Výhled trhu s průmyslovými nemovitostmi: Stabilní růst

V roce 2023, navzdory obtížím domácí i zahraniční ekonomiky , vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi stále poměrně silně roste. I přes poukazování na mnoho výzev, kterým vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi čelí, většina odborníků vysoce oceňuje perspektivy tohoto trhu ve střednědobém a dlouhodobém horizontu.

Vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi stále poměrně silně roste. Ilustrační foto: VNA

Obsazenost je dobrá

Ve zprávě „Vietnam Industrial Real Estate Highlights: Steady Growth“ zveřejněné 3. listopadu společnost Savills Vietnam uvedla: „Po volatilní první polovině roku vykazuje Vietnam stabilní růst díky klíčovým tržním faktorům. Mezi klíčové faktory patří mladá a dynamická pracovní síla, konkurenceschopné náklady na pracovní sílu, exportně orientovaná ekonomika, stabilní podnikatelské prostředí, geografická poloha a aktivní účast Vietnamu v dohodách o volném obchodu (FTA).“

Podle společnosti Savills Vietnam bude v roce 2023 zřízeno 397 průmyslových parků o celkové rozloze 122 900 hektarů, z nichž 292 je v provozu s celkovou rozlohou přes 87 100 hektarů. Kromě toho je ve výstavbě dalších 106 průmyslových parků s celkovou rozlohou 35 700 hektarů. Průmyslové parky v celé zemi mají vysokou míru obsazenosti přes 80 %, z čehož klíčové severní provincie dosahují 83 % a klíčové jižní provincie 91 %.

V klíčové ekonomické zóně Severu bylo zaznamenáno 68 projektů průmyslových parků s pronajatou plochou pozemků o rozloze 12 000 hektarů. Ceny pronájmu pozemků se meziročně zvýšily o 30 % a dosáhly průměrné výše 138 USD/m2/doba pronájmu. Nájemci v této oblasti působí především v oblasti elektroniky a počítačů, montáže automobilů, strojů a zařízení a také komponentů souvisejících se solární energií. Mezi významné podniky působící na severu patří Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda a Vinfast .

V Jižní klíčové ekonomické zóně (Southern Key Economic Zone) bylo zaznamenáno 122 projektů průmyslových parků s pronajatou plochou pozemků o rozloze 24 883 hektarů. Ceny pronájmu pozemků se meziročně zvýšily o 15 % a dosáhly průměrné výše 174 USD/m2/doba pronájmu. Nájemci působí především v oblasti zpracování potravin a nápojů, stavebních materiálů, textilu a pryžových a plastových výrobků. Mezi významné nájemce patří LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola a Kumho Tires.

Společnost Knight Frank Vietnam ve své nejnovější zprávě sdílí stejný názor a uvedla, že míra obsazenosti průmyslových parků je v současné době velmi pozitivní, v příměstské oblasti Hanoje je 78 % a v Ho Či Minově Městě 92 %. Ceny pronájmu pozemků v průmyslových parcích ve dvou největších městech v zemi se v období 2022–2023 také zvýšily, konkrétně o 14 % v příměstské oblasti Hanoje a o 58 % v příměstské oblasti Ho Či Minova Města.

Podle společnosti Knight Frank Vietnam přitahuje trh s hotovými továrnami a sklady (RBF a RBW) od roku 2018 silný zahraniční investiční kapitál a počet investorů se do dnešního dne pětinásobně zvýšil. Výzvy vyplývající z tohoto boomu, zejména v předměstských oblastech Ho Či Minova Města, kde nabídka hotových skladů dosáhla 2,1 milionu metrů čtverečních, přispěly k vytvoření trhu, který upřednostňuje nájemce, s průměrnými cenami pronájmu okolo 4,5 USD/m2/měsíc na jihu a 4,7 USD/m2/měsíc na severu.

„Tento trend byl očekávaný a nepředstavuje hrozbu pro trh s průmyslovými nemovitostmi. To pomůže udržet konkurenceschopné sazby nájemného v blízké budoucnosti, zatímco trh dozrává a rozšiřuje se, aby mohl konkurovat ostatním zemím v regionu, zejména Thajsku, kde nabídka hotových skladů vykazuje složenou roční míru růstu (CAGR) od roku 2021 do roku 2024 ve výši 6,6 % ve srovnání s 15 % ve Vietnamu,“ uvedl Alex Crane, výkonný ředitel společnosti Knight Frank Vietnam.

Mezitím, podle realitní firmy CBRE Vietnam, zaznamenala hotová továrna a sklad ve třetím čtvrtletí roku 2023 zvýšenou míru absorpce díky poptávce ze strany amerických, evropských a japonských společností. V prvních devíti měsících roku 2023 zaznamenal trh na jihu 450 000 metrů čtverečních nových továren a skladů. Vzhledem k bohaté nové nabídce jsou ceny pronájmu obou typů budov v provinciích a městech první úrovně (Ho Či Minovo Město, Binh Duong, Dong Nai, Long An) na jihu relativně stabilní; průměrná cena pronájmu skladu je 4,5 USD/m2/měsíc a cena pronájmu továrny je 4,9 USD/m2/měsíc.

