Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erläutert den Vorschlag zur Abschaffung der Überschussmethode für die Grundstücksbewertung

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Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt 3 Methoden zur Grundstücksbewertung vor

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt teilte mit, dass diese Behörde gerade eine offizielle Mitteilung an das Justizministerium gesandt habe, in der sie um eine Beurteilung des Erlasses zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Erlasses Nr. 44/2014/ND-CP über Grundstückspreise und des Erlasses Nr. 10/2023/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Erlasse zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes bittet.

Insbesondere schlug das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (MONRE) im Inhalt des Dekretentwurfs vor, die Methode zur Grundstücksbewertung in Richtung der Regulierung von drei Methoden zur Grundstücksbewertung zu ändern und zu ergänzen, darunter: Vergleichsmethode, Einkommensmethode; Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.

Im Vergleich zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP wurden im Dekretsentwurf somit zwei Methoden zur Grundstücksbewertung reduziert. Konkret wird die Abzugsmethode in die Vergleichsmethode integriert und die Überschussmethode wird nicht zur Bewertung von Grundstücken verwendet.

Zur Erläuterung heißt es im Bericht des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass es sich bei der Überschussmethode um eine Methode zur Grundstücksbewertung handelt, bei der die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse des Grundstücks abzüglich der gesamten angenommenen Entwicklungskosten berechnet werden.

Demzufolge muss die Berechnung des gesamten angenommenen Entwicklungsertrags einer Immobilie auf folgenden Faktoren basieren: Übertragungspreis, Mietpreis, Verkaufszeitpunkt, Verkaufsrate, Trends und Schwankungen des Übertragungspreises, zukünftiger Mietpreis, Belegungsrate … und der Cashflow muss auf den Bewertungszeitpunkt entsprechend dem Kreditzinssatz der Bank diskontiert werden; Die Berechnung der voraussichtlichen Gesamtkosten für die Entwicklung einer Immobilie basiert nicht nur auf den Normen und Einheitspreisen der zuständigen staatlichen Stellen, sondern hängt auch von der Bauzeit, der jährlichen Baurate, den unvorhergesehenen Kosten, den Zinskosten, dem Anlegergewinn unter Berücksichtigung von Risikofaktoren, den Werbe- und Vertriebskosten usw. ab.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ist die Berechnung der oben genannten angenommenen Faktoren der gesamten Entwicklungserlöse und der gesamten Entwicklungskosten sehr kompliziert, die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und weisen große Fehler auf (bei demselben Grundstück ändert sich das Bewertungsergebnis bereits durch die Änderung eines einzigen Indikators der angenommenen Faktoren). Außerdem kann die Berechnung leicht ausgenutzt werden und birgt Risiken für die mit der Bewertung beauftragten Mitarbeiter und diejenigen, die über die konkreten Grundstückspreise in den jeweiligen Gebieten entscheiden. Dies ist die Hauptursache für die Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Identifizierung, Bewertung und Entscheidungsfindung in der Vergangenheit.

Im Immobiliengeschäft hingegen existiert das Grundstück immer zuerst, und sein Preis wird vor dem Prozess der Immobilienerstellung festgelegt. Daher ist es unangemessen, davon auszugehen, den Wert der Immobilie in der Zukunft zu schätzen und dann den Grundstückspreis festzulegen. Dadurch hängt der Grundstückspreis von der Immobiliengeschäftsmethode des Investors ab und spiegelt nicht den wahren Marktwert des Grundstücks wider.

Gemäß dem Geist der Resolution 18-NQ/TW muss die Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze gewährleisten. Daher steht die Tatsache, dass im Dekretsentwurf die Überschussmethode nicht zur Bewertung des Grund und Bodens, zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen der Landnutzer und zur Berechnung der Entschädigung bei staatlicher Landrückgewinnung angewendet wird, im Einklang mit der Politik der Partei.

In der Stellungnahme des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde klar darauf hingewiesen, dass zur Überwindung der Einschränkungen bei Nichtanwendung der Überschussmethode im Verordnungsentwurf der Inhalt der Vergleichsmethode geändert und ergänzt wurde. Dabei wird die Bewertung von Grundstücken und Landflächen, in die keine technische Infrastruktur investiert wurde, auf der Grundlage einer Kombination der Abzugsmethode zum Abzug der Kosten für Investitionen in die technische Infrastruktur geregelt. Gleichzeitig wird die Regelung ergänzt, dass bei der Ermittlung der Grundstückspreise die Methode des jährlichen Anpassungskoeffizienten zum Vergleich und zur Überprüfung angewendet werden muss, um die Genauigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung sicherzustellen.

„Die Regulierung von drei Methoden zur Grundstücksbewertung (Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient) hat eine Abdeckung aller Fälle der Grundstücksbewertung sichergestellt, die der staatlichen Verwaltung von Grundstücken dienen“, heißt es in der Stellungnahme des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

In vielen Stellungnahmen wird die Sorge geäußert, dass es zu einer „Blockade“ des Projekts kommen könnte, wenn die Überschussmethode zur Grundstücksbewertung aufgegeben wird.

In vielen Stellungnahmen wird die Sorge geäußert, dass die Abschaffung der Überschussmethode es Projekten erschweren könnte, Grundstücke zu bewerten, was zu einer Überlastung führen könnte.

Nach Angaben der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh -Stadt wurden in letzter Zeit bis zu 87 % der Projekte in der Stadt mit der Überschussmethode bewertet.

„Die Überschussmethode ist eine wissenschaftliche und international anerkannte Methode zur Grundstücksbewertung. Wir empfehlen dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und der Regierung dringend, die Überschussmethode zur Grundstücksbewertung beizubehalten“, schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, vor.

Ein Vertreter der Vietnam Valuation Association sagte, dass die Überschussmethode für die Bewertung von Grundstücken für neue Entwicklungsinvestitionsprojekte geeignet sei. Andere Bewertungsmethoden sind nicht zulässig. Wenn dies aufgegeben wird, könnte es für Projekte schwierig werden, Grundstückspreise festzulegen, was zu einer Überlastung führen könnte.

„Jede Methode eignet sich für unterschiedliche Arten. Beispielsweise werden die Vergleichs- und die Ertragsmethode verwendet, um die Grundstückspreise für die aktuelle Nutzung zu bestimmen. Die Überschussmethode wird verwendet, um die Grundstückspreise für die zukünftige Nutzung zu bestimmen. Es ist unmöglich, die aktuelle Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise auf die Zukunft anzuwenden. Auf dem Markt verfügen nicht alle Projekte über ähnliche oder gleichwertige Vermögenswerte, um die Vergleichsmethode anzuwenden. Wenn die Überschussmethode aufgegeben wird, wird die Bestimmung der Grundstückspreise für Entwicklungsprojekte sehr schwierig“, sagte Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association.

Laut Berichten aus den Gemeinden ist das Angebot an neuen Wohnbauprojekten in den ersten sechs Monaten dieses Jahres kontinuierlich stark zurückgegangen. Die meisten Gründe liegen in rechtlichen Problemen, unter anderem bei der Grundstücksbewertung. Die Unternehmen sind der Ansicht, dass die Botschaft des Premierministers zur Beseitigung von Hindernissen bei der Grundstücksbewertung eine wichtige Grundlage für das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und die Kommunen darstellt, um das System der entsprechenden Rechtsdokumente, insbesondere die Methoden zur Grundstücksbewertung, zu überprüfen und zu überdenken, um synchrone Anpassungen vorzunehmen, die dem Markt am besten gerecht werden.

Auch der Vietnam Federation of Commerce and Industry (VCCI) teilt die Ansicht, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung erschwere, wie aus der Sicht von Unternehmen und Verbänden hervorgeht.

VCCI betont, dass die Vergleichsmethode hinsichtlich der Vergleichsdaten Einschränkungen aufweist, da sich Transaktionsinformationen oft nur schwer mit der zu bewertenden Immobilie abgleichen lassen. erfordert viele klare und genaue Transaktionsinformationen, während in Wirklichkeit der Transaktionspreis auf dem Papier und der tatsächliche Transaktionspreis oft nicht übereinstimmen. Auch die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten unterliegt ähnlichen Einschränkungen, da sie auf Vergleichsdaten basiert und ebenfalls Mängel hinsichtlich der Informationen und Eingabedaten aufweist.

VCCI ist außerdem der Ansicht, dass die Überschussmethode eine der von professionellen Bewertungsorganisationen angewandten Methoden zur Immobilienbewertung ist, insbesondere bei der Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial. Dies bedeutet, dass der Grundstückswert so berechnet wurde, dass die beste und effektivste Nutzung im Einklang mit Marktprinzipien erreicht wird. Die Streichung der Überschussmethode im Entwurf kann zu Inkonsistenzen in Rechtsdokumenten im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung führen. Mit dem Ziel der staatlichen Verwaltung, die Überschussmethode in der von VCCI vorgeschlagenen Methode zur Grundstücksbewertung beizubehalten, kann die Abschaffung der Überschussmethode zu Schwierigkeiten bei der Umsetzung der Grundstücksbewertung führen.

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