Odstranění úzkých míst a otevření toku půdních zdrojů

Popisek fotografie — Ilustrační foto: Tuan Anh/VNA

Do návrhu usnesení Národního shromáždění bylo začleněno mnoho inovací, které stanoví řadu mechanismů a politik k odstranění obtíží a překážek při organizaci provádění pozemkového zákona, jako například: odstranění rámce pro ceny pozemků, zvýšení transparentnosti, podpora decentralizace do obcí a zajištění souladu zájmů mezi státem, lidmi a podniky.

Jedním z prvních pěti úzkých míst, která odborníci jmenovali, je nedostatečná kompatibilita mezi systémem územního plánování a dvouúrovňovým modelem místní samosprávy (provinční - místní), jakmile tento model začne fungovat od 1. července 2025. Zatímco zákon o pozemkech z roku 2024 stále zachovává ustanovení o „územním plánování a plánování na úrovni okresů“, současný model organizace vlády v centrálně řízených městech nebo zvláštních administrativně- ekonomických jednotkách fungoval podle dvouúrovňové městské samosprávy.

To vede k nedostatečným pravomocím a nekonzistentnosti při schvalování plánů, což způsobuje přerušení nebo prodloužení procesu implementace. Podle Dr. Nguyen Dinh Tho - zástupce ředitele Institutu pro strategii a politiku v zemědělství a životním prostředí ( Ministerstvo zemědělství a životního prostředí ) je třeba zákon upravit tak, aby bylo možné plánování využití půdy integrovat do celkového plánování rozvoje měst a plánování využívání zdrojů na místní úrovni. Jinak budou obce zmatené při implementaci a dohledu.

Zpoždění v úpravě územních předpisů tak, aby odpovídaly modelu dvoustupňové vlády, nejen ovlivňuje proveditelnost zákona, ale také způsobuje, že mnoho obcí „čeká na pokyny“, což blokuje tok investic. Proto je nezbytné brzy mít jednotné usnesení o pokynech, aby se zabránilo tomu, že se plánování stane prvním „institucionálním úzkým hrdlem“ v řetězci implementace nového pozemkového zákona.

Druhým identifikovaným úzkým hrdlem je, že mechanismus aukcí a nabídek pozemků má stále mnoho nedostatků, které nejsou pro investory příznivé. Účelem přidělování a pronájmu pozemků prostřednictvím aukcí a nabídek je důležitý nástroj k zajištění publicity, transparentnosti a prevenci skupinových zájmů. Současný proces implementace však odhaluje mnoho omezení.

Neexistuje jasný návod, jaká je forma pronájmu pozemků s roční platbou za pozemkové fondy spravované státem. Některé lokality se při zajišťování příjmů rozpočtu a podpoře podniků investujících do socializovaných pozemků jeví jako „nevědomé řešení“.

Zároveň požadavek na podrobný plán v měřítku 1/500 před dražbou pozemků způsobuje potíže s realizací, zejména u pozemků se smíšeným využitím nebo veřejných pozemků prokládaných obytnými oblastmi. Forma pronájmu pozemků s roční splátkou zároveň investorům ztěžuje kalkulaci nákladů, zadlužení a mobilizaci střednědobého a dlouhodobého kapitálu.

Dr. Can Van Luc - člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku, poznamenal, že mechanismus pozemkových dražeb musí být flexibilnější, zejména v počáteční fázi projektů sociální infrastruktury. Pokud bude rigidní, neúmyslně to eliminuje motivaci soukromého sektoru - subjektu, který má zákon o pozemkech z roku 2024 za cíl nejvíce mobilizovat. Nedostatek synchronizace mezi předpisy pro dražby a nabídkové řízení a mechanismy pronájmu pozemků totiž nejen snižuje atraktivitu investic, ale také představuje riziko rozpočtových ztrát.

Vydání usnesení vlády č. 339/NQ-CP k návrhu usnesení Národního shromáždění, kterým se stanoví řada mechanismů a politik k odstranění obtíží a překážek při organizaci provádění pozemkového zákona a umožňuje dědění výsledků výzkumu v podání Ministerstva zemědělství a životního prostředí č. 136/TTr-BNNMT k návrhu zákona, kterým se mění a doplňuje řada článků pozemkového zákona, je proto krokem správným směrem, ale je nutné jej rychle konkretizovat do vyhlášky, která bude řídit provádění, aby podniky měly jasný právní základ,“ poznamenal pan Luc.

Kromě toho jsou třetím úzkým hrdlem, které odborníci uvádějí, předpisy o navracení pozemků, které nepokrývají developerské postupy a postrádají flexibilitu. Ačkoli se má za to, že článek 79 pozemkového zákona z roku 2024 rozšířil rozsah navracení pozemků ve srovnání se pozemkovým zákonem z roku 2013, stále se nevztahuje na všechny projekty strategického a naléhavého významu.

Zákon konkrétně jasně nestanoví mechanismus pro rekultivaci pozemků, aby se vytvořil pozemkový fond na financování projektů BT (výstavba-převod) nebo na přeuspořádání pozemků pro podniky, které se musí přestěhovat kvůli znečištění životního prostředí... Navíc nařízení, že rekultivace pozemků může být provedena až po schválení plánu kompenzací, podpory a přesídlení, způsobuje zpoždění a postrádá flexibilitu u naléhavých projektů.

Pokud jde o tuto překážku, docent Dr. Nguyen Quang Tuyen, místopředseda rady Hanojské právnické univerzity, uvedl, že zákon musí mít specifický mechanismus pro klíčové projekty, protože pokud budeme čekat na dostatečný počet administrativních postupů, pokrok v oblasti národní strategické infrastruktury, jako jsou dálnice, letiště a velké průmyslové parky, se zpozdí, což způsobí mnohem větší škody než právní rizika, kterých se řídící orgány obávají.

