Ho Či Minovo Město finalizuje procentuální poměr nákladů a zisků jako základ pro ocenění pozemků.

Toto je jeden z důležitých základů pro stanovení cen pozemků pomocí metody přebytku pro realitní projekty v Ho Či Minově Městě.

Ho Či Minovo Město finalizuje procentuální poměr nákladů a zisků jako základ pro ocenění pozemků.

Toto je jeden z důležitých základů pro stanovení cen pozemků pomocí metody přebytku pro realitní projekty v Ho Či Minově Městě.

Místopředseda Výboru lidu Ho Či Minova města Bui Xuan Cuong právě podepsal a vydal rozhodnutí č. 49/2025, které stanoví faktory tvořící příjmy z rozvoje, faktory odhadující náklady na rozvoj při určování cen konkrétních pozemků podle metody přebytku a faktory ovlivňující ceny pozemků při určování cen pozemků ve městě.

Zisk investorů se rovná 15 % celkových investičních nákladů na výstavbu

Pokud jde o faktory odhadu nákladů na rozvoj, rozhodnutí spočívá v uvedení procentuálních vyjádření (%) pro určení obchodních nákladů; úrokových nákladů, zisků investorů s přihlédnutím k vlastnímu kapitálu a obchodních rizik pro projektové skupiny se stejným hlavním účelem využití území jako u projektových typů.

Město v něm rozděluje jednotlivé segmenty, včetně výškových bytů, řadových domů, vil, pozemkových úprav, prodeje pozemků, průmyslových parků, průmyslových klastrů, kanceláří, obchodu a služeb, hotelů. V závislosti na typu projektu budou existovat různé procentuální předpisy.

Úrokové náklady, zisky investorů s přihlédnutím k rizikům vlastního kapitálu a podnikání budou vypočítány vynásobením 15 % celkovými investičními náklady na výstavbu. Foto: Le Toan

Konkrétně budou náklady na marketing, reklamu a prodej vypočítány ve výši 2 % z celkových tržeb pro všechny segmenty.

Náklady na správu a provoz budou uplatněny ve výši 15 % z celkových příjmů z pronájmu, a to u projektů výškových bytových domů, investičních projektů v průmyslových parcích a průmyslových klastrech, investičních projektů v oblasti kanceláří, obchodu a služeb. Zejména u projektů řadových domů a vil, projektů rozdělení pozemků a prodeje pozemků bude sazba uplatněna ve výši 5 % z celkových příjmů z pronájmu.

Zejména úrokové náklady, zisk investora s přihlédnutím k vlastnímu kapitálu a obchodní riziko budou vypočítány jako 15% vynásobené celkovými investičními náklady na výstavbu, obchodními náklady a hodnotou práv k užívání pozemků. Tato sazba platí pro všechny výše uvedené segmenty.

U investičních projektů v oblasti hotelů, zdravotnictví, vzdělávání , sportu nebo projektů se specifickými charakteristikami navrhne organizace provádějící stanovení ceny pozemků procentuální podíl faktorů marketingových, reklamních, prodejních nákladů, nákladů na provozní řízení, nákladů na úroky z úvěrů, zisku investorů s přihlédnutím k vlastnímu kapitálu, obchodním rizikům a dalším nákladům v důvodové zprávě k vypracování plánu cen pozemků, aby ji mohla zvážit a rozhodnout Rada pro oceňování cen pozemků.

Projekty, které se neprodají v prvním roce

Pokud jde o faktory, které tvoří příjmy z rozvoje, rozhodnutí č. 49/2025 rovněž stanoví čas zahájení prodeje, dobu prodeje a poměr prodeje pro každý segment.

Tato sazba se však vztahuje pouze na případy, kdy v dokumentech o investičních politikách nebo nabídkových dokumentech k realizaci investičních projektů nebo v rozhodnutích o schválení či přijetí investičních projektů nebyla stanovena doba prodeje, doba zahájení prodeje a obchodování s produkty a službami a v rozhodnutích o schválení podrobného stavebního plánu nebyla stanovena míra obsazenosti.

Datum zahájení prodeje je tedy od prvního roku projektu a procento prodeje se přiděluje podle podlahové plochy budovy včetně plochy suterénu.

Pokud jde o dobu prodeje a míru prodejnosti, projekty výškových bytových domů s plochou do 50 000 m2 budou mít dobu prodejnosti 2 roky s mírou 40 % v prvním roce a 60 % ve druhém roce. U projektů řadových domů a vil s menším počtem jednotek než 100 a projektů dělení a prodeje pozemků s menším počtem parcel než 200 bude míra prodejnosti do 1 roku 100 %.

Pro rozsáhlé projekty s delší dobou prodeje, od 4 do 5 let, které nelze prodat v prvním roce, včetně: projektů výškových bytových domů s rozlohou 150 000 m2 nebo více; projektů řadových domů a vil s více než 1 000 produkty.

U investičních projektů v oblasti kancelářských, komerčních a servisních prostor je míra obsazenosti 75 % pro kancelářské účely a 70 % pro komerční účely.

U investičních projektů v oblasti hotelů, zdravotnictví , vzdělávání, kultury, sportu nebo speciálních projektů navrhne organizace provádějící stanovení ceny pozemků v důvodové zprávě k vypracování plánu stanovení ceny pozemků další faktory pro odhad příjmů z rozvoje, které posoudí a rozhodne o nich Rada pro oceňování cen pozemků.

Metoda přebytku se provádí tak, že se od celkových odhadovaných příjmů z rozvoje odečtou celkové odhadované náklady na rozvoj pozemku nebo pozemkové plochy na základě nejefektivnějšího využití území (koeficient využití území, hustota zástavby, maximální počet podlaží budovy) podle územního plánu a podrobného plánu výstavby schváleného příslušným orgánem.

Celkové výnosy z rozvoje pozemku nebo pozemkové plochy se určují na základě odhadů převodních cen, cen pronájmu pozemků, cen pronájmu prostor, cen produktů a služeb, kolísání převodních cen, cen pronájmu pozemků, cen pronájmu prostor, cen produktů a služeb během období realizace projektu a dalších faktorů tvořících výnosy, včetně: doby prodeje; doby zahájení prodeje, produktů a služeb; míry prodeje; míry obsazenosti.

V případech, kdy nelze získat informace o převodních cenách, cenách pronájmu pozemků a cenách pronájmu prostor, se používají obchodní ceny produktů a služeb.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html