Ceny bytů pouze rostou, ne klesají, ceny nájmů zůstávají „nezměněny“, podmínky pro nucené vymáhání pozemků

Bytové domy jsou stále „horkým místem“ trhu, téměř 4 000 starých bytů v Ho Či Minově Městě se chystá na opravu, nová metoda výpočtu daně z příjmu fyzických osob při převodu práv k užívání pozemků... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Na severním trhu jsou byty segmentem, kterému se v roce 2024 dostane pozitivní pozornosti. (Foto: Linh An)

Byt - oblíbené místo na trhu

Nedávno společnost Batdongsan.com.vn uspořádala akci s názvem „Přehled vietnamského trhu s nemovitostmi 2024 a zaměření na Da Nang “.

Na konferenci pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, uvedl, že byty jsou typem nemovitosti s poměrně stabilní úrovní zájmu a růstu cen na trhu.

Konkrétně se průměrná prodejní cena bytů v roce 2021 pohybovala v rozmezí 34–37 milionů VND/m2. V roce 2022 se průměrná prodejní cena bytů pohybovala v rozmezí 38–40 milionů VND/m2. V roce 2023 se průměrná prodejní cena bytů pohybovala v rozmezí 39–42 milionů VND/m2. V roce 2024 se průměrná prodejní cena bytů pohybovala v rozmezí 45–51 milionů VND/m2.

Na rozdíl od neustálého rostoucího trendu prodejních cen se cena pronájmu bytů v posledních letech téměř významně nezměnila. V roce 2021 činila průměrná cena pronájmu bytů 10 milionů VND/měsíc. Do let 2023 a 2024 se průměrná cena pronájmu bytů zvýšila na 12 milionů VND/měsíc.

Zejména na severním trhu jsou byty segmentem, kterému se v roce 2024 dostane pozitivní pozornosti. Mezi trhy s nejvyšším zájmem o byty patří Hanoj ​​a Hung Yen s mírou růstu 7 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2024, následované Hai Phongem s mírou růstu 6 %.

V Hanoji se bytové projekty, které se ve třetím čtvrtletí roku 2024 těší největší pozornosti uživatelů, řadí mezi ně: Hanoi Melody Residence s nárůstem zájmu o 88 %, Heritage West Lake s nárůstem o 87 %, Sunshine Green Iconic s nárůstem o 76 %, Sunshine Golden River s nárůstem o 74 % a The Sapphire - Vinhomes Smart City s nárůstem o 58 %.

V Ho Či Minově Městě se mezi bytové projekty, které se ve třetím čtvrtletí roku 2024 těší největší pozornosti uživatelů, řadí Lavida Plus s 258% nárůstem zájmu, Celesta Rise s 198% nárůstem zájmu, městská oblast Van Phuc City s 57% nárůstem, The Opera Residence s 55% nárůstem, Thu Thiem Green House s 55% nárůstem a The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park s 46% nárůstem.

Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku patří mezi bytové projekty s nejlepším nárůstem cen na trhu v Hanoji Times City s nárůstem o 39 %, Goldmark City s nárůstem o 38 %, Vinhomes Ocean Park Gia Lam s nárůstem o 38 %, Vinhomes D'Capital s nárůstem o 27 % a Vinhomes Smart City s nárůstem o 26 %. V Ho Či Minově Městě jsou bytovými projekty s nejlepším nárůstem cen na trhu Lavida Plus s nárůstem o 24 %, The Era Town s nárůstem o 19 %, Masteri Thao Dien s nárůstem o 18 %, The Opera Residence s nárůstem o 13 % a Empire City Thu Thiem s nárůstem o 13 %.

Podle pana Quoc Anha luxusní a luxusní byty postupně zaujímají větší podíl nabídky bytů ve velkých městech, konkrétně na třech klíčových trzích země: v Hanoji, Ho Či Minově Městě a Da Nangu. Luxusní byty v Da Nangu vykazují dobrý růst jak v prodejní ceně, tak v úrovni zájmu, zatímco trh ve zbývajících dvou velkých městech, Hanoji a Ho Či Minově Městě, má tendenci klesat.

Podle údajů z Batdongsan.com.vn klesla cena luxusních bytů v Hanoji ze 136 milionů VND/m2 ve druhém čtvrtletí roku 2024 na 132 milionů VND/m2 ve třetím čtvrtletí roku 2024. Během stejného období se prodejní cena luxusních bytů v Ho Či Minově Městě zvýšila ze 113 milionů VND/m2 na 121 milionů VND/m2.

Cena luxusních bytů v Da Nangu se zvýšila ze 106 milionů VND/m2 na 111 milionů VND/m2. Da Nang je také trhem s nejvyšší úrovní zájmu o luxusní byty, a to z 240 bodů na 260 bodů.

Mezitím Ho Či Minovo Město a Hanoj ​​zaznamenaly pokles zájmu. Konkrétně zájem o luxusní byty v Hanoji klesl ze 109 bodů na 107 bodů a o luxusní byty v Ho Či Minově Městě z 50 bodů na 45 bodů.

Pan Quoc Anh uvedl, že Hanojci stále více hledají luxusní byty a věnují velkou pozornost oblastem Hung Yen, Da Nang a Hai Phong . V podílu zájmu o segment luxusních bytů podle oblasti Hanojců je Hung Yen na vrcholu se 44 %, Da Nang je na druhém místě s 15 %. Hai Phong je na třetím místě s mírou vyhledávání 9 %. Jsou to také 3 oblasti s nejvyšším počtem vyhledávání luxusních bytů na trhu.

Podle zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn je vrcholem segmentu luxusních bytů „značkový“ realitní produkt. „Značkové rezidence“ jsou luxusní realitní projekty vyvinuté ve spolupráci se známými značkami. Tyto projekty poskytují luxusní služby a vybavení s elegantním designem. Mezi hlavní důvody, proč se spotřebitelé rozhodují pro koupi značkových nemovitostí, patří: služby a vybavení (34 %), potenciál zisku (25 %), údržba a správa budov (23 %), povědomí o značce (10 %).

Téměř 4 000 starých bytů v Ho Či Minově Městě se chystá oprava.

Hočiminov městský lidový výbor právě vydal dokument, kterým pověřuje orgány řešením obtíží a problémů při opravách bytů a společného majetku v bytových domech spravovaných Centrem pro správu bydlení a oceňování staveb, Ministerstvem výstavby.

Koncem července přidělil Výbor lidu Ho Či Minova města 3 944 státních bytů okresním lidovým výborům a městu Thu Duc, aby tyto lokality mohly schválit plány správy a užívání pro účely přesídlení.

Výbor lidu Ho Či Minova Města požaduje, aby okresy a město Thu Duc podrobně nahlásily skutečný počet bytů, které je třeba opravit, a také postup oprav a plán přesídlení. Na základě výše uvedeného plánu Centrum pro správu bydlení a stavební inspekci opraví byty a společné prostory v bytových domech.

Téměř 4 000 bytů rozmístěných po lokalitách je rozděleno do 3 skupin.

Konkrétně skupina 1 zahrnuje všechny byty ve veřejných bytových domech, které jsou dosud neobsazené a nebyly zařízeny k užívání. Skupina 2 zahrnuje neobsazené byty, které nebyly zařízeny k užívání a nacházejí se mezi byty, které byly zařízeny k užívání, ale dosud u nich nebyla zřízena správní rada bytů.

U bytů ve výše uvedených dvou skupinách bude opravám předsedat Centrum bytové správy a stavební inspekce, které bude zajišťovat postup podle návrhů lokalit.

Skupina 3 zahrnuje volné byty, které se nacházejí mezi jinými byty, které byly zařízeny k užívání a u kterých byla zřízena správní rada bytů.

V této skupině je Centrum pro správu bydlení a stavební inspekce pověřeno opravou bytů a koordinací se správní radou předložení plánu na opravu společného majetku bytového domu ministerstvu výstavby.

Nový způsob výpočtu daně z příjmu fyzických osob při převodu práv k užívání pozemků

Podle předchozích předpisů byl zdanitelný příjem z převodu práv k užívání pozemků pokaždé stanoven jako cena převodu. S novými předpisy v pozemkovém zákoně z roku 2024 se však metoda výpočtu změnila.

Toto je pozoruhodný obsah pozemkového zákona z roku 2024, kterým se mění předpisy o příjmech podléhajících dani z příjmu fyzických osob (zkráceně DPFO) z činností v oblasti převodu nemovitostí.

Dříve byl zdanitelný příjem z převodu nemovitostí upraven v článku 14 odstavci 1 zákona o dani z příjmu fyzických osob z roku 2007 (ve znění a doplnění zákonem č. 71/2014/QH13), který stanoví, že zdanitelný příjem z převodu nemovitostí se pokaždé určuje jako cena převodu.

Výše uvedené nařízení však bylo novelizováno a doplněno článkem 247 pozemkového zákona z roku 2024 s účinností od 1. srpna.

Zdanitelný příjem z převodu nemovitostí se tedy pokaždé stanoví jako cena převodu; v případě převodu práv k užívání pozemků se zdanitelný příjem vypočítá podle ceny pozemku uvedené v tabulce cen pozemků.

