Warnung vor der Ausnutzung von Landauktionen für Spekulationen; 4 Fälle von Landenteignungen werden für die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen

Binh Duong versteigert Dutzende von „Golden Land“-Grundstücken, der Preis für die Umwandlung von Ackerland in Wohnland gemäß dem neuen Gesetz, 4 Fälle von Übergriffen und Verstößen werden für die Eintragung in die roten Bücher berücksichtigt … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Immobilien: Versteigertes Land im Bezirk Hoai Duc, Hanoi . (Quelle: Vietnamnet)

Warnung vor der Ausnutzung von Grundstücksauktionen für Spekulationen und Preissteigerungen

In den letzten Tagen richtete sich die öffentliche Aufmerksamkeit auf die Versteigerung von 19 Grundstücken in der Region Long Khuc (Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi). Der Höchstgebotspreis war ein Rekordpreis im Vergleich zu den bisherigen Preisen in einigen Vororten Hanois (bis zu 133,3 Millionen VND/m²). Zahlreiche Grundstücksmakler boten den Verkauf von Grundstücken an, deren Versteigerung voraussichtlich mit einer Differenz von 200 Millionen VND oder mehr abgeschlossen werden könnte.

Laut Informationen von Lao Dong kommentierte der Immobilienexperte Dinh Minh Tuan: „Da der Auktionspreis zwei- bis dreimal so hoch ist wie der Durchschnitt, neigen die Landbesitzer in der Umgebung dazu, den Verkaufspreis ihres Landes in die Höhe zu treiben. Der plötzlich hohe Grundstückspreis kann auch zu einer Tendenz zur Grundstücksspekulation führen, bei der viele Leute sich auf den Kauf von Grundstücken stürzen, in der Hoffnung, von den weiter steigenden Grundstückspreisen zu profitieren. Dies kann jedoch dazu führen, dass Geld in Grundstücke fließt, anstatt in andere wirtschaftliche Aktivitäten fließen zu lassen.“

Um die Einhaltung der Gesetze, Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten, forderte Premierminister Pham Minh Chinh eine Korrektur der Landversteigerungen. In der Depesche wurde deutlich darauf hingewiesen, dass der Zuschlagspreis in einigen Fällen um ein Vielfaches höher war als der Startpreis, darunter auch ungewöhnlich hohe Fälle. Daher beauftragte der Premierminister die Vorsitzenden der Volkskomitees der Provinzen und Städte, die zuständigen Behörden mit der Überprüfung der Organisation von Landnutzungsrechtsauktionen in der Region zu beauftragen.

Während die Behörden die Ermittlungen abschließen und abschließen, hat die Lac Viet Joint Stock Auction Company die Aussetzung von zwei Auktionen von 52 Grundstücken angekündigt. Experten halten die Eindämmung der Grundstücksspekulation für dringend erforderlich. Die frühzeitige Kontrolle und Bekämpfung von Spekulation und Preisinflation trägt zu einer gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes bei.

Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Vorsitzender der Anwaltskanzlei TAT (Hanoi Bar Association), erklärte, dass Grundstücksspekulation zu einem brennenden Thema werde, das die Immobilienpreise in die Höhe treibe und jungen Menschen sowie Menschen mit durchschnittlichem Einkommen den Zugang zu Wohnraum erschwere. Um dies zu verhindern, schlug Rechtsanwalt Tu verschiedene Lösungen vor, um die Spekulation einzudämmen und den Immobilienmarkt zu stabilisieren.

Eine wirksame Maßnahme ist die Erhebung einer hohen Steuer auf den Kauf von Grundstücken ohne tatsächliche Nutzung. Wenn eine Person oder Organisation Land kauft und nicht innerhalb einer bestimmten Frist baut, wird sie mit einem höheren Steuersatz belegt. Dies erhöht nicht nur den wirtschaftlichen Druck auf Spekulanten, sondern fördert auch eine effizientere Nutzung des Landes.

Die Anwendung verbindlicher Bauzeitbeschränkungen für versteigerte Grundstücke ist eine weitere Lösung zur Bekämpfung von Spekulation. Baut der Gewinner der Auktion nicht innerhalb der vorgegebenen Zeit, kann ihm das Grundstück entzogen werden. Dies verhindert verschwenderisches Horten von Grundstücken und fördert die Stadtentwicklung.

Laut Rechtsanwalt Truong Anh Tu ist auch die Begrenzung der Zeit für die Übertragung des Grundstücks nach dem Kauf eine wichtige Maßnahme.

Darüber hinaus kann die Regierung die Kreditpolitik anpassen, indem sie die Bedingungen für Immobilienkredite für Investoren verschärft, die keinen tatsächlichen Bedarf an Grundstücken haben. Dies würde nicht nur den Zufluss von Spekulationskapital in den Immobilienmarkt verringern, sondern auch Käufer mit tatsächlichem Wohnbedarf schützen. Die Bereitstellung zahlreicher Sozialwohnungen und kostengünstiger Wohnungen würde dazu beitragen, Angebot und Nachfrage auf dem Markt auszugleichen. Wenn es viele Wohnmöglichkeiten gibt, die für das Budget von Mittelverdienern geeignet sind, würde der Druck auf die Grundstückspreise abnehmen und die Immobilienpreise würden angemessener.

Schließlich könnte auch eine Reform des Immobiliengesetzes, die in bestimmten Fällen die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken erlaubt, eine Lösung sein, um das Grundstücksangebot auf dem Markt zu erhöhen und so zu einer Abkühlung der Grundstückspreise beizutragen“, sagte Herr Tu.

Binh Duong versteigert Dutzende von „goldenen Grundstücken“

Um Einnahmen zu erzielen, beschloss die Provinz Binh Duong, Dutzende Grundstücke zu versteigern, darunter viele Gebiete, auf denen sich früher Regierungssitze befanden und die als wertvolles „Goldland“ gelten.

Dies sind die Informationen, die der Lenkungsausschuss bei einer kürzlich abgehaltenen Sitzung zur Umsetzung des Projekts zur Nutzung von Landfonds zur Erzielung von Einnahmen aus Landbesitz zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung der Provinz Binh Duong im Zeitraum 2024–2025 mit einer Vision bis 2030 bekannt gab.

Dementsprechend handelt es sich bei den zu versteigernden Grundstücken hauptsächlich um Büroflächen, Betriebsanlagen staatlicher Behörden und öffentlicher Dienstleistungseinheiten; um zurückgewonnenes und zur Verwaltung an Organisationen zur Entwicklung von Grundstücksfonds übergebenes Land; um von Kommunen verwaltetes öffentliches Land; um Grundstücke von in Eigenkapital umgewandelten Staatsunternehmen, deren Verwaltung neu organisiert und zurückgewonnen wurde; um Grundstücke von Privatpersonen und Organisationen, die derzeit genutzt werden und voraussichtlich gemäß der Landnutzungsplanung und der Planung zur Entwicklung von Stadtgebieten, Industrieparks, Handelsdienstleistungen, Logistik usw. zurückgewonnen werden.

Darunter befinden sich viele Grundstücke in erstklassigen Lagen der Provinz Binh Duong, die Sitz zahlreicher staatlicher Behörden und Einheiten sind und aufgrund ihres hohen Wertes als „goldenes Land“ gelten.

Es wird erwartet, dass 38 Grundstücke mit einer Fläche von knapp 400 Hektar versteigert werden (Landnutzungsrechte, öffentliches Eigentum). Die Versteigerung erfolgt schrittweise, allein im Jahr 2024 werden 10 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 8,3 Hektar versteigert.

Bis 2025 wird die Provinz weiterhin 17 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von mehr als 331 Hektar versteigern und im Zeitraum 2026–2030 werden 11 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 52,2 Hektar versteigert.

Durch die Versteigerung der oben genannten Grundstücke wird Binh Duong eine „riesige“ Summe Geld einnehmen, die der sozioökonomischen Entwicklung zugutekommt.

Der Leiter des Land Fund Development Center der Provinz Binh Duong sagte, dass die Provinz neben der Versteigerung der Grundstücke auch eine Ausschreibung für Investoren für 75 Grundstücke durchführen werde, darunter 75 neue Stadtgebiete und Stadtentwicklungsgebiete.

Derzeit wird das Projekt dem Volkskomitee der Provinz Binh Duong zur Prüfung und Kommentierung vorgelegt, bevor es umgesetzt wird.

4 Fälle von Landübergriffen und Verstößen werden für die Ausstellung des Roten Buches berücksichtigt

Gemäß dem Landgesetz von 2024, das am 1. August in Kraft tritt, gibt es vier Fälle von Landnutzungsverletzungen vor dem 1. Juli 2014, die bei der Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten (rote Bücher) berücksichtigt werden.

Insbesondere Artikel 139 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass im ersten Fall Haushalte und Einzelpersonen, die Land vor dem 1. Juli 2014 nutzten, aufgrund einer Beeinträchtigung des Sicherheitskorridors für Bauarbeiten, nachdem der Staat dies bekannt gegeben und Markierungen angebracht hatte; einer Beeinträchtigung von Straßen, Straßenrändern und Gehwegen nach der Bekanntgabe der Baugrenzen; einer Beeinträchtigung von Land, das für den Bau von Agenturzentralen, öffentliche Bauvorhaben oder andere öffentliche Arbeiten genutzt wurde, das Land zurückfordern und es wieder für den Bau freigeben müssen, ohne für das beeinträchtigte Gebiet ein rotes Buch auszustellen.

In den oben genannten Fällen von Landverstößen gilt jedoch: Wenn die von der zuständigen Behörde genehmigte Flächennutzungs- und Bauplanung angepasst wurde, das betroffene Grundstück jedoch nicht mehr im Sicherheitskorridor für öffentliche Arbeiten liegt, nicht innerhalb der Straßenbaugrenze liegt und nicht als Hauptsitz von Behörden, für öffentliche Arbeiten oder andere öffentliche Bauvorhaben genutzt werden soll, wird der aktuelle Grundstücksnutzer für die Eintragung ins Rote Buch berücksichtigt. Der Grundstückseigentümer muss bei der Eintragung ins Rote Buch seine finanziellen Verpflichtungen erfüllen.

Im zweiten Fall wird der Nutzer des enteigneten Landes, das der forstwirtschaftlichen Planung für Sonder- und Schutzwälder unterliegt, vom Volkskomitee der Provinz angewiesen, das enteignete Land zurückzufordern und es der Forstverwaltung zur Bewirtschaftung und Nutzung zu übergeben. Der Nutzer des enteigneten Landes wird von der Forstverwaltung gemäß den Bestimmungen des Forstgesetzes hinsichtlich des Waldschutzes und der Waldentwicklung berücksichtigt.

Wenn es vor Ort keine Forstverwaltungsbehörde gibt, wird der Person, die das überbaute oder besetzte Land nutzt, vom Staat Land zum Schutz und zur Entwicklung von Schutzwäldern zugeteilt und sie wird für die Aufnahme in das Rote Buch in Betracht gezogen.

Handelt es sich bei dem enteigneten Land um eine landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fläche, auf der öffentliche Infrastruktur errichtet werden soll, wird das Volkskomitee der Provinz es rehabilitieren und dem Investor zur Bebauung übergeben. Derjenige, der dieses Land derzeit widerrechtlich nutzt, darf es vorübergehend nutzen, bis der Staat es rehabilitiert. Er muss den aktuellen Status aufrechterhalten und das Land registrieren.

Für Grundstücke, die aus Forstbetrieben stammen und vor dem 1. Juli 2014 für landwirtschaftliche Produktion oder Wohnzwecke genutzt wurden und nicht in der Forstplanung für Sondernutzungswälder oder Schutzwälder enthalten waren oder nicht in der Raumplanung für den Bau öffentlicher Infrastrukturanlagen enthalten waren, wird für den Grundstücksnutzer die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen und er muss seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nachkommen.

Drittens: Haushalte und Einzelpersonen, die aufgrund von Landnahme oder Besetzung, die nicht unter die oben genannten Fälle fällt, Land für den falschen Zweck nutzen, werden für die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen, wenn sie das Land stabil und in Übereinstimmung mit der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene oder der allgemeinen Planung oder der Zonenplanung oder der Bauplanung oder der ländlichen Planung nutzen, und müssen ihren finanziellen Verpflichtungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nachkommen.

Wird das gegen die Vorschriften verstoßende Land nicht stabil genutzt oder entspricht es nicht der Planung, kann der Nutzer das Land nur vorübergehend nutzen, wenn der Staat es zurückfordert.

Haushalte und Einzelpersonen, die landwirtschaftliche Flächen nutzen, die sie selbst zurückerobert haben und über die es keine Streitigkeiten gibt, erhalten vom Staat gemäß der vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Grenze für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen ein rotes Landbuch. Die darüber hinausgehende Landfläche wird in staatliche Pacht überführt.

Sollten Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen, gegen die ab dem 1. Juli 2014 geltenden Landgesetze verstoßen, wird der Staat keine roten Bücher ausstellen und diese gemäß den gesetzlichen Bestimmungen behandeln.

Preis für die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke nach neuem Gesetz

Gemäß den Klauseln 1 und 2, Artikel 8 des Dekrets 103/2024/ND-CP wird die Landnutzungsgebühr wie folgt berechnet, wenn eine zuständige staatliche Behörde eine Entscheidung erlässt, die es Haushalten und Einzelpersonen erlaubt, den Nutzungszweck von Grundstücken auf Wohnzwecke zu ändern:

Dabei wird die Landnutzungsgebühr für den Landtyp nach der Umwandlung wie folgt berechnet:

Die Grundnutzungsgebühren und Grundrenten für Grundstücksarten vor der Änderung des Nutzungszweckes (im Folgenden „Grundgebühren vor der Änderung des Nutzungszweckes“ genannt) werden wie folgt berechnet:

Bei Grundstücken vor der Zweckänderung, bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen eines Haushalts oder einer Einzelperson handelt, der bzw. der der Staat Land zugeteilt hat, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben, oder bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen mit rechtmäßigem Übertragungsursprung von einem anderen Haushalt oder einer Einzelperson handelt, der bzw. der der Staat Land zugeteilt hat, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben, wird der Grundstückspreis vor der Zweckänderung berechnet, indem die Grundstücksfläche (x) mit dem Grundstückspreis des entsprechenden landwirtschaftlichen Grundstückstyps in der Grundstückspreisliste multipliziert (=) wird.

Für landwirtschaftliche Flächen vor der Zweckänderung pachtet der Staat das Land und zahlt einmalig eine Pacht für die gesamte Pachtdauer. Die Pacht vor der Zweckänderung wird wie folgt berechnet:

Darin:

Der der Pachtdauer des Grundstücks vor der Zweckänderung entsprechende Grundstückspreis ist der Grundstückspreis im Grundstückspreisverzeichnis zur Berechnung der für die gesamte Pachtdauer pauschal zu zahlenden Pacht.

Die verbleibende Nutzungsdauer errechnet sich aus (=) der Laufzeit der Grundstückszuteilung bzw. des Pachtvertrags vor der Änderung des Nutzungszwecks abzüglich (-) der Nutzungsdauer vor der Änderung des Nutzungszwecks.

Beträgt die verbleibende Landnutzungsdauer, die nach der in diesem Punkt angegebenen Formel ermittelt wird, kein volles Jahr, wird sie monatlich berechnet. Beträgt die Dauer keinen vollen Monat, wird ein Zeitraum von 15 Tagen oder mehr als 1 Monat gezählt. Beträgt sie weniger als 15 Tage, wird für diese Anzahl von Tagen keine Landnutzungsgebühr berechnet.

Bei Grundstücken vor der Zweckänderung, bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen handelt, die vom Staat in Form einer jährlichen Pachtzahlung gepachtet werden, beträgt die Pacht vor der Zweckänderung null (= 0).

Hinweis: Falls die Landnutzungsgebühr des Landtyps nach der Änderung des Landnutzungszwecks kleiner oder gleich dem Landpreis vor der Änderung des Landnutzungszwecks ist, beträgt die Landnutzungsgebühr bei der Änderung des Landnutzungszwecks null (=0).

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html