Současně činila míra obsazenosti hotových skladů (bez servisních skladů) 56 %, což je i nadále klesající trend v důsledku nárůstu nabídky. Míra obsazenosti hotových továren se zároveň udržela na dobré úrovni a dosáhla 91 %. Nájemci z Číny, Vietnamu, Japonska, USA a Evropské unie jsou aktivními investory, kteří hledají průmyslové pozemky, sklady a továrny na vietnamském trhu a tvoří přibližně 70–80 % vyhledávání společnosti CBRE.

„Vzhledem k tomu, že Vietnam v poslední době nadále posiluje spolupráci s komplexními strategickými partnery, jako jsou USA, Jižní Korea a Čína, se očekává, že nájemci z těchto zemí budou i v budoucnu vést poptávku po vietnamském trhu s průmyslovými nemovitostmi,“ uvedl zástupce společnosti CBRE Vietnam.

Dlouhodobé vyhlídky

Podle společnosti Savills Vietnam ukazuje nárůst indexu PMI pro zpracovatelský průmysl a indexu průmyslové produkce nadějný potenciál vietnamského trhu s průmyslovými nemovitostmi. Konzultační firmy, jako je Savills, navíc zaznamenaly rostoucí počet poptávek a průzkumů lokalit od nadnárodních výrobních, logistických a e-commerce podniků, což odráží rostoucí poptávku po průmyslových produktech.

Průmyslový park v okrese Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

Pan John Campbell, zástupce ředitele a vedoucí oddělení průmyslových služeb společnosti Savills Vietnam, však také poukázal na některé výzvy, které čekají vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi v nadcházejícím období.

Konkrétně je podle pana Campbella kvalita zajištění hladkého provozu veškeré dopravní infrastruktury ve Vietnamu stále nižší než v ostatních zemích regionu. Přestože se dopravní infrastruktura rychle rozvíjí, její rozvoj dosud neodpovídá tempu hospodářského a sociálního růstu. Rychlý růst městské populace a nákladní dopravy je hlavním motorem poptávky po infrastruktuře, zatímco kapacita přístavů a ​​námořních přístavů dosud nedosáhla svého plného potenciálu.

Na druhou stranu pan Campbell uvedl, že s tím, jak se Vietnam zaměřuje na přilákání odvětví s vysokou přidanou hodnotou a zvyšování produktivity, aby se vyrovnal regionálním konkurentům, se zvýší poptávka po kvalifikované pracovní síle. Přestože náklady na práci ve Vietnamu dosahují pouze jedné třetiny čínských nákladů, produktivita práce je na stejné úrovni také nižší.

Kromě toho přísné nové požární předpisy, které vstoupí v platnost do konce roku 2022, vytvořily překážky pro průmyslové developery, výrobce a logistické společnosti. Velcí zahraniční investoři mají potíže se získáním příslušných certifikátů a některé projekty byly kvůli tomuto problému zpožděny.

Pan Campbell uvedl, že pro řešení stávajících problémů musí vietnamská vláda pokračovat v investicích do infrastruktury a zvyšování kvalifikace vietnamské pracovní síly s cílem zvýšit produktivitu a efektivitu. Klíčovými oblastmi pro vietnamský průmysl jsou také podpora průmyslových odvětví, posilování dodavatelského řetězce, zjednodušování investičních a územních postupů a uplatňování digitalizace.

Pan Alex Crane, výkonný ředitel společnosti Knight Frank Vietnam, poukázal na některé odlišné trendy v odvětví průmyslových nemovitostí a uvedl, že míra kapitalizace provozních aktiv je pod deflačním tlakem kvůli vysokým finančním nákladům, kratším dobám pozemků a konkurenci z jiných trhů s výrazně nižšími cenami pronájmu v asijském regionu. Míra kapitalizace ve Vietnamu v současné době roste z 9 na 12 % díky dodatečné nabídce vysoce kvalitních hotových továren a skladů (RBF a RBW) po celé zemi.

S výhledem do roku 2024 v sektoru průmyslových nemovitostí pan Alex Crane poznamenal, že globální minimální cla a vysoké logistické náklady budou překážkami pro přilákání výrobců k investicím ve Vietnamu. Přestože Vietnam podepsal mnoho dvoustranných a mnohostranných dohod o volném obchodu, rostoucí náklady na práci a výstavbu částečně ovlivňují i ​​cenovou výhodu země.

Podle společnosti Knight Frank Vietnam je to jasně patrné z cen pozemků. Například ceny pronájmu průmyslových pozemků na předměstí Bangkoku (Thajsko) se v současnosti pohybují na úrovni 82–164 USD/m2/doba pronájmu, což je mnohem méně než na předměstí Hanoje (80–250 USD/m2/doba pronájmu) a předměstí Ho Či Minova Města (95–280 USD/m2/doba pronájmu). Pan Alex Crane zdůraznil, že průmyslové a zpracovatelské nemovitosti jsou ve Vietnamu stále klíčovými trhy, ale v roce 2024 budou čelit mnoha výzvám při přilákání investic a zaplňování hotových prostor.

Zástupce společnosti Knight Frank Vietnam však vyjádřil optimismus ohledně dlouhodobých rozvojových vyhlídek, jelikož Mezinárodní měnový fond (MMF) a banka HSBC předpovídají, že Vietnam v roce 2023 dosáhne tempa růstu HDP ve výši přibližně 4,7 % až 5 %. Podle pana Alexe Cranea patří vietnamský závazek vynakládat a investovat do infrastruktury k nejsilnějším v regionu a trh datových center je také připraven na transformaci, v závislosti na uvolnění právních překážek a zaměření na infrastrukturu.

Čching-chaj