Vorsitzender der VVA: Es ist notwendig, konsequent an dem Grundsatz festzuhalten, dass der Staat die Grundstückspreise nach Marktmechanismen festlegt.

In Bezug auf die Änderungen des Landgesetzes von 2024 schlug die Vietnam Valuation Association (VVA) vor, den Grundsatz der staatlichen Landpreisfestsetzung nach dem Marktmechanismus konsequent anzuwenden, die aktuellen Bestimmungen des Gesetzes über die Landpreise beizubehalten und lediglich die Untergesetze zu überprüfen und an die Realität anzupassen.

Herr Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association (VVA).

Laut Herrn Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender des vietnamesischen Bewertungsverbandes (VVA), schlug der VVA nach Prüfung der vorgeschlagenen Änderungen und Ergänzungen mehrerer Artikel des Landgesetzes von 2024 vor, den Inhalt der Artikel 158, 159, 160 und 162 in Abschnitt 2 über Grundstückspreise des geltenden Landgesetzes beizubehalten; lediglich die spezifischen Anweisungen der Regierung, die den Inhalt der oben genannten Artikel und Klauseln des Gesetzes regeln, sollen überarbeitet und ergänzt werden, um den Anforderungen der Praxis nach einem Jahr Inkrafttreten des Gesetzes besser gerecht zu werden.

Demnach kam die VVA zu dem Schluss, dass die Preisbestimmungen des geltenden Grundstücksgesetzes im Wesentlichen den Anforderungen entsprechen, insbesondere der Übereinstimmung mit der Theorie der Grundstückspreise und den Richtlinien des International Valuation Standards Committee (IVSC), dem die vietnamesische Preisbranche angehört. Sie haben sich als geeignet für die praktischen Gegebenheiten des aktuellen vietnamesischen Grundstücksmarktes erwiesen und entsprechen den Vorgaben des Politbüros in den Resolutionen 18-NQ/TW und 69-NQ/TW.

Sicherstellung des Rechts des Staates, über Grundstückspreise auf dem Primärmarkt zu entscheiden.

Bezüglich einiger wichtiger Inhalte im Rahmen der Überarbeitung des Bodengesetzes von 2024 ist es laut VVA notwendig, Regelungen zu erarbeiten und weiterzuentwickeln, die das Recht des Staates gewährleisten, Bodenpreise auf dem Primärmarkt festzulegen (und nicht, wie manche vertreten, die Bodenpreise für alle gesellschaftlichen Transaktionen, einschließlich Primär- und Sekundärmarkt, festzulegen). Es geht also darum, die staatliche Autorität zur Festlegung von Bodenpreisen zu sichern, nicht um das „Prinzip der Bodenbewertung“. Sollte dieser Punkt im Gesetz verankert werden, ist dieser Standpunkt zu berücksichtigen.

Der Staat hat die Befugnis, die Grundstückspreise direkt festzulegen und das Recht, die Grundstückspreise auf dem Sekundärmarkt und dem Markt als Ganzes durch geeignete Maßnahmen zu regulieren, wie z. B. die Regulierung von Angebot und Nachfrage, Finanzen und Währung usw.

Dies ist die Autorität des Staates, die seit der Zeit garantiert ist, als die Wirtschaft unseres Landes unter einem zentralisierten Planwirtschaftsmechanismus funktionierte, dann zu einem Marktwirtschaftsmechanismus überging und bis heute Bestand hat, nicht erst seit kurzem die Preisrolle des Staates aufgegeben und sie erst jetzt wieder eingeführt wird.

Zur Erläuterung des obigen Vorschlags erklärte die VVA, dass Partei und Staat stets bekräftigt hätten: Land ist Staatseigentum, das durch die Anstrengungen und das Blut der gesamten Nation über Generationen hinweg geschaffen wurde und daher dem gesamten Volk gehört, vertreten durch den Staat als Eigentümer, und einheitlich verwaltet wird. Land besitzt einen Nutzungswert, ist stets gewinnbringend und Landnutzungsrechte sind besondere Güter, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden und daher einen Preis haben. Da der Staat der Vertreter des Eigentümers ist, hat er das Recht, über diese Ressource mit verschiedenen Befugnissen zu entscheiden und die Rechte des Eigentümers zu wahren. Dazu gehört das Recht, Landpreise festzulegen, die Erträge aus Landnutzung durch Gebühren, Pachtzinsen und Einkommensteuern aus Landnutzungsrechten zu regulieren sowie den Mehrwert von Land zu regulieren, der nicht auf Investitionen der Landnutzer zurückzuführen ist.

Demnach ist laut VVA das Recht des Staates, Bodenpreise festzulegen, gesetzlich verankert und hat sich in der Praxis nicht verändert. Daher sollte es diesmal nicht erneut thematisiert oder verwechselt werden. Es geht vielmehr um das Prinzip der Bodenpreisfestlegung. Die gesetzliche und praktische Gewährleistung dieses Rechts bildet die Grundlage für die Umsetzung der Finanzpolitik im Bodenbereich zwischen dem Staat und Organisationen sowie Einzelpersonen, die Boden nutzen. Dies umfasst auch andere Maßnahmen zur Verwaltung, Marktregulierung und die Rechte und Pflichten der Bodennutzer.

„Die VVA ist der Ansicht, dass der Staat zur Ausübung seines Rechts auf die Festlegung von Grundstückspreisen, sei es in Form einer Preisliste, eines Preisanpassungskoeffizienten oder eines konkreten Grundstückspreises, unabhängige, professionelle Beratungsorganisationen einsetzt, einsetzt und weiterhin einsetzt, um sich über Preisoptionen beraten zu lassen, damit er eine breitere Grundlage für seine Preisentscheidungen hat. Dies schmälert oder beseitigt in keiner Weise das gesetzlich vorgeschriebene Recht des Staates, Preise festzulegen“, sagte Herr Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der VVA.

Im Einklang mit dem Grundsatz, dass der Staat Grundstücke nach Marktmechanismen bepreist.

Bezüglich der Regulierung von Grundstückspreisen ist die VVA der Ansicht, dass der 6. Nationalkongress der Partei eine umfassende Reformpolitik beschlossen hat. Darauf aufbauend soll die Wirtschaft unseres Landes eine sektorübergreifende Warenwirtschaft entwickeln, die unter einem Marktmechanismus mit staatlicher Steuerung operiert und sich anschließend zu einer Wirtschaft mit sozialistisch orientiertem Marktmechanismus weiterentwickelt.

Daher muss die Bestimmung von Landnutzungsrechten als Handelsware in diesem Mechanismus selbstverständlich objektiv dem marktwirtschaftlichen Mechanismus entsprechen. In diesem allgemeinen Wirtschaftsmechanismus gilt der Preis als zentrale Kategorie des Marktes und muss sich nach objektiven Signalen ökonomischer Preisgesetze (insbesondere Angebot und Nachfrage, Geldumlauf, Wettbewerb usw.) bilden und entwickeln. Folglich muss der Preis, unabhängig davon, wer ihn festlegt – einschließlich des Staates –, diesem Prinzip genügen. Dies ist die objektive Anforderung an einen funktionierenden Marktpreismechanismus.

Daher ist VVA der Ansicht, dass der Staat – als Vertreter des Eigentümers – das Recht hat, Preise festzulegen, sofern diese Art von Gütern dem Marktmechanismus unterliegt. Die Achtung der objektiven Marktentwicklung und die marktorientierte Preisgestaltung durch den Staat stehen somit nicht im Widerspruch zu seiner wirtschaftlichen Rolle in diesem Wirtschaftssystem. Wenn wir uns jedoch über die Folgen von Bodenpreisen gemäß dem Marktpreismechanismus Sorgen machen (wobei der Markt natürlich nicht effektiv reguliert ist), aber zu einem nicht-marktorientierten Preismechanismus zurückkehren, um den Markt nach subjektiven Wünschen zu stabilisieren und so eine Regelung zu vermeiden, die subventionierte Preise parallel zu den tatsächlichen Marktpreisen entstehen lässt und den Markt in einen Zustand intransparenter Untergrundgeschäfte treibt, dann bietet der Mechanismus des Forderns, Gebens, der Privilegien und Vorteile fruchtbaren Boden für dessen Fortbestand.

Grundstücksbewertung nach regulierten Marktprinzipien

Laut VVA muss die Preisgestaltung nach Marktprinzipien auf einem regulierten Markt erfolgen, und die Verantwortung für die Regulierung, um den gewünschten Markt zu gewährleisten, liegt bei anderen Lösungen...

Demnach ist VVA der Ansicht, dass Grundstückspreise die Synthese der wichtigsten wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse einer Volkswirtschaft widerspiegeln. Sie gelten als „Spiegel“ des Grundstücksmarktes, dessen Preis den jeweiligen Markt ehrlich widerspiegelt. Daher darf die Grundstücksbewertung nicht auf Marktsignalen basieren, die durch individuelle Faktoren, unvorhersehbare Ereignisse wie Spekulation, Preisinflation, Naturkatastrophen, Kriege, Wirtschafts- und Finanzkrisen sowie unzumutbare Marktzugangsbeschränkungen manipuliert oder beeinflusst werden. Vielmehr muss es sich um einen regulierten Markt handeln, der die genannten Faktoren durch geeignete Regulierungsinstrumente und -maßnahmen eliminiert: Angebot und Nachfrage, Finanzen und Währung.

„Es sollte betont werden, dass, solange der Markt die oben genannten Faktoren aufweist, die vietnamesische Bewertungsvereinigung empfiehlt, dass der Staat die Überprüfung und Ergänzung der aktuellen Vorschriften zulässt, damit Bewertungsorganisationen spezifische Kriterien für die Auswahl von Eingangsgrößen für Bewertungsmethoden haben, die allgemein gültig und nicht einzigartig sind, und die oben genannten Faktoren der Marktinstabilität beseitigt werden“, betonte Herr Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der VVA.

Marktpreise beibehalten, Bodenfinanzierungspolitik regulieren

Laut VVA ist bei der Anwendung des Marktpreisprinzips Konsistenz erforderlich, damit der Preis den Marktpreis unter dem Einfluss von Angebot und Nachfrage widerspiegelt und keine sozialpolitischen Faktoren hinzukommen. Gleichzeitig bedarf es eines abgestimmten politischen Systems zur Steuerung der Auswirkungen der Marktpreise.

Demzufolge werden die Marktpreise für Grundstücke mit Sicherheit einen erheblichen Einfluss auf den Zugang zu Land für viele Bevölkerungsgruppen aller Gesellschaftsschichten haben, insbesondere auf die Umsetzung von Sozialversicherungsmaßnahmen. Dies sind reale Auswirkungen, sofern keine Maßnahmen zur Begrenzung dieser Auswirkungen ergriffen werden.

„Das Gesetz und seine Richtlinien müssen zusätzliche finanzpolitische Maßnahmen (Steuern, Einnahmen usw.) ermöglichen, die darauf abzielen, dass bei hohen Preisen die Einnahmenquote gesenkt wird, und angemessenere Anreizpolitiken erfordern, um ‚Schocks‘ zu vermeiden, die sich nachteilig auf das Leben der Menschen auswirken“, betonte Herr Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der VVA, in seiner Empfehlung.

Regelungen zur spezifischen Grundstücksbewertung beibehalten

Laut VVA ist die Grundstückspreisliste im Wesentlichen eine Zusammenfassung der Grundstückspreise für jede Grundstücksart und jeden Nutzungszweck, aufgeschlüsselt nach Lage, Region und Ort. Die Grundstückspreisliste stellt im Wesentlichen eine Methode der Massenpreisbildung dar, bei der ein allgemeiner Preis für eine gesamte Strecke oder ein gesamtes Gebiet festgelegt wird. Der Koeffizient zur Anpassung eines spezifischen Preises ist ebenfalls ein allgemeiner Koeffizient. Aufgrund dieses allgemeinen Charakters kann er keine Einzelfälle nach dem Prinzip der Marktpreisbildung abdecken und wird sich mit Sicherheit auf die Finanzpolitik zwischen dem Staat und Organisationen sowie Einzelpersonen, die Grundstücke nutzen, auswirken.

Laut VVA bedarf es daher weiterhin eines Mechanismus zur Entscheidung über eine Reihe spezifischer Fälle, um geeignete Maßnahmen zu ermöglichen, wie beispielsweise: Flächen, die bisher nicht genutzt wurden und nun erstmals in Betrieb genommen werden; Flächen mit besonderen Merkmalen (z. B. Landgewinnung aus dem Meer), die nicht in der Grundstückspreisliste aufgeführt sind; Landnutzungsprojekte mit gleichem Nutzungszweck, aber unterschiedlichem Umfang, unterschiedlicher Funktion, unterschiedlicher Nutzungsstruktur, unterschiedlichem Nutzungskoeffizienten usw.; objektive und angemessene Schwankungen, die lokale Marktpreisschwankungen verursachen; sowie Flächen, die im Rahmen der staatlichen Landzuweisung und Landgewinnung zur Umsetzung von Maßnahmen zur Erhebung von Landnutzungsgebühren, Pachtzinsen und Entschädigungen für die Räumung von Grundstücken verwendet werden.

Quelle: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html