Mnoho ukazatelů oživení; investice do bytu přináší dobré a stabilní zisky

Zpráva za třetí čtvrtletí roku 2023 zveřejněná serverem Batdongsan.com.vn 4. října ukazuje, že ačkoli trh s nemovitostmi stále čelí obtížím, objevily se pozitivní signály, pokud jde o poptávku po transakcích a sentiment kupujících.

Zpráva za třetí čtvrtletí roku 2023, kterou 4. října zveřejnil server Batdongsan.com.vn, ukazuje, že trh s nemovitostmi vykazuje pozitivní signály, pokud jde o poptávku po transakcích a psychologii kupujících. (Zdroj: Construction Newspaper)

3 důležité indikátory, které signalizují bod obratu

Podle Zprávy existují 3 základní ukazatele trhu s nemovitostmi, které jsou v souladu s dříve predikovanými trendy.

Zaprvé , pokud jde o bankovní úrokové sazby, pokud v období 2008–2012 trhu trvalo 4 roky, než se začaly projevovat známky úpravy bankovních úrokových sazeb, v tomto období, od prvního čtvrtletí roku 2023, Státní banka provedla 2 úpravy ke snížení provozních úrokových sazeb, následované snížením mnoha druhů úrokových sazeb.

Za druhé, pokud jde o růst úvěrů. Při pohledu zpět na rok 2012 se růst úvěrů snížil z 20 % na 7 %, zatímco inflace dosáhla 8 %. V roce 2013 se růst úvěrů zvýšil na 12 % a inflace činila 6 %. Právě v roce uvolnění úvěrové politiky se na trhu s nemovitostmi okamžitě projevily známky obratu. V současném tržním kontextu Státní banka od začátku roku 2023 orientovala růst úvěrů na celý rok 2023 na 14–15 %, oproti 14 % v roce 2022, což je pozitivní signál.

Za třetí, co se týče politiky v oblasti nemovitostí. V roce 2008 se likvidita trhu s nemovitostmi prudce propadla, ale až v roce 2013 byly zavedeny politiky podpory trhu, jako například balíček podpory ve výši 30 miliard a vydání revidovaného pozemkového zákona. V roce 2022 došlo k opětovnému zpomalení na trhu, kdy došlo ke zpřísnění úvěrové politiky, zvýšení úrokových sazeb a snížení likvidity.

Vláda však od konce roku 2022 průběžně zavádí opatření k odstranění obtíží na trhu s nemovitostmi, jako je balíček podpory ve výši 120 000 miliard VND, dekret č. 08 pomáhá zmírnit tlak na platby dluhopisů pro podniky, usnesení č. 33 přispívá k uvolnění trhu s nemovitostmi, dekret č. 35 umožňuje provinčnímu lidovému výboru regulovat oblasti, které lze rozdělit na parcely k prodeji atd.

Na základě analýzy výše uvedených ukazatelů Zpráva stále zastává názor: „Trh s nemovitostmi se pravděpodobně zotaví kolem druhého až čtvrtého čtvrtletí roku 2023“.

Segment pozemků: silný růst na jihu, stabilní růst na severu

Podle údajů z Batdongsan.com.vn si index cen pozemků od roku 2018 do současnosti v celostátním měřítku udržel stabilní růst, ale v roce 2023 má tendenci se lišit mezi konkrétními regiony a oblastmi.

Po dlouhém období od prvního čtvrtletí roku 2018 do třetího čtvrtletí roku 2023 se prodejní cena pozemků na jihu zvýšila o 71 % a na severu o 54 %. Průměrný nárůst cen pozemků na jihu byl tedy za posledních 5 let vyšší než na severu.

Nicméně, pokud vezmeme v úvahu pouze rok 2023, ceny pozemků v obou regionech vykazovaly odlišné trendy. Průměrná prodejní cena pozemků na severu si udržela rostoucí trend a ve třetím čtvrtletí roku 2023 se ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2022 zvýšila o 4,9 %. Graf cen pozemků na jihu mezitím vykazuje známky poklesu a od konce loňského roku se snížil o 26,2 %.

Typické provincie na severu zaznamenaly stabilní růst cen pozemků po dlouhou dobu, od prvního čtvrtletí roku 2018 do třetího čtvrtletí roku 2023, včetně Hai Phong (nárůst o 128 %), Quang Ninh (nárůst o 44 %), Hung Yen (nárůst o 36 %) a Bac Ninh (nárůst o 20 %).

Na jihu země Binh Duong zvýšila ceny pozemků o 147 % ve srovnání se začátkem roku 2018, což je jedna z provincií s nejlepším růstem cen pozemků v regionu. V dalších lokalitách, jako jsou Long An , Ba Ria-Vung Tau a Dong Nai, sice v poslední době došlo k poklesu prodejních cen, ale celkově za posledních 5 let dosáhla nárůstu cen o 89 %, 64 % a 60 %.

