Odstraňování překážek a problémů
Národní shromáždění strávilo 21. června podle pracovního programu 5. zasedání celý den projednáváním návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů).
V rozhovoru s Nguoi Dua Tin na okraji zasedání Národního shromáždění se delegát Národního shromáždění Quan Minh Cuong - vedoucí delegace Národního shromáždění provincie Dong Nai - vyjádřil k některým tématům týkajícím se využívání půdy k realizaci projektů socioekonomického rozvoje.
Pokud jde o předpisy o využívání půdy k realizaci projektů socioekonomického rozvoje prostřednictvím dohod o získání práv k užívání půdy nebo o právu k užívání půdy, pan Cuong uvedl, že v současné době se při přidělování půdy a pronájmu půdy pro projekty využívající půdu dle obsahu návrhu upřednostňuje toto pořadí: pronájem půdy prostřednictvím dražby práv k užívání půdy, výběr investorů pro projekty využívající půdu formou nabídkového řízení a konečnou volbou je využívání půdy na základě dohody.
Delegát Národního shromáždění Quan Minh Cuong - vedoucí delegace Národního shromáždění provincie Dong Nai .
Ve skutečnosti dohoda o právech k užívání pozemků za účelem realizace projektů socioekonomického rozvoje pomohla projekt rychle realizovat, podpořit efektivitu využívání půdy a vyhnout se stížnostem týkajícím se vyklízení lokalit, kompenzací, podpory a přesídlení, a to na základě dobrovolné dohody, takže má konsenzus lidí... Zároveň má stát také rozpočtové příjmy z výběru poplatků za přeměnu využití půdy.
Avšak podle ustanovení bodu b, odstavce 1, článku 27 „V případě využití pozemku k realizaci projektu komerčního bydlení je povoleno dohodnout se na užívání pozemku určeného k bydlení nebo pozemku určeného k bydlení a pozemku jiného než pozemku určeného k bydlení“.
Pokud tedy hranice projektu neobsahuje „alespoň 1 m²“ obytné půdy, není dohoda přípustná a povede k mnoha různým důsledkům.
„Proto si myslím, že by měly existovat samostatné předpisy pro případy, kdy pozemek není určen k bydlení, pokud je v souladu s územním plánem, splňuje podmínky pro změnu účelu využití pozemku a další podmínky pro realizaci projektu, pak předpisy umožňují realizaci dohody. Tím se vyřeší obtíže a nedostatky,“ řekl pan Cuong.
Pan Cuong dále navrhl prostudovat a povolit realizaci dohod o zemědělské půdě za účelem realizace projektů komerčního bydlení.
Omezte stížnosti na odměny a hodnotu podpory
Zároveň se doporučuje prostudovat aplikaci „neutrální“ metody k vyčištění pozemků za účelem realizace projektů socioekonomického rozvoje.
Podle pana Cuonga dobrovolná dohoda o právech užívání půdy mezi podniky a uživateli půdy pomůže urychlit realizaci projektů, podpoří efektivitu využívání půdy a zabrání stížnostem, takže má zjevné výhody.
Ve skutečnosti však jen velmi málo podniků dokáže vyjednat 100 % pozemkové plochy, protože často vznikají případy, kdy menšina uživatelů pozemků nespolupracuje s investorem projektu, zejména v případech, kdy si uživatelé pozemků uvědomují, že umístění pozemku nelze oddělit od hranic projektu, a požadují nepřiměřeně vysoké ceny, a to i mnohonásobně vyšší než tržní cena.
V té době musí investoři buď akceptovat nepřiměřeně vysoké ceny, aby mohli projekt realizovat, což vede k důsledkům, jako je rostoucí ceny pozemků, což způsobuje potíže s kompenzacemi, podporou přesídlení nebo vyjednáváním práv k užívání pozemků pro jiné projekty v oblasti.
V případě, že investor neakceptuje příliš vysokou cenu, způsobí to přetížení rozvoje projektu a plýtvání pozemkovými zdroji ve většině oblasti, která má dohodnuta práva k užívání pozemků.
Většina investorů proto chce, aby stát rekultivoval pozemky pro realizaci projektů, ale rekultivace pozemků často vyvolává stížnosti, zejména stížnosti na výši kompenzace.
„Proto si myslím, že je nutné prostudovat a zavést „neutrální“ metodu, která podpoří výhody a omezí nevýhody obou výše uvedených metod, a to podporou dohod o právech k užívání pozemků za účelem realizace projektů socioekonomického rozvoje.“
„V případě, že se investor dohodl na 80 % plochy a má potíže s vyjednáváním, protože zbývající menšina uživatelů půdy požaduje nepřiměřené ceny, stát podpoří zpětné získání zbývajících 20 % plochy,“ analyzoval pan Cuong.
Výkup pozemků často vyvolává stížnosti, zejména stížnosti na výši kompenzace.
Vedoucí delegace Dong Nai uvedl, že návrh rovněž stanoví způsob stanovení cen pozemků podle tržních principů a výpočet specifických cen pozemků v případech, kdy stát rekultivuje pozemky, takže je možné se v případech rekultivace pozemků odvolávat na jednotkové ceny, na kterých se investoři dohodli pro jiné oblasti. Odtud také omezuje stížnosti na hodnoty odškodnění a podpory a zajišťuje práva osob, jejichž pozemky jsou rekultivovány.
Tím se vyřeší obtíže u projektů socioekonomického rozvoje realizovaných prostřednictvím dohod o právech k užívání půdy, v nichž menšina uživatelů půdy požaduje příliš vysokou smluvní hodnotu, což způsobuje překážky v rozvoji projektů.
Pokud jde o metody oceňování pozemků, pan Cuong uvedl, že návrh stanoví pouze 4 metody oceňování pozemků a ruší metodu přebytku. V praxi se však metoda přebytku široce používá při určování cen pozemků pro velké plochy, investiční projekty se smíšeným využitím, které se prolínají s různými účely, jako je bydlení, obchod, služby, kanceláře, hotely atd.
„Otázkou tedy je, zda zbývající metody oceňování pozemků mohou hrát roli metody přebytku?“ pomyslel si.
Uvedl, že v závislosti na typu nemovitosti se použijí různé metody oceňování. Například u velkých pozemků s mnoha různými způsoby využití je použití metody porovnávání velmi obtížné a neproveditelné, protože neexistují žádné informace o srovnatelných nemovitostech podobných co do rozsahu, účelu využití pozemku a plánovacích kritérií.
U metody výnosů se používá u projektů, které byly uvedeny do provozu, provozovány a generovaly roční peněžní tok z podnikání. Při aplikaci metody koeficientu úpravy ceny pozemků je problémem kvalita každoročně shromažďovaných údajů o cenách pozemků (pro sestavení ročního ceníku) a potřeba kvantifikovat zbývající faktory z hlediska plánování a struktury využití pozemku, který má být oceněn.
„Místo opuštění metody přebytku z důvodu hypotetických faktorů je nutné vyvinout standardní a konkrétnější předpisy týkající se parametrů používaných při výpočtu, aby se synchronizovala a sjednotila práce při určování cen pozemků a aby se podpořily výhody při aplikaci této metody v některých případech, kdy je třeba určit konkrétní ceny pozemků,“ navrhl pan Cuong .
Zdroj
Komentář (0)