Chcete investovat a potřebujete alespoň 1,5 miliardy dongů?

Mnoho segmentů nemovitostí zůstává stagnujících, ale byty v Hanoji zaznamenaly stabilní nárůst cen a udržovaly si meziroční nárůst o 13 %. Průměrná cena pronájmu bytů v Hanoji se za poslední rok zvýšila o 4,5 %.

Pan Tran Quang Trung, ředitel pro rozvoj obchodu společnosti OneHousing, uvedl, že investice do bytů k pronájmu v Hanoji je v současné době stále atraktivním investičním kanálem.

Pronájem bytu s vysokým ziskem, minimální požadovaná investice je 15 miliard VND, obrázek 1 — Pan Tran Quang Trung, ředitel pro rozvoj obchodu společnosti OneHousing. (Foto: ML)

S klesajícími bankovními úrokovými sazbami a mnoha politikami podporujícími oživení začíná trh s nemovitostmi vítat návrat kapitálových toků. Investoři vkládají velkou část kapitálových toků do kanálu pronájmu nemovitostí. Jaký je podle vašeho názoru důvod se domnívat, že tento investiční kanál přinese zisk v dlouhodobém horizontu?

- Podle sčítání lidu z roku 2019 se očekává, že populace hlavního města se každoročně zvýší o přibližně 200 000 lidí, což odpovídá velké čtvrti. Většina těchto lidí si pronajímá domy, což vytváří vysokou poptávku po nájemním bydlení v Hanoji. V roce 2019 také ve Vietnamu pracuje přibližně 120 000 zahraničních pracovníků a toto číslo roste v průměru o 17 % ročně.

Průměrná cena pronájmu bytu v Hanoji je přibližně 10 milionů VND/měsíc, což představuje nárůst o 4,5 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Je zřejmé, že produkce v segmentu bytů má vždy dobrou příležitost, protože nabídka je menší než poptávka.

Byty mají dobrou poptávku po pronájmu, nicméně stále panuje názor, že koupě bytů v nemovitostech je závazek a v budoucnu bude postupně ztrácet na hodnotě. Souhlasíte s tímto názorem?

- Investor do nájemního bytu se zabývá dvěma otázkami, jednou je, zda se kapitálové náklady mohou v budoucnu zvýšit, a druhou je, jaký je cash flow z pronájmu. Pokud jde o cenu a cenovou marži typu nájemního bytu, byty v Hanoji mají nejvyšší ziskovou marži z pronájmu mezi segmenty nemovitostí.

V Hanoji činil zisk z pronájmu bytů v roce 2022 4,4 %, což je 1,7násobek nájemného u domů v ulici. Zejména v západní části Hanoje se zisky z pronájmu pohybují od 5 % do 6 %.

S touto mírou návratnosti se majitel bytu vyhne inflaci ve výši přibližně 4–4,5 % ročně, pokud drží hotovost, a také v budoucnu profituje z procentuálního zhodnocení kapitálu. Například v Hanoji se v letech 2018–2022 ceny bytů zvyšovaly v průměru o 13 % ročně.

Které oblasti v Hanoji mají podle vašeho pozorování dobrý potenciál pro pronájem? Proč?

- Západní oblast přitahuje velký počet nájemníků, zejména budovy v Vinhomes Smart City, s výnosem z pronájmu přibližně 5,5 %, což je více než průměr celého trhu (přibližně 4,4 %). To ukazuje, že cash flow z pronájmu v této metropoli je vyšší než u jiných projektů v oblasti.

Důvod, proč západní region zaznamenává dobrý růst, souvisí s několika faktory. Zaprvé, stát schvaluje všechny agentury, ministerstva a pobočky v západním regionu. V dubnu 2023 byla také zahájena výstavba velvyslanectví USA na ulici Pham Van Bach s investicí 1,2 miliardy USD. V budoucnu budou zřízeny zastoupení jednotek souvisejících s USA, která se na tuto oblast hodně zaměří.

Na Západě jsou některé z projektů v této oblasti nejžádanější v segmentu pronájmů. Mnoho zahraničních nájemníků je ochotno utratit za ubytování 1 000 - 2 000 USD, což nebude velký problém.

Obvykle oblast, kde si cizinci pronajímají byty, má dobré ceny nájmů, což znamená, že cenová hladina v této oblasti se zvýší. A když se zvýší cena nájemného, znamená to, že se zvýší i cena nemovitostí v této oblasti, to je logika rezidenčních nemovitostí.

Pronájem bytu s vysokým ziskem, minimální požadovaná investice je 15 miliard VND, obrázek 2 — Pro investice do bytů k pronájmu by zákazníci měli mít také minimální vlastní kapitál ve výši 1,5 miliardy nebo více. (Foto: CP)

Finanční kapacita investorů se liší, podle vašeho názoru, jaký typ bytu je nejsnadnější pronajmout? Kolik kapitálu potřebuje investor k investování do bytu k pronájmu?

- Garsonky, 1 ložnice pro mladé nezadané a 1+kk, 2 ložnice budou vhodné pro velký počet nájemníků, kterými jsou rodiny s manželkami/manželkami a malými dětmi. Pokud jde o vyšší třídu, například seniorní experti, poradci nebo generální ředitelé firem, kteří si do práce berou manželky a děti, jsou ochotni zvolit pronájem vil, penthousů... Pro investici do bytů k pronájmu by zákazníci měli mít také minimální vlastní kapitál ve výši 1,5 miliardy a více. V závislosti na hodnotě bytu a různé investici do pronájmu nábytku se bude lišit i vlastní kapitál.

Proč je v současné době nejvhodnější investovat do nemovitostí, jako je surfování nebo dlouhodobé držení, pane?

- Myslím, že je to stále příběh o očekáváních zákazníků v každém okamžiku. Chytrý investor bude vědět, že místo aby dával všechna vejce do jednoho košíku, dá je do mnoha košíků. Bude muset mít dlouhodobé investiční produkty v oblasti nemovitostí, aby v budoucnu mohl profitovat pouze ze zhodnocení kapitálu. U tohoto typu investice však investoři musí nakupovat nemovitosti za dobrou cenu s jasným právním statusem.

Pokud jde o ty, kteří vlastní řadu nemovitostí k pronájmu s měsíčním cash flow, mají velmi jasné cíle, například: získat peníze na vzdělání svých dětí, nebo měsíční kapesné v důchodu, cestování ... Jsou také tací, kteří mají velmi metodické investiční myšlení, které spočívá v budování řetězce bytů v mnoha projektech; každý projekt má asi 3 - 5 bytů, aby přinesl měsíční cash flow až 300 - 500 milionů.

V investování do nemovitostí jde v konečném důsledku o hodnotu aktiva. Jakákoli nemovitost, která generuje peněžní tok, je nemovitost. Nezáleží tedy na tom, kolik vlastníte, důležité je, kolik peněžního toku vám vaše nemovitost generuje.

Děkuji za rozhovor!

Zdroj