Mnoho problémů na trhu s nemovitostmi stále čeká na své „vyřešení“ zákonem.

Ilustrační foto: Tuan Anh/VNA

Tento workshop uspořádala Vietnamská realitní asociace (VNREA) ve spolupráci s Ministerstvem přírodních zdrojů a životního prostředí a Ministerstvem stavebnictví odpoledne 15. října v Hanoji.

Dr. Nguyen Van Dinh - viceprezident Vietnamské realitní asociace (VNREA) poznamenal, že všechny 3 zákony týkající se trhu s nemovitostmi (pozemkové právo, bytové právo, právo obchodování s nemovitostmi) tentokrát obsahují velmi podrobná a jasná pravidla, zejména pokud jde o decentralizaci a delegování pravomocí. VNREA však i po vyslechnutí mnoha názorů podniků stále očekává, že zákony rychle vstoupí v platnost. VNREA totiž v současné době čeká na vyřešení a rozuzlení mnoha problémů v oblasti realitního trhu.

„Od 1. srpna do současnosti uplynuly od doby, kdy zákony vstoupily v platnost, něco málo přes 2 měsíce. To není dlouhá doba na to, aby se nová ustanovení zákona rychle implementovala, zvláště když jsou většinou velmi složitá. Navzdory složitosti a mnoha výzvám je však nutné zákony stále prosazovat a uplatňovat,“ navrhl pan Dinh.

Podle pana Dinha si VNREA v současné době při oslovování lokalit uvědomuje, že mnoho míst je stále zmatených ohledně vymáhání práva, takže míra odvedené práce je velmi nízká. Například u projektů kompenzací a vyklízení lokalit firmy zohledňují, že musí před vyčištěním lokality zaplatit 100% kompenzaci. To je však velmi obtížné a způsobuje, že mnoho projektů je brzděno.

Existují i ​​další otázky, jako jsou dražby, nabídková řízení, poplatky za užívání pozemků atd. VNREA proto doufá, že v nadcházející době budou nová ustanovení zákona šířena a budou obsahovat konkrétní pokyny pro rychlé zavedení. To vyžaduje pozornost a spolupráci příslušných ministerstev.

Jednou z otázek, o které se mnoho podniků zajímá a na kterou je třeba odpovědět, je, že podle ustanovení zákona o podnikání v oblasti nemovitostí musí být převod části projektu schválen orgánem, který rozhoduje o investiční politice, aby byl převod povolen. Pokud převod části projektu vede ke změně (zmenšení) rozsahu původního projektu převodce o více než 10 % nebo z 30 hektarů a více, bude nutné upravit rozhodnutí o investiční politice podle ustanovení článku 41 odstavce 3 zákona o soukromém vlastnictví.

Podnik si však vznesl otázku, zda poté, co agentura pro rozhodování o investiční politice povolí převod části projektu podle ustanovení zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, musí převodce provést postupy k úpravě investiční politiky podle ustanovení zákona o investicích?

K tomuto obsahu pan Vuong Duy Dung - zástupce ředitele odboru bydlení a řízení trhu s nemovitostmi (Ministerstvo stavebnictví) potvrdil, že při převodu části nebo celého realitního projektu existují 2 typy projektů, které je třeba upravit.

V první řadě musí typ projektu schválený pro investiční politiku a vybraný pro investici podle zákona o investicích provádět investiční postupy. Podmínky jsou stále v souladu s článkem 40 zákona o podnikání s nemovitostmi. To znamená, že všechny situace převodu nemovitostních projektů musí platit podle článku 40, ať už se jedná o uplatnění podle zákona o podnikání s nemovitostmi nebo zákona o investicích, nebo se musí podle článku 40 platit i převod nemovitostních projektů, které jsou aktivy úvěrových institucí.

Dále, při převodu části nebo celého projektu dle zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, nabyvatel zdědí veškerá pravidla předchozího investora. Pokud projekt nevykazuje žádné změny oproti předchozímu, není třeba investiční postupy opakovat. V ostatních případech, kdy je nutné provést investiční úpravy podle zákona, je nutné se řídit investičním zákonem a následně provést další kroky související s tímto zákonem.

„Tuto problematiku řeší dva systémy se dvěma různými agenturami, ale je třeba zdůraznit, že při převodu dle zákona o podnikání s nemovitostmi investor zdědí všechny právní dokumenty (v článku 39 zákona o podnikání s nemovitostmi) a nebude muset investiční postupy opakovat, pokud nedojde ke změně investiční politiky,“ analyzoval pan Dung.

Typ realitního obchodního projektu, který se řídí politikou zákona o investicích, se tedy nyní bude muset při převodu tohoto typu projektu řídit zákonem o podnikání v oblasti nemovitostí. Pokud jde o projekt, který podléhá schvalovacímu procesu podle zákona o investicích, nyní se převod projektu a změna investiční politiky bude řídit zákonem o investicích.

Pan Phan Duc Hieu, stálý člen Hospodářského výboru Národního shromáždění, uvedl, že implementace 4 zákonů, včetně pozemkového zákona, zákona o bydlení, zákona o obchodování s nemovitostmi a zákona o investicích, je velmi důležitá. Pro implementaci těchto 4 zákonů je potřeba tým, protože bez jasných implementačních pokynů se tyto zákony v procesu uplatňování v praxi setkají s mnoha obtížemi. Pouhé sezení, sdílení a upozorňování na problémy nebude efektivní, protože každý problém spadá do jurisdikce jiného úřadu. Proto je nutná úzká koordinace mezi příslušnými stranami, aby se společně řešily problémy podniků i občanů.

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584