Wer profitiert von der Differenz der Grundrenten?

REICH, ARM, GEFÄNGNIS, ALLES WEGEN DES LANDES

In einem brütend heißen Mietshaus in der ersten Maihälfte bereitet Frau Nguyen Thi Kim Buu (Weiler 1, Gemeinde Song Trau, Bezirk Trang Bom, Dong Nai ) „neue“ Dokumente vor, um sich weiterhin über das über 11.000 ^Quadratmeter große Grundstück ihrer Familie zu beschweren, das vor fast zwei Jahrzehnten für den Bau des Industrieparks Bau Xeo (IP) konfisziert wurde. Die 70-jährige Frau Kim Buu ist die zweite Generation, die Klage einreicht. Frau Kim Buus Mutter, Le Thi Lam, starb vor fünf Jahren, kurz nachdem das Land der Familie Ende 2018 zwangsweise konfisziert wurde. Frau Kim Buu ist nicht die einzige Familie, die sich beschwert. Etwa 50 weitere Familien hier, über viele Generationen hinweg, sind ebenfalls mit der Entscheidung der Regierung in Dong Nai nicht einverstanden, Land zu konfiszieren und dem Investor des Industrieparks Bau Xeo zu übergeben.

Am 12. Januar 2004 unterzeichnete der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai den Beschluss 101/QD-CT-UBND zur Rückgewinnung von über 440 Hektar Land in den Gemeinden Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 und Trang Bom Town und zur „vorübergehenden Übergabe des gesamten zurückgewonnenen Landes“ an die Tin Nghia Company, die Dong Nai Rubber Company und ihre Mitglieder, um die Entschädigung, die Räumung des Geländes und die Investitionsmaßnahmen für den Bau des Bau Xeo-Industrieparks durchzuführen. Im Februar 2004 steuerten die Tin Nghia Company und die Dong Nai Rubber Company Kapital zur Gründung der Thong Nhat Joint Stock Company als Investor des Bau Xeo-Industrieparks bei.

Auch die Beschwerde hatte hier ihren Ursprung. Die Familie von Frau Kim Buu und die Haushalte, deren Land zurückerhalten wurde, gaben an, dass Entscheidung 101 des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Dong Nai aus dem Jahr 2004, als es noch keine Entscheidung des Premierministers zur Errichtung des Industrieparks Bau Xeo gab, „nicht in ihrer Zuständigkeit“ liege. Ihr Land lag nicht innerhalb der genehmigten Planungsgrenze, sodass die Landrückgewinnung zur Übergabe an den Investor des Industrieparks keine Rechtsgrundlage hatte. Daher weigerten sich die Menschen, der Rückgewinnung Folge zu leisten, und reichten von 2004 bis heute Beschwerde ein. Im Jahr 2018 erließ das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom eine Anordnung zur Zwangsrückgewinnung von Land. Frau Kim Buu und die Haushalte gaben an, dass die auf Entscheidung 101 basierende Zwangsrückgewinnung von Land durch das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom nicht gesetzeskonform sei, weshalb sie bis heute weiterhin Beschwerde eingelegt haben.

„Sie haben uns nur 25.000 VND/m2 und 15 Millionen VND als Umsiedlungsgeld gezahlt. Insgesamt haben sie uns über 700 Millionen VND für 11.000 m2 Häuser und Gärten gezahlt. Wie sollen wir leben, wenn uns das Land wieder weggenommen wird?“, fragte Frau Kim Buu. Viele Jahre lang musste die 70-jährige Frau im Namen ihrer sieben Geschwister im Mietshaus einer Freundin wohnen, um den Rechtsstreit weiterführen zu können, ohne zu wissen, wann er enden würde …

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Familien mit mehreren Generationen Klagen um Land einreichen, wie Frau Kim Buu im Bau Xeo Industriepark. Die monatlichen Berichte der Nationalversammlung über die Petitionen der Bürger fehlen nicht, da große Petitionsdelegationen von der lokalen bis zur zentralen Ebene auf der Suche nach einer fairen Stimme sind. Die meisten von ihnen sind Menschen, die Klagen um Land einreichen, wie Frau Kim Buu und die Bevölkerung des Bezirks Trang Bom. Die Zahl von über 70 % der von den Behörden angekündigten Klagen im Zusammenhang mit Land ist ein Durchschnittswert über viele Jahre.

Fast vier Jahrzehnte nationaler Erneuerung haben viele Dollar-Milliardäre hervorgebracht. Die meisten von ihnen sind durch Immobilien reich geworden. Doch fast 40 Jahre nationaler Erneuerung haben auch viele Generationen von Menschen hervorgebracht, die es als Ungerechtigkeit empfinden, wenn das Land, das ihre Vorfahren über viele Generationen hinweg verlassen haben, nun billig zurückgewonnen und dann an Unternehmen übergeben wird, die darauf Industrieparks, Einkaufszentren und Hochhäuser bauen und es dann zu hohen Preisen weiterverkaufen. Ackerland der Bevölkerung wurde zu einem Preis von 1 Million VND/m2 zurückgewonnen und dann als Wohngrundstück geplant, Unternehmen teilten das Land in Parzellen auf, verkauften es, bauten Hochhäuser und verkauften es für 50 Millionen VND/m2 weiter. Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung, sagte, dass dieser Anstieg von 49 Millionen VND dank der Entscheidungen zur Rückgewinnung, Änderung der Planung und Zuteilung von Land die Differenz bei der Grundrente sei.

Der Unterschied bei der Grundstücksmiete ist viel größer als in dem von Herrn Nguyen Si Dung genannten Beispiel. Vielen Menschen in Thu Thiem (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) wurde ihr Land zu einem Preis von 18 Millionen VND/m2 enteignet. Doch nur wenige Jahre später, als sie zu dem auf ihrem eigenen Land errichteten Projekt zurückkehrten, verlangten die Angestellten einen Wohnungspreis von 350 Millionen VND/m2 und das Projekt war ausverkauft. Eine Untersuchung der vietnamesischen Immobilienvereinigung ergab, dass der Unterschied beim Grundstückspreis vor und nach dem Projekt an manchen Orten bis zu 700-mal, an manchen Orten mindestens 50-mal so hoch war. Dieser enorme Profit rief Groll und Wut hervor und war die Quelle von Ungerechtigkeit. Menschen verloren ihre Häuser, ihr Land und ihre Arbeit aufgrund von sozioökonomischen Entwicklungsprojekten (KT-XH) im nationalen und öffentlichen Interesse, aber sie selbst kamen nicht in den Genuss des Mehrwerts, den diese Projekte brachten. Entschädigungen und Umsiedlungsgelder verhalfen ihnen nach der Enteignung ihres Landes nicht zu einem besseren Leben. Projekte fördern die Entwicklung von Wirtschaft und Gesellschaft, führen aber gleichzeitig zu einer zunehmenden Verarmung. Landgewinnung und Rodungen sind daher für viele Menschen zu einer „Angst“ geworden und führen zu anhaltender Frustration und Beschwerden.

Generalsekretär Nguyen Phu Trong sagte in seiner Eröffnungsrede auf der 5. Zentralkonferenz der 13. Amtszeit im Mai 2022, als das Zentralkomitee der Partei die Resolution zur Landpolitik zusammenfasste: „Viele Menschen sind durch Land reich geworden, aber es gibt auch viele Menschen, die durch Land arm geworden sind, sogar durch Land ins Gefängnis gekommen sind oder durch Land die Beziehung zwischen Vater und Sohn, zwischen Brüdern verloren haben …“. Mit der Entwicklung des Landes nehmen die Landkonflikte von Tag zu Tag zu.

Mehr als 70 % der Klagen im ganzen Land beziehen sich auf Grundstücke.

DIE QUELLE VON LANDKONFLIKTEN

Wenn nicht die Bevölkerung von der durch Landerwerbsprojekte geschaffenen Differenzrente profitiert, wer profitiert dann davon? Die naheliegendste Antwort sind die Unternehmen – diejenigen, denen Land zugeteilt wurde, das sie günstig erworben und dann zu einem sehr hohen Preis verkauft haben. Doch in vielen Foren behaupten Unternehmen, sie würden „zu Unrecht“ beschuldigt, weil sie „zu Unrecht“ angeklagt würden.

Gemäß der Verfassung, den Parteibeschlüssen und dem geltenden Bodengesetz gehört Land dem gesamten Volk und wird vom Staat vertreten und einheitlich verwaltet. Der Staat übt sein Recht aus, den Eigentümer zu vertreten, und entscheidet durch Planung und Flächennutzungspläne über die Nutzung des Landes und erlaubt Nutzungsänderungen. Die Entscheidung, ein Grundstück für die Bebauung eines städtischen Gebiets zu nutzen, anstatt es weiterhin als landwirtschaftliche Nutzfläche des Staates zu belassen (und nur der Staat ist dazu berechtigt), hat zu einer Differenzialrente geführt.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Investitionen und Immobilien, müssen Unternehmen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten neben der Vorauszahlung an den Staat für die Entschädigung und Räumung des Landes bei der Landzuteilung zusätzliche Zahlungen entsprechend dem vom Staat festgelegten Grundstückspreis leisten. Bei der Überschussmethode, die zur Ermittlung der Grundstückspreise für die meisten Projekte zur Landrückgewinnung und Umnutzung von Land verwendet wird, werden die Grundstückspreise so berechnet, dass die Unternehmen nach Abschluss des Investitionsprojekts 15 % des Mehrwerts, den sogenannten Gewinn, erzielen können. 85 % der Differenz der Grundstücksmiete müssen über Landnutzungsgebühren an den Staatshaushalt abgeführt werden. „Theoretisch sind 85 % des Mehrwerts die Landnutzungsgebühr, die Investoren an den Staat zahlen müssen. Diese wird in den Haushalt eingebracht und gemäß dem Staatshaushaltsgesetz zugunsten der Bevölkerung des ganzen Landes ausgegeben, um öffentlichen Investitionen zu dienen“, so Herr Dinh.

Doch was Herr Dinh sagte, ist reine Theorie. Die Regulierung der unterschiedlichen Bodenpachtzinsen sieht in der Praxis ganz anders aus: Sie erfordert viele komplizierte Prozesse und Verfahren, bietet aber auch zahlreiche Schlupflöcher für Korruption und Korruption. Unternehmen finden viele Wege, um maximale Gewinne zu erzielen. Der Staat hat es wahrscheinlich nie geschafft, „85 % des Mehrwerts in den Haushalt zu integrieren“. In den meisten Fällen, die in den letzten Jahren im Zusammenhang mit großen Bodenpachtzinsen im Norden und Süden stattfanden, haben die Provinz- und Kommunalregierungen auf vielfältige Weise Land zu niedrigen Preisen an Unternehmen vergeben, wodurch dem Staat durch die gestiegenen Bodenpachtzinsdifferenzen Einnahmen entgingen. Mindestens einige zehn Milliarden, höchstens aber Tausende von Milliarden Dong.

Wenn es Unterschiede bei der Bodenpacht gibt, dürfen diese nicht in die Taschen des Unternehmens oder des Beamten fließen, der die Befugnis hat, den Landnutzungszweck zu ändern oder die Planung anzupassen. Es muss eine Möglichkeit geben, die Unterschiede bei der Bodenpacht gerecht umzuverteilen.

Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung

In einem wichtigen Fall, der in den letzten Tagen vor Gericht kam, unterzeichnete und verschickte der ehemalige Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, am 23. Februar 2017 eine offizielle Depesche, in der er grundsätzlich zustimmte, drei Grundstücke mit einer Fläche von über 92.600 m2, die dem Landfonds gehören, auf beiden Seiten der Straße 706B (im Bezirk Phu Hai, Stadt Phan Thiet) ohne Versteigerung an die Tan Viet Phat Company zu einem Preis von 1,2 Millionen VND/m2 zu übergeben, dem Startpreis für die Versteigerung gemäß der Entscheidung von 2013. Der anschließende Untersuchungsprozess zeigte, dass die Landzuteilung zu einem Preis von 1,2 Millionen VND/m2 gegen die Vorschriften verstieß, da gemäß dem Landgesetz die Berechnung der Landnutzungsgebühren und der Grundrente auf Grundlage des Grundstückspreises zum Zeitpunkt der Zuteilung oder Verpachtung des Landes durch die staatliche Agentur erfolgen muss. Nach Angaben der Behörden hat die Tatsache, dass die ehemaligen Führer der Provinz Binh Thuan drei Grundstücke zu niedrigen Preisen an Unternehmen übergaben, dem Staat einen Verlust von über 45 Milliarden VND beschert.

In ähnlicher Weise unterzeichnete der ehemalige Sekretär des Parteikomitees der Provinz Binh Duong, Tran Van Nam, damals stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz, am 27. Dezember 2012 Beschlüsse, in denen er sich bereit erklärte, bei der Umwidmung und Übergabe des Landes an die Binh Duong Production - Import - Export Corporation einen Grundstückspreis von 51.914 VND/m2 anzuwenden, der dem Beschluss des Volkskomitees der Provinz Binh Duong aus dem Jahr 2006 entsprach, Landnutzungsgebühren für zwei Grundstücke mit 43 und 145 Hektar zu berechnen. Laut Urteil entstand dem Staat durch die gesetzeswidrige Festlegung niedriger Grundstückspreise durch den Angeklagten Tran Van Nam und seine Komplizen ein Schaden von über 761 Milliarden VND.

In vielen ähnlichen Fällen des billigen Verkaufs von „goldenem Land“ in Khanh Hoa, Da Nang oder Ho-Chi-Minh-Stadt ... beteuerten die Angeklagten, die Provinz- und Stadtoberhäupter sind, allesamt, dass sie bei der Übergabe von Land zu Billigpreisen an Unternehmen weder Profit gemacht noch Korruption begangen hätten. Auch die Behörden konnten dies nicht beweisen. An den Geländern ihrer Häuser wurden keine Rucksäcke mit Geld gefunden. In den Tresoren oder auf den Konten der Verdächtigen wurde kein Schwarzgeld gefunden. Auch wurden keine zwielichtigen Beziehungen ans Licht gebracht. Niemand verstand, was das gesamte Personal und das Entscheidungssystem „geschmiert“ hatte, obwohl allen Beamten klar war, dass die Übergabe von Land zu Billigpreisen falsch war. Die Summe der verlorenen Gelder steigt jedoch von Tag zu Tag.

„Lange Zeit wurde das gesamte System auf die Einführung unterschiedlicher Bodenrenten ausgerichtet. Dies ist die Quelle von Ungerechtigkeit und Landkonflikten“, fasste Dr. Nguyen Si Dung zusammen. Um Konflikte zu reduzieren, so Herr Dung, sei es notwendig, die Regulierung der unterschiedlichen Bodenrente zu lösen, damit ein Teil dieses Mehrwerts dazu verwendet werden könne, Menschen, deren Land zurückgewonnen wurde, neuen Wohnraum zu verschaffen, der gleichwertig oder besser ist als ihr alter, wie es in der Resolution der Partei heißt. „Wenn es Unterschiede bei den Bodenrenten gibt, dürfen diese nicht in die Taschen von Unternehmen oder Beamten fließen, die die Macht haben, Landnutzungszwecke zu ändern oder Planungen anzupassen. Es muss eine Möglichkeit geben, die unterschiedlichen Bodenrenten gerecht umzuverteilen“, sagte Herr Dung.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm