Rodina s příjmem 50 milionů VND/měsíc, žádné výdaje, 8 let na koupi domu

Ilustrační fotografie.

Kromě pozitivních stránek, co se týče rozsahu a přínosu pro ekonomiku , však trh vykazuje známky prudkého růstu, ceny nemovitostí rostou daleko za hranice reálných příjmů, což může vytvářet „bublinu“ a prohlubovat propast mezi bohatými a chudými ve společnosti. Vietnamská asociace realitních kanceláří (VARS) se domnívá, že je zapotřebí řešení, která by „zabrzdila“ prudký růst cen nemovitostí.

* Když ceny domů „daleko převyšují“ reálný příjem

Podle Generálního statistického úřadu se v posledních letech stavebnictví a nemovitosti podílely na HDP země v průměru asi 10 %. Samotný sektor nemovitostí se podílí na HDP asi 3,5 %, což představuje 0,5 procentního bodu meziročního růstu HDP.

Tento poměr je však stále pouze poloviční oproti průměru mnoha zemí v regionu. Poměr hodnoty nemovitostí k celkovým národním ekonomickým aktivům je pouze asi 21 %, což je výrazně méně než 35 % v rozvinutých zemích. To ukazuje, že vietnamský trh má stále značný prostor pro růst.

Rychlý růst trhu v posledních letech však ukazuje jeho neudržitelnost, což se nejzřetelněji projevuje v nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou. Struktura produktů se zaměřuje především na luxusní segment s vysokou hodnotou, zatímco skutečná poptávka většiny lidí spočívá ve skupině dostupného bydlení...

Odborníci tvrdí, že nabídka bydlení v posledních třech letech prudce vzrostla, ale není vyvážená. I v příměstských oblastech – kde se očekává poskytování cenově dostupných produktů – je skutečná cena stále mnohem vyšší než průměrný příjem. Neustále se zavádějí nové cenové hladiny, které vážně omezují přístup lidí k bydlení.

Průzkum agentury VARS ukazuje, že dvoupokojový byt v městské oblasti stojí přibližně 5 miliard VND, což je v současnosti mimo finanční možnosti většiny domácností. Za předpokladu, že rodina s příjmem 50 milionů VND měsíčně utratí veškerý svůj příjem, bude potřebovat na koupi domu přibližně 8 let. Pokud výdaje na bydlení nepřesáhnou 1/3 jejich příjmu, jak doporučuje finanční sektor, doba se prodlouží na 25 let – cituje VARS.

Dokonce i sociální bydlení – segment bydlení určený pro osoby s nízkými příjmy – se pro příjemce postupně stává „mimo dosah“. Při ceně přibližně 1,5 miliardy VND za byt o rozloze 60 m² by si i domácnost s příjmem 40 milionů VND měsíčně – což je maximální úroveň dle schvalovacích kritérií – musela na pořízení bytu šetřit téměř 10 let, nemluvě o skutečných nákladech na půjčky a bydlení.

Rychle rostoucí ceny bydlení nejen snižují možnosti bydlení, ale také vedou k znepokojivým socioekonomickým důsledkům. Rozdíl v dostupnosti bydlení stále více „zpevňuje“ rozdíl mezi těmi, kteří mají majetek, a těmi, kteří jej nemají. Ti, kteří již nemovitosti vlastní, i nadále těží z růstu cen, zatímco ti, kteří dům nevlastní, jsou nuceni dlouhodobě pronajímat, což ztěžuje hromadění majetku.

Růst trhu s nemovitostmi v posledních letech ve skutečnosti prospěl hlavně malé skupině lidí s finančním potenciálem, zatímco většina lidí se i přes zvýšené příjmy cítí „chudší“. Tento trend potenciálně vytváří nerovnost v bohatství, pokud neexistuje včasná regulační politika – analyzoval VARS.

Dr. Nguyen Minh Phong - ekonomický expert poznamenal, že mnohem rychlejší růst cen bydlení než příjmů je na současném trhu s nemovitostmi alarmujícím problémem. Tato situace nejen snižuje přístup lidí k bydlení, ale také tlačí ekonomiku do rizika vzniku „bubliny“ aktiv.

Nejdůležitějším řešením je proto považovat rozvoj dostupného a sociálního bydlení za strategickou prioritu, podobně jako dopravní infrastrukturu nebo energii. Jakmile bude uspokojena skutečná poptávka, trh se vyrovná, sníží se motivace ke spekulacím a ceny se dostanou na rozumnější úroveň.

Zároveň je nutné omezit spekulativní aktivity, zvýšit daně z krátkodobého obchodování a vytvořit příznivé finanční mechanismy pro kupující, kteří si kupují první bydlení. Bez dostatečně silné politiky budou ceny nemovitostí nadále stoupat, což bude vytvářet stále se prohlubující propast mezi bohatými a chudými, naznačil pan Phong.