Trh s nízkopodlažními nemovitostmi je diferencovaný

Od začátku roku je trh s nízkopodlažními nemovitostmi v celé zemi stagnující a dochází k poklesu transakcí. Podle zprávy serveru Batdongsan.com.vn za třetí čtvrtletí roku 2023 57 % makléřů zapojených do průzkumu uvedlo, že transakce s nízkopodlažními nemovitostmi klesly o více než 50 %, 28 % uvedlo, že transakce klesly o 10–50 %.

Pan Dinh Minh Tuan - ředitel společnosti Batdongsan.com.vn v jižním regionu, poznamenal, že cena je v současné době pro kupující největší překážkou, protože nízkopodlažní nemovitosti mají ceny mnohem vyšší než průměrný příjem lidí a produkty s vysokou hodnotou je obtížné si půjčit na nákup.

Průměrná prodejní cena řadových domů ve třetím čtvrtletí roku 2023 činila v Hanoji 333 milionů VND/m2 a v Ho Či Minově Městě 209 milionů VND/m2.

Pan Dinh Minh Tuan uvedl, že každý segment nízkopodlažních nemovitostí má jiný trend a potenciál pro oživení. Konkrétně v oblasti řadových domů je stále klid, protože cestovní ruch a maloobchodní aktivity se kvůli dopadu makroekonomiky a pandemie po Covid-19 výrazně nerozvinuly.

Data z Batdongsan.com.vn ukazují, že zájem o řadové domy v centrálních městských oblastech zůstal téměř neměnný, zatímco v pobřežních turistických provinciích ve středním, severním a jižním regionu se ve srovnání s prvním čtvrtletím roku 2021 snížil o 11 %, 22 % a 41 %.

Od začátku roku se celostátní trh s nízkopodlažními nemovitostmi propadl a objem transakcí klesl. (Zdroj: Dan Viet)

Městské domy a vily v příměstských městských oblastech mají mezitím značný potenciál díky budoucí infrastrukturní síti, která podporuje trend rozšiřování městských oblastí na okraje a do sousedních oblastí. Mnoho příměstských městských oblastí zaznamenalo v posledních letech značný nárůst cen vil a řadových domů, například městská oblast Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoj) s nárůstem přes 20 %, 30 % ročně; nebo městská oblast Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho Či Minovo Město) s nárůstem přes 20 % ročně, uvádějí data z Batdongsan.com.vn .

U soukromých domů zůstává v Hanoji úroveň zájmu a požadované ceny stabilní, protože se jedná o typ bydlení, který slouží skutečným bytovým potřebám, takže poptávka je stále udržována. Ve třetím čtvrtletí roku 2023 se požadované ceny soukromých domů v mnoha okresech, jako jsou Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai a Ha Dong, stále zvýšily o 4–9 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2022. Úroveň zájmu se také mírně zvýšila o 2–3 % v některých okresech Hanoje.

V Ho Či Minově Městě vykazují prodejní ceny a zájem o soukromé domy klesající trend, ale pokles nepřesahuje 10 % ve srovnání se třetím čtvrtletím roku 2022.

Investice do bytu dosahuje průměrného zisku přibližně 12,5 % ročně

Zpráva rovněž ukazuje, že byty jsou v uplynulém roce typem nemovitostí nejméně ovlivněným negativními dopady trhu, protože tento typ slouží skutečným potřebám bydlení. Ve třetím čtvrtletí roku 2023 vykazoval zájem o byty známky oživení, poptávka po koupi bytů se zvýšila o 1 % a poptávka po pronájmu o 6 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím. Nejvyhledávanější jsou zejména byty v cenovém rozpětí od 2 do 4 miliard VND.

V roce 2023 se prodejní cena bytů příliš nezměnila, v Hanoji se pouze mírně zvýšila z 1 % na 5 % a v Ho Či Minově Městě se téměř nezměnila. V dlouhodobém horizontu od roku 2015 do současnosti však nárůst cen bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě překročil nárůst příjmů lidí. Po 8 letech se ceny bytů v Ho Či Minově Městě a Hanoji zvýšily o 82 %, respektive o 56 %, zatímco příjmy lidí v městských oblastech se zvýšily pouze o 39 %.

Pan Le Bao Long, strategický ředitel společnosti Batdongsan.com.vn, k tomu uvedl: „Koupě bytu je pro lidi stále obtížnější, když tempo růstu příjmů nedokáže držet krok s tempem růstu cen domů. V budoucnu budou mít primární bytové projekty také vysoké ceny, protože investoři musí optimalizovat zisky, když se náklady zvýší.“

Pokud jde o psychologii spotřebitelů nemovitostí, v kontextu vysokých cen bydlení se lidé obracejí k pronájmu nebo hledají způsoby, jak si na koupi domu půjčit. V současné době si však mnoho kupujících ještě nepůjčilo, protože se stále obávají úrokových sazeb.

Protože cena bytů neustále roste a poptávka po koupi a pronájmu tohoto typu bytů je vždy vysoká, průměrná míra zisku při investicích do bytů je až 12,5 %/rok (kombinace nárůstu ceny a zisku z pronájmu). Jedná se o lepší a stabilnější míru zisku než u jiných typů investic, jako jsou akcie, zlato, cizí měny, pozemky a úspory.

Zdroj