Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erläutert den Vorschlag zur Abschaffung der Überschussmethode für die Grundstücksbewertung

Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt 3 Methoden zur Grundstücksbewertung vor

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt teilte mit, dass diese Behörde gerade eine offizielle Mitteilung an das Justizministerium gesandt habe, in der sie um eine Beurteilung des Erlasses zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Erlasses Nr. 44/2014/ND-CP über Grundstückspreise und des Erlasses Nr. 10/2023/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Erlasse zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes bittet.

Insbesondere schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (MONRE) im Entwurf des Dekrets vor, die Methode zur Grundstücksbewertung dahingehend zu ändern und zu ergänzen, dass drei Methoden zur Grundstücksbewertung geregelt werden, und zwar: Vergleichsmethode, Einkommensmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.

Im Vergleich zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP wurden im Dekretsentwurf somit zwei Methoden zur Grundstücksbewertung reduziert. Konkret wird die Abzugsmethode in die Vergleichsmethode integriert und die Überschussmethode wird nicht mehr zur Bewertung von Grundstücken verwendet.

Zur Erläuterung heißt es im Bericht des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass es sich bei der Überschussmethode um eine Methode zur Grundstücksbewertung handelt, bei der die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse des Grundstücks abzüglich der gesamten angenommenen Entwicklungskosten berechnet werden.

Dementsprechend muss die Berechnung der gesamten angenommenen Entwicklungserlöse von Immobilien auf folgenden Faktoren basieren: Übertragungspreis, Mietpreis, Verkaufszeitpunkt, Verkaufsrate, Trends und Schwankungen des Übertragungspreises, zukünftiger Mietpreis, Belegungsrate usw. und der Cashflow muss gemäß dem Kreditzinssatz der Bank auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert werden. Die Berechnung der gesamten angenommenen Entwicklungskosten von Immobilien basiert nicht nur auf den von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreisen, sondern hängt auch von der Bauzeit, der jährlichen Baurate, den Eventualkosten, den Zinskosten, dem Anlegergewinn unter Berücksichtigung von Risikofaktoren, den Werbekosten, dem Umsatz usw. ab.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ist die Berechnung der oben genannten angenommenen Faktoren für die gesamten Entwicklungserlöse und -kosten sehr kompliziert. Die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und weisen große Fehler auf (bei demselben Grundstück ändert sich das Bewertungsergebnis bereits durch die Änderung eines einzigen Indikators in den angenommenen Faktoren). Zudem ist die Berechnung leicht auszunutzen und birgt Risiken für die Gutachter und diejenigen, die über die konkreten Grundstückspreise vor Ort entscheiden. Dies ist die Hauptursache für Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Bestimmung, Bewertung und Entscheidungsfindung in der Vergangenheit.

Andererseits existiert im Immobiliengeschäft immer zuerst das Grundstück, und sein Preis wird vor dem Prozess der Immobilienerstellung festgelegt. Daher ist es unangemessen, davon auszugehen, den Wert der Immobilie in der Zukunft zu schätzen und dann den Grundstückspreis festzulegen. Dadurch hängt der Grundstückspreis von der Immobiliengeschäftsmethode des Investors ab und spiegelt nicht den wahren Marktwert des Grundstücks wider.

Gemäß dem Geist der Resolution 18-NQ/TW muss die Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze gewährleisten. Daher wird im Dekretsentwurf nicht die Überschussmethode zur Bestimmung der Grundstückspreise angewendet, um die finanziellen Verpflichtungen der Landnutzer und die Entschädigung bei der Rückforderung von Grundstücken durch den Staat zu berechnen. Dies steht im Einklang mit der Politik der Partei.

In der Stellungnahme des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde klargestellt, dass zur Überwindung der Einschränkungen bei Nichtanwendung der Überschussmethode im Verordnungsentwurf der Inhalt der Vergleichsmethode geändert und ergänzt wurde. Dabei wird die Bewertung von Grundstücken und Landflächen, in die keine Investitionen in die technische Infrastruktur getätigt wurden, anhand der Kombination der Abzugsmethode zum Abzug der Kosten für Investitionen in die technische Infrastruktur geregelt. Gleichzeitig wird die Regelung ergänzt, dass bei der Ermittlung der Grundstückspreise die Methode des jährlichen Anpassungskoeffizienten zum Vergleich und zur Überprüfung angewendet werden muss, um die Genauigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung sicherzustellen.

„Die Regulierung von drei Methoden zur Grundstücksbewertung (Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient) hat die Abdeckung aller Fälle der Grundstücksbewertung sichergestellt, die der staatlichen Verwaltung von Grundstücken dienen“, heißt es in der Stellungnahme des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Viele Meinungen befürchten, dass es zu einer „Blockade“ des Projekts kommen könnte, wenn die Überschussmethode zur Grundstücksbewertung aufgegeben wird.

Viele Meinungen befürchten, dass die Aufgabe der Überschussmethode es Projekten erschweren könnte, Land zu bewerten, was zu einer Überlastung führen könnte.

Nach Angaben der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh -Stadt wurden in letzter Zeit bis zu 87 % der Projekte in der Stadt mit der Überschussmethode bewertet.

„Die Überschussmethode ist eine wissenschaftliche und international anerkannte Methode zur Grundstücksbewertung. Wir empfehlen dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und der Regierung dringend, die Überschussmethode zur Grundstücksbewertung beizubehalten“, schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, vor.

Der Vertreter der Vietnam Valuation Association erklärte, die Überschussmethode sei für die Grundstücksbewertung neuer Entwicklungsinvestitionsprojekte geeignet. Andere Bewertungsmethoden seien nicht anwendbar. Ein Verzicht auf diese Methode könne die Bewertung von Grundstücken für Projekte erschweren und zu Engpässen führen.

„Jede Methode eignet sich für unterschiedliche Arten. Beispielsweise werden die Vergleichs- und die Ertragsmethode verwendet, um die Grundstückspreise für die aktuelle Nutzung zu bestimmen. Die Überschussmethode wird verwendet, um die Grundstückspreise für die zukünftige Nutzung zu bestimmen. Es ist unmöglich, die aktuelle Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf die Zukunft anzuwenden. Auf dem Markt verfügen nicht alle Projekte über ähnliche oder gleichwertige Vermögenswerte, um die Vergleichsmethode anzuwenden. Wenn die Überschussmethode aufgegeben wird, wird die Bestimmung der Grundstückspreise für Entwicklungsprojekte sehr schwierig“, sagte Herr Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association.

Berichten aus den Gemeinden zufolge ist das Angebot an neuen Wohnbauprojekten in den ersten sechs Monaten dieses Jahres kontinuierlich stark zurückgegangen. Der Hauptgrund dafür sind rechtliche Probleme, unter anderem bei der Grundstücksbewertung. Unternehmen sind der Ansicht, dass die Botschaft des Premierministers zur Beseitigung der Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung eine wichtige Grundlage für das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und die Gemeinden darstellt, das System der entsprechenden Rechtsdokumente, insbesondere die Methoden zur Grundstücksbewertung, zu überprüfen und zu überdenken, um synchrone Anpassungen vorzunehmen, die optimal auf den Markt abgestimmt sind.

Auch der Vietnam Federation of Commerce and Industry (VCCI) teilt die Ansicht, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung erschwert, wie aus der Meinung von Unternehmen und Verbänden hervorgeht.

VCCI betonte, dass die Vergleichsmethode hinsichtlich der Vergleichsdaten Einschränkungen aufweist, da sich Transaktionsinformationen oft nur schwer mit der zu bewertenden Immobilie abgleichen lassen. Sie erfordert viele klare und genaue Transaktionsinformationen, während der Transaktionspreis auf dem Papier und der tatsächliche Transaktionspreis in der Realität oft nicht übereinstimmen. Auch die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten unterliegt ähnlichen Einschränkungen, da sie auf Vergleichsdaten basiert und ebenfalls Mängel hinsichtlich der Informations- und Eingabedaten aufweist.

VCCI ist außerdem der Ansicht, dass die Überschussmethode eine der von professionellen Bewertungsorganisationen angewandten Methoden zur Immobilienbewertung ist, insbesondere bei der Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial. Dies bedeutet, dass der Grundstückswert berechnet wird, um die bestmögliche und effektivste Nutzung gemäß den Marktprinzipien zu erzielen. Die Streichung der Überschussmethode im Entwurf kann zu Inkonsistenzen in Rechtsdokumenten im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung führen. Da die staatliche Verwaltung die Überschussmethode in der von VCCI vorgeschlagenen Methode zur Grundstücksbewertung beibehält, kann die Streichung der Überschussmethode zu Schwierigkeiten bei der Umsetzung der Grundstücksbewertung führen.

TM

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/bo-tnmt-ly-giai-viec-de-xuat-bo-phuong-phap-thang-du-de-dinh-gia-dat-a618808.html