Růst cen bytů v Ho Či Minově Městě: Příčiny a prognóza do budoucna

Příčinou růstu cen bytů v sekundárním sektoru je nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou.

Přestože trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě v poslední době zaznamenal spuštění mnoha nových bytových projektů, prodejní ceny mnoha sekundárních projektů (bytů, které byly jednou či vícekrát převedeny do jiného vlastnictví) v centru města a na předměstích stále prudce vzrostly a dokonce překonaly starý rekord.

Závratné zvýšení

Průzkum provedený reportérem novin Lao Dong ukazuje, že v rezortu Vinhomes Central Park, v okrese My Thanh Tay v Ho Či Minově Městě, se dvoupokojový byt o rozloze 80 m² v současné době prodává za 8–9 miliard VND/byt (což představuje nárůst o 800 milionů VND na 1 miliardu VND oproti předchozímu roku). Cena bytu o rozloze 90 m² v samotné oblasti Landmark dosáhla téměř 12 miliard VND, což je o 15 % více než v roce 2024.

Cena bytů v projektu Sun Avenue v posledních měsících prudce vzrostla po zprávách o odstranění překážek v procesu udělování růžové knihy.

V bývalé čtvrti District 7 byl na začátku roku uveden do prodeje projekt Quoc Cuong Gia Lai za cenu 54–55 milionů VND/m² (přibližně 3,6–3,7 miliardy VND/byt se 2 ložnicemi o rozloze 73 m²). Tržní cena se však nyní zvýšila na více než 64 milionů VND/m², což odpovídá 4,3 miliardám VND/byt (bez DPH). Po započtení DPH se cena může vyšplhat až na 4,8 miliardy VND. Některé byty se obchodují za cenu okolo 60–62 milionů VND/m².

Oblast Ben Van Don (starý 4. obvod) se trendu nevymyká. Projekt Tresor, do kterého investovala společnost Novaland , zaznamenal na začátku letošního roku cenu bytu s 1 ložnicí (50 m²) z 3,2 na 3,3 miliardy VND a nyní vyskočil na 4 až 4,2 miliardy VND. Byt se 2 ložnicemi (58 m²) se nabízí za 5,4 až 5,5 miliardy VND, což představuje nárůst o přibližně 30 % oproti loňskému roku. Projekt Icon 56, do kterého také investovala společnost Novaland, má mezitím růžovou knihu, takže cena je vyšší: byt s 1 ložnicí o rozloze 50 m² stojí 5,2 miliardy VND, což představuje nárůst o 22 % oproti loňskému roku.

Největší nárůst zaznamenala Sun Avenue (městská část Binh Trung). Pan Pham Minh Nguyen, místní obyvatel, uvedl, že loni někdo nabídl 4,3–4,4 miliardy VND za dvoupokojový byt (67 m²), ale neprodal. V současné době se cena zvýšila na 6,5–6,7 miliardy VND (přibližně 82 milionů VND/m²), což je nárůst o více než 50 % za pouhý jeden rok. Hlavním důvodem je podle pana Nguyena informace, že projekt se chystá dokončit vydávání růžových knížek.

Výrazně vzrostla i cena některých dalších projektů s nižšími vyvolávacími cenami, které však právě dokončily právní procesy, například: Saigon Gateway (ulice Vo Nguyen Giap, okres Tang Nhon Phu) z 30–35 milionů VND/m² v loňském roce na současných 38–42 milionů VND; TDH Riverview (okres Tam Binh) také vzrostl z 30 na 35–36 milionů VND/m²; projekt Capella (ulice Luong Dinh Cua, okres An Khanh) zaznamenal za poslední rok 22% nárůst ceny s průměrnou cenou 6 miliard VND za 2pokojový byt o rozloze 87 m².

