Industrieimmobilien sind nach wie vor ein Lichtblick mit Mietpreisvorteilen und einer langfristigen Entwicklungspolitik.

Vorteile der Anziehung von Investitionen

Nach Angaben des General Statistics Office gab es bis zum 20. Mai 2023 962 neu lizenzierte Projekte für ausländische Direktinvestitionen (FDI) mit einem Stammkapital von 5,26 Milliarden US-Dollar. Dies entspricht einem Anstieg der Projektanzahl um 66,4 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und einer Steigerung des Stammkapitals um 27,8 %. Angesichts der engen Beziehung zwischen Industrieparkimmobilien und FDI zeigt die Höhe der nach Vietnam fließenden Kapitalströme, dass das Entwicklungspotenzial dieser Art weiterhin sehr groß ist.

Darüber hinaus ziehen viele Industrieparks in Vietnam aufgrund des Trends zur Risikostreuung, Produktionsstätten aus China zu verlagern, weiterhin die Aufmerksamkeit vieler ausländischer Unternehmen auf sich. Dankseiner politischen Stabilität und seiner zentralen Lage ist Vietnam für viele große Unternehmen weltweit ein attraktiver Standort.

Ein Bericht der Agentur für Auslandsinvestitionen des Ministeriums für Planung und Investitionen zeigt außerdem, dass in den ersten fünf Monaten des Jahres 2023 das gesamte registrierte ausländische Investitionskapital in Vietnam mehr als 5,26 Milliarden US-Dollar erreichte, was einem Anstieg von 27,8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022 entspricht. 82 Länder und Gebiete investieren in Vietnam. Singapur führt mit einem Gesamtinvestitionskapital von mehr als 2,53 Milliarden US-Dollar und macht mehr als 23,3 % des gesamten Investitionskapitals in Vietnam aus, gefolgt von Japan, China und Taiwan, Hongkong (China), Südkorea ... wobei der Schwerpunkt auf Provinzen und Städten mit vielen Vorteilen bei der Anziehung von Investitionen liegt.

Dank seiner inhärenten Vorteile zieht Vietnam noch immer viele große Unternehmen an.

Vietnams Stärke liegt auch in den attraktiven Mietpreisen im Vergleich zu vielen Ländern der Region. Berichten zufolge sind die Mietpreise für Industrieparks in Vietnam derzeit 30–36 % niedriger als in Indonesien, Malaysia und Thailand und liegen auf dem Niveau der Philippinen. Was den Wechselkurs betrifft, sind die Schwankungen des US-Dollars/VND im Vergleich zu anderen Ländern gering, was Investoren hilft, Verluste bei Investitionsentscheidungen zu minimieren.

Auch die Regierung ist an diesem Typ interessiert und entwickelt ihn in der Verkehrsinfrastruktur. Er trägt zur Lösung offener Logistikprobleme bei und unterstützt direkt die Immobilienbranche in Industrieparks. Die Logistikkosten in Vietnam machen etwa 16,8 % des Warenwerts aus, während diese Kosten weltweit nur etwa 10,6 % betragen.

Mit der zunehmend ausgebauten Verkehrsinfrastruktur werden Projekte wie die Ringstraße 3 in Ho-Chi-Minh-Stadt, die Ringstraße 4 in Hanoi und insbesondere die Nord-Süd-Schnellstraße gefördert. Diese Faktoren werden dazu beitragen, die Wettbewerbsfähigkeit der Industrieparks in Vietnam zu steigern und eine langfristige Entwicklung anzustreben.

Der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur wird gefördert, um die Entwicklung von Gewerbegebietsimmobilien maßgeblich zu unterstützen.

Morgan Ulaganathan, Direktor für Immobiliendienstleistungen & Tourismus – Hotelberatung bei Colliers Vietnam und Vorstandsmitglied der Handelskammer Singapur, kommentierte die Investitionsaussichten in Vietnam wie folgt: Vietnam habe eine strategische Position, sich zu einem Logistikzentrum zu entwickeln, da es Unternehmen erhebliche Transportkosteneinsparungen ermöglichen könne. Die Arbeitsproduktivität Vietnams sei im Vergleich zu anderen Ländern der Region relativ wettbewerbsfähig. Darüber hinaus verfüge Vietnam über ein relativ stabiles politisches System, einen guten Binnenkonsum und eine offene Wirtschaft.

Laut diesem Experten sind die Grundstücksmieten in Vietnam im Vergleich zu anderen Schwellenländern recht wettbewerbsfähig, was ein großer Vorteil für Industrieimmobilien ist. Allerdings werden einige aktuelle Entwicklungen wie globale Mindeststeuern und die geoökonomische Fragmentierung die ausländischen Direktinvestitionen in Schwellenländer, einschließlich Vietnam, sicherlich beeinflussen.

Es liegen noch viele Herausforderungen vor uns.

Obwohl Gewerbeparkimmobilien großes Potenzial und große Vorteile bieten, sind sie wie andere Immobilienarten aufgrund rechtlicher Verfahrenshindernisse mit Versorgungsproblemen konfrontiert.

Im südlichen Markt gab es seit den letzten sechs Monaten des Jahres 2022 kein neues Angebot an Industrieimmobilien, da das Angebot zu Jahresbeginn stark angestiegen war. Dieser Markt wird 2023 Schwierigkeiten bei der Umsetzung neuer Projekte haben. Im Norden ist das Angebot an Industriegrundstücken aufgrund späterer Entwicklung noch reichlich und zu angemessenen Preisen vorhanden.

Der Grund für den Versorgungsengpass wird in einem aktuellen Bericht von VNDirect genannt: Er liegt in der uneinheitlichen Planung der Industrieparkentwicklung und den Entscheidungen der Kommunen. Insbesondere der Wechsel der Führungsspitze in vielen Kommunen hat in letzter Zeit die Projektgenehmigungsverfahren verlangsamt. Dies führt zu einer langsamen Flächenräumung und überlappenden Planungen. Obwohl in letzter Zeit mehr Projekte genehmigt wurden, um diese Situation zu verbessern, wird der Versorgungsengpass mindestens bis Ende 2023 anhalten.

Darüber hinaus ist eine neue Herausforderung für die Industriepark-Immobilienbranche entstanden: die „globale Mindeststeuer“. Diese ist eine der beiden Hauptsäulen des von der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) initiierten und von mehr als 140 Ländern vereinbarten Programms zur Bekämpfung der Gewinnkürzung und Gewinnverlagerung (BEPS).

Dieser Typ steht auch in Zukunft vor vielen Herausforderungen, wie etwa Arbeitskosten, Versorgung oder der Neuauflage der „Globalen Mindeststeuer“.

Der globale Mindeststeuersatz beträgt demnach 15 % und gilt für multinationale Unternehmen mit einem Gesamtumsatz von mindestens 750 Millionen Euro (bzw. 800 Millionen US-Dollar) in zwei der letzten vier aufeinanderfolgenden Jahre. Die OECD schätzt, dass sich die weltweiten Steuereinnahmen multinationaler Unternehmen durch die Anwendung der zweiten Säule auf 220 Milliarden US-Dollar erhöhen werden.

Die globale Mindeststeuerpolitik muss ab dem 1. Januar 2024 umgesetzt werden. Experten zufolge wird der globale Mindestkörperschaftssteuersatz von 15 % viele Bedenken hinsichtlich der Tendenz zu strategischen Störungen bei Investitionsstandorten, der Arbeitsweise multinationaler Unternehmen sowie der Strategien zur Anziehung ausländischer Direktinvestitionen hervorrufen, wenn die Reaktion darauf langsam erfolgt.

Vietnam nutzt derzeit Steueranreize als Hebel, um ausländische Investoren anzuziehen. Je nach Sektor, Branche, Umfang und Standort der Investition gelten Steuersätze von 10 %, 15 % und 17 %. In Sonderfällen können Vorzugssteuersätze von 5 %, 7 % und 9 % gelten. Mit der Einführung der globalen Mindeststeuerpolitik werden diese Anreize jedoch nicht mehr wirksam sein, was Vietnams Aussichten auf ausländische Direktinvestitionen in den kommenden Jahren etwas beeinträchtigt.

Darüber hinaus hat sich Vietnams Vorteil der niedrigen Arbeitskosten deutlich verringert. In den Jahren 2013 und 2014 lag das durchschnittliche Monatsgehalt eines Arbeitnehmers in Vietnam bei 162 USD, was 75 % des Gehalts in Indien, 69 % in Indonesien und 44 % in Thailand entspricht. Im Jahr 2022 stieg das durchschnittliche Monatsgehalt in Vietnam auf 277 USD, was 84 % des Gehalts in Indien, 74 % in Indonesien und 72 % in Thailand entspricht. Die erwartete Lohnsteigerungsrate in Vietnam für 2023 liegt bei 5,9 % und führt damit Südostasien an, nur Indien (8,7 %) ist besser. Gleichzeitig ist die Arbeitsproduktivität vietnamesischer Arbeitnehmer nicht wie von den Unternehmen erwartet gestiegen.

Derzeit sind in 61/63 Provinzen und Städten rund 563 Industrieparks in Planung; 397 Industrieparks wurden bereits errichtet; 292 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von rund 87.100 Hektar Naturland und rund 58.700 Hektar Industrieland wurden bereits in Betrieb genommen. Darüber hinaus befinden sich 106 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von rund 23.800 Hektar im Bau.

Bis zum Ende des ersten Quartals 2023 stieg die Belegungsrate der Industrieparks der Stufe 1 im ganzen Land weiter an und erreichte über 80 %, wobei die südliche Region im Durchschnitt 85 % erreichte (und damit landesweit führend war).

In wichtigen Märkten im Norden und Süden wird die Auslastung der Industrieparks auch 2022 über 90 % liegen. Einige Industrieparks in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang und Binh Duong sind fast vollständig belegt. Binh Duong weist mit über 95 % die höchste Auslastung auf.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-van-la-diem-sang-voi-loi-the-gia-thue-va-chinh-sach-phat-trien-dai-han-post251681.html