Immobilien schließen wegen des Tet-Festes früher

Der Markt hat sich allmählich erholt.

Im Gespräch mit Thanh Nien bekräftigte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass man bislang davon ausgehen könne, dass das erste Quartal 2023 den Tiefpunkt des Immobilienmarktes darstelle. Bislang hat sich der Markt erholt, die Lage ist jedoch immer noch sehr schwierig. Der Schwierigkeitsgrad nimmt mit der Zeit tendenziell ab, jeder Monat ist besser als der Vormonat, jedes Quartal ist besser als das Vorquartal, was in Ho-Chi-Minh-Stadt deutlich zu sehen ist.

Herr Le Hoang Chau führte Beweise an, denen zufolge der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 um minus 16,2 % wuchs, in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 auf minus 11,58 % sank, bis zum Ende des dritten Quartals 2023 um minus 8,71 % wuchs und der Schwierigkeitsgrad des Immobilienmarkts nach neun Monaten im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 42,3 % gesunken war. Bis Ende 2023 war das Immobiliengeschäft trotz kontinuierlicher Verbesserungen in jedem Quartal die einzige Dienstleistungsbranche mit negativem Wachstum in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Laut Angaben des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete der lokale Immobiliensektor im Jahr 2023 ein Wachstum von minus 6,38 %, ein Ausnahmefall, da alle anderen Dienstleistungssektoren jahrelange Wachstumsraten von mehr als 3 % bis über 10 % verzeichneten. Von den über 52.100 im letzten Jahr neu gegründeten Unternehmen mit einem eingetragenen Kapital von über 470.300 Milliarden VND waren nur 1.541 Immobilienunternehmen mit einem Umfang von über 61.100 Milliarden VND, was einem Rückgang von 38,7 % beim Volumen und 44,9 % beim Kapital entspricht.

Immobilienunternehmen erleben ein Jahr voller Schwankungen und Schwierigkeiten.

Darüber hinaus sind auch die Bautätigkeiten in Ho-Chi-Minh-Stadt weniger lebhaft. Bis Ende November hatte die Stadt fast 21.300 Baugenehmigungen und größere Reparaturgenehmigungen mit einer Grundfläche von über 4 Millionen ^{Quadratmetern} erteilt. Das entspricht einem Rückgang von 29 % bei den Genehmigungen bzw. 29,6 % bei der Fläche im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022.

Herr Le Hoang Chau merkte an, dass es auf dem Markt bislang weiterhin an bezahlbarem Wohnraum mangele und auch keine Sozialwohnungen mehr gebe. Der Markt ist weiterhin unausgewogen, die Wohnprodukte sind nicht im Einklang und tendieren zum oberen Wohnsegment. Von 2020 bis heute machte der Anteil hochwertiger Wohnungen stets bis zu 70 – 80 % der auf dem Markt befindlichen Wohnprodukte aus, der Rest sind Wohnungen der mittleren Preisklasse und es gibt fast keinen bezahlbaren Wohnraum mehr, was zu einem gravierenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum führt, und Sozialwohnungen sind die Art von Wohnraum, die den tatsächlichen Bedürfnissen der Mehrheit der Menschen entspricht.

Dies hat dazu geführt, dass die Immobilienpreise seit 2017 kontinuierlich gestiegen sind und weiterhin „hoch“ bleiben, sodass sie für Mittelverdiener, Geringverdiener in städtischen Gebieten, Staatsbeamte, Beamte, Offiziere der Streitkräfte, Arbeiter und Einwanderer nicht finanziell bezahlbar sind. Da der Preis für eine erschwingliche Wohnung derzeit bei etwa 2 bis 3 Milliarden VND pro Wohnung liegt, müsste eine Person mit einem niedrigen Durchschnittseinkommen und Ersparnissen von etwa 100 Millionen VND pro Jahr etwa 25 Jahre lang darauf warten, ein Haus kaufen zu können. Wenn die Sozialwohnungspolitik nicht geändert wird, können Menschen, die Einkommensteuer auf Stufe 1 zahlen (derzeit liegt der Betrag unter 60 Millionen VND/Jahr), keine Sozialwohnungen kaufen.

Laut dem Immobilienexperten Phan Cong Chanh liegt der Grund für das negative Wachstum des Immobilienmarktes darin, dass es auf dem Markt nicht viele neue Produkte gibt. In Ho-Chi-Minh-Stadt steht als einziges neues Projekt das der Khang Dien Group zum Verkauf. Die rechtlichen Verfahren sind abgeschlossen und das Projekt steht zum Verkauf. Die meisten der kürzlich zum Verkauf freigegebenen Projekte befinden sich in der nächsten Phase. Da es nicht viele neue Projekte gibt, kommt es auf dem Markt kaum zu Transaktionen und die Unternehmen haben keinen Umsatz. Da es keine neuen Produkte gibt, ist die Rechtslage der Projekte nahezu zum Stillstand gekommen, sodass auch der Zugang zu Bankkrediten unmöglich ist. „Die Immobilienpreise sind immer noch hoch und die Leute warten mit dem Kauf noch auf einen weiteren Preisrückgang, was den ohnehin schon schwierigen Markt noch schwieriger macht. Bislang haben sich die beiden Engpässe des Immobilienmarktes – rechtliche Probleme und Kapitalabsorption – nicht wesentlich verbessert, was es den meisten Immobilienunternehmen unmöglich macht, die Schwierigkeiten zu überwinden“, schätzte er.

Früher Urlaub und noch kein Arbeitstag

Eine von Thanh Nien durchgeführte „Taschenumfrage“ bei Immobilienunternehmen zeigt, dass viele Immobilienunternehmen ihren Mitarbeitern bislang Tet-Ferien gewährt und nicht bekannt gegeben haben, wann sie wieder zur Arbeit zurückkehren, weil sie nicht über genügend Ressourcen verfügen, um den Betrieb fortzuführen. Auch die Zahl der noch aktiven Unternehmen ist begrenzt, da sie ihre Produkte nicht verkaufen können.

Auf die Frage, wann in dem Unternehmen Tet-Feiertage seien, gab der Chef eines Immobilienkonzerns zu, dass die meisten Arbeiten seit fast einem Jahr nicht mehr „laufen“. Derzeit sind im Unternehmen nur das Führungsteam und die Rechtsabteilung tätig. Die Verkaufsabteilung hat keine Produkte mehr zu verkaufen, deshalb hat das Unternehmen schon vor langer Zeit Stellen abgebaut und Personal entlassen, nur das Führungsteam bleibt im Unternehmen. Auch diese Abteilung weiß nicht, wann sie ihre Arbeit wieder aufnehmen kann, da sie auf die Erholung des Marktes und die Verfügbarkeit neuer Produkte wartet. „Bis heute müssen Unternehmen noch immer von der Hand in den Mund leben, um zu überleben.

Sogar der Bau von Sozialwohnungen ist aus rechtlichen Gründen nicht möglich, geschweige denn der Bau von gewerblichem Wohnraum. Das Unternehmen verfügt über ein Sozialwohnungsprojekt, dessen Bau am 30. April 2023 begonnen hat, dessen rechtliche Verfahren jedoch noch nicht abgeschlossen sind. Deshalb gibt es dieses Jahr kein Tet. Viele Mitarbeiter fragen mich nach Boni. Ich sage ganz offen, dass es ein Glück ist, dieses Jahr seinen Job zu behalten. Denken Sie nicht an den Tet-Bonus“, sagte er.

Der Leiter der Anh Tuan Real Estate Company teilte außerdem mit, dass in seinem Unternehmen seit mehreren Jahren nichts zu tun sei und es sich beinahe in einen Zustand des „Winterschlafs“ befinde. „Um genau zu sein, gab es in den letzten vier Jahren keine Produkte zu verkaufen, kein Geld einzunehmen und rechtliche Probleme steckten fest, sodass es keine Einnahmen gab. Aber das betrifft nicht nur uns. Vor kurzem saßen ein paar Geschäftsleute zusammen und beschwerten sich. Große Unternehmen sind groß, kleine Unternehmen sind klein. Dieses Jahr können wir froh sein, dass unsere Mitarbeiter Gehälter bekommen. Woher sollen wir da Prämien bekommen? Jetzt hat das Unternehmen auch noch alle seine Mitarbeiter entlassen. Von über 100 Leuten sind nur noch 20 übrig, die hauptsächlich in der Rechts- und Büroarbeit tätig sind. Hoffentlich wird das Unternehmen im Jahr 2024 die rechtlichen Verfahren für ein Projekt im 7. Bezirk abschließen und Produkte zum Verkauf haben. Wenn das Projekt nicht nächstes Jahr abgeschlossen wird, werden wir wahrscheinlich nicht länger durchhalten können“, sagte er.

In einer ähnlichen Situation hat Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group, dem Geschäftssektor ab Mitte Dezember 2023 Tet-Ferien gewährt, während der operative Sektor bereits vor dem 15. Januar Ferien hat. „Wegen der schlechten Umsätze hat das Unternehmen seinen Mitarbeitern frühere Tet-Ferien gewährt, um den Betrieb umzustrukturieren und die Betriebskosten zu senken. Bislang ist die Aufrechterhaltung des Betriebssystems eine enorme Herausforderung, da der Markt sehr schwierig, Produkte knapp und Käufer zögerlich sind, was es für Immobilienunternehmen noch schwieriger macht“, sagte Herr Thien traurig.

Obwohl sie die schwierigste Zeit überstanden haben, keine Schuldverschreibungen mehr schulden und keine Mitarbeiter entlassen haben, denken das Unternehmen und die Mitarbeiter selbst laut dem Leiter der Phat Dat Group in diesem Jahr nicht daran, Tet-Boni auszuzahlen.

Alle Wirtschaftsführer äußerten ihre Hoffnung, dass die Engpässe bis 2024 beseitigt sein werden, sodass sich der Markt erholen kann.

Die Immobilienpreise sind immer noch hoch und die Menschen warten mit dem Kauf noch immer darauf, dass die Immobilienpreise weiter sinken, was den ohnehin schon schwierigen Markt noch schwieriger macht. Bislang haben sich die beiden Engpässe des Immobilienmarktes – rechtliche Probleme und Kapitalabsorption – nicht wesentlich verbessert, sodass die meisten Immobilienunternehmen nicht in der Lage sind, die Schwierigkeiten zu überwinden.

Immobilienexperte Phan Cong Chanh

Aufgelöste Immobiliengesellschaften erhöhen

Kürzlich vom Allgemeinen Statistikamt veröffentlichte Daten zeigen, dass es im Immobiliensektor im Jahr 2023 4.725 Neugründungen und 1.286 aufgelöste Unternehmen geben wird. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl der Neugründungen um 45 %, während die Zahl der aufgelösten Unternehmen um fast 8 % anstieg. Durchschnittlich verlassen jeden Monat etwa 107 Immobilienunternehmen den Markt. Die Zahl der Unternehmensauflösungen im Immobiliensektor ist im Vergleich zum Vorjahr stark angestiegen.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-nghi-tet-som-ky-luc-18524010519001792.htm