Trh s pozemky v Hoc Mon a Cu Chi se jeví jako „vlna“ snižování ztrát

Prošlo fází nárůstu o několik násobků

Pokud byl na začátku roku 2021 trh s nemovitostmi v okresech Hoc Mon a Cu Chi poměrně „klidný“, pak se toto místo na začátku roku 2022 stalo středem pozornosti investorů. Na začátku roku 2022 se zdálo, že pozemky v této oblasti dosahují 2,3krát vyššího zisku než kupní cena, a staly se tak vrcholem trhu s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě.

Mnoho expertů vysvětlovalo horečku tím, že trh s nemovitostmi obecně byl tlačen nahoru šokujícím nárůstem cen v centrální oblasti Ho Či Minova Města. Od té doby se rozvinul i trh v předměstských čtvrtích, které se zapojily do závodu o zvyšování cen, protože stále existuje prostor pro rozvoj.

Návrh na povýšení čtvrti Cu Chi na město přímo pod Ho Či Minovým Městem je navíc impulsem pro trh s nemovitostmi ve městě. Okamžitě stanovuje nové ceny, z nichž většina se zvýšila 1,2krát až 1,5krát ve srovnání s více než půlročním obdobím.

Mezi nimi se nacházejí některá „horká místa“ v Cu Chi, která jsou pro mnoho investorů obzvláště zajímavá, jako například oblast ulice Nguyen Thi Ranh (obec An Nhon Tay), která se zvýšila 2–3krát na 8,2–8,5 milionu VND/m2; ceny pozemků na ulici Bui Thi Diet (obec Nhuan Duc) se zvýšily 4krát na 7,2 milionu VND/m2. Podle některých statistik se ceny pozemků v některých oblastech s dobrou infrastrukturou v okrese Cu Chi pohybují dokonce kolem 17,5 milionu VND/m2.

Postupem času se trh s pozemky zvýšil a objevila se i písečná mělčina, obrázek 1 — Období, kdy se všichni navzájem zvali, aby se šli podívat na pozemky na předměstí Ho Či Minova Města, je pryč.

V Hoc Monu ceny pozemků rostou od roku 2020, kdy se rozšířila informace, že Hočiminovský lidový výbor navrhuje povýšit tři okresy Hoc Mon, Binh Chanh a Nha Be na okresy. Mnoho investorů zde nakoupilo velké množství pozemků za nízké ceny a poté bleskově rychlými transakcemi zvýšilo ceny. Od té doby se Hoc Mon stal jedním z epicenter pozemkové horečky. Ceny pozemků v Hoc Monu se poměrně vysoko zvýšily podél silnic, jako jsou Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu atd.

V roce 2020 byla nejnižší cena pozemku v Hoc Mon na ulici Le Thi Ha 25–27 milionů VND/m2. Nejvyšší cena byla 45 milionů VND/m2 s rozlohou pozemku téměř 3000 m2, tento pozemek měl hodnotu až 13,5 miliardy VND. Další trasy, jako je paralelní silnice s National Highway 22, ulice Tran Van Muoi a ulice Nguyen Thi Soc, patří mezi trasy s nejrychleji rostoucími cenami pozemků v Hoc Mon. Zejména paralelní silnice s National Highway 22 má nejnižší nárůst cen z 13–14 milionů VND/m2 na 17–18 milionů VND/m2.

Postupem času se popularita trhu zvýšila a objevily se i písečné duny, obrázek 2 — Rohové pozemky v Cu Chi, oblasti s dobrou dopravní infrastrukturou, byly kdysi vyhledávané a investoři o ně soupeřili.

Spolu s tímto nárůstem cen se nabídka nemovitostí v oblastech Cu Chi a Hoc Mon umístila také na předních příčkách výsledků vyhledávání na online realitních trzích. Podle statistik některých vyhledávačů jsou po lunárním Novém roce 2022 klíčová slova Hoc Mon a Cu Chi, spolu s pozemky v okrese 2 a okrese 9, také často vyhledávanými klíčovými slovy na obchodních plochách.

V té době přehřátí trhu vyvolalo mnoho obav z předpokládaného poklesu. Pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města, v rozhovoru pro tisk poznamenal, že někteří lidé zneužili informací ze schůzí k dosažení zisku. Podle pana Chaua způsobili spekulanti, pozemkoví makléři nebo nepoctivé podniky „šílenství“ cen pozemků v okresech Cu Chi a Hoc Mon.

Kromě toho mnoho odborníků varovalo před klamem trhu, který by mohl investory do pozemků přimět k hořkému ovoci, když je skutečná hodnota pozemku příliš navýšena. Toto varování se zdá být pravdivé, když v současné době mnoho informací ukazuje, že pozemky v této oblasti se všude prodávají se ztrátou.

Snižte ztráty z mnoha důvodů

S odkazem na některé realitní trhy a makléřské skupiny na sociálních sítích se hojně zveřejňuje mnoho článků s frázemi „likvidace zboží za dusivé ceny“, „rychlé snižování ztrát“, „prodej pozemků za účelem splacení bankovního dluhu“... Mnoho prodávajících je ochotno snížit ztráty o 30–40 % hodnoty pozemku, aby získali peníze zpět, a to z mnoha různých důvodů, jako je splacení bankovního dluhu, placení peněz jiným oblastem, aby se vyhnuli pokutě, nebo likvidace.

Například na ulici Nguyen Van Kha prodává majitel pozemek o rozloze 123 m² za cenu 1,52 miliardy VND, což odpovídá více než 12 milionům VND/m². Majitel uvedl, že se jedná o ztrátovou cenu 500 milionů VND, protože se jedná o krásný pozemek v blízkosti průmyslového parku a další občanské vybavenosti. Kupující si navíc mohou vyjednat lepší cenu.

Postupem času se popularita trhu zvýšila a písek se objevil i na obrázku 3. — Není neobvyklé vidět takové zprávy o snižování ztrát v oblastech Cu Chi a Hoc Mon.

Nebo další rohový pozemek na provinční silnici č. 8 (město Cu Chi) o rozloze 90 m2 se také prodává se ztrátou 1 miliardy VND. Tento pozemek se nachází v nové rezidenční oblasti s rozvinutou infrastrukturou a mnoha službami. Majitel pozemku uvedl, že protože potřebuje peníze na zaplacení banky, musí tento pozemek prodat levně, a je dokonce ochoten podpořit vysokou provizi pro makléře, aby rychle našli kupce.

V Hoc Monu byly některé pozemky v hodnotě přesahující 5 miliard VND v období 2021-2022 inzerovány vlastníky pozemků k prodeji za 4 miliardy VND v posledních 2 měsících, ale neobdrželi žádnou poptávku. To je také běžná situace mnoha dalších investorů, kteří si pozemky ponechali během horkého období.

Výzkum ukázal, že trh s pozemky v těchto oblastech se v období od konce roku 2022 do ledna 2023 snížil o 5–15 %. V současné době dosáhl celkový pokles 20–35 % a vykazuje známky nárůstu v nadcházejícím období, protože mnoho vlastníků půdy je pod tlakem bank. Přestože došlo k některým transakcím s pozemky typu „rybolov u dna“, které prudce klesly, v některých případech až o 50 %. Většina trhu je však nelikvidní, zejména u velkých pozemků.

Odborníci tuto situaci vysvětlují částečně vlivem trhu s nemovitostmi obecně, kdy peněžní tok proudí jinými investičními kanály s vysokou krátkodobou ziskovostí. Zejména mnoho investorů stále čeká na dosažení dna v současném období, což způsobuje, že se likvidita nezlepšuje. Vlna ztrát z propouštění se rozšířila i z centra Ho Či Minova Města do odlehlých okresů a sousedních provincií, čímž se na trhu objevilo příliš mnoho možností, takže existují oblasti, které dokonce nemají žádnou likviditu.

Trh v Hoc Mon a Cu Chi byl navíc silně zasažen také tím, že na konci roku 2022 požádal Lidový výbor Ho Či Minova Města, aby předměstské čtvrti nežádaly o schválení pro status okresů nebo měst. To mělo významný psychologický dopad na investiční a obchodní rozhodnutí v této oblasti a způsobilo prudký pokles likvidity trhu s nemovitostmi.

Podle dat však i přes současnou cenu se ztrátou dosahuje mnoho investorů, kteří drží zboží z období 2019-2020, stále vysokých zisků. Ne 100 % pozemků inzerovaných k prodeji se ztrátou tedy ve skutečnosti prodělává, pouze snižuje zisky, aby zboží prodala, a připravuje si tak finance na další investiční období s lepšími zisky.

Zdroj