Zatímco mnoho segmentů nemovitostí zůstává stagnujících, ceny bytů v Hanoji neustále rostou a udržují si 13% roční tempo růstu. Průměrná cena pronájmu bytů v Hanoji se za poslední rok zvýšila o 4,5 %.
Podle pana Tran Quang Trunga, ředitele pro rozvoj obchodu společnosti OneHousing, zůstává investice do nájemních bytů v Hanoji v současné době atraktivním investičním kanálem.
Pan Tran Quang Trung, ředitel pro rozvoj obchodu společnosti OneHousing. (Foto: ML)
S klesajícími bankovními úrokovými sazbami a různými opatřeními podporujícími oživení se trh s nemovitostmi začíná vracet. Investoři vkládají značnou část svého kapitálu do nemovitostí k pronájmu. Jaké jsou podle vašeho názoru důvody domnívat se, že tento investiční kanál přinese dlouhodobé zisky?
- Podle údajů ze sčítání lidu z roku 2019 se očekává, že počet obyvatel Hanoje ročně vzroste v průměru o přibližně 200 000 lidí, což odpovídá populaci velké čtvrti. Většina těchto lidí si pronajímá domy, což vytváří vysokou poptávku po nájemním bydlení v Hanoji. V roce 2019 měl Vietnam téměř 120 000 zahraničních pracovníků a toto číslo roste průměrným tempem 17 % ročně.
Průměrná cena pronájmu bytu v Hanoji se pohybuje kolem 10 milionů VND/měsíc, což představuje průměrný nárůst o 4,5 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. To jasně naznačuje slibný výhled pro segment bytů, protože nabídka je v současné době menší než poptávka.
Byty v současné době zaznamenávají dobrou poptávku po pronájmu; stále však panuje názor, že koupě bytu je aktivum, které se znehodnocuje a v budoucnu bude postupně ztrácet na hodnotě. Souhlasíte s tímto názorem?
- Investor do nájemních bytů se zajímá o dvě otázky: zaprvé, zda se kapitálová hodnota v budoucnu zvýší, a zadruhé, jaký bude příjem z pronájmu. Pokud jde o cenu a potenciál zhodnocení ceny nájemních bytů, byty v Hanoji mají nejvyšší výnos z pronájmu ze všech segmentů nemovitostí.
V Hanoji činila návratnost investic z pronájmu bytů v roce 2022 4,4 %, což je 1,7krát více než výnos z pronájmu domů v ulici. V západní části Hanoje se výnosy z pronájmu pohybovaly od 5 % do 6 %.
Díky této míře návratnosti se majitelé bytů vyhýbají míře inflace kolem 4–4,5 % ročně, která by nastala, kdyby drželi hotovost, a také v budoucnu profitují z procentuálního nárůstu kapitálové hodnoty. Například v Hanoji se ceny bytů v letech 2018 až 2022 zvyšovaly v průměru o 13 % ročně.
Na základě vašich pozorování, které oblasti v Hanoji mají v současné době dobrý potenciál k pronájmu? Jaké jsou důvody?
- Západní oblast přitahuje velký počet nájemníků, zejména budovy v rámci Vinhomes Smart City, s výnosem z pronájmu přibližně 5,5 %, což je více než průměr na trhu (kolem 4,4 %). To naznačuje, že příjmy z pronájmu z této velké městské oblasti jsou vyšší než u jiných projektů v regionu.
Silný růst západního regionu je způsoben několika faktory. Zaprvé, vláda schvaluje všechny agentury a ministerstva související se západním regionem. V dubnu 2023 byla zahájena také výstavba komplexu amerického velvyslanectví s investicí 1,2 miliardy dolarů na ulici Pham Van Bach. V budoucnu se v této oblasti soustředí zastoupení jednotek souvisejících s USA.
V západní oblasti se nacházejí některé z nejvyhledávanějších projektů v segmentu pronájmu. Mnoho zahraničních nájemníků je ochotno utratit za ubytování 1 000 až 2 000 dolarů, což by nebyl velký problém.
Oblasti s vysokou koncentrací zahraničních nájemníků mívají obvykle lepší nájemné, což následně zvyšuje ceny nemovitostí v dané oblasti. A když se ceny nájemného zvýší, zvýší se i hodnota nemovitostí v dané lokalitě; to je logika rezidenčních nemovitostí.
Pro investici do nájemních bytů by zákazníci měli mít také minimální zálohu ve výši 1,5 miliardy VND nebo více. (Foto: CP)
Investoři mají různé finanční možnosti. Podle vašeho názoru, jaký typ bytu je nejsnadnější pronajmout? Kolik kapitálu potřebuje investor investovat do nájemního bytu?
- Garsoniéry a jednopokojové byty jsou vhodné pro mladé nezadané lidi, zatímco jednopokojové a dvoupokojové byty jsou ideální pro rodiny s malými dětmi. Pro movitější, jako jsou vedoucí pracovníci, poradci nebo generální ředitelé, kteří si do práce berou rodiny, jsou vhodnější volbou vily a penthousy. Pro investici do nájemních bytů by klienti měli mít minimální zálohu ve výši 1,5 miliardy VND nebo více. Požadovaná záloha se bude lišit v závislosti na hodnotě bytu a množství investovaného vnitřního vybavení.
Proč je v současné době nejvhodnější možností investovat do nemovitostí za účelem příjmu z pronájmu mezi různými formami investic do nemovitostí, jako jsou krátkodobé spekulace nebo dlouhodobé držení?
- Myslím si, že je to stále jen otázka očekávání zákazníků v různých dobách. Chytrý investor ví, že místo toho, aby dával všechna vejce do jednoho košíku, měl by své investice diverzifikovat. Měl by mít dlouhodobé investiční produkty v oblasti nemovitostí, aby v budoucnu profitoval pouze ze zhodnocení kapitálu. U tohoto typu investice však musí investor koupit nemovitost za dobrou cenu s jasnou právní dokumentací.
Pokud jde o ty, kteří vlastní několik nemovitostí k pronájmu, které generují měsíční příjem, mají velmi jasné cíle, jako například: použít peníze na vzdělání svých dětí, na denní výdaje v důchodu nebo na cestování ... Existují také tací, kteří mají velmi systematické investiční myšlení, jako je výstavba série bytů v rámci několika projektů; každý projekt s přibližně 3-5 jednotkami generuje měsíční příjem až 300-500 milionů VND.
V investicích do nemovitostí se nakonec jedná o hodnotu aktiva. Skutečnou hodnotu mají pouze nemovitosti, které generují peněžní tok. Proto nezáleží na tom, kolik nemovitostí vlastníte; důležité je, jak vaše nemovitost generuje peněžní tok.
Děkuji za rozhovor!
Zdroj
Komentář (0)