Abychom lépe porozuměli otázkám týkajícím se cen, tržních hodnot a také (vnitřních, základních) hodnot nemovitostí, hovořila TG&VN s docentem Dr. Nguyen Minh Ngocem, vedoucím katedry oceňování nemovitostí na Univerzitě financí a marketingu v Ho Či Minově Městě.
Vážený pane docente Dr. Nguyen Minh Ngoc, cena je jedním z faktorů, které výrazně ovlivňují investiční aktivity v oblasti nemovitostí. Můžete to vysvětlit jasněji?
Pozemky a nemovitosti mají svou vlastní cenu. Růst rozumných, nebo většinou nepřiměřených cen ve Vietnamu, stimuloval všechny sektory společnosti k vyhledávání investičních aktivit v oblasti nemovitostí. Objektivní realita a subjektivní vývoj cen pozemků a nemovitostí v posledních 30 letech způsobily, že mnoho jednotlivců a organizací ztratilo svou emocionální, finanční a racionální rovnováhu.
Cena pozemku - nemovitosti je peněžní vyjádření hodnoty daného pozemku - nemovitosti, tj. částka peněz, která má být za pozemek - nemovitost zaplacena. Cena pozemku - nemovitosti obecně je veličina, která se mění kolem hodnoty. Když se nabídka a poptávka po pozemcích - nemovitostech shodují, může cena odrážet a odpovídat hodnotě daného pozemku - nemovitosti, k tomu dochází jen zřídka. Cena pozemků - nemovitostí bude vyšší než jejich hodnota, pokud je nabídka nižší než poptávka. Naopak, pokud nabídka převyšuje poptávku, bude cena nižší než jejich hodnota.
 |
| Docent, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Zdroj: RED) |
Toto je klasická znalost v mikroekonomii . Z mnoha různých důvodů se však mnoho lidí často zastaví (nebo znají pouze) v obecných pojmech. Často nemají schopnost aplikovat a rozvíjet myšlení pro investice do nemovitostí. Lidé často říkají „Trh má svůj vlastní hlas“ nebo „Všechny teorie jsou šedé. Pouze strom života je věčně zelený“... Od uchopení a pochopení obecných znalostí si investoři do nemovitostí musí pro každé rozhodnutí a konkrétní způsob jednání vypěstovat vlastní myšlení.
Takže jaké faktory obvykle ovlivňují ceny, pane?
Ceny jsou často určovány vztahem nabídky a poptávky na trhu. Je však nutné správně a komplexně chápat kategorii „trh“. Trh, o kterém se často zmiňujeme v médiích, jako například: byty, pozemky, komerční prostory… s oblíbenými oblastmi, segmenty a zbožím, tvoří jen malou část celkového trhu.
Pokud se podíváme na 365 000 kilometrů čtverečních Vietnamu plus aktiva na pozemcích (včetně stavebních prací a aktiv připojených k pozemkům, jako jsou trvalé stromy atd.), je celkový trh mnohem větší a rozmanitější. Na druhou stranu, pokud budeme přemýšlet pouze o cenách, shromažďovat informace o cenách atd., investoři přijdou o atraktivnější a efektivnější oblast myšlení ve svých investičních aktivitách. Tou je přemýšlení o: Tržní hodnotě.
Mnoho lidí si stále neuvědomuje pojem tržní hodnoty nemovitostí, můžete to vysvětlit jasněji?
Pro pochopení tržní hodnoty je nutné nejprve pochopit koncept hodnoty (vnitřní - základní). Tato problematika bude podrobněji diskutována níže. Tržní hodnota nemovitostí představuje funkce a využití nemovitostí používaných k určitým účelům. Tyto cíle mohou být víceúčelové nebo specifické pro každého jednotlivce nebo organizaci. Ve skutečnosti existují extrémně rozmanité cíle různých subjektů. Jinými slovy, počet cílů v oblasti nemovitostí může být až tisíce nebo více.
Lidé často hovoří o dvou kategoriích tržní hodnoty nemovitostí: užitné hodnotě a směnné hodnotě. Nemovitosti se používají nejen k bydlení, k podnikání, k zisku... ale také k různým účelům, někdy i k účelům podivným.
Například si někdo koupí pozemek jen proto, aby počkal na jaro a pozoroval růst vzácného hmyzu; nebo existuje typ nemovitosti, která je velmi vhodná pro získávání finančního kapitálu. Při použití této nemovitosti k financování se získá 100 miliard VND, ale při volném nákupu a prodeji je cena pouze 30 miliard VND. Jinými slovy, tato nemovitost je finanční nemovitost.
Z výše uvedeného příkladu vyplývá, že uvažování o tržní hodnotě nemovitostí přesahuje konvenční pohled na nákup a prodej nebo bydlení. Tyto nemovitosti slouží určitým specializovaným účelům, které vyplývají z rozmanitých potřeb na trhu. A cena pronájmu nebo cena volného prodeje nemůže být použita k měření hodnoty, kterou přinášejí.
Investoři proto potřebují personalizovat každou nemovitost pro každý segment, každého jednotlivého zákazníka, aby přesně zjistili tržní hodnotu. Za tržní hodnotu (širší než cenová kategorie) se považuje hodnota nemovitosti, kterou si jednotlivec nebo organizace ve společnosti může užívat a kterou může cítit.
Takže tržní hodnota závisí do značné míry na hodnotě nemovitosti, pane?
