VVA-Vorsitzender: Es ist notwendig, dem Grundsatz konsequent zu folgen, dass der Staat die Grundstückspreise nach Marktmechanismen festlegt.

In ihrem Kommentar zu den Änderungen des Bodengesetzes von 2024 schlug die Vietnam Valuation Association (VVA) vor, das Prinzip der staatlichen Preisgestaltung für Grundstücke gemäß dem Marktmechanismus konsequent anzuwenden, die aktuellen Bestimmungen des Gesetzes über Bodenpreise beizubehalten und lediglich untergeordnete Gesetzesdokumente zu überprüfen und zu ändern, um sie der Realität anzupassen.

Herr Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association (VVA).

Laut Herrn Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association (VVA), hat die VVA nach Prüfung des Inhalts der vorgeschlagenen Änderungen und Ergänzungen einer Reihe von Artikeln des Grundstücksgesetzes von 2024 vorgeschlagen, die Inhalte der Artikel 158, 159, 160 und 162 in Abschnitt 2 über Grundstückspreise des aktuellen Grundstücksgesetzes beizubehalten und lediglich die spezifischen Anweisungen der Regierung zu den Inhalten der oben genannten Artikel und Klauseln des Gesetzes zu überprüfen und zu ergänzen, um den Anforderungen der Praxis ein Jahr nach der Umsetzung des Gesetzes besser gerecht zu werden.

Dementsprechend kam VVA zu dem Schluss, dass die Preisgestaltung des aktuellen Grundstücksgesetzes grundsätzlich den Anforderungen entspricht, einschließlich der Vereinbarkeit mit der Theorie der Grundstückspreise und den Leitlinien des International Valuation Standards Committee, dessen Mitglied die Vietnam Price Industry ist. Es hat sich als geeignet für die praktischen Bedingungen des aktuellen Grundstücksmarktes in Vietnam erwiesen. Es entspricht den Anweisungen des Politbüros in den Resolutionen 18-NQ/TW und 69-NQ/TW.

Sicherung des staatlichen Entscheidungsrechts über die Grundstückspreise auf dem Primärmarkt

In Bezug auf einige wichtige Inhalte im Prozess der Änderung des Bodengesetzes 2024 ist es laut VVA notwendig, Regelungen zu erwägen und zu entwickeln, die das Recht des Staates gewährleisten, über die Grundstückspreise auf dem Primärmarkt zu entscheiden (und nicht, dass der Staat die Grundstückspreise für alle Transaktionen in der Gesellschaft, einschließlich des Primärmarkts und des Sekundärmarkts, wie einige Standpunkte zeigen), d. h. die Befugnis des Staates, über die Grundstückspreise zu entscheiden, sicherzustellen, und nicht, dass es sich um das „Prinzip der Grundstücksbewertung“ handelt. Wenn dieser Punkt im Gesetz zum Ausdruck kommt, ist es notwendig, diesem Standpunkt zu folgen.

Der Staat ist befugt, die Grundstückspreise direkt festzulegen und hat das Recht, die Grundstückspreise auf dem Sekundärmarkt und dem Markt insgesamt durch geeignete Maßnahmen zu regulieren, beispielsweise durch die Regulierung von Angebot und Nachfrage, Finanzen und Währung usw.

Dies ist die Autorität des Staates, die gewährleistet ist, seit die Wirtschaft unseres Landes auf einem zentralisierten Planungsmechanismus basierte und dann zu einem marktwirtschaftlichen Mechanismus überging, bis heute, und nicht erst seit Kurzem, als die staatliche Preisgestaltungsrolle aufgegeben und erst jetzt eingeführt wurde.

Zur Erläuterung des oben genannten Vorschlags sagte die VVA, dass unsere Partei und unser Staat bisher stets betont hätten: „Land ist ein nationales Territorium, das durch die Anstrengungen und das Blut unserer gesamten Nation über viele Generationen hinweg geschaffen wurde. Es gehört also dem gesamten Volk, wird vom Staat als Eigentümer vertreten und einheitlich verwaltet.“ Land hat einen Gebrauchswert und kann jederzeit Gewinne abwerfen. Landnutzungsrechte sind besondere Güter, die auf dem Immobilienmarkt gekauft und verkauft werden und daher einen Preis haben. Da der Staat der Vertreter des Eigentümers ist, hat er das Recht, über diese Art von Ressourcen zu entscheiden und verfügt über eine Reihe von Befugnissen, um die Rechte des Eigentümers wahrzunehmen. Dazu gehören das Recht, den Landpreis festzulegen, die Vorteile aus dem Land durch die Erhebung von Landnutzungsgebühren, Pacht und Einkommenssteuern aus Landnutzungsrechten zu regeln, den Mehrwert von Land zu regulieren, der nicht auf Investitionen von Landnutzern mit zugewiesenen Landnutzungsrechten zurückzuführen ist, usw.

Laut VVA wurde die Legalisierung des staatlichen Rechts zur Festlegung der Grundstückspreise bisher bestätigt und hat sich in der Praxis nicht geändert. Daher sollte dieses Mal nicht darauf hingewiesen und nicht verwechselt werden, sondern betont werden, dass es sich um das Prinzip der Grundstückspreisbestimmung handelt. Die gesetzliche und praktische Garantie dieses Rechts hat dem Staat geholfen, eine Grundlage für die Umsetzung der Finanzpolitik in Bezug auf Grundstücke zwischen dem Staat und Organisationen und Einzelpersonen, die Grundstücke nutzen, sowie für andere Richtlinien im Zusammenhang mit der Verwaltung, der Marktregulierung und anderen Rechten und Pflichten der Landnutzer zu schaffen.

„VVA ist der Ansicht, dass der Staat zur Ausübung seines Rechts zur Festlegung der Grundstückspreise, sei es in Form einer Preisliste, eines Preisanpassungskoeffizienten oder eines konkreten Grundstückspreises, unabhängige, professionelle Beratungsorganisationen in Anspruch genommen hat, einsetzt und dies auch weiterhin tun wird, um sich selbst bei Preisoptionen beraten zu lassen, sodass er über eine bessere Grundlage für die Entscheidung über seine eigenen Preise verfügt. Dies schränkt die Rolle des staatlichen Rechts zur gesetzlich vorgeschriebenen Preisfestsetzung in keiner Weise ein oder eliminiert sie“, sagte Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender von VVA.

Im Einklang mit dem Grundsatz, dass der Staat die Preise für Land entsprechend den Marktmechanismen festlegt

Was die Regulierung der Grundstückspreise betrifft, ist die VVA der Ansicht, dass der 6. Parteitag eine umfassende Sanierungspolitik festgelegt hat. Von hier aus ist die Wirtschaft unseres Landes entschlossen, eine multisektorale Rohstoffwirtschaft aufzubauen, die unter einem Marktmechanismus mit staatlicher Verwaltung funktioniert und dann die vollständige Ausrichtung einer Wirtschaft bestimmt, die unter einem sozialistisch orientierten Marktwirtschaftsmechanismus funktioniert.

Daher muss die Bestimmung von Landnutzungsrechten als Waren, die in diesem Mechanismus gekauft und verkauft werden, natürlich objektiv nach dem marktwirtschaftlichen Mechanismus und diesem allgemeinen Wirtschaftsmechanismus erfolgen: Der Preis gilt als zentrale Kategorie des Marktes und muss gemäß objektiven Signalen der wirtschaftlichen Preisgesetze (mit Schwerpunkt auf dem Gesetz von Angebot und Nachfrage, dem Geldumlauf, dem Wettbewerb usw.) gebildet und gesteuert werden. Daher muss auch der Preis, unabhängig von dem Subjekt, das die Befugnis hat, den Preis festzulegen – einschließlich des Staates –, diesem Prinzip entsprechen. Dies ist die objektive Anforderung des Marktpreismechanismus.

Daher ist VVA der Ansicht, dass der Staat – als Vertreter des Eigentümers – das Recht hat, über Preise zu entscheiden, sofern diese Art von Gütern gemäß dem Marktmechanismus funktioniert. Dann ist die Achtung des Staates vor der objektiven Bewegung des Marktes und die Entscheidung über Preise gemäß Marktprinzipien nicht unvereinbar mit der wirtschaftlichen Natur des Staates in diesem Wirtschaftsmechanismus. Wenn wir uns über die Folgen von Grundstückspreisen gemäß dem Marktpreismechanismus Sorgen machen (natürlich ist der Markt nicht effektiv reguliert), aber zum nicht-marktlichen Preismechanismus zurückkehren, um den Markt gemäß subjektiven Wünschen zu stabilisieren und die Regel zu vermeiden, die Preise in subventionierte Preise verwandelt, die parallel zu den tatsächlichen Preisen auf dem Markt existieren, und den Markt in einen Zustand unterirdischer, intransparenter Vorgänge drängt; der Mechanismus des Forderns, Gebens, von Privilegien und Vorteilen bietet fruchtbaren Boden zum Bestehen...

Grundstücksbewertung nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen

Laut VVA muss die Preisgestaltung nach Marktprinzipien ein regulierter Markt sein und die Verantwortung für die Regulierung, um den gewünschten Markt zu schaffen, liegt bei anderen Lösungen …

Dementsprechend ist VVA der Ansicht, dass die Grundstückspreise die Funktion haben, die Synthese der wichtigsten wirtschaftlichen und sozialen Beziehungen der Wirtschaft widerzuspiegeln. Sie gelten als „Spiegel“ des Grundstücksmarktes. Unabhängig vom Markt spiegelt der Preis diesen Markt ehrlich wider. Daher kann die Grundstücksbewertung nicht auf Marktsignalen basieren, die durch einzelne Faktoren, unangemessene plötzliche Faktoren wie Spekulation, Preisinflation, Naturkatastrophen, Krieg, Wirtschafts- und Finanzkrisen und unangemessene Marktbarrieren manipuliert oder beeinflusst werden. Vielmehr muss es sich um einen regulierten Markt handeln, der die oben genannten Faktoren durch die Aufgaben der Regulierungsinstrumente und -maßnahmen eliminiert: Angebot – Nachfrage, Finanzen – Währung.

„Es sollte betont werden, dass, wenn der Markt noch immer über die oben genannten Faktoren verfügt, die Vietnam Valuation Association dem Staat empfiehlt, die aktuellen Vorschriften zu überprüfen und zu ergänzen, damit Bewertungsorganisationen über spezifische Kriterien verfügen, um Eingaben für Bewertungsmethoden auszuwählen, die allgemein und nicht einzigartig sind, und die oben genannten Faktoren der Marktinstabilität zu beseitigen, um die Preise nach Marktprinzipien festzulegen“, betonte Herr Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der VVA.

Aufrechterhaltung der Marktpreise, Regulierung der Grundstücksfinanzierungspolitik

Laut VVA ist es bei der Umsetzung des Marktpreisprinzips notwendig, konsequent zu sein, damit der Preis den Marktpreis unter dem Einfluss von Angebot und Nachfrage widerspiegelt, und nicht, dass dem Preis sozialpolitische Maßnahmen „hinzugefügt“ werden. Es muss jedoch ein synchrones politisches System geben, um die Auswirkungen der Marktpreise zu kontrollieren.

Dementsprechend werden die Marktpreise für Grundstücke sicherlich einen starken Einfluss auf den Zugang zu Land für viele Menschen aller sozialen Schichten haben, insbesondere auf die Umsetzung der Sozialversicherungspolitik. Dies sind reale Auswirkungen, wenn es keine politischen Maßnahmen zu deren Begrenzung gibt.

„Das Gesetz und seine Richtlinien müssen zusätzliche Finanzpolitiken (Steuern, Einnahmen usw.) ermöglichen, die darauf abzielen, dass bei hohen Preisen die Einnahmen gesenkt werden müssen, und eine vernünftigere Anreizpolitik, um „Schocks“ zu vermeiden, die sich negativ auf das Leben der Menschen auswirken“, betonte Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender des VVA, die Empfehlung.

Beibehaltung der Vorschriften zur spezifischen Grundstücksbewertung

Laut VVA ist die Grundstückspreisliste im Wesentlichen eine Zusammenfassung der Grundstückspreise für jede Art von Grundstück, die mit jedem Nutzungszweck verbunden ist, nach Standort, Region, Ortschaft... Die Grundstückspreisliste ist im Wesentlichen eine Methode der Massenpreisbildung, bei der ein allgemeiner Preis für eine ganze Strecke, für die Lage eines ganzen Gebiets festgelegt wird... Der Koeffizient zur Anpassung eines bestimmten Preises ist ebenfalls ein allgemeiner Massenkoeffizient. Aufgrund dieses Massencharakters kann er keine Sonderfälle nach dem Marktpreisprinzip abdecken und wird sicherlich die Finanzpolitik zwischen dem Staat und Organisationen und Einzelpersonen, die Land nutzen, beeinflussen...

Daher muss es laut VVA noch einen Mechanismus geben, um über eine Reihe spezifischer Fälle zu entscheiden und entsprechende politische Maßnahmen umzusetzen, wie etwa: Landtypen in der Gruppe der ungenutzten Grundstücke, die zum ersten Mal genutzt werden; Landtypen mit besonderen Merkmalen (dem Meer abgerungene Grundstücke), die nicht in der Grundstückspreisliste enthalten sind; Landnutzungsprojekte mit demselben Landnutzungszweck, aber unterschiedlichem Maßstab, Funktion, Landnutzungsstruktur, Landnutzungskoeffizienten usw.; objektive und angemessene Schwankungen, die lokale Schwankungen der Marktpreise verursachen; Landtypen, spezifische Landnutzungsprojekte zum Zeitpunkt der staatlichen Landzuteilung, Landgewinnung zur Umsetzung von Richtlinien zur Erhebung von Landnutzungsgebühren, Grundrenten, Entschädigungen für die Räumung von Grundstücken usw.

Quelle: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html