. Harmonogram realizace projektu nesmí překročit 36 měsíců od data přidělení nebo pronájmu pozemku, přičemž výstavba musí být zahájena nejpozději do 12 měsíců od data přidělení nebo pronájmu pozemku.
Komentář (0)