Toto úzké hrdlo také ukazuje, že nedostatek flexibility při navrhování předpisů pro výkup pozemků brzdí rozvoj infrastruktury – oblasti, kterou se Vietnam snaží urychlit. Podle odborníků je okamžitým řešením prozkoumat zvláštní mechanismus povolování klíčových projektů, podobný mechanismu v zákoně o veřejných investicích nebo zákoně o nabídkových řízeních, aby se předešlo „úzkým hrdlům“ v oblasti kompenzací a vyklízení pozemků.

Čtvrtým úzkým hrdlem, které je třeba odstranit, je nedostatečný a nestabilní mechanismus stanovování cen pozemků, který vyvolává obavy u realizátorů. Zákon o pozemkech z roku 2024 zrušil „rámec cen pozemků“ a přešel na mechanismus tabulky cen pozemků, který se každoročně aktualizuje a lépe odráží tržní cenu. To je pozoruhodný krok vpřed, ale současný mechanismus stanovování cen má v praxi stále mnoho úzkých hrdel.

Za prvé, stanovení konkrétních cen pozemků příliš závisí na poradenských organizacích a tržních datech, přičemž informační systém a národní databáze cen pozemků ještě nejsou kompletní, což vede k nekonzistentním výsledkům oceňování mezi lokalitami. Metoda přebytku – hlavní nástroj pro stanovení cen projektových pozemků – nebyla standardizována, což vede ke zvyšování investičních nákladů a negativně ovlivňuje konkurenceschopnost podniků.

Dr. Tran Kim Chung, bývalý zástupce ředitele Ústředního institutu pro ekonomické řízení, uvedl, že pokud nebude vytvořena transparentní databáze oceňování, budou se realizátoři vždy bát chyb. V důsledku toho se mnoho míst „vyhýbá podpisu“, což zpomaluje jak pokrok veřejných investic, tak rozvoj městských a průmyslových parků. Toto úzké hrdlo není jen technickým problémem, ale také psychologickou odpovědností při plnění veřejných povinností. Pokud jsou ceny pozemků spojeny s finančními závazky, může jakákoli odchylka vést k inspekci, prověrce nebo trestní odpovědnosti.

Vláda proto musí brzy vydat mechanismus na ochranu těch, kteří tento proces řádně implementují, a zároveň podpořit digitalizaci údajů o cenách pozemků a vytvořit bezpečný právní koridor pro obce, aby se mohly odvážit jednat a převzít odpovědnost, navrhl pan Chung.

Kromě toho je pátým úzkým hrdlem, které je třeba vyřešit, nedostatečná synchronizace mezi pozemkovým zákonem a souvisejícími zákony v přechodném období. Jedná se také o systémové úzké hrdlo. S vydáním pozemkového zákona z roku 2024 bude současně změněna, doplněna nebo vstoupí v platnost řada dalších zákonů, jako například zákon o bydlení z roku 2024, zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, zákon o nabídkách, zákon o investicích atd.

Kompatibilita těchto zákonů však stále není synchronizovaná, což v mnoha lokalitách během přechodného období způsobuje zmatek. Například úprava týkající se převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů komerčního bydlení byla upravena v usnesení Národního shromáždění a vládním nařízením, ale nebyla včas „zapracována“ do řídících dokumentů pozemkového zákona. Některé lokality, jako například Hanoj, Ho Či Minovo Město..., se odrazily v situaci, kdy projekty „čekaly“ na nařízení, což vedlo k plýtvání zdroji.

Z právního hlediska právník Truong Thanh Duc poznamenal: „Dosáhli jsme velkého pokroku v novelizaci pozemkového zákona, ale pokud nebudou související zákony novelizovány synchronně, stále budou existovat „zákony čekající na zákony“, což podnikům ztěžuje vědět, na čem založit své investiční postupy.“

Aby vláda tuto překážku překonala, proaktivně vydala usnesení 339/NQ-CP, kterým předkládá Národnímu shromáždění k vyhlášení samostatné usnesení o mechanismech a politikách k odstranění obtíží při organizaci provádění pozemkového zákona. Aby však toto usnesení skutečně nabylo účinnosti, je stále třeba podrobných pokynů k přechodu mezi starými a novými předpisy, aby se zabránilo vzniku „právní mezery“ v realizaci investičních projektů, navrhli právníci.

Vzhledem k pěti největším překážkám v implementaci pozemkového zákona z roku 2024, které byly na 10. zasedání obsaženy, se očekává, že 15. Národní shromáždění projedná a brzy vydá specializované usnesení o mechanismech a politikách k odstranění obtíží při organizaci implementace pozemkového zákona na základě návrhů vlády a Ministerstva zemědělství a životního prostředí.

Odborníci dále navrhli revizi a synchronní úpravu souvisejících zákonů (investiční zákon, bytový zákon, zákon o nabídkových řízeních, stavební zákon) s cílem sjednotit postupy porozumění a implementace. Zejména je nutné posílit digitalizaci pozemkových dat, zveřejňovat roční ceníky pozemků, vytvořit transparentní základ a snížit právní rizika pro správcovské orgány. Spolu se školením a ochranou těch, kteří dodržují předpisy, s podporou odvahy jednat a převzít odpovědnost je nutné prosazovat specifické mechanismy pro klíčové projekty, které zajistí pokrok v infrastruktuře, industrializaci a urbanizaci.

Zákon o půdě z roku 2024 plně sehraje svou roli, pokud budou výše uvedené úzké hrdla identifikovány a vyřešeny včas a synchronně. Teprve poté se půda skutečně stane hnací silou udržitelného rozvoje, nikoli „úzkým hrdlem“ v současném integračním a industrializačním procesu.

Zdroj: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm