Die Regierung hat neue Vorschriften zur Grundstücksbewertung erlassen.

4 Methoden der Grundstücksbewertung

Durch das Dekret 12/2024/ND-CP werden Artikel 4 und Artikel 5 des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP zu Methoden der Grundstücksbewertung und den Bedingungen für die Anwendung der einzelnen Methoden geändert.

Konkret wird die Vergleichsmethode umgesetzt, indem der Preis von Grundstücken mit demselben Nutzungszweck angepasst wird, bestimmte Ähnlichkeiten bei den Faktoren, die den Preis des auf dem Markt gehandelten Grundstücks beeinflussen, berücksichtigt werden und der Gewinner der Auktion die Landnutzungsrechte erhält, für die der Gewinner der Auktion die finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Auktionsgewinn erfüllt hat. Dies geschieht durch Analyse und Vergleich der Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, nachdem der Wert der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden) ausgeschlossen wurde, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.

Die Vergleichsmethode wird zur Bestimmung des Preises in Fällen angewendet, in denen mindestens drei Grundstücke mit demselben Nutzungszweck, bestimmten Ähnlichkeiten in den Faktoren, die den auf dem Markt gehandelten Grundstückspreis beeinflussen, den Zuschlag bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte erhalten und der Gewinner der Versteigerung seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Zuschlag nachgekommen ist (nachfolgend als vergleichbare Grundstücke bezeichnet), mit Ausnahme der in den Punkten a, b, c und d genannten Fälle.

Die Einkommensmethode wird umgesetzt, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Landfläche durch den durchschnittlichen Sparzinssatz für 12-monatige Termineinlagen in vietnamesischer Währung bei Geschäftsbanken geteilt wird, bei denen der Staat mehr als 50 % des Stammkapitals oder der gesamten Stimmrechtsanteile in der Provinz hält, und zwar für die drei aufeinanderfolgenden Jahre bis zum Ende des letzten Quartals mit Daten vor dem Bewertungszeitpunkt.

Das Ertragswertverfahren wird bei der Bewertung angewendet, wenn es sich bei dem Grundstück, landwirtschaftlichen Grundstück oder nichtlandwirtschaftlichen Grundstück nicht um Wohngrundstücke handelt und das zu bewertende Grundstück oder die zu bewertende Grundstücksfläche die Bedingungen für die Anwendung des Vergleichsverfahrens nicht erfüllt, die Einnahmen und Ausgaben aus der Landnutzung jedoch gemäß dem rechtmäßigen Landnutzungszweck zum Zeitpunkt der Bewertung ermittelt werden können, mit Ausnahme der in den folgenden Punkten a, b, c und d genannten Fälle.

Die Überschussmethode wird umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden.

Die Überschussmethode wird zur Bewertung des Falles angewendet, in dem das Grundstück oder die Landfläche für die Umsetzung des Investitionsprojekts die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode oder der Ertragsmethode nicht erfüllt, aber die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten des Projekts geschätzt werden können, mit Ausnahme der in den folgenden Punkten a, b, c und d genannten Fälle.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz oder zentral verwalteten Stadt (im Folgenden als Provinzvolkskomitee bezeichnet) durch Vergleich des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem üblichen Bodenpreis auf dem Markt festgelegt.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, um die Bodenpreise für Grundstücke und Landflächen zu bestimmen, die in der vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Bodenpreisliste aufgeführt sind und in einen der folgenden Fälle fallen:

a) Fälle gemäß Artikel 114 Absatz 4 Buchstabe a und Artikel 189 Absatz 3 des Landesgesetzes;

b) Berechnung der jährlichen Bodenmiete, wenn der Staat Land verpachtet, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern;

c) Berechnung des Ausgangspreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten bei der staatlichen Zuteilung oder Verpachtung von Grundstücken in Fällen, in denen das Grundstück oder die Grundstücksfläche gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurde;

d) Bestimmen Sie den Grundstückspreis des zu bewertenden Grundstücks oder der zu bewertenden Landfläche. Der Gesamtwert, der gemäß dem Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle für das Gebiet berechnet wird, für das eine Landnutzungsgebühr und eine Grundpacht zu entrichten sind, liegt in den folgenden Fällen bei zentral verwalteten Städten unter 30 Milliarden VND, bei Berg- und Hochlandprovinzen unter 10 Milliarden VND und bei den übrigen Provinzen unter 20 Milliarden VND:

Fälle gemäß Punkt b und Punkt d, Absatz 4, Artikel 114, Absatz 2, Artikel 172 des Landesgesetzes;

Berechnen Sie die in einer Pauschale gezahlte Grundmiete für die gesamte Mietdauer, wenn der Staat Grundstücke verpachtet, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern.

d) Berechnung der Entschädigung bei staatlicher Landrückgewinnung im Falle der Rückgewinnung mehrerer benachbarter Grundstücke mit gleichem Nutzungszweck, die die Voraussetzungen für die Anwendung der Vergleichsmethode nicht erfüllen.

In der Verordnung heißt es eindeutig: Vergleichbare Grundstücke, auf die die Methode der Grundstücksbewertung angewendet werden soll, müssen die im Bodengesetz vorgeschriebenen Bedingungen für die Ausübung von Landnutzungsrechten erfüllen.

Hinweise zur Anwendung von Bodenbewertungsverfahren

Das Dekret 12/2024/ND-CP ergänzt auch Artikel 5b über Informationen zur Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung. Dementsprechend umfassen die Informationen zu Grundstückspreisen, Grundstücksmieten und Raummieten für die Anwendung der Vergleichsmethode, der Überschussmethode und der Festlegung von Grundstückspreisanpassungskoeffizienten:

1) Der Gewinnpreis der Versteigerung des Landnutzungsrechts, wenn der Gewinner der Versteigerung seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Gewinn der Versteigerung nachgekommen ist,

2) Der Grundstückspreis wurde bei der Steuerbehörde besteuert oder im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten beim Grundbuchamt registriert.

3) Grundstücksmietpreis, Mietpreis für Räumlichkeiten;

4) Grundstücksübertragungspreis auf dem Markt.

In der Verordnung heißt es eindeutig: „Informationen zur Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung sind Informationen aus einem Zeitraum von höchstens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung oder früher, wobei Informationen, die dem Bewertungszeitpunkt am nächsten liegen und aus den folgenden Quellen stammen, Vorrang haben:

- Nationale Grundstücksdatenbank, Preisdatenbank;

- Grundbuchamt, Einheit, die die Versteigerung von Landnutzungsrechten organisiert, Einheit, die die Versteigerung von Vermögenswerten organisiert;

- Steuerbehörden, Landwirtschafts- und ländliche Entwicklungsbehörden;

- Immobilienhandelsplatz, Immobiliengeschäft;

- Organisationen mit Beratungsfunktion bei der Grundstücksbewertung, Bewertungsunternehmen;

- Kreditinstitute, Immobilienverbände, Forschungsinstitute/-zentren;

- Bei Fällen, die auf dem Markt übertragen wurden, führen Sie eine direkte Befragung des Übergebers oder Übernehmers durch.

Außerdem werden gemäß Dekret 12/2024/ND-CP Informationen zu Einkünften und Ausgaben aus der Nutzung nichtlandwirtschaftlicher Flächen zur Anwendung der Einkommensmethode aus den folgenden Quellen gesammelt: Einkünfte aus Produktion und Geschäftstätigkeit, die in Jahresabschlüssen erfasst sind, oder Einkünfte aus Grundstücks- und Gebäudepacht, die innerhalb von drei aufeinanderfolgenden Jahren (berechnet vom 1. Januar bis 31. Dezember) unmittelbar vor dem Bewertungszeitpunkt erzielt wurden.

Falls die Erträge des zu bewertenden Grundstücks oder der zu bewertenden Grundstücksfläche nicht jedes Jahr vollständig sind und die tatsächlichen Erträge aus der Landnutzung nicht genau widerspiegeln, sammeln Sie zum Vergleich Informationen über die Grundstücksmietpreise und die Mietpreise für Räumlichkeiten von mindestens 3 Grundstücken.

Die Kosten für die Erzielung von Einkünften aus der Landnutzung wie oben beschrieben werden auf Grundlage der von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreise oder des vom Bauministerium bekannt gegebenen Investitionskapitalsatzes für Bauvorhaben ermittelt. Falls es keine von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen, Einheitspreise oder Investitionskapitalsätze für Bauvorhaben gibt, werden die Kosten auf Grundlage der Informationen und Durchschnittsdaten der tatsächlichen Kosten ermittelt, die üblicherweise auf dem Markt für mindestens drei Grundstücke verfügbar sind, und zwar in der kürzesten Entfernung zu dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Landfläche, wie in Punkt b, Absatz 5 dieses Artikels vorgeschrieben.

Bei der Anwendung von Vergleichsmethoden muss die Überschussmethode vergleichbare Grundstücke in der folgenden Prioritätsreihenfolge auswählen: a) Sie müssen hinsichtlich Lage, Infrastrukturbedingungen, Fläche, Größe, Form, Landnutzungskoeffizient, Bebauungsdichte, Gebäudehöhe und anderen Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar sein; b) Sie müssen möglichst nahe an dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Landfläche liegen und dürfen nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Verwaltungseinheiten auf Gemeinde-, Bezirks- und Provinzebene eingeschränkt sein.

Das Volkskomitee der Provinz legt die konkreten Grundstückspreise fest.

Bezüglich der Entscheidung über konkrete Grundstückspreise ist in der Verordnung 12/2024/ND-CP festgelegt, dass auf Grundlage der in Absatz 1, Artikel 112 des Bodengesetzes festgelegten Grundsätze zur Grundstücksbewertung, der Bedingungen für die Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung und der Ergebnisse der Grundstückspreisschätzung des Rates zur Grundstücksbewertung das Volkskomitee auf Provinzebene über konkrete Grundstückspreise entscheidet oder das Volkskomitee auf Bezirksebene über konkrete Grundstückspreise entscheidet, wenn das Volkskomitee auf Provinzebene dies gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Organisation der lokalen Regierungen genehmigt.

Für die in Artikel 114 Absatz 4, Artikel 172 Absatz 2 und Artikel 189 Absatz 3 des Bodengesetzes genannten Fälle werden bestimmte Grundstückspreise als Grundlage verwendet; sie gelten als Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land gegen Erhebung einer Landnutzungsgebühr zuweist oder Land gegen einmalige Zahlung für die gesamte Pachtdauer verpachtet.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist dafür verantwortlich, das Volkskomitee auf derselben Ebene bei der Organisation der Festlegung spezifischer Grundstückspreise zu unterstützen.

Quelle