Immobilien: Offizielle Mitteilung mit der Aufforderung zur Korrektur der Grundstücksauktionsarbeiten, 3 Faktoren, die die Immobilienpreise beeinflussen, Verfahren zur Einkommensbestätigung beim Kauf von Sozialwohnungen

Der Premierminister hat eine offizielle Botschaft herausgegeben, in der er um Korrekturen bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten, Schwierigkeiten junger Menschen beim Hauskauf und Verfahren zur Einkommensbestätigung beim Kauf von Sozialwohnungen bittet – so lauten die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Immobilien: Versteigertes Land in Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, neben dem Projekt Ring Road 4 gelegen. (Quelle: Vietnamnet)

Premierminister ordnet strenge Strafen für die Zahlung ungewöhnlich hoher Grundstücksauktionspreise an

Premierminister Pham Minh Chinh hat gerade das amtliche Depeschen 134/CD-TTg vom 14. Dezember 2024 unterzeichnet und herausgegeben, in dem er die zuständigen Ministerien und Kommunen auffordert, die Versteigerung von Landnutzungsrechten umgehend zu korrigieren.

In der Depesche hieß es, der Premierminister habe am 21. August 2024 die Depesche Nr. 82/CD-TTg herausgegeben, in der er die Gemeinden anwies, die Auktionsarbeiten für Landnutzungsrechte umgehend zu korrigieren, und dabei bestimmte Ergebnisse erzielt.

Allerdings ist die Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte in manchen Gegenden noch immer mit Mängeln und Einschränkungen behaftet. So kommt es beispielsweise vor, dass Auktionsteilnehmer ungewöhnlich hohe Preise zahlen, es Anzeichen für eine Preisinflation gibt oder es zu Absprachen und Verschwörungen kommt, um die Preise aus Profitgründen zu manipulieren, was zu Marktstörungen führt.

Um die Wirksamkeit und Effizienz von Auktionen für Landnutzungsrechte zu verbessern und so zu einem gesunden Immobilienmarkt beizutragen, forderte der Premierminister:

Die Vorsitzenden der Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte weisen die zuständigen Behörden und Einheiten an, die Organisation der Versteigerungen von Landnutzungsrechten in dem jeweiligen Gebiet zu überprüfen, um die Einhaltung der Gesetze, Öffentlichkeit und Transparenz sicherzustellen. Verstöße bei Auktionen von Landnutzungsrechten müssen rechtzeitig erkannt und strikt geahndet werden. Außerdem muss verhindert werden, dass Auktionen von Landnutzungsrechten zum persönlichen Vorteil ausgenutzt werden und der Markt gestört wird.

Konzentrieren Sie sich insbesondere auf die Umsetzung von Lösungen wie die Organisation der öffentlichen Planung, der Flächennutzungspläne, der Bauplanung und der Stadtplanung des Gebiets, in dem Auktionen für Landnutzungsrechte stattfinden, und der angrenzenden Gebiete. Es werden Maßnahmen ergriffen, um sicherzustellen, dass das Angebot an Wohnimmobilien und Grundstücken der Zugänglichkeit und Zahlungsfähigkeit der Mehrheit der bedürftigen Menschen entspricht und so das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt überwunden wird.

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Vor der Festlegung des Startpreises gemäß der Grundstückspreisliste für die Versteigerung von Landnutzungsrechten ist es erforderlich, den entsprechenden Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste im Gebiet und am Ort der Versteigerung gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes zu überprüfen, anzupassen und zu ergänzen. Dabei ist sicherzustellen, dass der für die Versteigerung angebotene Startpreis mit den Bedingungen der investierten Infrastruktur und dem tatsächlichen Grundstückspreisniveau im Auktionsgebiet im Einklang steht.

Die Ausrichtung der Erstellung des Auktionsplans für Landnutzungsrechte muss streng und wissenschaftlich sein und von den zuständigen Behörden kontrolliert werden. So soll vermieden werden, dass die Auktion zum persönlichen Vorteil ausgenutzt wird und es zu Marktstörungen kommt. Beachten Sie insbesondere die Regelung zur Verkürzung der Frist für die Auszahlung des Auktionsgewinns, die Festlegung des angemessenen Betrags, der beim ersten Mal ausgezahlt werden muss, um die Situation der Nichteinlösung der Anzahlung zu begrenzen; Weisen Sie die mit der Organisation der Versteigerung von Landnutzungsrechten beauftragte Einheit und die Organisation, die die Grundstücksversteigerung durchführt, an, geeignete Auktionsformen und -methoden auszuwählen, um Absprachen, Preisunterdrückung oder Preisinflation zu begrenzen.