Zákon o pozemkech z roku 2024 proto doplnil pravidla pro stanovení zdanitelného příjmu v případě převodu práv k užívání pozemků. Konkrétně od 1. srpna se zdanitelný příjem z převodu práv k užívání pozemků určuje podle ceny pozemku uvedené v tabulce cen pozemků.

Zdanitelný příjem z jiných převodů nemovitostí (nikoli práv k užívání pozemků) se přitom stále určuje na základě ceny převodu pokaždé.

Podle pozemkového zákona z roku 2024 budou od roku 2026 vydávány ceníky pozemků lidovými výbory provincií jednou ročně, aby se držely trhu, namísto každých 5 let, jak tomu bylo dle starých předpisů.

V současné době se v mnoha lokalitách ceník pozemků vydaný Provinčním lidovým výborem podle ustanovení pozemkového zákona z roku 2013 nadále uplatňuje do 31. prosince 2025.

Mezitím v Ho Či Minově Městě koncem října, po téměř 3 měsících přijímání připomínek, vysvětlení a příslušných úprav, Městský lidový výbor oficiálně vydal rozhodnutí o úpravě ceníku pozemků pro rok 2020. Tento ceník pozemků bude platit od 31. října 2024 do 31. prosince 2025.

V nově vydaném ceníku jsou ceny zemědělské půdy upraveny vynásobením cen půdy v ceníku z roku 2020 koeficientem úpravy (koeficient K) odpovídajícím každé oblasti a lokalitě. Oproti staré ceně se upravená cena zemědělské půdy mírně zvýšila.

U pozemků určených k bydlení, pokud cena pozemku v roce 2020 po vynásobení koeficientem K činí pouze 30 % tržní ceny, upravený ceník pozemků činí přibližně 50 % tržní ceny.

Nejvyšší cenu rezidenčních pozemků v Ho Či Minově Městě mají pozemky na třech trasách: Nguyen Hue, Dong Khoi a Le Loi, 1. obvod, a to 687,2 milionu VND/m2. Ve srovnání s cenou pozemků v roce 2020 vynásobenou koeficientem (567 milionů VND/m2) se upravená cena rezidenčních pozemků na výše uvedených trasách zvýšila o 120,2 milionu VND/m2, což odpovídá 21 %.

Toto číslo se však výrazně snížilo ve srovnání s návrhem zveřejněným k připomínkám na konci července, kdy navrhovaná cena pozemků na třech výše uvedených trasách činila 810 milionů VND/m2.

Nejnižší cena pozemků ve městě je v rezidenční čtvrti Thieng Lieng, okres Can Gio, a to 2,3 milionu VND/m2. V ceníku z roku 2020 je po vynásobení koeficientem K cena pozemků v této oblasti pouze 170 000 VND/m2. Po úpravě se cena pozemků zvýšila 13,5krát.

Podmínky pro nucené vyvlastnění pozemků

Jaké jsou podmínky pro povinné provedení rozhodnutí o navrácení pozemků?

Článek 89, odstavec 2, zákona o pozemkech z roku 2024 (účinného od srpna 2024) stanoví, že výkon rozhodnutí o navrácení pozemků se provádí, jsou-li splněny tyto podmínky:

a) Rozhodnutí o navrácení pozemku nabylo právní moci, ale osoba, jejíž pozemek je navrácen, se rozhodnutím o navrácení pozemku neřídí poté, co se zmobilizoval a přesvědčil Lidový výbor na úrovni obce, Výbor Vietnamské vlasti na úrovni obce, kde je pozemek navrácen, a příslušný úřad pro správu pozemků nebo jednotka či organizace provádějící úkoly kompenzace, podpory a přesídlení;

b) Rozhodnutí o výkonu rozhodnutí o navrácení pozemku bylo veřejně vyvěšeno v sídle lidového výboru na úrovni obce, v místě společného bydliště v obytné oblasti, kde je pozemek navrácen;

c) Rozhodnutí o výkonu rozhodnutí o navrácení pozemku nabylo právní moci;

d) Osoba, na kterou se vztahuje výkon rozhodnutí, obdržela rozhodnutí o výkonu pravomocného rozhodnutí o navrácení pozemku.

V případě, že osoba, na kterou se vztahuje výkon rozhodnutí, odmítne převzít rozhodnutí o výkonu nebo je nepřítomna při doručení rozhodnutí o výkonu rozhodnutí, sepíše o tom lidový výbor na úrovni obce protokol.

Výkon rozhodnutí o navrácení pozemků lze tedy provést pouze tehdy, jsou-li splněny všechny výše uvedené podmínky.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html