Wer profitiert von der unterschiedlichen Bodenrente?

Reich, arm und eingesperrt – alles wegen des Landes.

In einem stickigen Mietzimmer Anfang Mai bereitet Frau Nguyen Thi Kim Buu (Weiler 1, Gemeinde Song Trau, Bezirk Trang Bom, Provinz Dong Nai ) neue Dokumente vor, um ihre Beschwerde bezüglich des 11.000 ^m² großen Grundstücks ihrer Familie fortzusetzen, das vor fast zwei Jahrzehnten für den Industriepark Bau Xeo enteignet wurde. Die 70-jährige Frau Kim Buu ist die zweite Generation, die diese Beschwerde weiterverfolgt. Ihre Mutter, Frau Le Thi Lam, verstarb vor fünf Jahren, kurz nachdem das Land der Familie Ende 2018 zwangsweise enteignet worden war. Frau Kim Buu ist nicht die einzige Beschwerdeführerin. Rund 50 Haushalte verschiedener Generationen sind ebenfalls mit der Entscheidung der Regierung von Dong Nai, ihr Land zu enteignen und dem Investor des Industrieparks Bau Xeo zu übergeben, nicht einverstanden.

Am 12. Januar 2004 unterzeichnete der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai den Beschluss 101/QD-CT-UBND zur Landgewinnung von über 440 Hektar Land in den Gemeinden Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 und der Stadt Trang Bom. Das gesamte gewonnene Land wurde der Tin Nghia Company, der Dong Nai Rubber Company und deren Gesellschaftern „vorübergehend zur Verfügung gestellt“, um Entschädigungs-, Räumungs- und Investitionsverfahren für den Bau des Industrieparks Bau Xeo durchzuführen. Im Februar 2004 brachten die Tin Nghia Company und die Dong Nai Rubber Company Kapital in die Gründung der Thong Nhat Joint Stock Company als Investor des Industrieparks Bau Xeo ein.

Der Ursprung der Beschwerde liegt ebenfalls darin. Die Familie von Frau Kim Buu und andere Haushalte, deren Land enteignet wurde, argumentieren, dass der Beschluss 101 des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Dong Nai aus dem Jahr 2004, der vor jeglicher Entscheidung des Premierministers bezüglich der Errichtung des Industrieparks Bau Xeo erlassen wurde, „außerhalb der Befugnisse“ lag. Ihr Land und ihre Häuser befanden sich zudem nicht innerhalb der genehmigten Planungsgrenzen, weshalb die Landenteignung zur Übergabe an den Investor des Industrieparks keine Rechtsgrundlage hatte. Daher weigerten sich die Betroffenen, die Enteignung zu akzeptieren, und reichten seit 2004 Beschwerden ein. Im Jahr 2018 erließ das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom eine Bekanntmachung zur Durchführung der Zwangsenteignung von Land. Frau Kim Buu und die anderen Haushalte argumentieren, dass die Zwangsenteignung des Volkskomitees des Bezirks Trang Bom auf Grundlage des Beschlusses 101 rechtswidrig war, und reichen bis heute weiterhin Beschwerden ein.

„Sie haben uns lediglich 25.000 VND pro Quadratmeter und 15 Millionen VND als Umsiedlungsgeld gezahlt, insgesamt über 700 Millionen VND für 11.000 Quadratmeter Häuser und Gärten. Wie sollen wir leben, nachdem unser Land enteignet wurde?“, fragte Frau Kim Buu. Die 70-Jährige, die ihre sieben Geschwister vertritt, lebt seit vielen Jahren in einem gemieteten Zimmer einer Freundin, während sie ihren laufenden Rechtsstreit führt, dessen Ausgang sie nicht absehen kann.