Fördern Sie gleichzeitig die Anwendung von Informationstechnologie und digitaler Transformation bei der Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte. Ergreifen Sie gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen geeignete Maßnahmen, um die Informationen zur Auktionsteilnahmehistorie und zum Geldfluss auf dem Zahlungskonto des Auktionsgewinners streng zu verwalten. insbesondere Fälle mit ungewöhnlichen Anzeichen bei der Auktion, wie etwa: eine Person oder eine Gruppe von Personen meldet sich an, um für viele Grundstücke im selben Auktionsgebiet zu bieten, Auktionsteilnehmer bieten ungewöhnlich hoch oder gewinnen hohe Gebote, verzichten aber auf Anzahlungen ...

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinzen und Städte ist gegenüber dem Gesetz und dem Premierminister für die Organisation und Durchführung von Auktionen für Landnutzungsrechte verantwortlich, um Öffentlichkeit, Transparenz, Objektivität und den Schutz der Interessen des Staates sowie der Rechte und Interessen der beteiligten Parteien zu gewährleisten.

Hanoi versteigert 52 weitere Grundstücke

Am Morgen des 30. Dezember organisiert die National Joint Stock Auction Company Nr. 5 in Abstimmung mit dem Land Fund Development Center des Distrikts Quoc Oai eine Versteigerung von Vermögenswerten des Volkskomitees des Distrikts Quoc Oai.

Konkret geht es um die Versteigerung des Nutzungsrechts für 26 Grundstücke (Gebiete LK2 und LK6) im Rahmen des Projekts zum Bau der technischen Infrastruktur für die für die Landnutzungsrechte versteigerten Grundstücke in DG 31, Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai.

Es handelt sich um ländliche Wohngrundstücke mit langfristiger Nutzung. Grundstücksfläche von 73,2–101,5 m².

Der Startpreis beträgt 4,7 Millionen VND/m2; das entspricht 344 bis 477 Millionen VND/Grundstück. Dies ist der Startpreis der Runde 1; Ab der zweiten Auktionsrunde ist der Startpreis das höchste gültige Gebot der unmittelbar vorhergehenden Auktionsrunde. Falls das höchste gültige Gebot in der vorherigen Runde dem Startpreis der Auktionsrunde entspricht, entspricht der Startpreis der nächsten Runde dem Preis der vorherigen Runde plus einer Preisstufe.

Die allgemeine Preisspanne für Grundstücke und Auktionsrunden beträgt 3 Millionen VND/m2. Zeit für den Verkauf und Erhalt der Auktionsunterlagen bis 17:00 Uhr. am 27. Dezember.

Auktionsform durch direkte Abstimmung in mehreren Auktionsrunden und mindestens 6 Pflichtrunden. Die mehrstufige Live-Abstimmung bei der Auktion endet, wenn niemand sonst bietet. Aufwärtsgebotsmethode.

Die Auktion fand im Zentrum für Kultur, Information und Sport des Bezirks Quoc Oai statt.

Ebenfalls am oben genannten Ort wird die Joint Stock Auction Company No. 5 – National am Morgen des 18. Januar 2025 in Abstimmung mit dem Land Fund Development Center des Distrikts Quoc Oai weiterhin die Versteigerung der Nutzungsrechte für 26 Grundstücke (Gebiete LK1 und LK2) organisieren, die Eigentum des Volkskomitees des Distrikts Quoc Oai sind.

26 versteigerte Grundstücke gehören zum Projekt zum Bau der technischen Infrastruktur für das Landauktionsgebiet der Landnutzungsrechte in DG 31, Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai.

Grundstücksfläche von 85–122 m². Der Startpreis beträgt 4,7 Millionen VND/m2; das entspricht 399,5 Millionen bis über 573 Millionen VND/Grundstück.

Zeit für den Verkauf und Erhalt der Auktionsunterlagen bis 17:00 Uhr. am 15. Januar 2025.

Auktionsform durch direkte Abstimmung in mehreren Auktionsrunden und mindestens 6 Pflichtrunden. Die mehrstufige Live-Abstimmung bei der Auktion endet, wenn niemand sonst bietet. Aufwärtsgebotsmethode.

Zuvor hatte der Bezirk Quoc Oai im November erfolgreich Dutzende Grundstücke im Dorf Yen Quan in der Gemeinde Tan Phu versteigert. Das Grundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis liegt bei 94,7 Millionen VND/m2.

Für junge Menschen wird es zunehmend schwieriger, ein Haus zu kaufen.

Laut Nguyen Quoc Anh, dem stellvertretenden Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, haben junge Vietnamesen heutzutage immer Schwierigkeiten, ein Haus zu kaufen, da die Immobilienpreise ständig steigen. Vergleicht man die Durchschnittsgehälter und Immobilienpreise in der Vergangenheit und Gegenwart, wird deutlich, dass nicht nur die heutige Generation Z, sondern auch junge Vietnamesen aller Altersgruppen beim Kauf eines Hauses mit großen Schwierigkeiten konfrontiert sind.

Im Jahr 2004 benötigte eine Person der Generation 7x etwa 31,3 Jahreseinkommen, um eine Wohnung (60 m²) für 0,6 Milliarden VND zu kaufen, unter der Voraussetzung, dass der Mobilisierungszinssatz 7,4 % betrug. Nach 10 Jahren beträgt die Anzahl der Einkommensjahre, die eine Person der Generation 8x benötigt, um die oben genannte Wohnung zu kaufen, 22,7 Jahre. Die Wohnungspreise sind auf 1,5 Milliarden VND gestiegen, während die Einlagenzinsen auf 6 % gesunken sind.

Bis 2024 benötigt eine Person mit 9x Einkommen ein Einkommen von 25,8 Jahren, um die oben genannte Wohnung (zum Preis von 3 Milliarden VND) unter der Bedingung eines Mobilisierungszinssatzes von 4,5 % zu kaufen. Zwar sind die Anzahl der Einkommensjahre und die Zinssätze im Laufe der Zeit zurückgegangen, doch im Allgemeinen müssen junge Menschen aller Generationen noch immer lange hart arbeiten, um ein Eigenheim besitzen zu können.

Der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise hat das Jahr 2024 zu einem Jahr großer Sorgen hinsichtlich der Verkaufspreise und der Schwierigkeiten beim Immobilienbesitz gemacht. Herr Quoc Anh erklärte, dass Wirtschaft, Management und Gesellschaft die drei Hauptfaktoren seien, die die Immobilienpreise beeinflussten.

Wirtschaftlich gesehen ist Vietnam ein Land mit starkem Wirtschaftswachstum pro Kopf und hoher Inflation. Gleichzeitig stärken das Zinsumfeld und die Investitionseffizienz der inländischen Kanäle die Nachfrage der Verbraucher nach Immobilien.

Insbesondere liegt das Wachstum des BIP pro Kopf in Vietnam derzeit bei 34,8 % und damit über dem Weltdurchschnitt (20,8 %) und den Entwicklungsländern (22 %). Andererseits ist die Inflation in Vietnam auch höher als der Durchschnitt anderer Länder. Derzeit kehrt das Zinsumfeld in Vietnam allmählich auf ein günstigeres Niveau zurück und der Anteil der gespeicherten Vermögenswerte am BIP Vietnams ist recht hoch (32,8 %), sodass das Land weltweit den 27. Platz einnimmt (durchschnittlich 27,1 %).

Der zweite Faktor ist das Management, wobei Steuern sowohl eine Einnahmequelle als auch ein Instrument zur Marktsteuerung sind. Daten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) zeigen, dass der Anteil der Grundsteuer am BIP in Vietnam bei 0,03 % liegt und damit deutlich niedriger ist als in anderen Ländern wie China, Singapur (1,5 %), Japan (2,6 %) und Südkorea (4 %).

Schließlich gibt es noch den sozialen Faktor. Die Bevölkerungszahl und Urbanisierungsrate Vietnams bieten zahlreiche Möglichkeiten für ein Wachstum der Immobiliennachfrage. Der Trend zu kleineren Familien treibt auch die Nachfrage nach Immobilienkäufen für die nächste Generation an und fördert den Erwerb von Wohneigentum für junge Menschen. Darüber hinaus besteht bei den Vietnamesen kulturell bedingt ein großer Wunsch, im Laufe ihres Lebens Immobilien zu besitzen.

Laut Herrn Quoc Anh ist angesichts der steigenden Immobilienpreise in einigen bedeutenden Ländern der Welt zu erkennen, dass die Grundsteuer als eine Methode zur Marktsteuerung und Ertragsoptimierung eingesetzt wird. Vor der Implementierung müssen jedoch viele theoretische und operative Herausforderungen sorgfältig berücksichtigt werden. Die Perspektive für Vietnam liegt in der Existenz vieler Herausforderungen von der Theorie bis zur angemessenen Anwendung der Grundsteuer.

Einkommensnachweis beim Kauf einer Sozialwohnung

Viele Freiberufler haben Schwierigkeiten, ihr Einkommen für den Kauf einer Sozialwohnung nachzuweisen. Ohne Arbeitsvertrag wurde mir die Beantragung einer Einkommensbestätigung bei der Gemeinde mit der Begründung verweigert, dass es keine Grundlage für den Nachweis gebe. Welche gesetzlichen Regelungen gibt es also und was sollten die Menschen tun?

Sozialwohnungsprojekt in Hanoi. (Foto: Ke Toai)

Als Reaktion auf die Bedenken der Bevölkerung teilte die Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium) mit, dass die 15. Nationalversammlung in ihrer 6. Sitzung am 27. November 2023 das Wohnungsbaugesetz Nr. 27/2023/QH15 (gültig ab 1. August 2024) verabschiedet habe. Am 26. Juli 2024 erließ die Regierung das Dekret Nr. 100/2024/ND-CP, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen aufgeführt werden (gültig ab 1. August 2024). Am 31. Juli 2024 erließ der Bauminister das Rundschreiben Nr. 05/2024/TT-BXD, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes aufgeführt wurden.

Dementsprechend heißt es in Artikel 78 Absatz 1 Punkt b des Wohnungsbaugesetzes von 2023: „Um Anspruch auf den Kauf oder Mietkauf von Sozialwohnungen zu haben, müssen die in den Absätzen 5, 6, 7 und 8 des Artikels 76 dieses Gesetzes genannten Personen die von der Regierung festgelegten Einkommensvoraussetzungen erfüllen.“

Klausel 2, Artikel 30 des Dekrets Nr. 100/2024/ND-CP besagt: „Hat die in Klausel 5, Artikel 76 des Wohnungsgesetzes genannte Person keinen Arbeitsvertrag und ist sie ledig, darf ihr tatsächliches monatliches Einkommen 15 Millionen VND nicht übersteigen; ist sie gemäß den gesetzlichen Bestimmungen verheiratet, dürfen der Antragsteller und sein Ehepartner insgesamt ein tatsächliches monatliches Einkommen von 30 Millionen VND nicht übersteigen. Innerhalb von 7 Tagen nach Erhalt des Bestätigungsantrags bestätigt das Volkskomitee auf kommunaler Ebene die Einkommensvoraussetzungen für ein Jahr ab dem Zeitpunkt, an dem die in dieser Klausel genannte Person beim Investor einen gültigen Antrag auf Registrierung zum Kauf oder zur Miete von Sozialwohnungen einreicht.“

Absatz 1, Artikel 8 des Rundschreibens Nr. 05/2024/TT-BXD bestimmt: „Die Einkommensnachweise für den Kauf oder die Anmietung einer Sozialwohnung müssen gemäß dem Formular Nr. 04 (für Personen gemäß Absatz 5, 6, 7 und 8, Artikel 76 des Wohnungsgesetzes) oder dem Formular Nr. 05 (für Personen gemäß Absatz 5, Artikel 76 des Wohnungsgesetzes, jedoch ohne Arbeitsvertrag) im Anhang I dieses Rundschreibens vorgelegt werden. Ist der Antragsteller für den Kauf oder die Anmietung einer Sozialwohnung verheiratet, muss auch sein Ehepartner die Einkommensnachweise gemäß dem Formular Nr. 04 oder dem Formular Nr. 05 im Anhang dieses Rundschreibens einreichen.“

Daher muss das Volkskomitee auf kommunaler Ebene gemäß Dekret Nr. 100/2024/ND-CP innerhalb von 7 Tagen nach Erhalt der Bestätigungsanfrage die Einkommensbedingungen für ein Jahr in Folge bestätigen, und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem die in dieser Klausel genannte Person beim Investor einen gültigen Antrag auf Registrierung zum Kauf oder zur Miete von Sozialwohnungen einreicht. In Klausel 1, Artikel 8 des Rundschreibens Nr. 05/2024/TT-BXD müssen Personen ohne Arbeitsvertrag zur Bestätigung ihres Einkommens das Formular Nr. 05 in Anhang I dieses Rundschreibens vorbereiten.