Anti-Spekulation, Kontrolle der Immobilienpreise: Kredite oder Steuern verschärfen?

VTV.vn – Der Vorschlag, Kredite für den Kauf von Zweitwohnungen oder mehr zu begrenzen, um die Preise zu kontrollieren und Immobilienspekulationen vorzubeugen, sorgt für große Debatten.

Vorschlag zur Begrenzung der Kreditvergabe an Käufer von Zweitwohnungen oder mehr

Der Vorschlag, die Kreditvergabe an Käufer von Zweitwohnungen oder mehr zu beschränken, stößt insbesondere bei kurzfristig orientierten Investoren auf große Aufmerksamkeit. Dieser Vorschlag ist Inhalt des Resolutionsentwurfs zum Mechanismus zur Kontrolle und Begrenzung der Immobilienpreise, den das Bauministerium den zuständigen Ministerien und Zweigstellen zur Stellungnahme übermittelt hat.

Der Entwurf skizziert insbesondere drei Bereiche der Marktregulierung: Kreditpolitik für Eigenheimkäufer, Immobilientransaktionszentren und Entwicklung von bezahlbarem Gewerbewohnungsbau. Hinsichtlich der Kreditpolitik für Eigenheimkäufer schlägt das Bauministerium vor, dass die Regierung von den Kreditinstituten verlangt, Kreditlimits für den Hauskauf einzuführen, ausgenommen Sozialwohnungen.

Konkret wird erwartet, dass der Käufer einer zweiten Immobilie nur bis zu 50 % des Kaufvertragswerts leihen kann. Für den Käufer einer dritten Immobilie wird der Kreditbetrag 30 % nicht überschreiten.

Neben dem Vorschlag, ein Immobilientransaktionszentrum einzurichten, um Transaktionen bekannt zu machen und die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum zu fördern, erklärte das Bauministerium, dass die Resolution darauf abzielt, einen spezifischen Rechtsmechanismus zu schaffen, um die Immobilienpreise zu kontrollieren, zu regulieren und schrittweise auf ein Niveau zu senken, das dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung, insbesondere der oberen und mittleren Einkommensgruppen, entspricht. Der Schwerpunkt liegt auf einer öffentlichen und transparenten Regulierung des Immobilienmarktes sowie einer strengen Kontrolle von Spekulation und Preismanipulation.

Ein Vorschlag zur Begrenzung der Kreditvergabe an Zweitwohnungskäufer gewinnt an Zustimmung, insbesondere bei kurzfristig orientierten Anlegern. (Abbildung zur Veranschaulichung.)

Viele widersprüchliche Meinungen

Die maximale Kredithöhe für den Hauskauf hängt je nach Markt von der Art des Immobilienprodukts und den Vorschriften der jeweiligen Bank ab. Viele Investoren gewerblicher Wohnprojekte wenden flexible Konditionen an, bei denen Käufer nur 10 bis 30 % des Gesamtpreises anzahlen müssen. Danach zahlt die Bank den Restbetrag aus, sodass Käufer 70 bis 90 % des Gesamtpreises des Immobilienprodukts leihen können.

Trotz dieses enormen Vorteils stößt der Vorschlag, die Kreditvergabe für Zweit- und Mehrfamilienhäuser zu beschränken, auf geteilte Meinungen. Laut Unternehmensangaben würde diese Maßnahme, wenn sie umgesetzt würde, kurzfristige Investoren einschränken – diejenigen, die Bankkreditprogramme für den Kauf von Immobilien für kurzfristige Geschäfte nutzen. Andererseits gibt es auch Meinungen, dass die Kreditbeschränkungspolitik die Gruppe von Menschen beeinträchtigen könnte, die Immobilien kaufen oder langfristig investieren müssen.

Als langjähriger Investor auf dem Immobilienmarkt investiert Herr Dinh Hoang Thang (Stadtteil Long Truong, Ho-Chi-Minh -Stadt) in Mietwohnungen und erhöht dadurch das Einkommen seiner Familie.

Er sagte, der Vorschlag, die Kreditvergabe für den Kauf von Zweitwohnungen zu begrenzen, würde dazu beitragen, kurzfristige Investoren, insbesondere Spekulanten, abzuschrecken. Sollte die Maßnahme umgesetzt werden, würde er zudem proaktiv Kredite unter 50 Prozent des Immobilienwerts an sein Anlageportfolio anpassen.

„Wenn wir eine Entscheidung treffen, müssen wir auch die Auswirkungen auf unser Anlageportfolio berücksichtigen. Diese Regelung wird ganz klar die Zahl der Menschen und die Motivation verringern, eine zweite oder dritte Immobilie zu besitzen, und so die Spekulation verringern. Ich denke, das wird der Gesellschaft auf lange Sicht guttun“, kommentierte Herr Thang.

Der Vorschlag, die Kreditvergabe an Käufer von Zweitwohnungen oder mehr zu beschränken, hat unterschiedliche Reaktionen hervorgerufen.

Frau Tran Thi Hong Hai (Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt) sucht derzeit nach einem geeigneten Immobilienprodukt für eine künftige Investition. Sie betritt den Markt zum ersten Mal. Neben Sparmöglichkeiten sind Kredite für junge Menschen wie sie sehr wichtig. Als sie von der vorgeschlagenen Verschärfung der Kreditvergabe für Zweitwohnungskredite hörte, war sie besorgt, da dies den Zugang zu Anlageprodukten einschränken könnte.

„Meiner Meinung nach schränkt dieser Vorschlag auch die Ressourcen und den Support ein und schränkt auch die Produktlinien ein, nach denen ich suchen kann, oder macht mich irgendwie zögerlicher, nach zusätzlichen Investitionen in das Immobilienportfolio zu suchen“, teilte Frau Hai mit.

Einige Unternehmen gaben an, dass sich der Immobilienmarkt erholt. Das Angebot konzentriert sich derzeit auf das mittlere und gehobene Segment, das sich an Investoren richtet. Im Segment der preiswerten Wohnungen, die Menschen mit echtem Wohnbedarf bedienen, mangelt es hingegen noch an Angebot. Unternehmen befürchten, dass eine Einschränkung der Kreditvergabe für den Eigenheimkauf die Liquidität beeinträchtigen könnte.

Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, sagte: „Derzeit sind auf dem Immobilienmarkt über 60 bis 70 % Investoren, während nur 20 bis 30 % tatsächliche Bewohner sind. Wenn wir das zu konsequent umsetzen, d. h. Kredite für Zweit- und Drittwohnungen begrenzen und die Kreditvergabe immer weiter verschärfen, wird der Markt einen Schock erleiden.“

Andere Meinungen bemängelten zudem, dass der Vorschlag, die Kreditvergabe für den Erwerb eines Zweitwohnsitzes oder mehrerer Immobilien zu beschränken, nicht klar zwischen Käufern für den Eigenheimkauf und solchen für die langfristige Vermietung unterscheidet. Tatsächlich kommt es vor, dass Eltern trotz mangelnder finanzieller Möglichkeiten Geld leihen, um ein Haus für ihre Kinder zu kaufen. Daher könnte eine solche Kreditbeschränkung die berechtigten Bedürfnisse vieler Familien beeinträchtigen.

Umfassende Lösungen zur nachhaltigen Kontrolle der Wohnungspreise

Der Entwurf verbietet den Erwerb von Zweit- oder Drittwohnungen nicht. Er regelt lediglich die Kreditpolitik. Das bedeutet, dass der Staat Instrumente zur Regulierung des Kapitalflusses einsetzt, um Spekulationen und Finanzrisiken zu kontrollieren. Experten sind der Ansicht, dass diese Maßnahme mit den gesetzlichen Bestimmungen und der internationalen Praxis im Einklang steht.

Die vorgeschlagene gestaffelte Kreditpolitik berührt nicht die Interessen der Bevölkerung, sondern zielt darauf ab, systemische Risiken zu steuern. Dies muss jedoch mit umfassenderen Lösungen zur Kontrolle der Immobilienpreise einhergehen.

Daten von Forschungsinstituten zeigen, dass der jüngste Anstieg der Immobilienpreise nicht in erster Linie auf Investitionen, sondern auf ein knappes Angebot zurückzuführen ist. Die Ursachen liegen in rechtlichen Problemen, hohen Grundstückspreisen und Bauinvestitionskosten. Daher konzentrieren sich Investoren auf High-End-Projekte, um Gewinne zu erzielen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise handelte es sich laut einem Bericht von Avison Young bei den im dritten Quartal gestarteten neuen Wohnungsbauprojekten hauptsächlich um High-End- und Luxuswohnungen mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 125 bis 232 Millionen VND/m2. Dieser Preis ist im Vergleich zum Vorquartal um 5 bis 8 % gestiegen.

Das Marktforschungsunternehmen Savills Vietnam ist der Ansicht, dass die Politik sich nicht auf Kreditinstrumente konzentrieren, sondern vielmehr das Problem der Freisetzung von Wohnraum angehen sollte.

Frau Gianh Huynh, Leiterin der Forschungsabteilung von Savills Vietnam, schlug vor: „Wir sollten die Projektgenehmigungsverfahren reformieren, um die Markteinführung neuer Projekte zu beschleunigen. Projekte, die ins Stocken geraten, sollten mithilfe spezieller Mechanismen gelöst werden. Lösen Sie das Angebotsproblem und schaffen Sie ein vielfältiges Angebot, insbesondere an preiswertem Wohnraum. Wenn das Angebot ausreicht, um die Nachfrage zu decken, reguliert der Markt die Preise selbst.“

Forschungseinheiten gehen davon aus, dass Eingriffe in die Kreditlimits aufgrund des Vorschlags des Bauministeriums die Unabhängigkeit der Geschäftsbanken beeinträchtigen könnten, da die Kreditvergabeaktivitäten von den Risikobewertungsprozessen und Kreditvergabekriterien der einzelnen Banken abhängig sind, die auf der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers basieren.

Darüber hinaus ist es eine Herausforderung, festzustellen, wie viele Immobilien der Kreditnehmer besitzt, da hierfür eine Verbindung oder ein Zugriff auf das Immobiliendatenbanksystem erforderlich ist. Diese Daten befinden sich noch in der Vervollständigung und werden in der Praxis noch lange Zeit in Anspruch nehmen.

Effizientere Besteuerung?

David Jackson, Generaldirektor von Avison Young Vietnam, äußerte sich zu Lösungen für die Steuerung des Immobilienmarktes und erklärte, dass die Besteuerungsmethode effektiver sei. Insbesondere eine höhere Einkommenssteuer auf Zweit- und Drittimmobilien oder eine auf der Haltedauer basierende Grunderwerbsteuer sei eine praktikablere Lösung, um den Weiterverkauf zu begrenzen und so den Anreiz zur Spekulation zu verringern.

Das Ho-Chi-Minh-Stadt-Institut für natürliche Ressourcen und Umweltökonomie stimmte Avison Young zu und kam zu dem Schluss, dass der Entwurf eine Trennung zwischen Immobilienmarktmanagement und Kreditpolitik erfordern müsse. Denn der Bankensektor sei dabei, den Kreditspielraum zu verringern, und verfüge über unbegrenzten Spielraum für Kredite. Daher könnten Beschränkungen bei Krediten für den Kauf von Zweitwohnungen oder mehr die Auszahlungen der Banken beeinträchtigen.

Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für natürliche Ressourcen und Umweltökonomie in Ho-Chi-Minh-Stadt, schlug vor: „Um dies zu begrenzen, sollten wir meiner Meinung nach Steuersätze verwenden, die auf der Dauer der Buchführung basieren. Wenn beispielsweise jemand innerhalb von 12 Monaten eine Immobilie kauft oder eine Auktion gewinnt und sie verkauft, erheben wir 20 % des Verkaufspreises. Im Gegensatz dazu erheben wir bei jemandem, der älter als 36 Monate ist, 10 % und bei jemandem, der älter als 60 Monate ist, wie bisher 2 %.“

Es ist offensichtlich, dass die Begrenzung der Spekulation ein notwendiger Schritt ist. Der Einsatz von Kreditinstrumenten erfordert jedoch einen klaren Schritt-für-Schritt-Plan. Zunächst muss die Datenbank der Immobilientransaktionen vervollständigt werden, um Investoren, Spekulanten und Immobilienkäufer eindeutig zu identifizieren. Von dort aus können Kreditinstrumente wirksam werden und dazu beitragen, dass sich der Markt für alle Teilnehmer transparent, klar und fair entwickelt.

Kürzlich schlug das Bauministerium vor, Immobiliencodes zu erstellen und diese im Informationssystem zu verwalten. Gleichzeitig wurden Organisationen und Einzelpersonen verpflichtet, ab 2026 Informationen zum Wohneigentum bereitzustellen, die in das nationale Informationssystem integriert werden sollen. Dieser Vorschlag ist im Entwurf eines Dekrets über den Aufbau und die Verwaltung von Datenbanken zum Wohnungs- und Immobilienmarkt enthalten.

Dementsprechend wird jedem Immobilienprojekt automatisch ein eindeutiger Code zugewiesen, der die Identifizierung und Unveränderlichkeit während des gesamten Datenlebenszyklus gewährleistet. Die zuständige Provinzbehörde wird diesen Code zum Zeitpunkt der Projektgenehmigung in der Region einführen.

Das Bauministerium erklärte, die neue Regelung trage dazu bei, die Qualität der erhobenen Daten zu verbessern, so dass Informationen transparenter würden, der Markt reguliert werde und die legitimen Bedürfnisse der Gesellschaft erfüllt würden.

Quelle: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm