Auffälligkeiten, Nachteile und Instabilität der Grundstücksauktion im „Thu Thiem-Stil“ in den Vororten von Hanoi – Teil 2
Wenn nicht aufgeklärt wird, dass die jüngsten Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi von Spekulanten und Grundstücksmaklern manipuliert wurden, wird dies weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt und die Wirtschaft haben.
Seit der Wiedereröffnung der Grundstücksauktionen in den Vororten zu Jahresbeginn sind die Unregelmäßigkeiten bei den Grundstücksauktionen unübersehbar. Es besteht der Verdacht auf Manipulation durch Spekulanten und Grundstücksmakler. Dadurch besteht die Gefahr, dass die Bemühungen der Regierung zur Senkung der Immobilienpreise und zur Gewährleistung der sozialen Sicherheit gestört werden. Gleichzeitig führt dies aufgrund der Psychologie des Wartens auf hochpreisige Grundstücksverkäufe zu einer Stagnation der gesamten Wirtschaft.
Teil 2: Dunkle Motive und der wiederkehrende „Albtraum“ von Thu Thiem Land
Die Gemeinsamkeit der jüngsten Grundstücksauktionen, die in den Vororten von Hanoi ein „Fieber“ ausgelöst haben, besteht in der Beteiligung zahlreicher Gruppen einzelner Spekulanten, bei denen es sich nicht einmal um Einheimische handelt. Sie treiben die Grundstückspreise auf ein unvernünftiges, nicht marktübliches Niveau und prognostizieren, dass es überhaupt keine echten Transaktionen geben wird. Viele Marktteilnehmer fragen sich: „Steckt hinter den jüngsten Manipulationstricks bei den Grundstückspreisen ein dunkles Motiv?“ Welche Rolle spielt die staatliche Verwaltungsbehörde, wenn Grundstücksmakler den Markt monopolisieren und manipulieren?
Wenn Spekulanten das Fieber von Auktionsgrundstücken anfachen
Nach Ansicht vieler Experten ist das Potenzial für Preissteigerungen im Auktionsgebiet kurzfristig sicherlich nicht groß, da es ausschließlich den Wohn- und Investitionsbedarf der Bewohner dieses Gebiets bedient. Nach den beiden jüngsten „fieberhaften“ Auktionen in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc) und davor in der Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai) stellt sich jedoch die Frage, wie viel Prozent der Auktionsgewinner Einheimische waren.
In zahlreichen Online-Forengruppen geht aus Aufzeichnungen der Zeitung Dau Tu hervor, dass viele Leute, die behaupteten, Einheimische zu sein, sagten, sie hätten das Glück gehabt, bei der jüngsten Auktion zu gewinnen, weil sie das Objekt nicht brauchten und es deshalb zu einem etwas höheren Preis weitergeben wollten, einer exorbitanten Differenz von „mehreren hundert Millionen Dong“. Tatsächlich zeigt sich jedoch bei der Erfassung vor Ort, dass es sich bei den meisten von ihnen nicht um Personen mit einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis in der Region handelt.
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| Nach der Grundstücksversteigerung in Tien Yen (Hoai Duc) gab es Informationen über die Übertragung mit einem Preisunterschied von „mehreren hundert Millionen Dong“. |
Laut Herrn Nguyen Cong Quang, dem Direktor des Land Fund Development Center des Bezirks Thanh Oai, haben beispielsweise bei der jüngsten Auktion in der Gemeinde Thanh Cao nur zwei Personen aus Thanh Oai den Zuschlag für ein Grundstück im Wert von fast 80 Millionen VND/m2 erhalten. Im Bezirk Me Linh (Hanoi) gab es mehrere Leute, die viele Lose ersteigert haben und im Bezirk Chuong My (Hanoi) gab es eine Person, die die Auktion gewonnen hat. Die meisten Auktionsgewinner kamen aus Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong und Phu Tho.
Inzwischen bestätigten auch viele Personen, die an der Auktion in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc) teilnahmen, dass bis zu 99 % der Personen in der endgültigen Gewinnergruppe keine Einwohner der Gemeinde Tien Yen waren, sondern Investorengruppen aus anderen Orten wie Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang usw. waren. Unter den Investoren, die teilnahmen, aber nicht das „Glück“ hatten, die Auktion zu gewinnen, handelte es sich ebenfalls nur sehr wenige um Einheimische, hauptsächlich Investoren in Gruppen, die gleichzeitig an der Auktion für 7 bis 19 Grundstücke teilnahmen.
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| Außerordentlicher Professor, Dr. Dinh Trong Thinh, ehemaliger Leiter der Abteilung für internationale Finanzen, Academy of Finance |
Neben den Auktionsteilnehmern im Hoai Duc District Gymnasium versammelten sich auch zahlreiche Immobilienmakler, um die Grundstücksauktion ab dem Morgen des 19. August zu verfolgen. Einige Makler schalteten Live-Videostreams auf Social-Media-Plattformen ein, um über die Atmosphäre rund um das Auktionsgelände zu berichten.
Diese Investorengruppen gehen nach dem Motto vor: „Wenn die Infrastruktur noch begrenzt ist, wird es später besser sein; wenn Ackerland später urbanisiert wird; wenn es nicht viele besondere wirtschaftliche Vorteile gibt, werden die Leute sie haben; wenn sie aber jetzt kein Land kaufen, wird es viele Jahre lang nicht verfügbar sein.“ Diese Investorengruppen zögern nicht, Geld auszugeben, um die Preise für Auktionsland in die Höhe zu treiben, die sogar die Vorstellungskraft der Einheimischen übersteigen.
Der „Schatten“ des Thu Thiem-Landauktionsalbtraums
Einer Umfrage von Batdongsan.com.vn zufolge ist der Preis für zum Verkauf stehende Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) in den letzten Jahren gestiegen, heißt es in einem kürzlich veröffentlichten Bericht der Technologieplattform Batdongsan.com.vn. Laut dem Preisverlaufstool dieser Einheit ist der durchschnittliche Grundstückspreis in dieser Gegend in den letzten vier Jahren um etwa 80 % gestiegen – vom üblichen Niveau von 15 Millionen VND/m2 im Jahr 2020 auf 27 Millionen VND/m2 im Jahr 2024. In den letzten zwei Wochen wurde die Preisspanne vieler neu angebotener Grundstücke auf dieser Website auf ein neues Niveau von 43 Millionen VND/m2 angehoben, was einer Steigerung von etwa 60 % gegenüber dem alten Preis entspricht.
Unterdessen ist auch in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) gemäß den Verkaufsdaten des Maklers auf dieser Website in den letzten Jahren ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen, und zwar von rund 10 Millionen VND/m² auf rund 40 Millionen VND/m², seit bekannt wurde, dass dieser Bezirk sich darauf vorbereitet, ein Bezirk zu werden, und gleichzeitig die Ringstraße 4 durch ihn verläuft. Doch nur wenige Wochen nach der Grundstücksversteigerung in Thanh Cao stiegen die Grundstückspreise in Tien Yen und einigen umliegenden Gemeinden schnell um 30–40 % und wurden zu etwa 55–60 Millionen VND/m2 gehandelt.
Der Druck durch die Grundstücksversteigerungen hat offensichtlich einen enormen Einfluss auf die Psyche von Investoren und Anwohnern, denn viele Menschen sind der Meinung, wenn der Auktionserlös so hoch ist, gebe es keinen Grund, warum ihr Grundstückspreis nicht entsprechend angepasst werden könne.
In meiner Rolle als jemand, der in der Gemeinde Thanh Cao ein Grundstück für gewerbliche Zwecke erwerben möchte, sagte mir ein Gespräch mit vielen Maklern: „Derzeit ist die Nachfrage nach Grundstücken in Thanh Cao sehr hoch, es sind fast keine Grundstücke verfügbar. Wenn Sie ein gutes Grundstück haben möchten, müssen Sie warten oder sogar mehr Geld hinterlegen, bis der Makler den vorherigen Käufer davon überzeugt hat, es aufzugeben. Dann haben Sie vielleicht eine Chance.“
Ähnlich verhält es sich in der Feuerpfanne „Hoai Duc“. In den letzten Tagen war es für Investoren, die Land in der Gegend von Long Khuc kaufen wollten, fast unmöglich, von den versteigerten Grundstücken zu profitieren. Sie mussten eine enorme Differenz von mehreren hundert Millionen bezahlen, um die alten Grundstücke, die die Investoren zuvor besaßen, zurückkaufen zu können. Es gibt nicht nur schlechte Grundstücke in Gassen, die hauptsächlich zum Wohnen, aber auch zum Gewerben genutzt werden, sondern sie sind auch nicht so leicht zu finden wie gedacht.
Laut Herrn Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Vietnam Association of Realtors (VARS), besteht die größte Sorge bei Grundstücksauktionen mit „ungewöhnlich“ hohen Gewinnergebnissen wie dieser darin, dass Investorengruppen mit unklaren Motiven die Preise in die Höhe treiben.
Dies ist ungewöhnlich, da nach der jüngsten schwierigen Marktphase viele Investoren selbst bei Produkten mit guter Infrastruktur, klarer Planung und Lage in Gebieten mit Wachstumspotenzial immer noch sehr vorsichtig sind, die Grundstückspreise in Thanh Oai oder Hoai Duc jedoch astronomisch hoch sind.
Ganz zu schweigen davon, dass die Teilnehmer der Auktion in Thanh Oai hauptsächlich aus anderen Ortschaften stammten, sagte Herr Thanh, was ein weiterer Beweis dafür sei, dass es nicht um einen echten Wohnungsbedarf ging. Dies wird noch dadurch unterstrichen, dass viele Anleger ihre Aktien unmittelbar nach dem Gewinn der Auktion mit einer Differenz von mehreren hundert Millionen verkauften.
Angesichts der derzeit niedrigen Anzahlung, berechnet auf Basis des Anfangspreises (100 – 200 Millionen VND/Grundstück), sind die Investoren bereit, auf die Anzahlung zu verzichten. Dies hat jedoch zur Folge, dass das Preisniveau rund um die versteigerten Grundstücke auf einen neuen Höchststand getrieben wird, während die tatsächliche Kaufnachfrage nicht hoch ist. Zwar nimmt der Staat nur einen kleinen Teil des Geldes aus der Kaution ein, doch er wird noch mehr verlieren, wenn die Entschädigungskosten für viele Projekte in der Umgebung sicherlich in die Höhe getrieben werden.
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| Das Fieber der Grundstücksauktionen in einigen Vororten mit der damit verbundenen spekulativen Preisinflation wird sich negativ auf die sozioökonomische Entwicklung der Gegend auswirken und diese verlangsamen. |
Der Immobilieninvestmentberater Tran Minh teilt diese Meinung und meint, dass es beunruhigend sei, dass Makler und Investoren in Hanoi diese Informationen dazu nutzten, um die Verkaufspreise von Projekten in anderen Gegenden zu vergleichen und in die Höhe zu treiben, was die Immobilienpreise in Hanoi noch weiter in die Höhe treibe. Gleichzeitig ist das Potenzial für kurzfristige Preissteigerungen im Auktionsgebiet sicherlich nicht groß, da es ausschließlich dem Wohn- und Investitionsbedarf der Bewohner dieses Gebiets dient. Es gibt hier keine herausragenden Pläne, die Preise zu erhöhen oder Menschen von anderswo hierher zu locken.
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| Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP Invest |
Diese „Rekord“-Auktionen könnten auf eine Kombination zweier Faktoren zurückzuführen sein.
Der erste Grund sind Gerüchte, die darauf abzielen, den Preis in die Höhe zu treiben, um durch die Auktion einen Gewinn zu erzielen. Der zweite Grund ist auf den Einfluss einiger unwissender Personen zurückzuführen, die nicht über alle Informationen verfügen. Dies ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass einige Gemeinden einen Entwurf einer neuen Grundstückspreisliste herausgegeben haben, der sehr hoch ist und sich um das 5- bis 50-fache erhöht. Daher ist diese Personengruppe wahrscheinlich besorgt, dass die Grundstückspreise in naher Zukunft steigen werden und beteiligt sich an Auktionen, um „voraussichtlich“ zu sein.
Daher werden wir nach dem Ergebnis dieser Auktion bis zum Ende der Einzahlungsfrist warten, um zu erfahren, ob der Preis tatsächlich virtuell ist oder nicht. 
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Was in Thanh Oai oder Hoai Duc geschah, wenn auch in einem anderen Ausmaß, ließ viele Menschen auch an die „beispiellose“ Grundstücksauktion in Thu Thiem (HCMC) Ende 2021 denken. Bei dieser Auktion wurden alle vier Grundstücke versteigert, nachdem der Preis weit vom Startpreis in die Höhe getrieben worden war. Eine Tochtergesellschaft eines Konzerns gewann die Auktion für 24.500 Milliarden VND für eine Grundstücksfläche von mehr als 10.000 m2, also mehr als 2,4 Milliarden VND/m2. Glücklicherweise kam es nicht zu dem oben genannten Preis, da der Höchstbietende kurze Zeit später gleichzeitig die Stornierung der Anzahlung verlangte.
Doch gleich nach der Grundstücksversteigerung in Thu Thiem kam es zu Fällen, in denen der tatsächliche Auktionspreis ausgenutzt wurde, um „dem Trend zu folgen“ und die Grundstücks- und Immobilienpreise in den Nachbargebieten in die Höhe zu treiben. Auch andere börsennotierte Unternehmen mit Grundstücksfonds in der Nähe profitieren, wenn der Wert von Anleihen und Aktien um ein Vielfaches steigt.
Laut TS. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IEX), sagte, dass das Fieber der Grundstücksauktionen in einigen Vororten zu Spekulationen und Preisinflation führe und dass dies negative Auswirkungen haben und die sozioökonomische Entwicklung der Gegend verlangsamen werde. Wenn sich die Urbanisierung jedoch verlangsamt, wird auch die Anziehungskraft ausländischer und inländischer Investitionen zurückgehen. Die langfristigen wirtschaftlichen Folgen vor Ort sind enorm.
„Wenn die Landversteigerungen zunehmen und sich ein neues Preisniveau etabliert, wird die staatliche Entschädigung bei der Landrückgewinnung für die Bevölkerung in Zukunft auf viele Hindernisse stoßen, was die Räumung und Projektumsetzung erschwert. Der Staat braucht in diesem Fall klare Richtlinien und klare Standpunkte“, räumte Dr. Tran Xuan Luong ein.
(Fortgesetzt werden)
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