Trh se mění, je to zlatý čas na investice? Ceny bytů na jihu tajně rostou, zatímco ceny pozemků jsou v Hanoji nejvyšší?

V kontextu připravovaného trhu na změnu je současné období zlatým časem pro investice, byty na jihu „tiše“ rostou v ceně a odhalují městskou oblast s nejvyšší cenou pozemků v Hanoji ... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Od začátku roku hanojský realitní trh neustále zaznamenává růst cen většiny typů nemovitostí. (Zdroj: DN&TT)

Trh vytváří novou cenovou hladinu

Úprava ceníků pozemků ve velkých městech, jako je Ho Či Minovo Město a Hanoj, vytváří silný signál pro komplexní trend růstu cen. Nový ceník pozemků v Ho Či Minově Městě je platný od října 2024, přičemž nejvyšší cena dosáhla 687,2 milionu VND/m² v okrese 1. Mezitím v Hanoji upravený ceník pozemků zvýšil cenu v okrese Hoan Kiem na více než 695 milionů VND/m², což je výrazně více než v Ho Či Minově Městě. Ve srovnání se starým ceníkem je upravený ceník pozemků v Hanoji 2–6krát vyšší.

Podle revidovaného pozemkového zákona se očekává, že celostátní ceník pozemků bude oficiálně platit od začátku roku 2026. Jedná se o důležitý zlom, protože v historii nikdy nedošlo k precedentu, kdy by ceny pozemků klesaly po každém vyhlášení nového ceníku.

Například v období 2015–2019, kdy byl uplatňován nový rámec cen pozemků, se ceny pozemků v Hanoji zvýšily o 10–20 %. Obdobně i v období 2020–2024 byl zaznamenán průměrný nárůst o přibližně 15 %, když byl upraven národní rámec cen pozemků. Tento trend ukazuje, že nová tabulka cen pozemků v roce 2026 stanoví vyšší cenovou hladinu než ta současná. To významně ovlivní investiční rozhodnutí mnoha lidí.

V kontextu připravovaného trhu na změnu je současné období ideálním časem pro investice do nemovitostí. Než bude oficiálně zaveden nový ceník pozemků, ceny nemovitostí jsou stále na relativně rozumné úrovni. Pro investory je to skvělá příležitost vlastnit aktiva za nižší ceny a vyhnout se tlaku z růstu cen při uplatnění nového rámce cen pozemků.

Investování v této fázi také pomáhá rychle zvýšit hodnotu nemovitosti. Ve skutečnosti, když se cena pozemku upraví podle nového cenového rámce, hodnota nemovitosti prvních investorů dramaticky vzroste. To je jasná konkurenční výhoda, zejména když se trh „ohřívá“, jakmile se investoři začnou přidávat.

Kromě toho jsou oblasti se silným potenciálem pro infrastrukturu a ekonomický rozvoj často atraktivními destinacemi pro investory. Například sousední provincie Ho Či Minova Města, jako jsou Dong Nai, Binh Duong nebo Long An, všechny výrazně těží z klíčových infrastrukturních projektů. Tyto oblasti nejen zvyšují hodnotu nemovitostí, ale díky prudkému růstu poptávky po bydlení vytvářejí také mnoho skvělých příležitostí k zisku.

Jižanské byty „tiše“ rostou ceny

Od začátku roku hanojský realitní trh nepřetržitě zaznamenává růst cen u většiny typů nemovitostí. Na rozdíl od „náhlých“ změn u hanojských bytů vykazují bytové projekty v Ho Či Minově Městě stále stabilní růst cen, přičemž některé projekty dokonce zaznamenaly silný růst.

Podle zprávy společnosti CBRE Vietnam za 3. čtvrtletí roku 2024 je nabídka nových bytů v Ho Či Minově Městě nízká, ale míra absorpce se zlepšuje. Konkrétně bylo ve 3. čtvrtletí v Ho Či Minově Městě k prodeji méně než 130 nových bytů, které pocházely z další fáze projektů otevřených k prodeji a nacházely se v okresech vzdálených od centra.

Přestože je oficiální nabídka na prodej nízká, lze zmínit pozitivní stránku trhu v Ho Či Minově Městě v poslední době, kdy se na trhu objevilo téměř 300 bytů znovu nabízených z projektů, jejichž prodej byl v posledních 1-2 letech dočasně zastaven v 7. okrese města Thu Duc, a přibližně 2 700 bytů, které nebyly oficiálně otevřeny k prodeji, již začalo přijímat rezervace a očekává se, že se k prodeji otevřou v blízké budoucnosti.

Kromě toho většina projektů se zbývajícími zásobami k prodeji zaznamenala pozitivní míru prodeje, přičemž v daném čtvrtletí bylo úspěšně zprovozněno více než 2 000 bytů, což je téměř dvojnásobek oproti předchozímu čtvrtletí. Investoři i nadále uplatňovali mnoho prodejních politik, jako jsou slevy na základě platebních metod, diverzifikované splátkové kalendáře, podpora úroků z úvěrů, závazky k nájemnému atd.

Některé projekty ve fázi rezervace s vysokými očekávanými prodejními cenami také vedou kupující k zvažování sousedních projektů s primárními produkty na prodej s podobnou kvalitou, ale nižšími prodejními cenami a s předčasným předáním.

Ve 3. čtvrtletí roku 2024 dosáhla primární prodejní cena bytů v Ho Či Minově Městě 66 milionů VND/m2 čisté plochy, což představuje nárůst o 4 % mezičtvrtletně a téměř o 8 % meziročně, a to především kvůli tomu, že staré projekty upravily své prodejní ceny v nové fázi otevírání, například D-Homme (6. obvod), D-Aqua (8. obvod) a Lavida Plus (7. obvod), které všechny upravily své primární prodejní ceny o 10–30 % oproti prodejním cenám v předchozí fázi.

Sekundární trh v Ho Či Minově Městě v tomto čtvrtletí nadále mírně rostl, mezičtvrtletně se zvýšil v průměru o 3 % a meziročně o 5 % a ve třetím čtvrtletí dosáhl průměrné čisté plochy 48 milionů VND/m2. Většina segmentů bytů zaznamenala v tomto čtvrtletí nárůst prodejních cen v sekundárním prodeji.

Je pozoruhodné, že projekt Saigon Pearl zaznamenal impozantní nárůst ceny – až o 34 % za poslední rok. V současné době se běžná prodejní cena pohybuje kolem 83,2 milionu VND/m2, uvádějí data z Batdongsan.com.vn.

Perspektiva oblasti sociálního bydlení na pozemku CT3 - nová městská oblast Kim Chung, okres Dong Anh, Hanoj. (Zdroj: Investor)

V Hanoji se brzy objeví více než 1 000 cenově dostupných bytových jednotek.

Společný podnik investorů Handico a Viglacera plánuje zahájit výstavbu projektu CT3 v rámci investičního projektu výstavby sociálního bydlení na pozemcích CT3 a CT4 - Kim Chung New Urban Area, okres Dong Anh (Hanoj) začátkem roku 2025.

Podle informací od projektové řídicí rady urychluje Lidový výbor okresu Dong Anh postup vyklízení lokality v prosinci 2024. Očekává se, že v lednu 2025 Hanojský lidový výbor rozhodne o přidělení pozemku investorovi do společného podniku k provedení kroků potřebných k zahájení projektu.

Podle schváleného územního plánu budou na pozemku CT3 postaveny 3 výškové bytové domy, každá budova má 12 podlaží + 1 podkroví. Celková podlahová plocha budovy je více než 109 000 m2, s celkem 1 104 byty a populací téměř 4 000 obyvatel.

Na pozemku CT4 byl dokončen stavební investicí projekt sociálního bydlení, který byl uveden do užívání od čtvrtého čtvrtletí roku 2021. Jedná se o 12patrový bytový dům + 1 podkroví, celkem 484 bytů, které uspokojují bytové potřeby více než 1 500 osob.

Pokud jde o projekt na pozemku CT5, zástupce společného investora uvedl, že aktivně koordinují s Lidovým výborem okresu Dong Anh práci na odstranění obtíží a překážek v oblasti kompenzací a vyklízení pozemků, jakož i na zajištění pozemků pro přesídlení lidí.

Konsorcium na druhou stranu studuje zprávu města, která by umožnila přechod z projektu bydlení pro pracovníky na sociální bydlení, a tím dále rozšířit okruh osob, které mají přístup k tomuto typu politického bydlení, které je vhodné pro finanční dostupnost většiny lidí.

Odhalení městské oblasti s nejvyšší cenou pozemků v Hanoji

Podle upraveného ceníku pozemků v Hanoji je městská oblast Tay Ho Tay (okres Tay Ho) městskou oblastí s nejvyšší cenou pozemků, a to více než 113 milionů VND/m2.

Výše uvedená cena se týká nejkrásnější lokality městské oblasti (lokace 1) s 60m úsekem silnice, která je součástí okresu Tay Ho, což představuje nárůst o 225 % ve srovnání s ceníkem pozemků vydaným v roce 2019 (34,8 milionu VND/m2).

Také v městské oblasti West Lake má umístění 60m úseku silnice, ale v okrese Bac Tu Liem, cenu téměř 108 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 210 %.

Podle upraveného ceníku pozemků v Hanoji existuje 5 městských oblastí s cenami pozemků přesahujícími 100 milionů VND/m2 na hlavních silnicích.

Kromě městské oblasti West Lake (obchodní název Starlake) má městská oblast Nam Trung Yen s průřezem silnice 40 m cenu 109,3 milionu VND/m2, městská oblast City of Exchange s průřezem silnice 50 m má cenu téměř 104,3 milionu VND/m2, oblast Diplomatic Corps má cenu téměř 108 milionů VND/m2 s průřezem silnice 60 m a městská oblast My Dinh - Me Tri má cenu téměř 101 milionů VND/m2 s průřezem silnice 20-30 m.

Ceny pozemků v příměstských městských oblastech se také zvýšily v průměru o 175–200 %. Například v městské oblasti Lideco (okres Hoai Duc) se ceny zvýšily z 18,8 milionu VND na téměř 54,7 milionu VND/m2, což odpovídá nárůstu o téměř 190 %.

Nejnižší cenu městských pozemků v nově upravené tabulce v Hanoji má rezidenční oblast Phu Thinh ve městě Son Tay s cenou 11,38 milionu VND/m2, což představuje nárůst o 175 % ve srovnání se starým ceníkem.

Výše uvedené ceny jsou však stále mnohem nižší než nákupní a prodejní ceny na trhu v poslední době.

Průzkum trhu a realitních kanceláří ukazuje, že ceny domů a pozemků v městské oblasti Tay Ho Tay i v dalších městských oblastech jsou inzerovány k prodeji 3–4krát výše. Například v městské oblasti Tay Ho Tay se ceny vil a řadových domů běžně inzerují k prodeji za 350–400 milionů VND/m2, byty přesahují 100 milionů VND/m2. Nacházejí se zde vily s inzerovanými cenami přesahujícími 500 milionů VND/m2.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html