Familien, die über Generationen hinweg Beschwerden im Zusammenhang mit Landangelegenheiten einreichen, wie Frau Kim Buu im Industriepark Bau Xeo, sind keine Seltenheit. In den monatlichen Berichten der Nationalversammlung über Bürgerpetitionen wird stets auf große Gruppen von Petenten hingewiesen, die ihre Fälle von der lokalen bis zur zentralen Ebene eskaliert haben, um Gerechtigkeit zu erlangen. Die meisten von ihnen sind Bürger, die Streitigkeiten um Landangelegenheiten verfolgen, wie Frau Kim Buu und die Bewohner des Bezirks Trang Bom. Die von den Behörden gemeldete Zahl von über 70 % der Beschwerden im Zusammenhang mit Landangelegenheiten ist ein langjähriger Durchschnittswert.

Fast vier Jahrzehnte nationaler Reformen haben zahlreiche Dollar-Milliardäre hervorgebracht, die ihr Vermögen größtenteils durch Immobiliengeschäfte erwirtschaftet haben. Diese fast 40 Jahre der nationalen Erneuerung haben jedoch auch ein Gefühl der Ungerechtigkeit bei Generationen von Menschen hervorgerufen, die sich benachteiligt fühlen, weil angestammtes Land zu niedrigen Preisen enteignet und dann an Unternehmen übergeben wird, die darauf Industrieparks, Einkaufszentren und Hochhäuser errichten, welche anschließend zu hohen Preisen verkauft werden. Landwirtschaftliche Flächen werden für 1 Million VND/m² enteignet, dann in Wohngebiete umgewidmet, parzelliert und von Unternehmen als Hochhäuser für 50 Millionen VND/m² verkauft. Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung, erklärte, dass dieser Anstieg um 49 Millionen VND auf Landenteignungen, Änderungen der Flächennutzungsplanung und Entscheidungen zur Landzuweisung zurückzuführen sei, die eine Differenz bei den Bodenmieten darstellen.

Der tatsächliche Unterschied im Grundstückswert ist weitaus größer als das von Herrn Nguyen Si Dung angeführte Beispiel. Vielen Bewohnern von Thu Thiem (Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt) wurde ihr Land zu einem Preis von 18 Millionen VND/m² enteignet. Nur wenige Jahre später, als sie zu dem auf ihrem Land errichteten Projekt zurückkehrten, teilten ihnen die Mitarbeiter mit, dass die Wohnungspreise auf 350 Millionen VND/m² gestiegen und die Wohnungen bereits ausverkauft seien. Eine Umfrage des vietnamesischen Immobilienverbands ergab, dass der Unterschied im Grundstückspreis vor und nach einem Projekt in einigen Gebieten bis zu 700-fach und mindestens 50-fach betrug. Dieser enorme Gewinn ist empörend, empörend und eine Quelle der Ungerechtigkeit. Menschen verlieren ihre Häuser, ihr Land und ihre Arbeitsplätze aufgrund von sozioökonomischen Entwicklungsprojekten im nationalen und öffentlichen Interesse, profitieren aber selbst nicht von dem Wert, den diese Projekte schaffen. Entschädigungen und Umsiedlungsgelder helfen ihnen nicht, nach der Enteignung ihres Landes ein besseres Leben zu führen. Sozioökonomische Entwicklungsprojekte laufen zwar, aber die Menschen bleiben ärmer. Landerwerb und Räumung sind daher für viele Anwohner zu einer Quelle der Angst und zur Hauptursache lang anhaltender Beschwerden und Missstände geworden.

In seiner Eröffnungsrede auf der 5. Sitzung des Zentralkomitees des 13. Parteitags im Mai 2022, als das Zentralkomitee die Resolution zur Bodenpolitik prüfte, erklärte Generalsekretär Nguyen Phu Trong: „Viele Menschen sind durch Land reich geworden, aber viele sind auch durch Land verarmt, manche sogar inhaftiert, manche haben wegen Land sogar Vater-Sohn- und Bruderbeziehungen verloren …“. Landkonflikte nehmen im Zuge des Wandels und der Entwicklung des Landes zu.

Über 70 % aller bundesweiten Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Grundstücken.

DIE URSACHEN VON LANDKONFLIKTEN

Wenn nicht die Bevölkerung von den durch Landakquisitionsprojekte generierten unterschiedlichen Bodenrenten profitiert, wer dann? Die naheliegendste Antwort sind die Unternehmen – jene, denen das erworbene Land zu niedrigen Preisen zugeteilt wurde und die es anschließend zu sehr hohen Preisen weiterverkauften. Doch in vielen Foren behaupten Unternehmen, sie würden zu Unrecht beschuldigt und verleumdet.

Gemäß der Verfassung, den Parteibeschlüssen und dem geltenden Bodengesetz ist das Land Eigentum des gesamten Volkes, wobei der Staat als dessen Vertreter fungiert und es einheitlich verwaltet. In Ausübung dieses Rechts legt der Staat die Zweckbestimmung der Landnutzung durch Flächennutzungsplanung fest und genehmigt Nutzungsänderungen. Die Entscheidung, ein Grundstück für die Stadtentwicklung zu nutzen, anstatt es als landwirtschaftliche Nutzfläche zu erhalten (wozu nur der Staat befugt ist), hat zu unterschiedlichen Bodenmieten geführt.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh, einem Rechtsexperten für Investitionen und Immobilien, müssen Unternehmen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten neben der Vorauszahlung für staatliche Entschädigungen und die Grundstücksräumung auch zusätzliche Gebühren entrichten, die sich nach dem vom Staat festgelegten Grundstückspreis richten. Bei der in den meisten Fällen angewandten Wertermittlungsmethode für Grundstückserwerb und -umwandlung wird der Grundstückspreis so berechnet, dass dem Unternehmen nach Abschluss des Projekts 15 % des Mehrwerts als Gewinn zustehen. Die verbleibenden 85 % der Differenz zwischen Grundstücksmiete und Gesamtmiete fließen über die Nutzungsgebühr in den Staatshaushalt. „Theoretisch entsprechen 85 % des Mehrwerts der Nutzungsgebühr, die der Investor an den Staat entrichten muss. Diese Gebühr fließt gemäß dem Staatshaushaltsgesetz in den Staatshaushalt und wird landesweit für öffentliche Zwecke verwendet“, erklärte Dr. Dinh.

Was Herr Dinh sagte, ist jedoch nur Theorie. Die praktische Umsetzung der Regulierung unterschiedlicher Bodenmieten sieht ganz anders aus und umfasst viele komplexe Prozesse und Verfahren mit zahlreichen Schlupflöchern für Korruption und Missbrauch. Unternehmen finden viele Wege, ihre Gewinne zu maximieren. Gleichzeitig ist es dem Staat vermutlich nie gelungen, 85 % der Wertschöpfung in den Staatshaushalt zu integrieren. In den meisten größeren Fällen im Zusammenhang mit Grundstücken, von Nord nach Süd, haben Provinz- und Stadtverwaltungen über die Jahre hinweg auf verschiedenen Wegen Land zu niedrigen Preisen an Unternehmen vergeben, was zu Staatseinnahmen aus den unterschiedlichen Bodenmieten geführt hat. Diese Verluste belaufen sich auf mehrere zehn Milliarden bis hin zu Milliarden Dong.

Wenn es Unterschiede bei den Bodenmieten gibt, sollten diese nicht in die Taschen von Unternehmen oder Beamten fallen, die die Macht haben, die Landnutzung zu ändern oder die Planung anzupassen. Es muss einen Weg geben, diese Unterschiede gerecht zu verteilen.

Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung

In einem kürzlich vor Gericht verhandelten Großfall unterzeichnete der ehemalige Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, am 23. Februar 2017 ein Dokument, mit dem er die Zuteilung von drei Grundstücken mit einer Gesamtfläche von über 92.600 m² beidseitig der Straße 706B (im Stadtbezirk Phu Hai, Phan Thiet) an die Firma Tan Viet Phat ohne Auktion zu einem Preis von 1,2 Millionen VND/m² genehmigte. Dieser Preis entsprach dem Startpreis für eine Auktion gemäß einer Entscheidung aus dem Jahr 2013. Nachfolgende Untersuchungen ergaben, dass die Zuteilung zu diesem Preis rechtswidrig war, da laut Landgesetz die Gebühren für Landnutzung und Landverpachtung auf Grundlage des Grundstückspreises zum Zeitpunkt der Zuteilung bzw. Verpachtung durch die staatliche Behörde berechnet werden müssen. Nach Angaben der Behörden führte die Zuteilung dieser drei Grundstücke zu einem so niedrigen Preis an das Unternehmen durch frühere Provinzführer von Binh Thuan zu einem Verlust von über 45 Milliarden VND für den Staat.

Am 27. Dezember 2012 unterzeichnete Tran Van Nam, ehemaliger Sekretär des Parteikomitees der Provinz Binh Duong und damaliger Vizepräsident des Volkskomitees der Provinz, entsprechende Beschlüsse. Diese bestätigten die Anwendung des im Beschluss des Volkskomitees der Provinz Binh Duong aus dem Jahr 2006 festgelegten Grundstückspreises von 51.914 VND/m² zur Berechnung der Nutzungsgebühren für zwei Grundstücke von 43 bzw. 145 Hektar bei der Nutzungsänderung und der Zuweisung von Land an die Binh Duong Production - Import-Export Corporation. Laut Urteil führte die Festlegung niedriger Grundstückspreise durch den Angeklagten Tran Van Nam und seine Komplizen, die gegen geltende Vorschriften verstieß, zu einem Schaden von über 761 Milliarden VND für den Staat.

In vielen ähnlichen Fällen, in denen in Khanh Hoa, Da Nang oder Ho-Chi-Minh-Stadt erstklassiges Land zu Schleuderpreisen verkauft wurde, beteuern die Angeklagten – führende Persönlichkeiten dieser Provinzen und Städte –, dass sie weder von der Vergabe der Grundstücke zu niedrigen Preisen an Unternehmen profitierten noch sich daran beteiligten. Auch die Behörden konnten dies nicht beweisen. Weder auf ihren Balkonen noch in Tresoren oder auf Bankkonten der Verdächtigen wurden illegale Gelder gefunden. Auch wurden keine dubiosen Verbindungen aufgedeckt. Niemand versteht, was das gesamte Beratungs- und Entscheidungssystem „geschmiert“ hat, obwohl den Beamten bewusst war, dass die Vergabe von Grundstücken zu niedrigen Preisen unrechtmäßig war. Dennoch steigt der finanzielle Schaden stetig an.

„Lange Zeit wurde das gesamte System vom Streben nach unterschiedlichen Bodenrenten angetrieben. Dies ist die Wurzel von Ungerechtigkeit und Landkonflikten“, fasste Dr. Nguyen Si Dung zusammen. Um Konflikte zu reduzieren, müsse die Frage der Regulierung unterschiedlicher Bodenrenten gelöst werden, so Dr. Dung. Ein Teil dieses Mehrwerts solle dazu verwendet werden, denjenigen, deren Land enteignet wurde, neuen Wohnraum zu ermöglichen, der ihren alten Häusern gleichwertig oder besser ist, wie es in der Resolution der Partei festgelegt ist. „Wenn es unterschiedliche Bodenrenten gibt, dürfen diese nicht in die Taschen von Unternehmen oder Beamten fallen, die die Macht haben, die Landnutzung zu ändern oder die Planung anzupassen. Es muss einen Weg geben, die unterschiedlichen Bodenrenten gerecht zu verteilen“, sagte Dr. Dung.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm