Immobilien schließen wegen des Tet-Festes in Rekordzeit frühzeitig.

Der Markt hat sich allmählich erholt.

Im Gespräch mit Thanh Nien bestätigte Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), dass das erste Quartal 2023 den Tiefpunkt des Immobilienmarktes markiert habe. Der Markt habe sich zwar erholt, sei aber weiterhin sehr schwierig. Die Schwierigkeiten würden sich jedoch tendenziell mit der Zeit verringern, wobei der Folgemonat besser als der Vormonat und das nächste Quartal besser als das vorherige sei – ein deutliches Beispiel dafür sei Ho-Chi-Minh-Stadt.

Herr Le Hoang Chau führte aus, dass der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 um 16,2 % zurückging, in den ersten sechs Monaten des Jahres auf 11,58 % sank, bis Ende des dritten Quartals um 8,71 % zulegte und sich nach neun Monaten der Schwierigkeitsgrad des Immobilienmarktes im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 42,3 % verringert hatte. Ende 2023 war die Immobilienbranche der einzige Dienstleistungssektor mit negativem Wachstum in Ho-Chi-Minh-Stadt, obwohl sie sich in jedem Quartal kontinuierlich verbessert hatte.

Laut Angaben des Statistikamtes von Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete der lokale Immobiliensektor 2023 einen Rückgang von 6,38 %. Dies stellt eine Ausnahme dar, da andere Dienstleistungsbranchen jahrelang ein Wachstum von über 3 % bis über 10 % verzeichneten. Von den mehr als 52.100 im vergangenen Jahr neu gegründeten Unternehmen mit einem Stammkapital von über 470,3 Billionen VND entfielen lediglich 1.541 auf den Immobiliensektor mit einem Volumen von über 61,1 Billionen VND. Dies entspricht einem Rückgang von 38,7 % beim Volumen und 44,9 % beim Kapital.

Die Immobilienbranche erlebte ein Jahr voller Schwankungen und Schwierigkeiten.

Zudem ist die Bautätigkeit in Ho-Chi-Minh-Stadt weniger dynamisch. Bis Ende November wurden in der gesamten Stadt knapp 21.300 Bau- und Sanierungsgenehmigungen mit einer Gesamtfläche von über 4 Millionen ^m² erteilt. Dies entspricht einem Rückgang von 29 % bei der Anzahl der Genehmigungen und 29,6 % bei der Fläche im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022.

Herr Le Hoang Chau merkte an, dass der Markt nach wie vor unter einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen leidet. Der Markt ist weiterhin unausgewogen, da die angebotenen Wohnimmobilien nicht dem Marktstandard entsprechen und sich stark auf das Luxussegment konzentrieren. Seit 2020 entfallen 70 bis 80 % der verfügbaren Wohnungen auf das Luxussegment, der Rest entfällt auf Wohnungen im mittleren Preissegment. Bezahlbarer Wohnraum ist nahezu nicht vorhanden, was zu einem gravierenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum führt. Sozialwohnungen sind die Wohnform, die den tatsächlichen Bedürfnissen der meisten Menschen gerecht wird.

Dies hat seit 2017 zu einem kontinuierlichen Anstieg der Wohnungspreise geführt, die nach wie vor für Menschen mit mittlerem Einkommen, Geringverdiener in städtischen Gebieten, Beamte, Staatsangestellte, Angehörige der Streitkräfte, Arbeiter und Migranten finanziell unerschwinglich sind. Bei einem Preis von etwa 2–3 Milliarden VND pro Einheit für eine bezahlbare Wohnung müssten Menschen mit niedrigem bis durchschnittlichem Einkommen und jährlichen Ersparnissen von etwa 100 Millionen VND rund 25 Jahre warten, um sich ein Haus leisten zu können. Wird die Sozialwohnungspolitik nicht geändert, können sich Menschen mit einem Einkommensteuersatz der Stufe 1 (derzeit auf unter 60 Millionen VND pro Jahr begrenzt) keine Sozialwohnung leisten.

Laut Immobilienexperte Phan Cong Chanh ist der Grund für das negative Wachstum des Immobilienmarktes der Mangel an neuen Projekten. In Ho-Chi-Minh-Stadt ist derzeit nur das Projekt der Khang Dien Group im Angebot, dessen rechtliche Verfahren abgeschlossen sind und das nun zum Verkauf steht. Die meisten anderen Projekte befinden sich noch in der Planungsphase. Aufgrund des Mangels an neuen Projekten gibt es nur wenige Transaktionen, und die Unternehmen erzielen keine Einnahmen. Da es keine neuen Angebote gibt, sind die rechtlichen Verfahren der Projekte nahezu blockiert, was den Zugang zu Bankkrediten erschwert. „Die Immobilienpreise sind nach wie vor hoch, und viele warten auf einen weiteren Preisrückgang, bevor sie kaufen. Das verschärft die ohnehin schon schwierige Lage des Marktes zusätzlich. Bislang haben sich die beiden größten Engpässe des Immobilienmarktes – die rechtlichen Verfahren und die Kapitalaufnahme – kaum verbessert, sodass die meisten Immobilienunternehmen Schwierigkeiten haben, sich zu erholen“, so seine Einschätzung.

Vorzeitiger Tet-Feiertag und noch kein Arbeitstag

Eine Stichprobenumfrage von Thanh Nien unter Immobilienunternehmen zeigt, dass viele dieser Unternehmen ihren Mitarbeitern bereits Tet-Urlaub gewährt und noch nicht bekannt gegeben haben, wann sie wieder arbeiten werden, da ihnen die Ressourcen fehlen, um den Betrieb aufrechtzuerhalten. Auch die Zahl der Unternehmen, die noch aktiv sind, stagniert aufgrund der schwachen Umsätze.

Auf die Frage, wann das Unternehmen eine Betriebsferienzeit einlegen werde, räumte der Geschäftsführer eines Immobilienkonzerns ein, dass der Betrieb seit fast einem Jahr weitgehend ruhe. Derzeit seien nur noch die Geschäftsleitung und die Rechtsabteilung im Einsatz, da der Vertrieb keine Produkte mehr zu verkaufen habe. Daher habe das Unternehmen bereits vor längerer Zeit Personal abgebaut und entlassen, sodass nur noch die Geschäftsleitung übrig sei. Auch diese Abteilung wisse nicht, wann sie wieder arbeiten könne, da sie auf eine Markterholung warte und neue Produkte benötige. „Bis jetzt schlägt sich das Unternehmen mit Mühe und Not durch.“

Selbst Sozialwohnungen können aufgrund rechtlicher Probleme nicht gebaut werden, von kommerziellen Wohnungen ganz zu schweigen. Das Unternehmen hat zwar ein Sozialwohnungsbauprojekt, dessen Bau am 30. April 2023 begann, doch die Genehmigungsverfahren sind noch nicht abgeschlossen. Daher gibt es dieses Jahr kein Tet-Fest. Viele Mitarbeiter fragen mich nach Boni. Ich sage ihnen offen, dass sie froh sein können, ihren Job dieses Jahr zu behalten. An Tet-Boni sollten sie gar nicht erst denken“, sagte er.

Der Geschäftsführer von Anh Tuan Real Estate berichtete, dass sein Unternehmen in den letzten Jahren brachlag und quasi in einen Winterschlaf verfallen sei. „Genau genommen hatten wir in den letzten vier Jahren keine Produkte zu verkaufen, keine Einnahmen erzielt und mit Rechtsangelegenheiten zu kämpfen – es fehlte uns also an Einkommen. Aber wir sind nicht die Einzigen. Kürzlich beklagten sich einige Geschäftsleute bei einem Treffen. Große Unternehmen haben es schwer, kleine Unternehmen haben es schwer. Dieses Jahr können wir unseren Mitarbeitern noch Gehälter zahlen, wie sollen wir da Boni bekommen? Inzwischen hat das Unternehmen alle Mitarbeiter entlassen. Von über 100 sind nur noch 20 übrig, die hauptsächlich Rechts- und Büroarbeiten erledigen. Hoffentlich können wir 2024 die rechtlichen Schritte für ein Projekt im 7. Bezirk abschließen und dann wieder Produkte verkaufen. Wenn das Projekt nächstes Jahr nicht abgeschlossen wird, können wir uns wohl nicht mehr lange halten“, sagte er.

In einer ähnlichen Situation hat Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group, dem kaufmännischen Bereich ab Mitte Dezember 2023 eine Tet-Ferienzeit gewährt, während der operative Bereich bereits vor dem 15. Januar Urlaub nehmen soll. „Aufgrund der schwachen Umsätze hat das Unternehmen den Mitarbeitern vorgezogene Tet-Ferien gewährt, um die Abläufe zu restrukturieren und die Betriebskosten zu senken. Bislang war die Aufrechterhaltung des Betriebs eine große Herausforderung, da der Markt sehr schwierig, die Produkte knapp und die Käufer zurückhaltend sind, was die Lage für Immobilienunternehmen zusätzlich verschärft“, sagte Herr Thien bedauernd.

Obwohl sie die schwierigste Zeit überstanden haben, keine Schulden mehr haben und keine Mitarbeiter entlassen haben, denken laut dem Leiter der Phat Dat Group weder das Unternehmen noch die Mitarbeiter selbst in diesem Jahr daran, Tet-Boni auszuzahlen.

Die führenden Wirtschaftsvertreter äußerten übereinstimmend die Hoffnung, dass bis 2024 die Engpässe beseitigt sein würden, damit sich der Markt erholen könne.

Die Immobilienpreise sind weiterhin hoch, und viele warten auf einen weiteren Preisrückgang, bevor sie kaufen. Dies verschärft die ohnehin schon schwierige Lage am Markt zusätzlich. Die beiden größten Herausforderungen des Immobilienmarktes – rechtliche Probleme und Kapitalbindung – haben sich bisher kaum verbessert, sodass die meisten Immobilienunternehmen ihre Schwierigkeiten nicht überwinden können.

Immobilienexperte Phan Cong Chanh

Die Zahl der aufgelösten Immobilienunternehmen steigt.

Laut den kürzlich vom Statistischen Zentralamt veröffentlichten Daten gab es im Jahr 2023 im Immobiliensektor 4.725 Neugründungen und 1.286 Auflösungen. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl der Neugründungen um 45 %, während die Zahl der Auflösungen um fast 8 % stieg. Monatlich schieden durchschnittlich etwa 107 Immobilienunternehmen aus dem Markt aus. Die Zahl der Auflösungen im Immobiliensektor stieg im Vergleich zum Vorjahr deutlich an.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-nghi-tet-som-ky-luc-18524010519001792.htm