VVA-Vorsitzender: Es ist notwendig, dem Grundsatz konsequent zu folgen, dass der Staat die Grundstückspreise nach Marktmechanismen festlegt.

In ihrem Kommentar zu den Änderungen des Bodengesetzes von 2024 schlug die Vietnam Valuation Association (VVA) vor, dass es notwendig sei, dem Grundsatz zu folgen, dass der Staat die Bodenpreise nach dem Marktmechanismus festlegt, die aktuellen Bestimmungen des Bodenpreisgesetzes beizubehalten und nur untergeordnete Gesetze zu überprüfen und zu ändern, um sie der Realität anzupassen.

Herr Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association (VVA).

Laut Herrn Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association (VVA), hat die VVA nach Prüfung des Inhalts der vorgeschlagenen Änderungen und Ergänzungen einer Reihe von Artikeln des Bodengesetzes von 2024 vorgeschlagen, die Inhalte der Artikel 158, 159, 160 und 162 in Abschnitt 2 über Bodenpreise des aktuellen Bodengesetzes beizubehalten und lediglich spezifische Anweisungen der Regierung zu prüfen und zu ergänzen, die den Inhalt der oben genannten Artikel und Klauseln des Gesetzes lenken, um den Anforderungen der Praxis ein Jahr nach der Umsetzung des Gesetzes besser gerecht zu werden.

Dementsprechend kam VVA zu dem Schluss, dass die Preisgestaltung des aktuellen Grundstücksgesetzes grundsätzlich den Anforderungen entspricht, einschließlich der Vereinbarkeit mit der Theorie der Grundstückspreise und den Leitlinien des International Valuation Standards Committee, dessen Mitglied die Vietnam Price Industry ist. Es hat sich als geeignet für die praktischen Bedingungen des aktuellen Grundstücksmarktes in Vietnam erwiesen. Es entspricht den Anweisungen des Politbüros in den Resolutionen 18-NQ/TW und 69-NQ/TW.

Sicherung des staatlichen Entscheidungsrechts über die Grundstückspreise auf dem Primärmarkt

In Bezug auf einige wichtige Inhalte im Prozess der Änderung des Bodengesetzes 2024 ist es laut VVA notwendig, Regelungen zu prüfen und zu entwickeln, die das Recht des Staates gewährleisten, über die Grundstückspreise auf dem Primärmarkt zu entscheiden (und nicht, dass der Staat die Grundstückspreise für alle Transaktionen in der Gesellschaft, einschließlich des Primär- und Sekundärmarkts, wie einige Standpunkte zeigen), d. h. die Befugnis des Staates, über die Grundstückspreise zu entscheiden, sicherzustellen, und nicht, dass es sich um das „Prinzip der Grundstücksbewertung“ handelt. Wenn dieser Punkt im Gesetz zum Ausdruck kommt, ist es notwendig, diesem Standpunkt zu folgen.

Der Staat ist befugt, die Grundstückspreise direkt festzulegen und hat das Recht, die Grundstückspreise auf dem Sekundärmarkt und dem Gesamtmarkt im Allgemeinen durch geeignete Maßnahmen zu regulieren, beispielsweise durch die Regulierung von Angebot und Nachfrage, Finanzen und Währung usw.

Dies ist die Autorität des Staates, die gewährleistet ist, seit die Wirtschaft unseres Landes auf einem zentralisierten Planungsmechanismus basierte und dann zu einem marktwirtschaftlichen Mechanismus überging, bis heute, und nicht erst seit Kurzem, als die staatliche Preisgestaltungsrolle aufgegeben und erst jetzt eingeführt wurde.

Zur Erläuterung des oben genannten Vorschlags sagte die VVA, dass unsere Partei und unser Staat bisher stets betont hätten: „Land ist ein nationales Territorium, das durch die Anstrengungen und das Blut unserer gesamten Nation über viele Generationen hinweg geschaffen wurde. Es gehört also dem gesamten Volk, wird vom Staat als Eigentümer vertreten und einheitlich verwaltet.“ Land hat einen Gebrauchswert und kann jederzeit Gewinne abwerfen. Landnutzungsrechte sind besondere Güter, die auf dem Immobilienmarkt gekauft und verkauft werden und daher einen Preis haben. Da der Staat der Vertreter des Eigentümers ist, hat er das Recht, über diese Art von Ressourcen zu entscheiden und verfügt über eine Reihe von Befugnissen, um die Rechte des Eigentümers wahrzunehmen. Dazu gehören das Recht, den Landpreis festzulegen, die Vorteile aus dem Land durch die Erhebung von Landnutzungsgebühren, Pacht und Einkommenssteuer aus Landnutzungsrechten zu regeln, den Mehrwert von Land zu regulieren, der nicht auf Investitionen von Landnutzern mit zugewiesenen Landnutzungsrechten zurückzuführen ist, usw.

Laut VVA wurde die Legalisierung des staatlichen Rechts zur Festlegung der Grundstückspreise bisher bestätigt und hat sich in der Praxis nicht geändert. Daher sollte dieses Mal nicht darauf hingewiesen und nicht verwechselt werden, sondern betont werden, dass es sich um das Prinzip der Grundstücksbewertung handelt. Die gesetzliche und praktische Garantie dieses Rechts hat dem Staat geholfen, eine Grundlage für die Umsetzung der Finanzpolitik in Bezug auf Grundstücke zwischen dem Staat und Organisationen und Einzelpersonen, die das Land nutzen, sowie für andere Maßnahmen im Zusammenhang mit der Marktverwaltung und -regulierung und anderen Rechten und Pflichten der Landnutzer zu schaffen.

„VVA ist der Ansicht, dass die Tatsache, dass der Staat unabhängige, professionelle Beratungsorganisationen in Anspruch genommen hat, einsetzt und dies weiterhin tun wird, um sich bei Preisoptionen beraten zu lassen, sodass er über eine bessere Grundlage für die Entscheidung über seine eigenen Preise verfügt, um das Recht zur Festlegung der Grundstückspreise auszuüben, sei es in Form einer Preisliste, eines Preisanpassungskoeffizienten oder eines bestimmten Grundstückspreises, die Rolle des staatlichen Rechts zur Preisfestsetzung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen in keiner Weise schmälert oder aufhebt“, sagte Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender von VVA.

Im Einklang mit dem Grundsatz, dass der Staat die Grundstückspreise nach Marktmechanismen festlegt

Was die Regulierung der Grundstückspreise betrifft, ist die VVA der Ansicht, dass der 6. Parteitag eine umfassende Sanierungspolitik festgelegt hat. Von hier aus ist die Wirtschaft unseres Landes entschlossen, eine multisektorale Rohstoffwirtschaft aufzubauen, die nach einem Marktmechanismus unter staatlicher Kontrolle funktioniert, und dann die vollständige Ausrichtung einer Wirtschaft festzulegen, die nach einem sozialistisch orientierten Marktwirtschaftsmechanismus funktioniert.

Wenn also Landnutzungsrechte als Waren bestimmt werden, die in diesem Mechanismus gekauft und verkauft werden, muss dieser natürlich objektiv nach dem marktwirtschaftlichen Mechanismus und diesem allgemeinen Wirtschaftsmechanismus funktionieren: Der Preis gilt als zentrale Kategorie des Marktes und muss nach objektiven Signalen der wirtschaftlichen Preisgesetze (mit Schwerpunkt auf den Gesetzen von Angebot und Nachfrage, Geldumlauf, Wettbewerb usw.) gebildet und gesteuert werden. Daher müssen auch die Preise, unabhängig von dem Subjekt, das die Befugnis hat, über die Preise zu entscheiden – einschließlich des Staates – diesem Prinzip entsprechen. Das ist die objektive Anforderung des Marktpreismechanismus.

Daher ist VVA der Ansicht, dass der Staat – als Vertreter des Eigentümers – das Recht hat, über Preise zu entscheiden, sofern diese Art von Gütern gemäß dem Marktmechanismus funktioniert. Dann ist die Achtung des Staates vor den objektiven Bewegungen des Marktes und die Preisfestsetzung nach Marktprinzipien nicht unvereinbar mit der wirtschaftlichen Natur des Staates in diesem Wirtschaftsmechanismus. Wenn wir uns über die Folgen von Grundstückspreisen gemäß dem Marktpreismechanismus Sorgen machen (natürlich ist der Markt nicht effektiv reguliert), aber zum nicht-marktwirtschaftlichen Preismechanismus zurückkehren, um den Markt gemäß subjektiven Wünschen zu stabilisieren und die Regel zu vermeiden, die Preise in subventionierte Preise verwandelt, die parallel zu den tatsächlichen Marktpreisen existieren, und den Markt in einen Zustand unterirdischer, intransparenter Vorgänge drängt; der Mechanismus des Forderns und Gebens, von Privilegien und Vorteilen bietet fruchtbaren Boden zum Bestehen...

Grundstücksbewertung nach dem Prinzip des regulierten Marktes

Laut VVA muss die Preisgestaltung nach Marktprinzipien ein regulierter Markt sein und die Verantwortung für die Regulierung, um den gewünschten Markt zu schaffen, liegt bei anderen Lösungen …

Dementsprechend ist VVA der Ansicht, dass die Grundstückspreise die Funktion haben, die Synthese der wichtigsten wirtschaftlichen und sozialen Beziehungen der Wirtschaft widerzuspiegeln. Sie gelten als „Spiegel“ des Grundstücksmarktes. Unabhängig vom Markt spiegelt der Preis diesen Markt ehrlich wider. Daher kann die Grundstücksbewertung nicht auf Marktsignalen basieren, die durch individuelle Faktoren, unangemessene plötzliche Faktoren wie Spekulation, Preisinflation, Naturkatastrophen, Krieg, Wirtschafts- und Finanzkrisen und unangemessene Marktbarrieren manipuliert oder beeinflusst werden. Es muss sich vielmehr um einen regulierten Markt handeln, der die oben genannten Faktoren durch die Aufgaben der Regulierungsinstrumente und -maßnahmen eliminiert: Angebot – Nachfrage, Finanzen – Währung …

„Es sollte betont werden, dass, solange der Markt noch über die oben genannten Faktoren verfügt, die Vietnam Valuation Association dem Staat empfiehlt, die aktuellen Vorschriften zu überprüfen und zu ergänzen, damit Bewertungsorganisationen über spezifische Kriterien verfügen, um Eingaben für Bewertungsmethoden auszuwählen, die allgemein und nicht einzigartig sind, und die oben genannten Faktoren der Marktinstabilität zu beseitigen, um die Preise nach Marktprinzipien festzulegen“, betonte Herr Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der VVA.

Aufrechterhaltung der Marktpreise, Regulierung der Grundstücksfinanzierungspolitik

Laut VVA ist es bei der Umsetzung des Marktpreisprinzips notwendig, konsequent vorzugehen, damit der Preis den Marktpreis unter dem Einfluss von Angebot und Nachfrage widerspiegelt und nicht durch Sozialpolitik beeinflusst wird. Es muss jedoch ein synchrones politisches System geben, um die Auswirkungen der Marktpreise zu kontrollieren.

Dementsprechend werden die marktüblichen Grundstückspreise zweifellos einen starken Einfluss auf den Zugang vieler Bürger aller sozialen Schichten zu Land haben, insbesondere auf die Umsetzung der Sozialversicherungspolitik. Dies sind reale Auswirkungen, wenn es keine Maßnahmen zu deren Begrenzung gibt.

„Das Gesetz und seine Richtlinien müssen zusätzliche Finanzpolitiken (Steuern, Einnahmen usw.) ermöglichen, die darauf abzielen, dass bei hohen Preisen die Einnahmen gesenkt werden müssen, und es müssen vernünftigere Anreizpolitiken als bisher eingeführt werden, um „Schocks“ zu vermeiden, die sich negativ auf das Leben der Menschen auswirken“, betonte Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender des VVA, die Empfehlung.

Behalten Sie spezifische Grundstückspreisvorschriften bei

Laut VVA ist die Grundstückspreisliste im Wesentlichen eine Zusammenfassung der Grundstückspreise für jede Art von Grundstück, die mit jedem Nutzungszweck verbunden ist, nach Standort, Region, Ort usw. Die Grundstückspreisliste ist im Wesentlichen eine Methode der Massenpreisbildung, bei der ein allgemeiner Preis für eine ganze Strecke, für die Lage eines ganzen Gebiets festgelegt wird. Der Koeffizient zur Anpassung eines bestimmten Preises ist ebenfalls ein allgemeiner Massenkoeffizient. Aufgrund dieses Massencharakters kann er keine Sonderfälle nach dem Marktpreisprinzip abdecken und wird sicherlich die Finanzpolitik zwischen dem Staat und Organisationen und Einzelpersonen, die Land nutzen, beeinflussen.

Daher besteht laut VVA weiterhin Bedarf an einem Mechanismus zur Entscheidung über bestimmte Fälle, um entsprechende politische Maßnahmen umzusetzen, wie etwa: Landtypen, die noch nicht genutzt werden oder zum ersten Mal genutzt werden; Landtypen mit besonderen Merkmalen (dem Meer abgerungene Ländereien), die nicht in der Landpreisliste enthalten sind; Landnutzungsprojekte mit demselben Landnutzungszweck, aber unterschiedlichem Maßstab, Funktion, Landnutzungsstruktur, Landnutzungskoeffizienten usw.; objektive und angemessene Schwankungen, die lokale Schwankungen der Marktpreise verursachen; Landtypen, spezifische Landnutzungsprojekte zum Zeitpunkt der Landzuteilung durch den Staat, Landgewinnung zur Umsetzung von Richtlinien zur Erhebung von Landnutzungsgebühren, Grundrenten, Entschädigungen für die Räumung von Grundstücken usw.

Quelle: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html