Hodnota nemovitosti je nejzajímavější a zároveň nejobtížněji pochopitelnou a měřitelnou otázkou v oblasti oceňování nemovitostí. Od pochopení tržní hodnoty se investoři do nemovitostí mohou posunout dále k poznávání a zvládání problematiky hodnoty nemovitostí. Na rozdíl od tržní hodnoty zde hodnota nemovitosti již nepochází ze slova „trh“. Jinými slovy, než existuje trh, než se trh vytvoří, má nemovitost svou vlastní hodnotu.
Hodnota je abstraktní pojem, význam pozemku - nemovitosti z hlediska vhodnosti, uspokojení lidských potřeb. Nemovitosti mají schopnost uspokojovat lidské potřeby v jediné, oddělené formě, ale jejich hodnota je propojena s věcmi, jevy do celkového hodnotového systému prostřednictvím interakce výše uvedených primárních potřeb.
 |
Docent Dr. Nguyen Minh Ngoc má dlouholeté zkušenosti se školením v oblasti oceňování nemovitostí v oboru. (Zdroj: RED) |
Od pochopení tržní hodnoty se investoři do nemovitostí mohou přesunout k poznávání a zvládání otázek hodnoty nemovitostí. Trh je kategorie; forma; soubor konvencí. Nebo chápat trh jako soubor scénářů; určitý kontext s fluktuacemi a fázemi... Existuje mnoho názorů, perspektiv a tvrzení o trhu obecně, o trhu s nemovitostmi zejména. A tak se i tržní hodnota nemovitostí nepředvídatelně mění.
Pokud se však podíváme hlouběji do nitra, ke kořenům nemovitostí, najdeme jejich základní hodnoty. Tyto základní hodnoty, pokud jsou propojeny s neměnnými, základními potřebami lidské civilizace, vytvoří základní hodnotový systém nemovitostí, který není závislý na žádném trhu, nikde na světě .
Můžete uvést nějaké konkrétní příklady, aby naši čtenáři lépe pochopili základní hodnotu nemovitostí?
Například prales, ostrov ve sladkovodním jezeře, jeskyně, vrchol hory… vždycky má hodnotu. Pro tento typ nemovitostí však neexistuje samostatný trh (podtrh). Dalším příkladem je čistě červený rubín barvy holubí krve , který se nachází hluboko na dně jezera Thac Ba v provincii Yen Bai a má velmi vysokou vnitřní hodnotu.
Nemá však tržní hodnotu ze dvou možných důvodů: 1/ protože se nachází pod jezerem, nebyl nalezen na fungujícím trhu s drahokamy; 2/ trh s drahokamy se ve Vietnamu ani ve světě dosud nevytvořil (lidé tento rubín nepovažují za vzácný, protože mu plně nerozumí).
Pokud se na problém podíváme z pohledu užitné a směnné hodnoty nemovitosti, tento kámen nemá žádnou užitnou hodnotu (žádnou tržní hodnotu). Na druhou stranu, pokud je tento rubín nalezen a vyměněn za cestu kolem světa, vyvine si svou směnnou hodnotu a transformuje se do vztahu tržní hodnoty (potěšení a pocity osoby, která kámen obdrží), a nikoli v rámci cenové kategorie. Investice do nemovitostí ve Vietnamu musí tuto školu aplikovat k identifikaci skrytých hodnot a poté je přinést na trh s nemovitostmi. Dokonce i vytvořit odbočný trh pro použití nebo směnu.
Takže, podle vašeho názoru, na jaké faktory by investoři měli věnovat pozornost, aby efektivně investovali do nemovitostí?
Ve skutečnosti jsem v mnoha studiích o „typech“ nemovitostí, které jsou ve Vietnamu považovány za unikátní (ale populární ve světě, nebo tam, kde pro tento typ nemovitostí neexistuje žádný trh), objevil typ nemovitosti, který na vietnamském realitním trhu dosud nebyl znám a neexistoval. Důvodem je, že Vietnam se rozvíjí, v posledních 30 letech se účastníci trhu často zaměřují na „typy“, které jsou snadno dostupné, s malým průzkumem, s malým kreativním myšlením…
Při správném využití odborných znalostí a schopností oceňování nemovitostí mohou investoři na trhu najít bezpočet cenných „diamantů“, které si nikdo nevezme. Jinými slovy, je to pro investory příležitost vlastnit cenná a udržitelná nemovitosti za velmi nízkou cenu.
Investoři však také potřebují rozumět hlavním světovým trendům, přírodním zákonům spojeným s nemovitostmi a potřebují schopnost a metody předvídat „obraty“ lidstva, aby mohli měřit hodnotu nemovitostí. Noemova archa by byla bezcenná (nebo by měla malou hodnotu) bez velké potopy. Noe by archu nepostavil bez něčího „šepotu“ (předpovědi, snu).
Ocenění nemovitostí pro investice proto vyžaduje hluboké a neustálé přemýšlení o poměru Cena - Tržní hodnota - Hodnota (jádro - vnitřní). Ocenění nemovitostí pro investice musí nejen úzce sledovat a hluboce prožívat mnohostranným a vícevrstvým způsobem na realitním trhu zejména a v životě obecně, ale také vyžaduje neustálé učení a akademické znalosti, dokud investování nepřestane.
Děkuju!
Zdroj
Komentář (0)