Regulace rozdílů v nájemném z pozemků
Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), je přidaná hodnota z pozemků (rozdíl v nájemném z pozemků) vytvářena dvěma hlavními subjekty: státem a investory (kde hrají velmi důležitou roli soukromí investoři). Proto je třeba regulovat finanční politiku týkající se pozemků a cen pozemků, aby byla zajištěna spravedlnost a sociální stabilita pro příjmy státního rozpočtu a prospěch investorů.
Za prvé, stát vytváří přidanou hodnotu z půdy (rozdíl v nájemném z pozemků) prostřednictvím územního plánování, výstavby a urbanistického plánování, integrovaného plánování druhů dopravy (TOD) a umožňuje konverzi účelů využití půdy v souladu s plánováním, aby investorům umožnil realizaci investičních projektů v oblasti podnikání. Stát má proto právo regulovat tuto přidanou hodnotu z půdy (rozdíl v nájemném z pozemků) tak, aby sloužila národnímu a veřejnému zájmu.
Poplatky za užívání pozemků jsou obrovským zdrojem příjmů do státního rozpočtu.
Například v Ho Či Minově Městě vytváří 1 hektar zemědělské půdy hodnotu pouze přibližně 500 milionů VND/rok, ale když se účel využití půdy převede na nezemědělskou půdu, vytváří 1 hektar produkční, průmyslové, komerční, servisní a městské půdy hodnotu až 55 miliard VND/rok, což je 100krát více. To dokazuje skutečnost, že 7. distrikt byl zřízen v roce 1997 (oddělen od zemědělského distriktu Nha Be). V té době činily příjmy státního rozpočtu pouze 59 miliard VND, ale po 25 letech, v roce 2022, dosáhly příjmy státního rozpočtu až 5 550 miliard VND, což je 94krát více než v roce 1997.
Vláda proto v roce 2018 povolila Ho Či Minovu Městu v období 2025/2020 přeměnit 26 000 hektarů zemědělské půdy na nezemědělskou, výrobní, průmyslovou, obchodní, servisní a městskou půdu. V současné době Ho Či Minovo Město vyvíjí projekt přeměny 5 příměstských čtvrtí na městské oblasti. Národní shromáždění zároveň nedávno vydalo rezoluci č. 98 o pilotním provedení řady specifických mechanismů a politik pro rozvoj Ho Či Minova Města, které vytvoří podmínky pro rychlý rozvoj města v nadcházejících letech, včetně půdních zdrojů.
Investoři (zejména soukromí investoři) mezitím vytvářejí přidanou hodnotu z pozemků (rozdíl v rentě z pozemků) prostřednictvím investičních aktivit ve stavebnictví a podnikání v oblasti prací na pozemcích za účelem rozvoje projektů. Především prostřednictvím kreativity a finanční kapacity investorů, což se odráží v investiční míře projektu. Čím vyšší je investiční míra, tím vyšší je hodnota nemovitosti a investoři mají právo užívat si přidanou hodnotu z pozemků (rozdíl v rentě z pozemků) po splnění finančních závazků vůči státu.
Proto je nutné vyvinout mechanismus pro regulaci přidané hodnoty z půdy (rozdílu v rentě z pozemků) s cílem harmonizovat zájmy státu a podniků.
Zavést daň z poplatků za užívání pozemků
Další otázkou, kterou je třeba nastolit, je, že stát by měl vybírat poplatky za užívání pozemků a pozemkové nájemné pouze přiměřeným a spravedlivým způsobem, s cílem nedocházet k nadměrnému výběru a nenechat nic uniknout.
Podle mnoha podniků jsou pro ně poplatky za užívání pozemků v současné době zátěží a také neznámou, protože jejich platba trvá dlouho.
Současný způsob výpočtu poplatků za užívání pozemků ztěžuje podnikům práci a vytváří mechanismus požadování a dávání, tedy šikany. Investoři projektů musí platit obrovské množství poplatků za užívání pozemků, které se rovnají přibližně 70 % nákladů na kompenzaci za vyklizení pozemků, a téměř musí podruhé odkupovat práva k užívání pozemků, a tuto zátěž nakonec nesou kupující domů. Poplatky za užívání pozemků tedy tvoří velkou část struktury nákladů na bydlení, a to přibližně 10 % nákladů na byty, přibližně 30 % nákladů na řadové domy a přibližně 50 % nákladů na vily. Stát sice z poplatků za užívání pozemků získává velké množství příjmů, ale z dlouhodobého hlediska, pokud bude veškerá půda předána, tento velký zdroj rozpočtových příjmů již nebude existovat a bude nutné jej doplnit a nahradit daní z nemovitosti.
Místo jednorázového výběru mnoho doporučení navrhuje převést poplatky za užívání pozemků na daň.
Podniky proto navrhují regulovat poplatky za užívání pozemků jako daň vybíranou z přeměny účelu užívání pozemků ze zemědělské půdy na obytné pozemky s daňovou sazbou přibližně 10–15 %, vypočítanou na základě ceníku pozemků vydaného provinčním lidovým výborem a každoročně upravovanou koeficientem úpravy ceny pozemků (koeficient K) v souladu s tržními cenami. Tím se zajistí transparentnost, zruší mechanismus žádosti o grant a sníží se současný velmi vysoký výběr poplatků za užívání pozemků na rozumnější úroveň. Na tomto základě bude doplněn zákon o dani z nemovitostí (obytné pozemky, bydlení) tak, aby se vytvořil stabilní a udržitelný zdroj příjmů pro státní rozpočet provincií a centrálně řízených měst.
Pro urychlení výpočtu poplatků za užívání pozemků doporučují odborníci a podniky zachovat metodu přebytku pro výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného u pozemků a oblastí s rozvojovým potenciálem, velkého rozsahu a hodnoty přesahující 200 miliard VND, protože u těchto projektů není povoleno používat metodu úpravy ceny pozemku. Ve skutečnosti téměř 90 % realitních projektů v minulosti muselo pro výpočet poplatků za užívání pozemků používat metodu přebytku.
Zdrojový odkaz
Komentář (0)