Primäre Wohnungsangebote in Hanoi sind nach jedem Verkauf ausverkauft, 4 Methoden der Grundstücksbewertung

Hanoi widerruft und schafft 153 Projekte ab; die Wohnungspreise in Hanoi explodieren, viele Suchanfragen; 4 Methoden zur Grundstücksbewertung... das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelle Immobilien: Knappes Angebot und explodierende Preise haben dazu geführt, dass sich die Preise für Wohnungen in Hanoi dem von Wohnungen in Ho-Chi-Minh -Stadt annähern, obwohl die Differenz vor weniger als zwei Jahren noch recht groß war. (Foto: Hoang Ha)

Hanoi widerruft und schafft 153 Projekte ab

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade über die Ergebnisse der Umsetzung der Resolution Nr. 04/2022 des Volksrats der Stadt zu Maßnahmen zur Beschleunigung des Investitionsfortschritts berichtet, wobei der Schwerpunkt auf der Abwicklung von Kapitalprojekten mit nicht im Budget vorgesehenen Grundstücken in Hanoi liegt, deren Umsetzung sich nur langsam gestaltet.

Dementsprechend weisen die kumulierten Bearbeitungsergebnisse bis zum 15. Juni 2024 (voraussichtliche Umsetzungsergebnisse bis Ende Juni 2024) 705/712 Projekte (entsprechend 99 %) mit einer Gesamtfläche von mehr als 11.300 Hektar Land auf, für die Inspektionen, Untersuchungen, Schlussfolgerungen nach der Inspektion und Bearbeitungsanweisungen vorliegen, wobei Einheiten zur weiteren Überwachung, zur Beschleunigung des Investitionsfortschritts und zur Nutzung des Landes beauftragt werden.

Für 7 von 712 Projekten (1 %) mit einer Gesamtfläche von 88,5 Hektar wurde eine politische Entscheidung getroffen, aber es wurde noch kein Land vom Staat zugeteilt oder gepachtet. Das Ministerium für Planung und Investitionen prüft die Situation weiterhin, um einen Abwicklungsplan zu erarbeiten. Die Ergebnisse für die ersten sechs Monate des Jahres 2024 zeigen einen Rückgang um 25 Projekte im Vergleich zum Ende des Jahres 2023 (32 Projekte).

Konkret wurden 410/712 Projekte mit einer Gesamtfläche von über 9.000 Hektar aus der Liste der langsam vorankommenden Projekte gestrichen und weiterhin überwacht. Die Ergebnisse der ersten sechs Monate des Jahres 2024 stiegen im Vergleich zum Jahresende 2023 (330 Projekte) um 80 Projekte.

Bei 12 dieser Projekte wurde vorgeschlagen, sie wegen Doppelungen von der Liste zu streichen und der Investor schlug vor, sie ohne die Stellungnahme des städtischen Volkskomitees zu prüfen.

Nach der Inspektion und Prüfung haben die Investoren von 155 Projekten die Mängel proaktiv behoben und es wurde vorgeschlagen, sie von der Liste der Projekte mit langsamer Umsetzung zu streichen.

9 Projekte: Nachdem die Nationalversammlung eine Resolution zur Beseitigung von Hindernissen für gewerbliche Wohnungsbauprojekte (Probleme bei der Umsetzung gemäß den Bestimmungen des Regierungserlasses Nr. 30/2021/ND-CP vom 26. März 2021) erlassen hatte, hat das städtische Volkskomitee dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ein Dokument mit Berichten über den aktuellen Stand und Lösungen zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über die Übertragung von Landnutzungsrechten oder den Erwerb von Landnutzungsrechten für anderes Land übermittelt.

Insbesondere wurden bei 153 Projekten Land zurückgewonnen, Entscheidungen über die Landzuteilung und Pacht annulliert, Projektaktivitäten beendet, die Umsetzung gestoppt oder die Beauftragung von Investoren zur Untersuchung und Entwicklung der Planung beendet.

Für 295 Projekte mit einer Gesamtfläche von über 2.200 Hektar Land wurde nach Ablauf der 24-monatigen Verlängerungsfrist aufgrund höherer Gewalt durch die Covid-19-Pandemie eine weitere Überwachung, Drängung und Organisation der Nachkontrolle angeordnet. Die Ergebnisse der ersten 6 Monate des Jahres 2024 verringerten sich im Vergleich zum Jahresende 2023 (350 Projekte) um 55 Projekte.

Davon liegen 110 Projekte mit einer Gesamtfläche von mehr als 330 Hektar Land im Rückstand und werden nur langsam in Betrieb genommen. Das städtische Volkskomitee hat beschlossen, die Landnutzungsdauer um 24 Monate zu verlängern, und die Investoren müssen dem Staat einen zusätzlichen Betrag zahlen, der der Landnutzungsgebühr und der Landmiete für die 24-monatige Verlängerungsdauer entspricht (bei 42 Projekten wurde die Verlängerungsdauer aufgrund höherer Gewalt infolge der Covid-19-Pandemie um 24 Monate verlängert).

