Premiér Pham Minh Chinh nedávno nařídil ministerstvu stavebnictví , aby předsedalo ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí a příslušným agenturám a koordinovalo s nimi prozkoumání zřízení obchodního prostoru pro práva k užívání pozemků.
Shrnutí: Usnesení Ústředního výkonného výboru č. 18-NQ/TW ze dne 16. června 2022 o pokračování v inovacích a zlepšování institucí a politik, zlepšení efektivity a účinnosti hospodaření s půdou a jejího využívání navrhlo řešení: „Ceny veřejných pozemků, povinné transakce prostřednictvím obchodních ploch, platby prostřednictvím bank, bezhotovostní platby“. Na tomto politickém základě, aby trh s nemovitostmi fungoval otevřeně a transparentně, nedávno premiér Pham Minh Chinh nařídil Ministerstvu stavebnictví, aby předsedalo Ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí a příslušným agenturám a koordinovalo s nimi zkoumání zřízení obchodní plochy pro práva k užívání půdy. S cílem poskytnout více perspektiv k této politice tento článek zmiňuje základy, cíle, nutnost a zkušenosti některých zemí a navrhuje tak některá související řešení.
Dr., právník Doan Van Binh.
1. Obchodní plochy s nemovitostmi nejsou v naší zemi novým problémem. Regulace obchodních ploch s nemovitostmi a transakcí prostřednictvím obchodních ploch s nemovitostmi je jedním z ustanovení zákona o podnikání s nemovitostmi z roku 2014, jejichž cílem je zvýšit transparentnost a bezpečnost při transakcích s nemovitostmi. Článek 3, odstavec 6 zákona o podnikání s nemovitostmi z roku 2014 stanoví: „Obchodní plochy s nemovitostmi jsou místa, kde se uskutečňují transakce týkající se koupě, prodeje, převodu, pronájmu, podnájmu a pronájmu s koupí nemovitostí.“
Podle současných právních předpisů zřizují realitní kanceláře podniky s následujícími činnostmi: Provádění transakcí týkajících se koupě, prodeje, převodu, pronájmu, podnájmu a leasingu s koupí nemovitostí; Organizování prodeje, převodu, pronájmu, podnájmu a leasingu s koupí nemovitostí; Zavádění, inzerování a veřejné poskytování informací o nemovitostech stranám, které mají potřebu provést transakci; Kontrola dokumentů o nemovitostech za účelem zajištění jejich způsobilosti pro transakce; Zprostředkování stran při výměně, sjednávání a podepisování smluv o koupi, prodeji, převodu, pronájmu, podnájmu a leasingu s koupí nemovitostí.
Článek 107, odstavec 1, občanského zákoníku z roku 2015 stanoví, že nemovitosti zahrnují pozemky; domy, stavební práce připojené k pozemkům; další aktiva připojená k pozemkům, domům, stavebním pracím. Činnosti realitní burzy proto zahrnují služby související s transakcemi s právy k užívání pozemků. Transakce prostřednictvím obchodní burzy nejsou povinné, ale závisí na volbě kupujícího a prodávajícího.
Premiér nedávno pověřil Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí a související ministerstva a složky, aby prozkoumaly zřízení obchodní platformy pro práva k užívání pozemků. Tato politika dokazuje odhodlání premiéra a vlády rozvíjet ekonomiku a upoutat pozornost společnosti. V současné době je model obchodní platformy pro práva k užívání pozemků stále předmětem diskusí. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí vyvíjí dvě možnosti pro obchodní platformu pro práva k užívání pozemků, které předloží premiérovi k rozhodnutí, konkrétně tyto:
- Varianta 1: Rozvíjet a modernizovat model obchodování s nemovitostmi v souladu se zákonem o podnikání v oblasti nemovitostí profesionálním způsobem a pod státním dohledem.
- Možnost 2: Vybudovat specializovanou obchodní plochu pro práva k užívání pozemků.
Obecným směrem je stanovit princip obchodních ploch s nemovitostmi spravovaných státem, nikoli přidělených podnikům, a zároveň rozšířit působnost tak, aby zahrnovala všechny typy pozemků zahrnutých do transakcí. Tato obchodní plocha musí být propojena s informačním systémem, pozemkovou databází a stavebními pracemi, aby se synchronně aktualizovala se systémem.
Pokud bude tedy obchodní plocha s právy k užívání pozemků zřízena podle výše uvedených možností, ačkoli má stejnou povahu jako obchodní plocha s nemovitostmi podle ustanovení stávajícího zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (jako zprostředkovatel v transakcích s nemovitostmi obecně, zejména s právy k užívání pozemků), bude existovat mnoho rozdílů v organizaci a fungování. Obchodní plocha s právy k užívání pozemků bude tedy fungovat „jako organizace veřejných služeb státu pro správu“.
Je nutné zřídit samostatnou obchodní plochu pro práva k užívání pozemků? (Ilustrační foto)
2. Politika zřízení Burzy práv k užívání pozemků a první stanoviska příslušných státních orgánů přitáhly pozornost a diskusi podniků, lidí, výzkumníků a tvůrců politik.
