REICH, ARME, GEFÄNGNIS, ALLES WEGEN LANDES
In einem stickigen Mietzimmer, unter der drückenden Hitze der ersten Maitage, bereitet Frau Nguyen Thi Kim Buu (Weiler 1, Gemeinde Song Trau, Bezirk Trang Bom, Provinz Dong Nai ) neue Dokumente vor, um ihre Beschwerde gegen die Enteignung des über 11.000 Quadratmeter großen Familiengrundstücks fortzusetzen. Das Grundstück wurde vor fast zwei Jahrzehnten für den Bau des Industrieparks Bau Xeo enteignet. Die 70-jährige Frau Kim Buu führt den Rechtsstreit bereits in zweiter Generation. Ihre Mutter, Frau Le Thi Lam, verstarb vor fünf Jahren, kurz nachdem das Land der Familie Ende 2018 zwangsweise enteignet worden war. Frau Kim Buu ist nicht die Einzige, die sich beschwert. Rund 50 Haushalte in der Region sind seit Generationen gegen die Entscheidung der Regierung von Dong Nai, Land zu enteignen und an den Investor des Industrieparks Bau Xeo zu übergeben.
Am 12. Januar 2004 unterzeichnete der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai den Beschluss 101/QD-CT-UBND zur Landgewinnung von über 440 Hektar Land in den Gemeinden Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 und der Stadt Trang Bom. Das gesamte gewonnene Land wurde vorübergehend an die Tin Nghia Company, die Dong Nai Rubber Company und deren Mitglieder übergeben, um Entschädigungs-, Räumungs- und Investitionsverfahren für den Bau des Industrieparks Bau Xeo durchzuführen. Im Februar 2004 brachten die Tin Nghia Company und die Dong Nai Rubber Company Kapital in die Gründung der Thong Nhat Joint Stock Company als Investor des Industrieparks Bau Xeo ein.
Der Ursprung der Beschwerde liegt ebenfalls hier. Die Familie von Frau Kim Buu und die Haushalte, deren Land enteignet wurde, gaben an, dass der Beschluss 101 des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Dong Nai aus dem Jahr 2004, als noch kein Beschluss des Premierministers zur Errichtung des Industrieparks Bau Xeo vorlag, „rechtswidrig“ gewesen sei. Ihr Land lag außerhalb des genehmigten Planungsgebiets, weshalb die Landenteignung zur Übergabe an den Investor des Industrieparks keine Rechtsgrundlage hatte. Daher widersetzten sich die Betroffenen der Enteignung und reichten seit 2004 Beschwerde ein. Im Jahr 2018 erließ das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom eine Bekanntmachung zur Durchführung einer Zwangsenteignung. Frau Kim Buu und die betroffenen Haushalte erklärten, dass die Zwangsenteignung des Volkskomitees des Bezirks Trang Bom auf Grundlage des Beschlusses 101 rechtswidrig sei, und reichten daher bis heute Beschwerde ein.
„Sie haben uns lediglich 25.000 VND pro Quadratmeter und 15 Millionen VND als Umsiedlungsgeld gezahlt. Für insgesamt 11.000 Quadratmeter Häuser und Gärten haben sie über 700 Millionen VND Entschädigung gezahlt. Wie sollen wir leben, wenn uns das Land wieder weggenommen wird?“, fragte Frau Kim Buu. Die 70-Jährige musste jahrelang im Namen ihrer sieben Geschwister in einem gemieteten Haus von Freunden wohnen, um den Rechtsstreit weiterzuführen, ohne zu wissen, wann er enden würde.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass Familien über mehrere Generationen hinweg Landklagen einreichen, wie beispielsweise Frau Kim Buu im Industriepark Bau Xeo. Die monatlichen Berichte der Nationalversammlung über Bürgerpetitionen werden regelmäßig von großen Petitionsdelegationen aus den lokalen Ebenen an die Zentralregierung weitergeleitet, die sich Gehör verschaffen wollen. Die meisten von ihnen sind Menschen, die Landklagen führen, so wie Frau Kim Buu und die Einwohner des Bezirks Trang Bom. Die von den Behörden gemeldete Zahl von über 70 % Klagen im Zusammenhang mit Land ist ein langjähriger Durchschnittswert.
Fast vier Jahrzehnte nationaler Erneuerung haben zahlreiche Dollar-Milliardäre hervorgebracht. Die meisten von ihnen wurden durch Immobilien reich. Doch fast 40 Jahre nationaler Erneuerung haben auch Generationen von Menschen hervorgebracht, die sich ungerecht behandelt fühlen, wenn das Land, das ihre Vorfahren über Generationen hinweg bewirtschaftet haben, nun billig enteignet und an Unternehmen übergeben wird, die darauf Industrieparks, Einkaufszentren und Hochhäuser errichten und diese zu hohen Preisen verkaufen. Landwirtschaftliche Flächen der Bevölkerung wurden für 1 Million VND/m² enteignet, als Wohngebiet ausgewiesen, von Unternehmen parzelliert, verkauft, mit Hochhäusern bebaut und für 50 Millionen VND/m² weiterverkauft. Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung, erklärte, dass diese Wertsteigerung von 49 Millionen VND aufgrund der Entscheidungen zur Enteignung, Umplanung und Landverteilung der Differenz der Bodenmieten entspreche.
Der Unterschied bei den Pachtpreisen für Grundstücke ist weitaus größer als das von Herrn Nguyen Si Dung angeführte Beispiel. Vielen Menschen in Thu Thiem (Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt) wurde ihr Land zu einem Preis von 18 Millionen VND/m² enteignet. Nur wenige Jahre später, als sie in das auf ihrem Land errichtete Projekt zurückkehrten, verlangte das Baupersonal für die Wohnungen 350 Millionen VND/m², und diese waren im Nu verkauft. Eine Umfrage des vietnamesischen Immobilienverbands ergab, dass der Preisunterschied für Grundstücke vor und nach dem Projekt stellenweise bis zu 700-mal und mindestens 50-mal so hoch war. Dieser enorme Gewinn führte zu Verbitterung und Wut und war eine Quelle der Ungerechtigkeit. Die Menschen verloren ihre Häuser, ihr Land und ihre Arbeitsplätze aufgrund von sozioökonomischen Entwicklungsprojekten (KT-XH) im nationalen und öffentlichen Interesse, ohne selbst von den Vorteilen dieser Projekte zu profitieren. Entschädigungs- und Umsiedlungsgelder halfen ihnen nicht, nach der Enteignung ihres Landes ein besseres Leben zu führen. Projekte fördern zwar die wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung, doch die Menschen verarmen dadurch zunehmend. Landgewinnung und Geländebereinigung sind daher für viele zur Angst geworden und Quelle anhaltender Frustration und Beschwerden.
Generalsekretär Nguyen Phu Trong sagte in seiner Eröffnungsrede auf der 5. Zentralkonferenz der 13. Legislaturperiode – auf der das Zentralkomitee der Partei die Resolution zur Bodenpolitik im Mai 2022 zusammenfasste: „Viele Menschen sind durch Land reich geworden, aber es gibt auch viele, die durch Land verarmt sind, sogar im Gefängnis gelandet sind, die Beziehung zwischen Vater und Sohn, zwischen Brüdern – alles wegen Land verloren haben …“. Mit der Entwicklung des Landes nehmen Landkonflikte stetig zu.
Mehr als 70 % aller Rechtsstreitigkeiten im ganzen Land betreffen Grundstücke.
DIE QUELLE VON LANDKONFLIKTEN
Wenn nicht die Bevölkerung von den durch Landakquisitionsprojekte entstehenden Gewinnmargen profitiert, wer dann? Die naheliegendste Antwort sind die Unternehmen – jene, denen günstig erworbenes Land zugeteilt und anschließend teuer weiterverkauft wurde. Doch in vielen Foren behaupten Unternehmen, sie seien „zu Unrecht beschuldigt“, weil ihnen „falsche Anschuldigungen“ gemacht würden.
Gemäß Verfassung, Parteibeschlüssen und geltendem Bodenrecht gehört das Land dem gesamten Volk und wird vom Staat vertreten und einheitlich verwaltet. Der Staat, der das Recht hat, den Eigentümer zu vertreten, legt die Landnutzung durch Planung und Flächennutzungspläne fest und genehmigt deren Änderung. Die Entscheidung, ein Grundstück für den Bau eines Stadtgebiets zu nutzen, anstatt es weiterhin als staatliches Agrarland zu erhalten (wozu nur der Staat befugt ist), hat zu unterschiedlichen Bodenrenten geführt.
Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Experte für Investitions- und Immobilienrecht, müssen Unternehmen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten neben der Vorauszahlung für die staatliche Entschädigung und Räumung des Grundstücks nach dessen Zuteilung zusätzlich einen vom Staat festgelegten Betrag entsprechend dem Grundstückspreis entrichten. Bei der in den meisten Projekten zur Landgewinnung und Nutzungsänderung angewandten Überschussmethode zur Ermittlung der Grundstückspreise wird der Preis so berechnet, dass Unternehmen nach Abschluss des Investitionsprojekts 15 % des Mehrwerts als Gewinn erzielen. 85 % der Differenz zwischen Pacht und Grundstücksnutzungsgebühr fließen in den Staatshaushalt. „Theoretisch entsprechen 85 % des Überschusses der Grundstücksnutzungsgebühr, die Investoren an den Staat entrichten müssen. Diese Gebühr fließt gemäß Staatshaushaltsgesetz in den Staatshaushalt und dient der öffentlichen Investition“, so Herr Dinh.
Was Herr Dinh sagte, ist jedoch nur Theorie. Die Regulierung unterschiedlicher Bodenmieten in der Praxis sieht ganz anders aus, da sie viele komplizierte Prozesse und Verfahren durchläuft und zahlreiche Schlupflöcher für Korruption und Missbrauch bietet. Unternehmen finden viele Wege, maximale Gewinne zu erzielen. Der Staat war vermutlich nie in der Lage, „85 % der Wertschöpfung in den Haushalt zu integrieren“. In den meisten der großen, landbezogenen Fälle von Nord nach Süd in den letzten Jahren haben die Provinz- und Stadtverwaltungen auf vielfältige Weise Land zu niedrigen Preisen an Unternehmen vergeben, wodurch dem Staat Einnahmen aus den gestiegenen Bodenmieten entgangen sind. Mindestens einige zehn Milliarden, höchstens aber Tausende von Milliarden Dong.
Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung
In einem bedeutenden, kürzlich verhandelten Fall unterzeichnete und veröffentlichte der ehemalige Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, am 23. Februar 2017 eine offizielle Erklärung, in der er grundsätzlich der Übergabe von drei Grundstücken mit einer Gesamtfläche von über 92.600 m² aus dem Bodenfonds beidseits der Straße 706B (im Stadtbezirk Phu Hai, Stadt Phan Thiet) an die Firma Tan Viet Phat zustimmte. Die Übergabe erfolgte ohne Auktion zum Preis von 1,2 Millionen VND/m², dem Startpreis für die Auktion gemäß Beschluss aus dem Jahr 2013. Die anschließenden Ermittlungen ergaben jedoch, dass die Grundstücksvergabe zu diesem Preis gegen geltendes Recht verstieß. Laut Bodengesetz müssen die Gebühren für die Landnutzung und die Pacht auf Grundlage des Grundstückspreises zum Zeitpunkt der Vergabe oder Verpachtung durch die staatliche Behörde berechnet werden. Den Behörden zufolge hat die Tatsache, dass ehemalige Führungskräfte der Provinz Binh Thuan drei Grundstücke zu Spottpreisen an Unternehmen übergaben, dem Staat einen Verlust von mehr als 45 Milliarden VND beschert.
In ähnlicher Weise unterzeichnete Tran Van Nam, ehemaliger Sekretär des Parteikomitees der Provinz Binh Duong und damaliger Vizepräsident des Volkskomitees der Provinz, am 27. Dezember 2012 Beschlüsse, die die Anwendung des Grundstückspreises von 51.914 VND/m² gemäß einem Beschluss des Volkskomitees der Provinz Binh Duong aus dem Jahr 2006 zur Berechnung der Nutzungsgebühren für zwei Grundstücke von 43 bzw. 145 Hektar bei der Nutzungsänderung und Übergabe an die Binh Duong Production-Import-Export Corporation bestätigten. Laut Urteil verursachte die regelwidrige Festlegung niedriger Grundstückspreise durch den Angeklagten Tran Van Nam und seine Komplizen dem Staat einen Schaden von über 761 Milliarden VND.
In vielen ähnlichen Fällen des Billigverkaufs von „Goldland“ in Khanh Hoa, Da Nang oder Ho-Chi-Minh-Stadt beteuerten die Angeklagten – Provinz- und Stadtoberhäupter – übereinstimmend, dass sie sich weder bereichert noch Korruption begangen hätten, als sie Land zu Spottpreisen an Unternehmen weitergaben. Auch die Behörden konnten dies nicht beweisen. Weder Geldsäcke noch Geldscheine wurden an den Geländern ihrer Häuser gefunden. Auch in den Safes oder auf den Konten der Verdächtigen fand sich kein illegales Geld. Und es kamen auch keine dubiosen Verbindungen ans Licht. Niemand verstand, was die gesamte Belegschaft und die Entscheidungsträger dazu bewogen hatte, zu handeln, obwohl allen Beamten bewusst war, dass die Weitergabe von Land zu Spottpreisen unrechtmäßig war. Doch die verlorene Summe steigt täglich.
„Lange Zeit wurde das gesamte System auf die Gewinnmaximierung durch unterschiedliche Bodenrenten ausgerichtet. Dies ist die Ursache für Ungerechtigkeit und Landkonflikte“, fasste Dr. Nguyen Si Dung zusammen. Um Konflikte zu reduzieren, so Dung, sei es notwendig, die Frage der Regulierung der unterschiedlichen Bodenrenten zu klären, damit ein Teil dieses Mehrwerts dazu verwendet werden könne, Menschen, deren Land enteignet wurde, neuen Wohnraum zu ermöglichen, der ihrem alten mindestens gleichwertig ist, wie es in der Resolution der Partei vorgesehen ist. „Wenn es Unterschiede bei den Bodenrenten gibt, dürfen diese nicht in die Taschen von Unternehmen oder Beamten fallen, die die Macht haben, die Landnutzung zu ändern oder die Planung anzupassen. Es muss einen Weg geben, die unterschiedlichen Bodenrenten gerecht zu verteilen“, sagte Dung.
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