Für 185 Projekte mit einer Gesamtfläche von mehr als 1.900 Hektar Land liegen Inspektions-, Untersuchungs- und Nachinspektionsergebnisse vor. Das städtische Volkskomitee beauftragte die Stadtverwaltungen und Volkskomitees der Bezirke, Städte und Gemeinden damit, die Umsetzung jedes einzelnen Projekts zu überwachen und weiterhin voranzutreiben.

Wohnung ist das heißeste Stichwort

Laut Daten von Batdongsan.com.vn verzeichneten Wohnungen in Hanoi im ersten Halbjahr den stärksten Anstieg der Suchanfragen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichneten sie einen Zuwachs von rund 46 %. Gleichzeitig verzeichneten Privathäuser, Stadthäuser und Villen einen Anstieg der Suchanfragen um 33 %, 27 % bzw. 9 %.

Aufgrund des knappen Angebots und der explodierenden Preise nähern sich die Preise für Wohnungen in Hanoi dem Niveau von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt an, obwohl diese Lücke vor weniger als zwei Jahren noch recht groß war.

Obwohl die Anzahl der Suchanfragen für Immobilienarten in Ho-Chi-Minh-Stadt nicht so stark schwankte wie in Hanoi, verzeichnete sie dennoch einen recht hohen Anstieg. Konkret stieg die Anzahl der Suchanfragen für Grundstücke um 45 %, die Anzahl der Suchanfragen für Privathäuser um 34 %, die Anzahl der Suchanfragen für Wohnungen, Villen und Stadthäuser um 33 %, 25 % bzw. 22 %.

Auch bei den Verkaufspreisen verzeichnete der Markt in Hanoi einen stärkeren Preisanstieg als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Dementsprechend gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024, mit Ausnahme des Wohnungstyps, der im gleichen Zeitraum einen Anstieg der Verkaufspreise um 6 % verzeichnete, bei den übrigen Typen keine nennenswerten Schwankungen.

In Hanoi stiegen die Wohnungspreise unterdessen um 31 %. Tatsächlich waren in den letzten Monaten die Wohnungen in Hanoi trotz des starken Preisanstiegs nach jedem Verkauf ausverkauft. Der deutlichste Beweis dafür sind Lumi Hanoi und einige Wohngebiete im Smart City-Gebiet von Vinhomes, wie The Capony, Lumi Evergreen, Solar Park usw.

Neben Wohnungen stiegen auch die Preise für Privathäuser im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 um 32 %. Grund dafür seien die hohen Wohnungspreise und das knappe Angebot. Viele Menschen suchten nach Privathäusern in der gleichen Preisklasse von 2 bis 4 Milliarden VND, was zu einem starken Anstieg der Verkaufspreise in diesem Segment führte. Auch die Grundstückspreise, Villenpreise und Stadthäuser in Hanoi stiegen um 19 %, 18 % bzw. 10 %.

Auf dem Hanoi-Markt haben Angebotsknappheit und explodierende Preise dazu geführt, dass sich die Preise für Wohnungen in Hanoi dem Preisniveau von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt annähern, obwohl diese Differenz vor weniger als zwei Jahren noch recht groß war. Der Preisanstieg im Wohnungssegment in Hanoi ist nicht lokal begrenzt, sondern betrifft alle Segmente, Regionen und Projekte. Aktuell hat sich das Wohnungssegment abgekühlt, weist aber im Vergleich zum Rest des Marktes immer noch die höchste Liquidität auf.

Immobilientransaktionen in Lam Dong nehmen zu

Das Justizministerium der Provinz Lam Dong hat gerade Informationen und Daten zum Transaktionsvolumen und den Preisen verschiedener Immobilienarten durch notarielle Beglaubigung in der Provinz im zweiten Quartal 2024 bereitgestellt.

Im zweiten Quartal 2024 stieg der Immobilienmarkt in Lam Dong um mehr als 1.500 Transaktionen.

Konkret gab es im zweiten Quartal 2024 in der Provinz Lam Dong insgesamt 5.722 Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von über 7.031 Milliarden VND.

Davon gab es 5.383 Transaktionen im Gesamtwert von 5.874 Milliarden VND für diesen Grundstückstyp. Der Ort mit der größten Anzahl an Grundstückstransaktionen war der Bezirk Lam Ha mit 1.064 Transaktionen.

Im Vergleich zum Vorquartal stieg die Grundstückstransaktionsrate in Lam Dong im zweiten Quartal 2024 um 1.572. Die Orte mit den meisten Transaktionen waren die Bezirke Lam Ha, Duc Trong und Da Lat.

Im zweiten Quartal 2024 wurden in der Provinz Lam Dong 312 Transaktionen im Gesamtwert von 1,119 Milliarden VND für einzelne Häuser durchgeführt. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Haus lag bei über 3,5 Milliarden VND. Die meisten Transaktionen konzentrierten sich auf die Städte Da Lat, Bao Loc und den Bezirk Duc Trong.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2024 schwankte die Zahl der einzelnen Wohnungstransaktionen in Lam Dong nicht stark. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass die Menschen im Bezirk Duc Trong auf der Suche nach dieser Art von Wohnraum sind.

So gab es beispielsweise in den ersten drei Monaten dieses Jahres im Bezirk Duc Trong keine einzige Immobilientransaktion. Im zweiten Quartal 2024 verzeichnete dieser Ort jedoch 145 Transaktionen und lag damit an der Spitze der Provinz.

Was den Wohnungstyp betrifft, konzentrieren sich die Transaktionen weiterhin hauptsächlich auf Da Lat. In den letzten drei Monaten gab es 27 Transaktionen im Gesamtwert von 38,3 Milliarden VND. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohnung liegt bei über 1,4 Milliarden VND. Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Wohnungstransaktionen in Lam Dong im zweiten Quartal 2024 um sechs Transaktionen.

Vier Methoden der Grundstücksbewertung gemäß Dekret 71/2024/ND-CP

Die Regierung hat gerade das Dekret Nr. 71/2024/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise erlassen, das Leitlinien zu vier Methoden der Grundstücksbewertung enthält und ab dem Inkrafttreten des Grundstücksgesetzes Nr. 31/2024/QH15 gültig ist.

Absatz 5, Artikel 158 des Bodengesetzes von 2024 legt Methoden zur Bodenbewertung fest, darunter:

Erstens: Die Vergleichsmethode wird umgesetzt, indem die Preise von Grundstücken mit gleichem Nutzungszweck angepasst werden, bestimmte Ähnlichkeiten bei den Faktoren, die den Preis des auf dem Markt gehandelten Grundstücks beeinflussen, berücksichtigt werden und der Gewinner der Auktion Landnutzungsrechte erhält, für die der Gewinner der Auktion seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Auktionsgewinn erfüllt hat. Dies geschieht durch Analyse und Vergleich der den Grundstückspreis beeinflussenden Faktoren nach Abzug des Werts der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden), um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.

Zweitens: Die Einkommensmethode wird umgesetzt, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen auf einem Grundstück durch den durchschnittlichen Sparzinssatz von 12-monatigen Termineinlagen in vietnamesischen Dong bei Geschäftsbanken geteilt wird, bei denen der Staat mehr als 50 % des Grundkapitals oder der Gesamtzahl der stimmberechtigten Aktien in dem Provinzgebiet hält, und zwar für drei aufeinanderfolgende Jahre bis zum Ende des aktuellsten Quartals mit Daten vor dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung;

Drittens: Die Überschussmethode wird umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden;

Viertens: Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird umgesetzt, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird durch Vergleich des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem Marktbodenpreis ermittelt.

Darüber hinaus legt das Dekret 71/2024/ND-CP die Verfahren und Inhalte zur Bestimmung der Grundstückspreise nach vier Methoden fest: Vergleich, Einkommen, Überschuss und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Darüber hinaus legt das Dekret auch Faktoren fest, die die Preise für landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke beeinflussen.

In der Verordnung heißt es eindeutig: „Auf der Grundlage der tatsächlichen Situation vor Ort muss die Organisation, die die vorgeschlagene Grundstücksbewertung durchführt, vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt geleitet werden und sich mit den entsprechenden Ministerien und Zweigstellen abstimmen, um das Volkskomitee der Provinz zu beraten und ihm die Faktoren vorzulegen, die sich auf die Grundstückspreise auswirken, den maximalen Unterschied jedes Faktors, der sich auf die Grundstückspreise auswirkt, um ein bestimmtes Maß an Ähnlichkeit zu bestimmen, und die Methode zur Anpassung für jeden Unterschied jedes Faktors, der sich auf die Grundstückspreise auswirkt.“

Falls das Volkskomitee der Provinz die Faktoren, die den Bodenpreis beeinflussen, die maximale Differenz jedes Faktors, der den Bodenpreis beeinflusst, und die Anpassungsmethode für jede Differenz jedes Faktors, der den Bodenpreis beeinflusst, noch nicht oder nicht ausreichend spezifiziert hat, muss die Organisation, die die Bodenbewertung durchführt, im erläuternden Bericht über die Entwicklung des Bodenpreisplans spezifische Einzelheiten vorschlagen, damit der Bodenbewertungsrat diese prüfen und entscheiden kann.

Darüber hinaus legt das Dekret auch die Verantwortlichkeiten von Behörden und Stellen bei der Bereitstellung von Informationen klar fest. Demnach sind Behörden, Organisationen und Stellen, die mit der Verwaltung, Auswertung und Nutzung der in Artikel 4 Punkt b, Absatz 2 und Artikel 5 Punkt b, Absatz 1 dieses Dekrets genannten Informationsquellen betraut sind, verpflichtet, innerhalb von fünf Werktagen nach Eingang des Anforderungsdokuments der die Grundstücksbewertung durchführenden Organisation Informationen für die Grundstücksbewertung schriftlich oder elektronisch bereitzustellen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-bang-hang-chung-cu-so-cap-tai-ha-noi-het-sach-sau-moi-lan-mo-ban-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-276748.html