Pan Phan Quoc Danh, makléř realitní kanceláře, uvedl, že ceny bytů v sekundárním sektoru na východě Ho Či Minova Města v poslední době prudce vzrostly než v jiných oblastech, protože většina nově zahájených projektů má velmi vysoké vyvolávací ceny. Například hned vedle The Sun Avenue se projekt The Prive v Dat Xanh prodává za 120 milionů VND/m² nebo nedaleko odtud Eton Park má podobnou cenu, zatímco Global City nyní dosahuje až 140 milionů VND/m². To zhoršilo náladu na trhu a prudce zvýšilo ceny bytů v sekundárním sektoru.

Není těžké to vysvětlit.

Pan Ta Trung Kien, ředitel realitní kanceláře Wowhome, uvedl, že je pochopitelné, že mnoho bytových projektů bylo předáno a že se zvýšily ceny kvůli právním problémům. Pokud jde o The Sun Avenue, nedávný prudký nárůst není způsoben pouze právními faktory, ale také efektem přelévání z okolních projektů.

Podle pana Kiena bylo v loňském roce prodáno mnoho sousedních projektů jiných investorů za více než 100 milionů VND/m². „Tento velký cenový rozdíl vede jak prodávající, tak kupující v předávaných projektech k tomu, aby „vytahovali“ ceny nahoru, aby se přiblížili nové úrovni. Dopravní infrastruktura této oblasti je navíc dobře napojena na východ od Ho Či Minova Města a dopravní osu směrem na Ba Ria – Vung Tau (staré město), což uspokojuje potřeby kupujících domů pro pohodlné cestování a práci po přeskupení administrativních jednotek,“ vysvětlil pan Kien.

Dr. Pham Viet Thuan, ředitel Hočiminova institutu pro ekonomiku a životní prostředí, analyzoval, že hlavním důvodem nárůstu cen bytů v sekundárním sektoru, zejména u projektů, které právě dokončily právní procesy, je nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Nabídka nových bytů po mnoho let neustále klesá a počet projektů ve střední a cenově dostupné cenové kategorii z trhu téměř zmizel. Poptávka po bydlení mezitím zůstává vysoká, zejména v Ho Či Minově Městě.

Zároveň byla schválena řada projektů, které byly pozastaveny kvůli právním problémům, což investorům umožnilo urychlit proces předání. To vytvořilo důvěru a podpořilo poptávku. Vydávání růžových knih pro dříve uvízlé projekty také přispělo ke zvýšení hodnoty bytů, zejména bytů, které byly předány před mnoha lety, ale nacházejí se v dobrých lokalitách.

Kromě právních faktorů fungují klíčové infrastrukturní projekty, jako je linka metra 1, rozšířené hlavní silnice nebo nově otevřená obchodní centra, jako „magnety“ pro přilákání peněžních toků. „V každé oblasti, která těží z infrastruktury, došlo k jasnému nárůstu cen. Například podél ulice Pham Van Dong nebo v některých čtvrtích ve městě Thu Duc (staré město) se ceny bytů prudce zvýšily po zlepšení dopravy.“

Tato situace v kombinaci se skutečností, že ceny na primárním trhu v mnoha nových projektech jsou již velmi vysoké, vedla mnoho kupujících k tomu, že se obracejí na sekundární trh, kde mohou najít byty s výhodnou polohou, jasným právním statusem a cenami, které jsou stále „dostupnější“ než v nově spuštěných projektech. Tento tlak poptávky nadále zvyšuje ceny starých bytů a vytváří novou cenovou hladinu na celém trhu.

Poptávka po vyhledávání se zvýšila o 70 %

Podle údajů z Batdongsan.com.vn se do poloviny roku 2025 poptávka po bytech v Ho Či Minově Městě opět zvýšila, přičemž počet vyhledávání se zvýšil o 70 %. Ve druhém čtvrtletí mnoho projektů dokonce pokračovalo v uvádění nových produktů na trh, ale většina z nich byla v segmentu high-end s cenami od 80 do 100 milionů VND/m2 nebo více, jako například The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height... Primární cenová hladina se nadále zvyšovala o 4–6 % u nových projektů a o 2–4 % u starých projektů.

Zdroj: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm