Druhá otázka daně z nemovitostí je vyhrocená, je třeba vypracovat plán v souladu se zdravím trhu.

Může daň z nemovitostí snížit ceny domů?

Ve zprávě zaslané Úřadu vlády o důvodech nedávného nárůstu cen nemovitostí ministerstvo stavebnictví uvedlo, že prostuduje a navrhne daňovou politiku pro ty, kteří vlastní a užívají mnoho domů a pozemků, aby se omezily spekulace a nákupy a prodeje v krátkém časovém období za účelem dosažení zisku.

Podle ministerstva výstavby patří mezi faktory přispívající k nedávnému nárůstu cen bydlení „účast“ řady investorů, skupin investorů, spekulantů a realitních makléřů. Pokud jde o aukce s vítěznými cenami přesahujícími 100 milionů za metr čtvereční, ministerstvo výstavby uvedlo, že mnoho investičních skupin se specializuje na účast v aukcích a následný okamžitý prodej za účelem dosažení zisku. Mimo aukční plochu mnoho makléřů čeká na výsledky a je připraveno nabídnout k prodeji pozemky s rozdílem 200 až 500 milionů VND za pozemek. Nákup a prodej mnoha pozemků za účelem nelegálního zisku je běžný, ba dokonce organizovaný, což zvyšuje cenovou hladinu pozemků a bydlení v okolí.

Některé skupiny, investoři a individuální realitní makléři zkreslují tržní informace, aby „nafukovali ceny“, vytvářeli virtuální ceny... a zneužívali nedostatek znalostí lidí k manipulaci s psychologií, přitahovali investice podle psychologie davu za účelem zisku.

Investoři bytových projektů obvykle utratí v průměru 3 % prodejní ceny, kterou platí obchodnímu prostoru a makléřům za prodej produktů. Makléři se však často v závislosti na tržní situaci rozhodnou při obchodování se zákazníky přidat další cenu, což vede k tomu, že kupující platí „rozdíl“.

„Během horečnatého období mnoho makléřů také používá metodu „zálohy“ k nákupu domů a pozemků od prodávajících a poté zvyšují cenu o 10–15 %, aby je mohli prodat dalším osobám. Například: Byt má cenu 5 miliard VND, makléř vloží 1 miliardu VND k nákupu a souhlasí s platbou do 1 měsíce. Během tohoto 1 měsíce však makléř najde zákazníky k prodeji s rozdílem 6–7 miliard VND.“

Kromě toho někteří investoři přispívají ke zvyšování cen bydlení tím, že „nabízejí vysoké prodejní ceny“, čímž zvyšují očekávanou úroveň zisku nad průměr realitních projektů. V oblastech, kde je k prodeji jen několik málo, nebo dokonce jeden projekt, mohou investoři kvůli nedostatku konkurence a referenčních cen zvýšit ceny, aby dosáhli zisku,“ uvedlo ve zprávě ministerstvo stavebnictví.

V komentáři k této problematice uvedl mistr Nguyen Van Dinh, právní expert v oblasti nemovitostí, že jedním z důvodů eskalace cen domů a pozemků je fenomén spekulací a hromadění s myšlením „nic není bohatší než obchodování s pozemky“, které podporují banky. Jedná se o „VIP“ klientskou skupinu bank, protože úvěry jsou vždy zastaveny domy a pozemky – u nichž se předpokládá, že jejich cena téměř vždy roste a představují malé riziko. Investiční potřeby lidí jsou legitimní, ale když je tento jev na vysoké úrovni, stává se spekulací a hromaděním domů a pozemků, což deformuje trh, vede k opouštění pozemků a plýtvání zdroji.

MSc. Nguyen Van Dinh uvedl, že zdanění domů a pozemků je povinným řešením, jasně stanoveným v usnesení Ústředního výkonného výboru č. 18-NQ/TW z roku 2022 o pokračování v inovacích a zdokonalování institucí a politik, zlepšení efektivity a účinnosti hospodaření s půdou a jejího využívání. Usnesení 18 stanoví úkoly a řešení: „Překonat situaci plýtvání půdou, ponechávání půdy ladem, znečištění a degradace“, „Předepsat vyšší daňové sazby pro osoby využívající velké plochy půdy, mnoho domů, spekulující s půdou, zpomalující využívání půdy a ponechávající půdu ladem“.

Pan Nguyen Van Dinh uvedl, že na pozemkových aukcích byla vítězná nabídková cena desítkykrát vyšší než vyvolávací cena v minulosti. Většina lidí byla k výsledkům aukcí spíše skeptická než nadšená z toho, že státní rozpočet získá další velké zdroje příjmů. Důvodem je, že pozemky po vítězství v aukci jsou často opuštěné a v mnoha případech tvoří „městské oblasti duchů“. Většina těchto „projektů“ má často velmi nízkou míru obsazenosti a i po desetiletích realizace bylo postaveno jen několik domů a lidé se do nich nastěhovali. Mistr Nguyen Van Dinh proto uvedl, že zdanění domů a pozemků má politický základ v usnesení strany č. 18, ale musí být zavedeno synchronně a spravedlivě mezi obcemi.

Důležitým faktorem je potřeba databáze pro zdanění, aby se zajistilo zdanění správných subjektů a podpořila se účinnost daňové politiky. V současné době není vyřešeno přesné určení vlastníka těchto nemovitostí, a to z důvodu absence úplné databáze a jevu, kdy si jméno nemovitosti převezme někdo jiný.

Premiér však schválil Projekt 06 na vývoj aplikací pro data o obyvatelstvu, identifikaci a elektronické ověřování, které by sloužily digitální transformaci. Nový zákon o pozemkech, zákon o bydlení a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí rovněž zmiňují vytvoření celostátní databáze informací o pozemcích, bydlení a nemovitostech; pokud bude efektivně implementován, lze v blízké budoucnosti vybudovat spolehlivý databázový systém, který bude důležitou databází pro vymáhání zákona o dani z nemovitostí po jeho schválení.

„ Pokud budou nemovitosti podléhat dani, pokud bude možné shromažďovat informace o nemovitostech v informačním systému a databázi, aby se „přiřadilo vlastnictví“, aby se přesně vidělo, kdo tuto nemovitost vlastní, pak se může stát něco, co se zdá nemožné: ceny nemovitostí a domů klesnou, dokonce prudce klesnou. Spekulace s nemovitostmi budou téměř zabráněny. Banky budou také muset hledat novou klientskou základnu místo pozemkových magnátů.“

„Zdanění má konkretizovat názor, že „domy jsou k bydlení, ne ke spekulacím“, a teprve potom se sen o usazení pro pracující stane méně vzdáleným,“ zdůraznil pan Nguyen Van Dinh.

Trh s nemovitostmi v poslední době vykazuje známky zlepšení, když Národní shromáždění oficiálně schválilo tři důležité zákony, které vstoupily v platnost o 6 měsíců dříve, než se očekávalo, a to od 1. srpna 2024. Zatímco trh s nemovitostmi pulzuje pouze v Hanoji, v jiných lokalitách je stále poměrně klid. V kontextu toho, že realitní podniky čelí mnoha obtížím, a investorů, kteří stále „uvízli“ na provinčních trzích, se nedávný návrh na zdanění druhých domů setkal s mnoha protichůdnými názory.

Daň z druhých domů ve skutečnosti není novým návrhem, ale zmiňuje se již od roku 2009. Z mnoha důvodů však nemohla být legalizována, dokud nebyla oficiálně zahrnuta do usnesení č. 18-NQ/TW vydaného v červnu 2022 stálým výborem Národního shromáždění. Proces tvorby předpisů/politik k regulaci trhu s pozemky, konkrétně prostřednictvím dodatečného zdanění práv k užívání pozemků a vlastnictví aktiv na pozemcích z druhé nebo více nemovitostí, však narazil na mnoho překážek.

Konkrétně se mnoho odborníků obává, že pokud nebude uvalení daně z nemovitostí pečlivě vypočítáno a vyrovnáno, mohlo by to mít kontraproduktivní efekt, zvýšit ceny bydlení a ztížit tak přístup k bydlení lidem s nízkými a středními příjmy.

Která trasa je vhodná?

Daň je účinným nástrojem pro řešení daňových úniků při převodech nemovitostí, spekulacích, cenové inflaci atd. Zdanění druhých domů však musí být pečlivě vypočítáno, aby bylo vhodné pro tržní realitu a zároveň aby ​​byla zajištěna soulad zájmů všech stran.

Podle mnoha odborníků může být daň nástrojem k ovládání prudce rostoucích cen pozemků, omezení spekulací, zabránění manipulaci s trhem a navrácení nemovitostí zpět na jejich skutečnou hodnotu. Vzhledem k současnému nejasnému mechanismu správy informací o půdě však zdanění není snadné.

Daň je dobrým řešením, které pomáhá zvýšit příjmy státního rozpočtu a přispívá k úpravě trhu v krátkodobém horizontu 6–12 měsíců nebo 1–2 let, ale nemůže udržet tento dopad v dlouhodobém horizontu. Existuje však také mnoho obav, že daň pouze zvýší ceny, protože k ceně pozemku bude prodávající připočítán daň.

Finanční expert Dinh The Hien v rozhovoru pro tisk uvedl, že daň z nemovitostí se jednoduše chápe jako daň vybíraná od lidí, kteří vlastní majetek; čím více majetku, tím vyšší daň. Lidé s průměrnou životní úrovní, kteří bydlí pouze v jednom domě, se nemají čeho obávat.

Pro ty, kteří mají hodně aktiv (nemovitostí) a tato aktiva neustále generují zisky, je placení vyšších daní přirozené. V případech půjček na investice jsou daně součástí nákladů, které musí investoři vypočítat, tedy „zisku a ztráty“.

Vietnamská asociace realitních kanceláří (VARS) nedávno navrhla také politiku daně z nemovitostí vztahující se na dvě skupiny: kupující druhých a více domů a majitele, kteří od projektu upustí. Sazba daně se bude postupně zvyšovat u transakcí, u kterých má prodávající krátkou dobu vlastnictví.

Již dříve, v srpnu 2023, voliči v Ho Či Minově Městě nadále navrhovali zdanění druhých domů a zavedení vyšších daní z neobydlených nemovitostí, které negenerují hodnotu pozemku. Ministerstvo financí uvedlo, že provedlo výzkum a vypracovalo návrh zákona o dani z nemovitostí, který by měl být přidán do Programu rozvoje zákonů a vyhlášek na rok 2024 a předložen Národnímu shromáždění k připomínkám na 8. zasedání (říjen 2024).

Khanh An

Zdroj: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html