VCCI: Měla by zachovat metodu přebytku při oceňování pozemků

ANTD.VN - Vietnamská federace obchodu a průmyslu (VCCI) se domnívá, že je nutné zvážit odstranění metody přebytku z metod oceňování pozemků.

Měla by se při oceňování pozemků zachovat metoda přebytku?

V návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje vyhláška 44/2014/ND-CP upravující ceny pozemků, a v návrhu oběžníku, kterým se mění a doplňuje řada článků oběžníku 36/2014/TT-BTNMT, které podrobně popisují metody oceňování pozemků, vypracování a úpravu ceníků pozemků, specifické oceňování pozemků a poradenství v oblasti stanovení ceny pozemků, Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí (TN-MT) navrhlo zrušit metodu výpočtu cen přebytečných pozemků.

VCCI se však domnívá, že zrušení metody přebytku způsobí potíže v procesu oceňování pozemků.

Metoda přebytku je metoda pro stanovení cen pozemků na základě účelu využití s potenciálem pro budoucí rozvoj. Tento typ pozemků s potenciálem pro rozvoj je běžný a nemá podobné nebo podobná aktiva, která byla úspěšně obchodována na trhu, aby se na něj dala použít metoda srovnání (s podmínkou, že existují alespoň 3 srovnatelné pozemky, které byly převedeny na trh nebo vyhrály aukci na práva k užívání pozemků);

Porovnáním metod oceňování pozemků založených na účelech současného využití, jako je porovnávací metoda a metoda výnosů, jasně uvidíme výhody a nevýhody každé metody.

Podle VCCI má metoda srovnání omezení, pokud jde o srovnávací data, protože informace o transakci je často obtížné porovnat s nemovitostí, která má být oceněna; je třeba mít mnoho jasných a přesných informací o transakci, zatímco ve skutečnosti se v mnoha případech cena transakce na papíře a skutečná cena transakce liší;

Metoda úpravy ceny pozemku se mezitím implementuje vynásobením ceny pozemku v tabulce cen pozemků koeficientem úpravy ceny pozemku, který má také svá omezení. Koeficient úpravy ceny pozemku vydává provinční lidový výbor analýzou a porovnáním ceny pozemku v tabulce cen pozemků s běžnou cenou pozemku na trhu.

Stanovení korekčního koeficientu je tedy také založeno na srovnávacích datech, takže se také potýká s nedostatky, pokud jde o informace a vstupní data, stejně jako metoda srovnání.

Podle VCCI současná pozemková databáze v naší zemi neodráží věrně realitu trhu. Použití pouze 3 metod oceňování, jak je uvedeno v návrhu, proto může způsobit potíže v procesu implementace kvůli výše uvedeným nedostatkům.

Na druhou stranu, reziduální metoda je založena na následujícím principu: současná hodnota aktiva je zbytková hodnota získaná z odhadu předpokládaného projektu mínus všechny náklady vynaložené na jeho vytvoření.

Podstata této metody spočívá ve výpočtu hodnoty pozemku zpětně, tj. vychází z prodejní ceny dokončených budoucích developerských produktů mínus nezbytné developerské náklady investované do vytvoření daného produktu. Touto metodou se oceňují pozemky s developerským potenciálem, které jiné metody oceňování použít nelze.

VCCI se rovněž domnívá, že metoda přebytku je metoda oceňování nemovitostí používaná profesionálními oceňovacími organizacemi a je považována za jednu z metod oceňování používaných při oceňování nemovitostí s rozvojovým potenciálem (nezastavěné volné pozemky nebo pozemky se stavbami, které lze zrekonstruovat nebo zbourat za účelem výstavby nových staveb pro co nejlepší a nejefektivnější využití).

Metoda přebytku byla předepsána ve vietnamském standardu oceňování č. 11 vydaném v oběžníku 145/2016/TT-BTC.

Případ návrhu, který ruší metodu přebytku při oceňování pozemků, způsobuje, že předpisy o oceňování nemovitostí jsou mezi příslušnými právními dokumenty nekonzistentní.

Pokud jde o cíl státní správy, jedním z důvodů pro odstranění metody přebytku z metody oceňování pozemků je to, že „se jedná o metodu oceňování nemovitostí, která slouží správcům k výpočtům pro rozhodování o investicích (cena pozemku by měla být k dispozici předem), a není vhodná pro úkol oceňování pozemků ve službách státní správy pozemků“.

Názor VCCI je, že pokud se tato metoda považuje za metodu používanou pouze k výpočtu efektivity investic, znamená to, že hodnota pozemku byla vypočítána tak, aby bylo dosaženo cíle nejlepšího a nejefektivnějšího využití, a tato cena pozemku je v souladu s tržními principy.

Stát tedy používá tuto metodu oceňování k určení typů pozemků s rozvojovým potenciálem, aby stanovil ceny pozemků v souladu s tržními cenami, a tím určil finanční závazky, které musí investoři vůči státu plnit.

VCCI proto doporučuje, aby redakční výbor zvážil neodstraňování metody přebytku z metod oceňování pozemků.

Zdrojový odkaz