Při hodnocení nezbytnosti burzy práv k užívání pozemků mnoho názorů potvrdilo výhody obchodování prostřednictvím burzy, jako například: kontrola legality pozemků a nemovitostí uvedených do obchodování; kontrola skutečné hodnoty pozemkových transakcí, čímž se vytváří pozemková databáze, ceny pozemků blízké trhu; zvýšení důvěry, minimalizace rizik a sporů při obchodování s právy k užívání pozemků; prevence daňových ztrát, vytváření zdravého podnikatelského prostředí...
Lze říci, že největším cílem při zřizování Burzy práv k užívání pozemků je zajistit transparentnost informací, minimalizovat rizika v transakcích v důsledku nedostatku informací, a tím napomoci vybudování relativně úplného a přesného datového systému o transakcích, nákupních a prodejních cenách blízkých tržním cenám, aby efektivně sloužil státní správě pozemků a nemovitostí.
Existuje však mnoho obav ohledně nezbytnosti burzy práv k užívání pozemků, zejména v aspektech, jako je vytváření nákladů a postupů, které kladou větší zátěž na lidi a podniky účastnící se transakcí; pokud je povinné provádět transakce prostřednictvím burzy, omezí to svobodu lidí v transakcích; pokud je povinná bez dobrého kontrolního a provozního mechanismu, je velmi pravděpodobné, že povede k „monopolu“ na informace, negativitě, manipulaci a narušení trhu.
Zejména některé názory uvádějí, že nyní máme předpisy a instituce k zajištění transparentnosti trhu s nemovitostmi, jako jsou předpisy o podmínkách, postupech a smlouvách o transakcích s nemovitostmi; povinnosti investorů v oblasti transparentnosti v transakcích s nemovitostmi; notářské ověřování smluv o transakcích s nemovitostmi atd.
Je tedy problém skutečně v nedostatku mechanismů a nástrojů řízení, v neefektivním využívání stávajících nástrojů, případně v omezené kapacitě a odpovědnosti příslušných pracovníků? Proto je „zda zřízení burzy práv k užívání pozemků pomůže zprůhlednit trh, či nikoli, v současné době stále otázkou předpokladu“.
3. Abychom měli více podkladů pro posouzení, konzultovali jsme zkušenosti některých zemí v regionu a ve světě s obchodními plochami pro práva k užívání pozemků a řešeními pro zajištění transparentnosti a bezpečnosti při transakcích s nemovitostmi.
Prostřednictvím diskusí s kolegy z Realitní asociace zemí, jako jsou USA, Korea, Singapur, Thajsko, Indonésie atd., jsme zjistili, že tyto země nemají vlastní obchodní platformy pro práva k užívání pozemků. V USA jsou informace o nemovitostech (domech i pozemcích) zveřejňovány na americkém realitním informačním portálu prostřednictvím služby MLS (Multiple Listing Service Listings).
Tato platforma uvádí informace o domech, pozemcích, zabavených nemovitostech, nových nemovitostech, starých nemovitostech, komerčních nemovitostech, investičních nemovitostech… a slouží tak makléřům pro nákupní a prodejní aktivity. MLS.com ani státní MLS nejsou součástí vlády USA.
Tato stránka je soukromě provozována na základě vybírání poplatků od prodávajících v procesu nákupu a prodeje nemovitostí v USA. Jakákoli nemovitost, která chce být obchodována na trhu, musí být „uvedena“ v systému MLS, aby se informace mohly zveřejnit. Nákup a prodej musí probíhat přes licencované makléře. Obvykle se jedná o makléře prodávajícího i kupujícího. Poplatky za zprostředkování jsou zahrnuty v prodejní ceně a pohybují se v rozmezí 1–10 % v závislosti na jednání, lokalitě a typu nemovitosti. Tento poplatek se liší stát od státu, nebo dokonce v rámci státu či města. Tento poplatek se dělí mezi makléře a související strany v procesu nákupu a prodeje v okamžiku uzavření obchodu.
V některých dalších zemích, jako je Korea, Singapur a Indonésie, neexistuje žádná obchodní platforma pro práva k užívání pozemků. Thajsko má Pozemkovou a bytovou banku (nebo Pozemkovou banku), jejímž úkolem je nákup a prodej pozemků, ale především nákup a prodej za účelem regulace pozemků a podpory lidí bez zemědělské a lesní půdy. Mezi hlavní služby patří: vklady (přijímání vkladů), podnikatelské úvěry, spotřebitelské úvěry na nákup nemovitostí, nákup pozemků, svěřenecké fondy, služby správy aktiv, devizové operace...
Trendem mnoha zemí je tedy zpřístupňovat informace o nemovitostech obecně a o pozemcích zejména na jednom místě, využívat technologické aplikace ke správě a shromažďování informací o nemovitostech a realitních transakcích a využívat informace ze společné databáze ke zjednodušení postupů při realitních transakcích a převodech.
4. Na základě zkušeností jiných zemí a zaměření na zřízení burzy práv k užívání pozemků ve Vietnamu máme následující názory:
4.1 Je nutné zřídit samostatnou obchodní plochu pro práva k užívání pozemků?
Usnesení Ústředního výkonného výboru č. 18-NQ/TW ze dne 16. června 2022 o pokračování v inovacích a zlepšování institucí a politik, zlepšení efektivity a účinnosti hospodaření s půdou a jejího využívání se zaměřuje na: „Ceny veřejných pozemků, povinné transakce prostřednictvím obchodních pater, platby prostřednictvím bank, bezhotovostní platby“. Usnesení se tedy zaměřuje na „transakce prostřednictvím obchodních pater“ a nikoli konkrétně na „obchodní patery s právy na užívání půdy“, nebo se musí jednat o patery zřízené a přímo spravované státem.
Proto je nutné pečlivě zvážit zřízení samostatné burzy práv k užívání pozemků, vyhnout se překrývání s burzami nemovitostí dle platných předpisů a zajistit efektivitu a účinnost po zahájení provozu burzy. Pokud bude burza práv k užívání pozemků zřízena podle modelu organizace veřejné služby státu, je nutné provést výzkum a vývoj pilotního projektu na zřízení burzy v řadě lokalit, na tomto základě jej shrnout a vyhodnotit před oficiálním zakotvením v zákoně.
4.2 Musí všechny transakce s nemovitostmi probíhat přes parket?
Realitní transakce prostřednictvím obchodních ploch mají mnoho výhod, ale také potenciální rizika, zdlouhavé postupy, náklady a negativní aspekty, jak jsme zmínili v části 2 výše.
Aby byly transakce s nemovitostmi prostřednictvím burzy přizpůsobeny současným praktickým podmínkám, měly by být podle našeho názoru regulovány povzbuzujícím způsobem, jak je uvedeno v návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, aby se postupně vytvořily návyky ve společnosti a pomohlo se podpořit autonomii subjektů při výběru forem podnikání a transakcí; zároveň by se burzy měly neustále zlepšovat kvalitu a ceny, aby byla zajištěna konkurenceschopnost a přilákaly zákazníky v souladu s tržními mechanismy.
4.3. Co se můžeme naučit ze zkušeností zemí v regionu a světa?
Každá země má svůj vlastní režim vlastnictví půdy. Všechny země však fungují na trhu na principu zajištění informační transparentnosti. Můžeme se odkázat na zkušenosti jiných zemí s databázemi nemovitostí, povinné zveřejňování informací v databázích nemovitostí. Všechny země mají kompletní informační systém o trzích s bydlením, pozemky a nemovitostmi.
Doposud se nám to nedaří a nedosáhli jsme požadovaných výsledků. Musíme shrnout a vyhodnotit tuto politiku a implementační organizaci, abychom ji zlepšili a mohli mít datové centrum pro provozování transparentního trhu. To je vhodné a proveditelné v kontextu silné digitální transformace v naší zemi. Řízení peněžních toků, regulace a kontrola transakcí prostřednictvím bank pomohou tohoto cíle dosáhnout.
Díky úplným informacím o trhu a bezhotovostním platbám se transparentnost zvýší; když bude trh transparentní, lidé nebudou nuceni se řídit pravidly. Kromě toho s rozvojem trhu s právními službami přispěje k transparentnosti trhu i nárůst využívání notářských služeb, právníků... při transakcích s nemovitostmi, a tím i minimalizace rizik v nich spojených.
4.4. Doporučení
Model realitní burzy podle zákona o podnikání v oblasti nemovitostí byl legalizován a prakticky implementován pro transakce s nemovitostmi, včetně práv k užívání pozemků a aktiv na pozemcích.
Realitní obchodní plochy poskytují služby pro transakce s nemovitostmi pro obchodní účely mezi investory a fyzickými osobami a mohou také kompletně poskytovat služby v oblasti transakcí s nemovitostmi pro nepodnikatelské účely mezi lidmi, pokud je to potřeba. I o to se manažeři zajímají a považují to za jeden z důvodů potřeby výzkumu a zřízení obchodní plochy pro práva k užívání pozemků.
Proto doporučujeme realizovat plán na zdokonalení modelu realitní burzy v souladu se zákonem o podnikání v oblasti nemovitostí profesionálním směrem pod státním dohledem.
Tento plán je v souladu s politikou strany a zároveň pod státní správou, vyhýbá se překrývání funkcí, získává informační data pro administrativu, zajišťuje tržní principy, svobodu podnikání, svobodu volby osob a podniků a dosahuje efektivity bez vytváření nových aparátů, zvyšování administrativních postupů, prodlužování času, zvyšování nákladů na dodržování předpisů atd.
Je snadné vidět, že i účast státních agentur na schůzích, kde se projednává plán zavedení tohoto nového modelu podlahových krytin, je velmi nákladná a bude čas na vytvoření vhodného plánu, synchronního s dalšími specializovanými zákony, včasný na zahrnutí do návrhu zákona o půdě (novelizovaného), který by měl být schválen Národním shromážděním v říjnu 2023, a pokud ano, je to ukvapené řešení, když je čas na výzkum a posouzení dopadů příliš krátký?
(Zdroj: Stavební noviny)
Zdroj
Komentář (0)