Výhled trhu s průmyslovými nemovitostmi: Stabilní růst

V roce 2023, navzdory obtížím domácí i mezinárodní ekonomiky , zaznamenal vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi stále relativně silný růst. S ohledem do budoucna si většina odborníků, ačkoli uznává četné výzvy, kterým vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi čelí, vysoce cení jeho vyhlídek ve střednědobém a dlouhodobém horizontu.

Vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi nadále poměrně silně roste. (Ilustrační obrázek: VNA)

Obsazenost je příznivá.

Ve své zprávě „Vietnam Industrial Real Estate Focus: Stabilní růst“, zveřejněné 3. listopadu, společnost Savills Vietnam uvedla: „Po volatilní první polovině roku vykazuje Vietnam stabilní růst díky klíčovým tržním faktorům. Patří mezi ně mladá a dynamická pracovní síla, konkurenceschopné náklady na pracovní sílu, exportně orientovaná ekonomika, stabilní podnikatelské prostředí, geografická poloha a aktivní účast Vietnamu v dohodách o volném obchodu (FTA).“

Podle společnosti Savills Vietnam bylo v roce 2023 založeno 397 průmyslových parků o celkové rozloze 122 900 hektarů, z nichž 292 bylo v provozu s celkovou rozlohou přes 87 100 hektarů. Kromě toho bylo ve výstavbě dalších 106 průmyslových parků o celkové rozloze 35 700 hektarů. Průmyslové parky v celé zemi měly vysokou míru obsazenosti přes 80 %, přičemž klíčové provincie na severu dosáhly 83 % a klíčové provincie na jihu 91 %.

V klíčové ekonomické zóně Severu bylo zaznamenáno 68 projektů průmyslových parků s celkovou pronajatou plochou 12 000 hektarů. Ceny pronájmů se meziročně zvýšily o 30 % a dosáhly průměrné výše 138 USD/m²/pronájemní cyklus. Nájemci v této oblasti působí především v odvětví elektroniky a počítačů, výroby a montáže automobilů, strojů a zařízení a komponentů souvisejících se solární energií. Mezi významné podniky působící na severu patří společnosti Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda a Vinfast .

V jižní klíčové ekonomické zóně (Southern Key Economic Zone) bylo zaznamenáno 122 projektů průmyslových parků s celkovou pronajatou plochou 24 883 hektarů. Ceny pronájmu pozemků se meziročně zvýšily o 15 % a dosáhly průměrné výše 174 USD/m²/pronájemní cyklus. Nájemci působí především v odvětvích zpracování potravin a nápojů, stavebních materiálů, textilu a pryžových a plastových výrobků. Mezi významné nájemce patří LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola a Kumho Tires.

Společnost Knight Frank Vietnam sdílí tento názor a ve své nejnovější zprávě uvedla, že míra obsazenosti průmyslových parků je v současné době velmi pozitivní, a to 78 % na předměstí Hanoje a 92 % v Ho Či Minově Městě. Ceny pronájmu průmyslových pozemků ve dvou největších městech v zemi se v období 2022–2023 také výrazně zvýšily, konkrétně o 14 % na předměstí Hanoje a 58 % na předměstí Ho Či Minova Města.

Podle společnosti Knight Frank Vietnam trh s hotovými továrnami a sklady (RBF a RBW) silně přitahuje zahraniční investice od roku 2018, přičemž počet investorů se doposud pětinásobně zvýšil. Výzvy vyplývající z tohoto boomu, zejména v příměstských oblastech Ho Či Minova Města, kde nabídka hotových skladů dosahuje 2,1 milionu m2, přispěly k trhu příznivému pro nájemce s průměrnou sazbou nájemného přibližně 4,5 USD/m2/měsíc na jihu a 4,7 USD/m2/měsíc na severu.

„Tento trend byl očekávaný a nepředstavuje riziko pro trh s průmyslovými nemovitostmi. To pomáhá udržet konkurenceschopné ceny pronájmu v blízké budoucnosti, zatímco trh dozrává a rozšiřuje se, aby mohl konkurovat ostatním zemím v regionu, zejména Thajsku, kde nabídka hotových skladů vykazuje složenou roční míru růstu (CAGR) 6,6 % v letech 2021–2024 ve srovnání s 15 % ve Vietnamu,“ uvedl Alex Crane, výkonný ředitel společnosti Knight Frank Vietnam.

Mezitím, podle realitní firmy CBRE Vietnam, se míra absorpce hotových továren a skladů ve 3. čtvrtletí 2023 zvýšila díky poptávce ze strany amerických, evropských a japonských společností. V prvních devíti měsících roku 2023 zaznamenal trh na jihu 450 000 m2 nových továrenských a skladových prostor. Vzhledem k hojné nové nabídce zůstaly ceny pronájmu obou typů nemovitostí v provinciích a městech 1. úrovně (Ho Či Minovo Město, Binh Duong, Dong Nai, Long An) na jihu relativně stabilní; průměrná cena pronájmu skladu činila 4,5 USD/m2/měsíc a cena pronájmu továrny 4,9 USD/m2/měsíc.

Míra obsazenosti hotových skladů (bez servisních skladů) je navíc 56 %, což v důsledku nárůstu nabídky nadále klesající trend. Míra obsazenosti hotových továrních budov zůstává silná, dosahuje 91 %. Nájemci z Číny, Vietnamu, Japonska, USA a Evropské unie aktivně hledají průmyslové pozemky, sklady a tovární budovy na vietnamském trhu a představují přibližně 70–80 % vyhledávání společnosti CBRE.

„Vzhledem k tomu, že Vietnam v poslední době nadále posiluje spolupráci s komplexními strategickými partnery, jako jsou USA, Jižní Korea a Čína, se očekává, že nájemci z těchto zemí budou i v budoucnu vést poptávku po vietnamském trhu s průmyslovými nemovitostmi,“ uvedl zástupce společnosti CBRE Vietnam.

Dlouhodobý výhled

Podle společnosti Savills Vietnam ukazuje nárůst indexu PMI pro výrobu a indexu průmyslové produkce velký potenciál pro vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi. Konzultační firmy, jako je Savills, navíc zaznamenávají rostoucí počet požadavků a průzkumů lokalit od nadnárodních výrobních, logistických a e-commerce společností, což odráží rostoucí poptávku po průmyslových produktech.

Průmyslová zóna v okrese Bac Tan Uyen (provincie Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA.

John Campbell, zástupce ředitele a vedoucí oddělení průmyslových služeb ve společnosti Savills Vietnam, však také poukázal na některé výzvy, kterým bude vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi čelit v nadcházejícím období.

Konkrétně podle pana Campbella zůstává kvalita zajištění bezproblémového provozu veškeré dopravní infrastruktury ve Vietnamu nižší než v ostatních zemích regionu. Přestože se dopravní infrastruktura rychle rozvíjí, rozvoj nedrží krok s ekonomickým a sociálním růstem. Rychlý růst městské populace a nákladní dopravy je hlavním motorem poptávky po infrastruktuře, zatímco kapacita přístavů a ​​námořních přístavů není plně využita.

Na druhou stranu pan Campbell uvedl, že s tím, jak se Vietnam zaměřuje na přilákání odvětví s vysokou přidanou hodnotou a zvyšování produktivity, aby se vyrovnala ostatním zemím v regionu, se zvýší poptávka po kvalifikované pracovní síle. Přestože náklady na pracovní sílu ve Vietnamu dosahují pouze třetiny nákladů na Čínu, produktivita je na srovnatelné úrovni také nižší.

Přísnější nová požární bezpečnostní nařízení zavedená na konci roku 2022 navíc brzdí průmyslové developery, výrobce a logistické společnosti. Velcí zahraniční investoři se potýkají se získáním potřebných certifikací a kvůli tomuto problému bylo několik projektů zpožděno.

Pan Campbell navrhl, aby vietnamská vláda pokračovala v investicích do infrastruktury a zvyšování kvalifikace své pracovní síly s cílem zvýšit produktivitu a efektivitu, aby se řešily stávající problémy. Kromě toho jsou klíčovými oblastmi zaměření vietnamského průmyslového sektoru podpora průmyslových odvětví, posilování dodavatelských řetězců, zjednodušování investičních a územních postupů a uplatňování digitalizace.

Alex Crane, výkonný ředitel společnosti Knight Frank Vietnam, poukázal na některé odlišné trendy v sektoru průmyslových nemovitostí a uvedl, že míra kapitalizace provozních aktiv je pod deflačním tlakem kvůli vysokým nákladům na financování, kratším dobám pronájmu pozemků a konkurenci z jiných trhů s výrazně levnějšími sazbami pronájmu v asijském regionu. Míra kapitalizace ve Vietnamu v současné době roste z 9 na 12 % díky dodatečné nabídce vysoce kvalitních hotových továren a skladů (RBF a RBW) po celé zemi.

Alex Crane ve své prognóze pro sektor průmyslových nemovitostí na rok 2024 poznamenal, že globální minimální cla a vysoké logistické poplatky budou překážkami v přilákání výrobců k investicím ve Vietnamu. Přestože Vietnam podepsal řadu dvoustranných a mnohostranných dohod o volném obchodu, jeho cenovou výhodu částečně ovlivní i rostoucí náklady na práci a výstavbu.

Podle společnosti Knight Frank Vietnam je to jasně patrné v cenách pozemků. Například ceny pronájmu průmyslových pozemků na předměstí Bangkoku (Thajsko) se v současnosti pohybují na úrovni 82–164 USD/m2/doba pronájmu, což je výrazně méně než na předměstí Hanoje (80–250 USD/m2/doba pronájmu) a Ho Či Minova Města (95–280 USD/m2/doba pronájmu). Pan Alex Crane zdůraznil, že průmyslové a exportně zpracovatelské nemovitosti zůstávají ve Vietnamu klíčovým trhem, ale v roce 2024 budou čelit značným výzvám při přilákání investic a obsazování stávajících stavenišť.

Zástupci společnosti Knight Frank Vietnam nicméně vyjádřili optimismus ohledně dlouhodobých rozvojových vyhlídek, jelikož Mezinárodní měnový fond (MMF) i banka HSBC předpovídají, že tempo růstu HDP Vietnamu se v roce 2023 bude pohybovat mezi 4,7 % a 5 %. Podle Alexe Cranea patří vietnamský závazek k výdajům a investicím do infrastruktury k nejsilnějším v regionu a trh datových center je také připraven k transformaci, v závislosti na uvolnění regulačních překážek a zaměření na rozvoj infrastruktury.

Thanh Hắi