Stanovení cen pozemků pomocí metody přebytků často dává velké chyby, je nepřesné a obtížně implementovatelné, proto delegáti Národního shromáždění navrhli od této metody upustit.
Jedním z cílů novely pozemkového zákona je stanovit cenu pozemků blízkou tržní. Proto návrh zákona, který byl po vysvětlení a schválení předložen Národnímu shromáždění na 6. zasedání, navrhl metody pro oceňování pozemků, včetně srovnání, příjmu, přebytku a koeficientu úpravy ceny pozemků.
Předseda hospodářského výboru pan Vu Hong Thanh však uvedl, že vzhledem k mnoha rozdílným názorům návrh zákona navrhuje dvě možnosti oceňování pozemků. Možnost 1 představuje úpravu zákona o obsahu 4 metod oceňování pozemků a pověřuje vládu určením případů a podmínek jejich použití. Vláda navrhuje postupovat tímto směrem.
Možnost 2, zákon stanoví obsah metod oceňování pozemků a případy a podmínky pro použití každé metody. Většina stanovisek stálého výboru Národního shromáždění s touto možností souhlasí.
V komentáři k návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) ze 3. listopadu uvedla paní Nguyen Thi Yen, stálá zástupkyně tajemníka provincie Ba Ria-Vung Tau, že by se při určování cen pozemků neměla používat metoda přebytku. Analyzovala, že tato metoda se používá k odhadu příjmů a nákladů. Výpočet výše předpokládaných faktorů je velmi složitý, výsledky jsou často nepřesné a mají velké chyby.
„U stejného pozemku změna pouhého jednoho ukazatele v předpokládaných faktorech změní výsledek ocenění. To je v poslední době hlavní příčina zmatku a zpoždění při určování a oceňování cen pozemků. Nemluvě o tom, že každý člověk má v každé situaci a čase jiné chápání,“ uvedl stálý náměstek tajemníka provincie Ba Ria – Vung Tau .
Paní Nguyen Thi Yen, stálá zástupkyně tajemníka provincie Ba Ria-Vung Tau, vystoupila 3. listopadu na projednání návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů). Foto: Média Národního shromáždění
Paní Huynh Thi Phuc, zástupkyně předsedy Výboru pro masovou mobilizaci provinčního stranického výboru Ba Ria - Vung Tau, rovněž uvedla, že použití metody přebytku k určení cen pozemků je obtížné zavést.
„Každý podnik má jiné poměry nákladů, tržeb a prodejních cen a to vše jsou odhady dat od investorů, takže spolehlivost není vysoká,“ uvedla paní Phuc a navrhla zvážit tuto metodu.
V tomto ohledu pan Le Minh Nam, stálý člen Finančního a rozpočtového výboru, uvedl, že každá metoda má své výhody a nevýhody a je vhodná pouze pro skupinu subjektů oceňování pozemků.
„Co dělat v případě odlišných výsledků oceňování? Pokud tato zásada nebude vyřešena a upravena v zákoně, bude obtížné ji implementovat, i když bude vláda řídit,“ uvedl stálý člen finančního a rozpočtového výboru.
Pan Nam navrhl doplnit principy a metody uplatňování cen v různých situacích nebo uplatnění eliminační, kombinační a průměrné metody pro stanovení cen pozemků.
„Pouze tehdy, když existuje právní základ prokazující rozhodnutí o ceně, může být proveditelné a může to osobě s rozhodovací pravomocí poskytnout klid. Jinak bude i nadále existovat strach z chyb a situace s úzkými hrdly,“ řekl.
Stejný názor sdílí i pan Le Thanh Van, stálý člen Finančního a rozpočtového výboru, který uvedl, že stanovení cen pozemků není obtížné ani složité, problémem je výběr vhodné metody pro každý typ pozemku. Navrhl, aby byl v tomto návrhu zákona stanoven princip, kterým by vláda mohla řídit jeho implementaci.
Například pozemky určené k bydlení jsou připojeny k nemovitostem, které jsou připojeny k vlastnickým právům držitele pozemku, proto by se měla použít metoda tržního srovnání nebo kombinace srovnání s metodou přebytku. Nebo by se produkční pozemky měly určovat podle metody příjmu a odpočtu.
„Pokud budou principy v zákoně jasně definovány, bude mít vláda základ pro vedení. Například pokud vezmeme průměrnou cenu za 5 let a zvolíme nejvyšší rok pro určení cen pozemků, lidé nebudou znevýhodněni,“ navrhl pan Van.
Kromě toho stálý zástupce tajemníka provincie Ba Ria - Vung Tau, Nguyen Thi Yen, navrhl zvážit a jasně definovat role a odpovědnosti poradenských organizací zabývajících se oceňováním pozemků při účasti v Radě pro oceňování. Ve skutečnosti existují projekty, které se ucházejí o téměř 20 nabídek, ale žádná poradenská jednotka se neúčastní.
Protože ve skutečnosti každá metoda a konzultační jednotka uváděla pro stejný pozemek jinou cenu. Paní Yen proto navrhla, aby vláda při jejich implementaci stanovila podrobné předpisy a pokyny, aby se předešlo právním rizikům pro agentury, které oceňují, vyhodnocují ceny pozemků a schvalují je.
Podle programu bude o návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) hlasováno a schváleno Národním shromážděním 29. listopadu, ale v dnešní diskusi mnoho delegátů navrhlo, aby se zvážila doba pro schválení tohoto zákona.
Zdrojový odkaz
Komentář (0)