* Odblokování zdrojů dodávek, zdokonalování politik

Podle VARS je pro stabilní rozvoj trhu nutné rychle zavést řešení, která „zabrzdí“ rychlý růst cen bydlení; v rámci toho se pozornost zaměřuje na uvolnění nabídky dostupného bydlení. Jakmile bude nabídka dostatečně velká a vyvážená, trh se bude samoregulovat podle zákona nabídky a poptávky, čímž se omezí spekulace a nepřiměřené zvyšování cen.

V první řadě je nutné urychlit dokončení dokumentů, které budou řídit implementaci nového právního systému v oblasti pozemků, bydlení a nemovitostí. Zároveň je nutné zlepšit vymáhací kapacity místních orgánů, posílit decentralizaci a delegování pravomocí při úpravě politik a zajistit flexibilitu odpovídající každému regionu a fázi rozvoje.

Překážky v odstraňování pozemků je také třeba vyřešit transparentním a efektivním způsobem, čímž se zkrátí doba implementace a zároveň zajistí práva lidí. Spolu s zvážením zrušení regulace vybírání dodatečných 5,4 % ročně poplatků za pozdní užívání pozemků u projektů s rozhodnutím o přidělení pozemků nebo jejich pronájmu před 1. srpnem 2024 je nutné brzy vydat jasnou a stabilní metodu stanovení cen pozemků, která pomůže snížit náklady na rozvoj projektů a vytvoří prostor pro snížení cen bydlení – navrhla VARS.

Kromě toho je nutné diverzifikovat kanály mobilizace kapitálu pro trh s nemovitostmi a snížit závislost na bankovních úvěrech. Restrukturalizace trhu s podnikovými dluhopisy, aby se stal efektivním kanálem střednědobého a dlouhodobého kapitálu, je také jedním z nezbytných směrů. Zároveň je nutné podporovat vznik Národního fondu bydlení a povzbuzovat rozvoj realitních investičních fondů (REIT) s cílem vytvořit stabilní a transparentní zdroj kapitálu pro trh.

Pan Nguyen Van Dinh - předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) zdůraznil, že nedávný nárůst cen bydlení jasně odráží nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou. Zatímco reálná poptávka po bydlení tvoří většinu, nabídka je soustředěna v segmentu luxusních nemovitostí. Nedostatek cenově dostupných produktů tlačí ceny nahoru, což vede k dlouhodobému jevu „přehřívání“.

Aby se „zabrzdil“ růst cen, je nutné odblokovat rozumné zdroje nabídky, zejména nabídku dostupného bydlení v městských a příměstských oblastech. Spolu s tím je nutné diverzifikovat zdroje investičního kapitálu a rozvíjet střednědobé a dlouhodobé mobilizační kanály, jako jsou investiční fondy (REIT) nebo národní bytové fondy, namísto závislosti na bankovních úvěrech.

Pan Dinh zdůraznil, že až se vyřeší právní otázky, zvýší se nabídka a stabilizují se kapitálové toky, bude se trh s nemovitostmi rozvíjet zdravě a udržitelně, a to jak v oblasti bydlení, tak i v oblasti ekonomického růstu.

Jednou z otázek, které je třeba věnovat zvláštní pozornost, je to, že sociální bydlení a dostupné bydlení musí být v plánování upřednostňovány a podpořeny specifickými pobídkovými politikami. Zároveň musí rozvoj měst jít ruku v ruce s rozvojem dopravní infrastruktury – zejména okruhů, metra a dálnic s cílem rozšířit městský prostor, snížit hustotu obyvatelstva a snížit tlak na ceny pozemků v centrální oblasti.

Zároveň je nutné rozvíjet profesionální trh s pronájmem bytů, omezit mentalitu „musíte vlastnit dům pro stabilizaci života“ a usilovat o diverzifikaci možností bydlení pro lidi.

Kromě toho musí správcovské agentury vyvinout soubor ukazatelů a kritérií včasného varování pro sledování vývoje na trhu s nemovitostmi. Tento monitorovací systém pomůže včas odhalit známky „odchylek“, jako jsou spekulace, neobvyklé zvyšování cen nebo nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, a tím proaktivně přijmout vhodná intervenční opatření, namísto pasivního řešení rizik, která se na trhu objeví.

VARS se konečně domnívá, že je nezbytné urychlit budování jednotné a transparentní národní databáze pozemků a bytů. To je důležitý základ, který pomůže správním orgánům, výzkumníkům a podnikům přesně a rychle analyzovat, předpovídat a provozovat trh.

Pokud bude datový systém otevřený a propojený mezi ministerstvy, pobočkami a obcemi – včetně informací o plánování, transakcích, hodnotách, zákonnosti a změnách ve využívání půdy – přispěje to ke zlepšení transparentnosti, omezení spekulací a ochraně práv lidí a podniků.

Zdroj: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm