Die Regierung hat neue Vorschriften zur Grundstücksbewertung erlassen.

4 Methoden zur Grundstücksbewertung

Mit dem Dekret 12/2024/ND-CP werden die Artikel 4 und 5 des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP über die Methoden der Grundstücksbewertung und die Bedingungen für die Anwendung der jeweiligen Methode geändert.

Konkret wird die Vergleichsmethode angewendet, indem die Preise von Grundstücken mit gleicher Nutzungsart, ähnlichen preisbeeinflussenden Faktoren, die bereits auf dem Markt gehandelt wurden oder im Rahmen von Versteigerungen zur Sicherung der Nutzungsrechte versteigert wurden und deren Höchstbietender seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß dem Auktionsurteil nachgekommen ist, verglichen werden. Dies geschieht durch die Analyse und den Vergleich der preisbeeinflussenden Faktoren nach Abzug des Wertes etwaiger mit dem Grundstück verbundener Vermögenswerte, um den Wert des zu bewertenden Grundstücks zu ermitteln.

Die vergleichende Bewertungsmethode wird angewendet, wenn mindestens drei vergleichbare Grundstücke mit dem gleichen Nutzungszweck, gewissen Ähnlichkeiten bei den preisbeeinflussenden Faktoren und auf dem Markt übertragenen und durch Versteigerung erworbenen Nutzungsrechten vorliegen, wobei der erfolgreiche Bieter seine finanziellen Verpflichtungen gemäß dem Zuschlag erfüllt hat (nachfolgend als vergleichbare Grundstücke bezeichnet), mit Ausnahme der in den nachstehenden Punkten a, b, c und d genannten Fälle.

Die Einkommensmethode wird angewendet, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Grundstücksfläche durch den durchschnittlichen Zinssatz für 12-monatige vietnamesische Dong-Sparanlagen bei Geschäftsbanken, an denen der Staat mehr als 50 % des Grundkapitals oder der gesamten Stimmrechte in der Provinz hält, für die drei aufeinanderfolgenden Jahre bis zum Ende des letzten Quartals, für das Daten vor dem Bewertungsstichtag verfügbar sind, dividiert wird.

Die Ertragswertmethode wird bei der Bewertung von landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken (ausgenommen Wohngrundstücke) angewendet, wenn das zu bewertende Grundstück oder die zu bewertende Fläche nicht für die Vergleichswertmethode in Frage kommt, aber die Einnahmen und Ausgaben aus der Landnutzung gemäß dem rechtmäßigen Landnutzungszweck zum Zeitpunkt der Bewertung ermittelt werden können, außer in den nachstehend unter den Punkten a, b, c und d genannten Fällen.

Die Überschussmethode wird angewendet, indem die gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Fläche von den gesamten geschätzten Entwicklungserlösen abgezogen werden, basierend auf der effizientesten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Gebäudedichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß dem von der zuständigen Behörde genehmigten Flächennutzungsplan und detaillierten Bauplan.

Die Überschussmethode wird bei der Bewertung in Fällen angewendet, in denen das Grundstück oder die Fläche für Investitionsprojekte nicht für die Vergleichsmethode oder die Ertragswertmethode in Frage kommt, aber die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten des Projekts geschätzt werden können, mit Ausnahme der in den nachstehenden Punkten a, b, c und d genannten Fälle.

Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, indem der Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle mit dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Grundstückspreisanpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz oder der zentralverwalteten Stadt (im Folgenden: Provinzvolkskomitee) durch Vergleich des Grundstückspreises in der Grundstückspreistabelle mit dem geltenden Marktpreis für Grundstücke festgelegt.

Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, um den Grundstückspreis für Grundstücke und Gebiete zu ermitteln, die bereits in der vom Provinzvolkskomitee herausgegebenen Grundstückspreistabelle aufgeführt sind und unter einen der folgenden Fälle fallen:

a) Fälle, die unter Punkt a, Absatz 4, Artikel 114 und Absatz 3, Artikel 189 des Landgesetzes aufgeführt sind;

b) Berechnung der jährlichen Pachtzahlungen für Land, wenn der Staat Land pachtet, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern;

c) Berechnung des Startpreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land zuweist oder verpachtet, sofern auf dem Grundstück oder Gebiet bereits gemäß dem detaillierten Bauplan technische Infrastruktur investiert wurde;

d) Ermittlung des Grundstückspreises des zu bewertenden Grundstücks oder Gebiets, wenn der Gesamtwert, berechnet nach der Grundstückspreistabelle für das Gebiet, das den Gebühren für die Grundstücksnutzung und die Pachtgebühren unterliegt, in folgenden Fällen weniger als 30 Milliarden VND für zentralverwaltete Städte, weniger als 10 Milliarden VND für Berg- und Hochlandprovinzen und weniger als 20 Milliarden VND für andere Provinzen beträgt:

Die in Ziffer b und d von Artikel 114 Absatz 4 und Artikel 172 Absatz 2 des Landgesetzes genannten Fälle;

Die Pachtgebühr wird als einmalige Zahlung für die gesamte Pachtdauer berechnet, wenn der Staat das Land pachtet, ohne die Nutzungsrechte zu versteigern.

d) Berechnung der Entschädigung bei der Landrückgewinnung durch den Staat in Fällen, in denen mehrere benachbarte Grundstücke mit der gleichen Nutzungsart zurückgewonnen werden, die jedoch die Voraussetzungen für die Anwendung der Vergleichsmethode nicht erfüllen.

Der Erlass besagt, dass vergleichbare Grundstücke, die zur Bewertung von Grundstücken herangezogen werden, die im Landgesetz festgelegten Bedingungen für die Ausübung von Landnutzungsrechten erfüllen müssen.

Informationen zur Anwendung von Grundstücksbewertungsmethoden .

Mit dem Dekret 12/2024/ND-CP wird außerdem Artikel 5b hinsichtlich der Informationen für die Anwendung von Bodenbewertungsmethoden ergänzt. Demnach umfassen die Informationen zu Bodenpreisen, Pachtpreisen für Grundstücke und Pachtpreisen für Räumlichkeiten zur Anwendung der Vergleichsmethode, der Überschussmethode und zur Ermittlung von Bodenpreisanpassungskoeffizienten Folgendes:

1) Der Zuschlagspreis für die Landnutzungsrechte in Fällen, in denen der erfolgreiche Bieter seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß der Zuschlagsentscheidung nachgekommen ist.

2) Grundstückspreise nach Abschluss der Steuerverfahren bei der Steuerbehörde bzw. nach Eintragung im Grundbuchamt im Falle der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken;

3) Preise für Grundstückspacht, Preise für Gebäudepacht;

4) Marktpreis für Grundstücksübertragungen.

Der Erlass legt fest, dass die zur Anwendung der Grundstücksbewertungsmethode verwendeten Informationen aus einem Zeitraum von höchstens 24 Monaten vor dem Bewertungsstichtag stammen müssen, wobei den Informationen, die dem Bewertungsstichtag am nächsten liegen, Vorrang einzuräumen ist. Die Informationen müssen aus folgenden Quellen stammen:

- Nationale Grundstücksdatenbank, nationale Preisdatenbank;

- Grundbuchämter, Einheiten, die Auktionen von Landnutzungsrechten organisieren, und Einheiten, die Vermögensauktionen organisieren;

- Steuerbehörden, Landwirtschafts- und ländliche Entwicklungsagenturen;

- Immobilienbörsen, Immobilienunternehmen;

- Organisationen mit der Funktion der Beratung in Fragen der Grundstücksbewertung und Bewertungsunternehmen;

- Kreditinstitute, Immobilienverbände, Forschungsinstitute/-zentren;

- Führen Sie direkte Gespräche mit dem Veräußerer oder dem Erwerber, wenn die Übertragung bereits am Markt stattgefunden hat.

Gemäß Dekret 12/2024/ND-CP werden Informationen über Einnahmen und Ausgaben aus der Nutzung von nichtlandwirtschaftlichen Flächen zum Zwecke der Anwendung der Einkommensmethode aus folgenden Quellen erhoben: Einnahmen aus Produktions- und Geschäftstätigkeiten, die in den Jahresabschlüssen erfasst sind, oder Einnahmen aus Grundstücks- und Gebäudevermietungen, die während eines ununterbrochenen Zeitraums von 3 Jahren (berechnet vom 1. Januar bis zum 31. Dezember) unmittelbar vor dem Bewertungsstichtag erzielt wurden.

Wenn die Einnahmen aus dem zu bewertenden Grundstück oder Gebiet für jedes Jahr unvollständig sind und die tatsächlichen Einnahmen aus der Grundstücksnutzung nicht genau widerspiegeln, sollten Informationen über Grundstückspachtpreise und Pachtpreise für Gebäude für mindestens drei Grundstücke zum Vergleich eingeholt werden.

Die Kosten für die Erzielung von Einkünften aus der oben genannten Landnutzung werden auf der Grundlage von Normen und Einheitspreisen, die von zuständigen staatlichen Stellen herausgegeben werden, oder von den vom Bauministerium veröffentlichten Bauinvestitionssätzen ermittelt; in Fällen, in denen keine Normen, Einheitspreise oder Bauinvestitionssätze von zuständigen staatlichen Stellen herausgegeben werden, werden die durchschnittlichen tatsächlichen Kostendaten vom Markt von mindestens drei Grundstücken, die dem gemäß Punkt b, Absatz 5 dieses Artikels zu bewertenden Grundstück oder Gebiet am nächsten liegen, als Grundlage verwendet.

Bei Anwendung vergleichender Methoden muss die Überschussmethode vergleichbare Grundstücke in folgender Reihenfolge auswählen: a) Ähnlichkeit in Lage, Infrastrukturbedingungen, Fläche, Größe, Form, Landnutzungskoeffizient, Gebäudedichte, Gebäudehöhe und anderen Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen, im Vergleich zu dem zu bewertenden Grundstück; b) Geringste Entfernung zum zu bewertenden Grundstück oder Gebiet, ohne Einschränkung durch administrative Grenzen von Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzverwaltungseinheiten.

Die konkreten Grundstückspreise werden vom Volkskomitee der Provinz festgelegt.

Hinsichtlich der Festlegung der spezifischen Grundstückspreise bestimmt das Dekret 12/2024/ND-CP, dass auf der Grundlage der in Artikel 112 Absatz 1 des Bodengesetzes festgelegten Grundsätze der Grundstücksbewertung, der Bedingungen für die Anwendung der Grundstücksbewertungsmethoden und der Ergebnisse der Grundstückspreisbewertung durch den Landbewertungsrat das Provinzvolkskomitee über die spezifischen Grundstückspreise entscheidet, oder das Bezirksvolkskomitee entscheidet über die spezifischen Grundstückspreise in Fällen, in denen das Provinzvolkskomitee die Befugnis gemäß dem Gesetz über die Organisation der lokalen Selbstverwaltung delegiert hat.

Die spezifischen Grundstückspreise dienen als Grundlage für die in Artikel 114 Absatz 4, Artikel 172 Absatz 2 und Artikel 189 Absatz 3 des Landgesetzes festgelegten Fälle; sie sind der Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land gegen Landnutzungsgebühren zuteilt oder Land gegen eine einmalige Zahlung für die gesamte Pachtdauer verpachtet.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist dafür zuständig, das Volkskomitee auf gleicher Ebene bei der Organisation der Festlegung konkreter Grundstückspreise zu unterstützen.

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