Warnung vor der Ausnutzung von Landauktionen für Spekulationen. 4 Fälle von Landübergriffen werden für die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen

Binh Duong versteigert Dutzende von „Golden Land“-Grundstücken, der Preis für die Umwandlung von Ackerland in Wohnland gemäß dem neuen Gesetz, 4 Fälle von Übergriffen und Verstößen werden für die roten Bücher berücksichtigt … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Immobilien: Versteigertes Land im Bezirk Hoai Duc, Hanoi . (Quelle: Vietnamnet)

Warnung vor der Ausnutzung von Grundstücksauktionen für Spekulationen und Preissteigerungen

In den letzten Tagen richtete sich die öffentliche Aufmerksamkeit auf die Versteigerung von 19 Grundstücken in der Gegend von Long Khuc (Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi). Der Höchstgebotspreis wurde im Vergleich zu den bisherigen Preisen in einigen Vororten von Hanoi (bis zu 133,3 Millionen VND/m²) als „Rekord“ verzeichnet. Zahlreiche „Grundstücksmakler“ hatten Grundstücke zum Verkauf angeboten, deren Versteigerung voraussichtlich mit einer Differenz von 200 Millionen VND oder mehr abgeschlossen werden könnte.

Informationen von Lao Dong zufolge kommentierte der Immobilienexperte Dinh Minh Tuan: „Da der Auktionspreis zwei- bis dreimal so hoch ist wie der Durchschnitt, neigen die Landbesitzer in der Umgebung dazu, den Verkaufspreis ihres Landes in die Höhe zu treiben. Der plötzliche Anstieg der Grundstückspreise kann auch zu einer Spekulationsspirale führen, bei der viele Leute sich auf den Kauf von Grundstücken stürzen, in der Hoffnung, von den weiter steigenden Grundstückspreisen zu profitieren. Dies kann jedoch dazu führen, dass Geld in Grundstücke fließt, anstatt in andere wirtschaftliche Aktivitäten fließen zu können.“

Um die Einhaltung der Gesetze, Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten, forderte Premierminister Pham Minh Chinh eine Korrektur der Landversteigerungen. In der Depesche wurde deutlich darauf hingewiesen, dass der Zuschlagspreis in einigen Fällen um ein Vielfaches höher war als der Startpreis, darunter auch ungewöhnlich hohe, die gemeldet wurden. Daher beauftragte der Premierminister die Vorsitzenden der Volkskomitees der Provinzen und Städte, die zuständigen Behörden anzuweisen, die Organisation der Landnutzungsrechtsauktionen in der Region zu überprüfen.

Während die Behörden die Ermittlungen abschließen und zu einem endgültigen Ergebnis kommen, hat die Lac Viet Joint Stock Auction Company die Aussetzung von zwei Auktionen von 52 Grundstücken angekündigt. Experten halten die Kontrolle der Grundstücksspekulation für dringend erforderlich. Die Kontrolle und Bekämpfung von Spekulation und Preisinflation von Anfang an wird zu einer gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.

Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Vorsitzender der Anwaltskanzlei TAT (Hanoi Bar Association), erklärte, dass Grundstücksspekulation zu einem brennenden Thema werde, das die Immobilienpreise in die Höhe treibe und jungen Menschen sowie Menschen mit durchschnittlichem Einkommen den Zugang zu Wohnraum erschwere. Um dies zu verhindern, schlug Rechtsanwalt Tu verschiedene Lösungen vor, um die Spekulation einzudämmen und den Immobilienmarkt zu stabilisieren.

Eine wirksame Maßnahme besteht darin, den Kauf von Grundstücken ohne tatsächliche Nutzung mit einer hohen Steuer zu belegen. Wenn eine Person oder Organisation Land kauft und nicht innerhalb einer bestimmten Frist baut, wird sie mit einem höheren Steuersatz belegt. Dies setzt nicht nur Spekulanten unter wirtschaftlichen Druck, sondern fördert auch eine effizientere Nutzung des Landes.

Eine weitere Lösung zur Bekämpfung von Spekulation ist die Einführung verbindlicher Bauzeitbeschränkungen für versteigerte Grundstücke. Baut der Gewinner der Auktion nicht innerhalb der vorgegebenen Zeit, kann ihm das Grundstück entzogen werden. Dies verhindert verschwenderisches Horten von Grundstücken und fördert die Stadtentwicklung.

Laut Rechtsanwalt Truong Anh Tu ist auch die Begrenzung der Zeit für die Übertragung von Grundstücken nach dem Kauf eine wichtige Maßnahme.

Darüber hinaus kann die Regierung die Kreditpolitik anpassen, indem sie die Bedingungen für Immobilienkredite für Investoren verschärft, die keinen echten Bedarf an Grundstücken haben. Dies würde nicht nur den Zufluss spekulativen Kapitals in den Immobilienmarkt verringern, sondern auch Eigenheimkäufer mit echtem Wohnbedarf schützen. Die Bereitstellung zahlreicher Sozialwohnungen und kostengünstiger Wohnungen würde dazu beitragen, Angebot und Nachfrage auf dem Markt auszugleichen. Wenn es viele Wohnmöglichkeiten gibt, die für das Budget von Mittelverdienern geeignet sind, würde der Druck auf die Grundstückspreise abnehmen und die Immobilienpreise würden angemessener.

Schließlich könnte auch eine Reform des Immobiliengesetzes, die in bestimmten Fällen die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken erlaubt, eine Lösung sein, um das Grundstücksangebot auf dem Markt zu erhöhen und so zu einer Abkühlung der Grundstückspreise beizutragen“, sagte Herr Tu.

Binh Duong versteigert Dutzende von „goldenen Grundstücken“

Um Einnahmen zu erzielen, beschloss die Provinz Binh Duong, Dutzende von Grundstücken zu versteigern, darunter viele Gebiete, auf denen sich früher Regierungssitze befanden und die als wertvolles „Goldland“ gelten.

Dies sind die Informationen, die der Lenkungsausschuss bei einer kürzlich abgehaltenen Sitzung zur Umsetzung des Projekts zur Nutzung von Landfonds bekannt gab, das Einnahmen aus Land generieren soll, um der sozioökonomischen Entwicklung der Provinz Binh Duong im Zeitraum 2024–2025 mit einer Vision bis 2030 zu dienen.

Dementsprechend handelt es sich bei den zu versteigernden Grundstücken hauptsächlich um Grundstücke für Büros, Betriebsanlagen staatlicher Behörden und öffentliche Dienstleistungseinheiten; um zurückgewonnenes und zur Verwaltung an Landfondsentwicklungsorganisationen übergebenes Land; um öffentliches Land, das von Kommunen verwaltet wird; um Grundstücke von in Eigenkapital umgewandelten Staatsunternehmen, deren Verwaltung neu organisiert und zurückgewonnen wurde; um Grundstücke von Privatpersonen und Organisationen, die derzeit genutzt werden und voraussichtlich gemäß der Landnutzungsplanung und der Planung für die Entwicklung von Stadtgebieten, Industrieparks, Handelsdienstleistungen, Logistik usw. zurückgewonnen werden.

Darunter befinden sich viele Grundstücke in erstklassigen Lagen der Provinz Binh Duong, auf denen sich die Hauptquartiere zahlreicher staatlicher Behörden und Einheiten befinden und die aufgrund ihres hohen Wertes als „goldenes Land“ gelten.

Es wird erwartet, dass 38 Grundstücke mit einer Fläche von fast 400 Hektar versteigert werden (Landnutzungsrechte, öffentliches Eigentum). Die Versteigerung erfolgt schrittweise, allein im Jahr 2024 werden 10 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 8,3 Hektar versteigert.

Bis 2025 wird die Provinz weiterhin 17 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von mehr als 331 Hektar versteigern und im Zeitraum 2026–2030 werden 11 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 52,2 Hektar versteigert.

Durch die Versteigerung der oben genannten Grundstücke wird Binh Duong eine „riesige“ Summe Geld einnehmen, die der sozioökonomischen Entwicklung zugutekommt.

Der Leiter des Land Fund Development Center der Provinz Binh Duong sagte, dass die Provinz neben der Versteigerung der Grundstücke auch eine Ausschreibung für Investoren für 75 Grundstücke durchführen werde, darunter 75 neue Stadtgebiete und Stadtentwicklungsgebiete.

Derzeit wird das Projekt dem Volkskomitee der Provinz Binh Duong zur Prüfung und Kommentierung vorgelegt, bevor es umgesetzt wird.

4 Fälle von Landübergriffen und Verstößen werden für die Ausstellung des Roten Buches berücksichtigt

Gemäß dem Landgesetz von 2024, das am 1. August in Kraft tritt, gibt es vier Fälle von Landnutzungsverletzungen vor dem 1. Juli 2014, die bei der Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten (rote Bücher) berücksichtigt werden.

Insbesondere Artikel 139 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass im ersten Fall, wenn Haushalte und Einzelpersonen Land vor dem 1. Juli 2014 nutzten und dies aufgrund einer Beeinträchtigung des Sicherheitskorridors für Bauarbeiten nach der Bekanntgabe und Platzierung von Markierungen durch den Staat, einer Beeinträchtigung von Straßen, Straßenrändern und Gehwegen nach Bekanntgabe der Baugrenzen oder einer Beeinträchtigung von Land, das für den Bau von Agenturzentralen, öffentlichen Bauvorhaben oder anderen öffentlichen Arbeiten genutzt wird, der Staat das Land zurückfordern und es wieder für den Bau freigeben muss, ohne für das beeinträchtigte Gebiet ein rotes Buch auszustellen.

In den oben genannten Fällen von Landverletzungen gilt jedoch: Wenn die von der zuständigen Behörde genehmigte Anpassung der Flächennutzungs- und Bauplanung erfolgt ist, das betroffene Landgebiet jedoch nicht mehr im Sicherheitskorridor für öffentliche Arbeiten liegt, nicht innerhalb der Straßenbaugrenze liegt und nicht als Hauptsitz von Behörden, für öffentliche Arbeiten oder andere öffentliche Einrichtungen genutzt werden soll, wird der aktuelle Landnutzer für die Eintragung ins Rote Buch in Betracht gezogen. Der Landeigentümer muss bei der Eintragung ins Rote Buch für dieses Land seine finanziellen Verpflichtungen erfüllen.

Im zweiten Fall wird der Nutzer des enteigneten Landes, das der forstwirtschaftlichen Planung für Sonder- und Schutzwälder unterliegt, vom Volkskomitee der Provinz angewiesen, das enteignete Land zurückzufordern und es der Forstverwaltung zur Bewirtschaftung und Nutzung zu übergeben. Der Nutzer des enteigneten Landes wird von der Forstverwaltung gemäß den Bestimmungen des Forstgesetzes hinsichtlich des Waldschutzes und der Waldentwicklung berücksichtigt.

Wenn es vor Ort keine Forstverwaltungsbehörde gibt, wird der Person, die das überbaute oder besetzte Land nutzt, vom Staat Land zum Schutz und zur Entwicklung von Schutzwäldern zugeteilt und sie wird für die Aufnahme in das Rote Buch in Betracht gezogen.

Handelt es sich bei dem übergriffenen Land um eine landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fläche, auf der öffentliche Infrastruktur errichtet werden soll, wird das Volkskomitee der Provinz es zurückfordern und dem Investor zur Bebauung übergeben. Derjenige, der das Land derzeit widerrechtlich nutzt, darf es vorübergehend nutzen, bis der Staat es zurückfordert. Er muss den aktuellen Status aufrechterhalten und das Land registrieren.

Für Grundstücke, die aus Forstbetrieben stammen und vor dem 1. Juli 2014 für landwirtschaftliche Produktion oder Wohnzwecke genutzt wurden, die nicht in der Forstplanung für Sondernutzungswälder oder Schutzwälder enthalten waren oder die nicht in der Raumplanung für den Bau öffentlicher Infrastrukturanlagen enthalten waren, wird für den Grundstücksnutzer die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen und er muss seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nachkommen.

Drittens: Haushalte und Einzelpersonen, die aufgrund von Landnahme oder Besetzung, die nicht unter die oben genannten Fälle fällt, Land für den falschen Zweck nutzen, werden für die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen, wenn sie das Land stabil und in Übereinstimmung mit der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene oder der allgemeinen Planung oder der Zonenplanung oder der Bauplanung oder der ländlichen Planung nutzen, und müssen ihren finanziellen Verpflichtungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nachkommen.

Wird das gegen die Vorschriften verstoßende Land nicht stabil genutzt oder entspricht es nicht der Planung, kann der Nutzer das Land nur vorübergehend nutzen, wenn der Staat es zurückfordert.

Schließlich erhalten Haushalte und Einzelpersonen, die landwirtschaftliche Flächen nutzen, die sie selbst zurückerobert haben und über die es keine Streitigkeiten gibt, vom Staat gemäß der vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Grenze für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen rote Listen. Die Landfläche, die diese Grenze überschreitet, wird in staatliche Pacht überführt.

Sollten Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen, gegen die ab dem 1. Juli 2014 geltenden Landgesetze verstoßen, wird der Staat keine roten Bücher ausstellen und diese gemäß den gesetzlichen Bestimmungen behandeln.

Preis für die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke nach neuem Gesetz

Gemäß den Absätzen 1 und 2 des Artikels 8 des Dekrets 103/2024/ND-CP wird die Landnutzungsgebühr wie folgt berechnet, wenn eine zuständige staatliche Behörde eine Entscheidung erlässt, die es Haushalten und Einzelpersonen erlaubt, den Nutzungszweck auf Wohngrundstücke zu ändern:

Dabei wird die Landnutzungsgebühr für den Landtyp nach der Umwandlung wie folgt berechnet:

Die Grundnutzungsgebühren und Grundrenten für Grundstücksarten vor der Änderung des Nutzungszweckes (im Folgenden „Grundgebühren vor der Änderung des Nutzungszweckes“ genannt) werden wie folgt berechnet:

Bei Grundstücken vor der Zweckänderung, bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen eines Haushalts oder einer Einzelperson handelt, der bzw. der der Staat Land zugeteilt hat, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben, oder bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen mit rechtmäßigem Übertragungsursprung von einem anderen Haushalt oder einer Einzelperson handelt, der bzw. der der Staat Land zugeteilt hat, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben, wird der Grundstückspreis vor der Zweckänderung berechnet, indem die Grundstücksfläche (x) mit dem Grundstückspreis des entsprechenden landwirtschaftlichen Grundstückstyps in der Grundstückspreisliste multipliziert (=) wird.

Für Grundstücke vor der Zweckänderung, also landwirtschaftliche Flächen, pachtet der Staat das Grundstück und zahlt einmalig für die gesamte Pachtdauer einen Pachtzins. Der Pachtzins vor der Zweckänderung wird wie folgt berechnet:

Darin:

Der der Pachtdauer des Grundstücks vor der Zweckänderung entsprechende Grundstückspreis ist der Grundstückspreis im Grundstückspreisverzeichnis zur Berechnung der für die gesamte Pachtdauer pauschal zu zahlenden Pacht.

Die verbleibende Nutzungsdauer ergibt sich aus (=) der Laufzeit der Grundstückszuteilung bzw. des Pachtvertrags vor der Änderung des Nutzungszwecks abzüglich (-) der Nutzungsdauer vor der Änderung des Nutzungszwecks.

Beträgt die verbleibende Landnutzungsdauer, die nach der in diesem Punkt angegebenen Formel ermittelt wird, kein volles Jahr, wird sie monatlich berechnet. Beträgt die Dauer keinen vollen Monat, wird ein Zeitraum von 15 Tagen oder mehr als 1 Monat gezählt. Beträgt sie weniger als 15 Tage, wird für diese Anzahl von Tagen keine Landnutzungsgebühr berechnet.

Bei Grundstücken vor der Zweckänderung, bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen handelt, die vom Staat in Form einer jährlichen Pachtzahlung gepachtet werden, beträgt die Pacht vor der Zweckänderung null (= 0).

Hinweis: Falls die Landnutzungsgebühr des Landtyps nach der Änderung des Landnutzungszwecks kleiner oder gleich dem Landpreis vor der Änderung des Landnutzungszwecks ist, beträgt die Landnutzungsgebühr bei der Änderung des Landnutzungszwecks null (=0).

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html