Experten zeigen, wie man Grundstücke nahe am Marktpreis bewertet

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Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung hat gerade seine Stellungnahme zur Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des geänderten Bodengesetzentwurfs abgegeben. Ein Inhalt, der noch immer viele Bedenken hervorruft, ist die Bewertung von Grundstücken nahe dem Marktpreis.

Einer Umfrage des Bauministeriums zufolge sind mehr als 50 % der Immobilienprojekte mit Schwierigkeiten, Hindernissen und einer langsamen Umsetzung konfrontiert, da es schwierig ist, die Methode zur Grundstücksbewertung auf Grundlage der Marktpreise festzulegen.

Experten sagen jedoch, dass es zwar schwierig sei, den Preis für Grundstücke nahe am Marktpreis zu erreichen, es aber dennoch Lösungen gebe.

Prof. Dr. Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , erklärte: „Die Nutzung von Bewertungsdiensten unter der Kontrolle und Aufsicht der Steuerbehörden ist die einzige Lösung, um Immobilienwerte transparent zu machen.“

Herr Vo nannte einige Länder, die dies bereits praktiziert haben, und erklärte, dass in Australien und Neuseeland die an einer Transaktion beteiligten Parteien gesetzlich verpflichtet seien, einen Immobilienbewertungsdienst zu beauftragen, damit sowohl Käufer als auch Verkäufer über ein eigenes Bewertungszertifikat verfügen. Der Gutachter sei rechtlich für das von ihm unterzeichnete Bewertungszertifikat verantwortlich. Das Transaktionsregister stütze sich ausschließlich auf das Ergebnis des Bewertungszertifikats, um zu entscheiden, ob es akzeptabel sei oder nicht.

Die Nutzung von Diensten zur Grundstücksbewertung ist eine Möglichkeit, Transparenz zu gewährleisten und den Preis nahe am Marktpreis zu bestimmen.

In Vietnam könne die Steuerbehörde mit der Kontrolle des Bewertungszertifikats beauftragt werden, sagte Herr Vo. Im Zweifelsfall werde die Steuerbehörde einen externen Bewertungsdienstleister damit beauftragen, das Gutachten zu prüfen und eine Schlussfolgerung zu ziehen.

„ Alle Bewertungskosten werden von den an der Transaktion beteiligten Parteien getragen. Ein solcher Bewertungsmechanismus wird zunächst nur für hochwertige Immobilien gelten und seinen Anwendungsbereich schrittweise auf alle Arten von Immobilien ausweiten “, empfiehlt Professor Dang Hung Vo.

Außerordentlicher Professor Dr. Ngo Tri Long teilte die gleiche Ansicht und sagte, dass eine Grundstücksbewertung nahe am Marktpreis eine wichtige Voraussetzung im (geänderten) Landgesetzprojekt sei und dass dies keine einfache Angelegenheit sei.

Laut Herrn Long besteht die beste Lösung darin, dass die Grundstückspreise von unabhängigen professionellen Organisationen und Agenturen zur Grundstücksbewertung festgelegt werden.

Diese Organisationen sind außerdem verpflichtet, die Standards, Grundsätze und Bewertungsmethoden der „Vietnam Property Valuation Standards“ einzuhalten und eine einheitliche Bewertung von Grundstücken sicherzustellen, beispielsweise durch eine ehrliche Wiedergabe der Marktpreise, die Grundsätze der Unabhängigkeit und Objektivität der Beratungs- und Bestimmungsstellen für Grundstückspreise sowie die Einhaltung von Inspektions- und Überwachungsmechanismen.

Nur dann können bei der Grundstücksbewertung Objektivität und Transparenz gewährleistet und der Marktwert präzise wiedergegeben werden.

Aus einer anderen Perspektive sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass die Grundstücksbewertung nur von einer staatlichen Behörde geregelt werden sollte und dass es am vernünftigsten sei, die Leitung dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zu übertragen und die Umsetzung mit dem Finanzministerium und verwandten Behörden zu koordinieren.

Gleichzeitig fungiert der Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt als ständiges Mitglied des Land Valuation Council und sorgt für eine reibungslose Bodenbewertung und Grundstücksbewertungstätigkeit.

Fasst man die praktischen Erfahrungen aus fast zehn Jahren Umsetzung des Bodengesetzes 2013 zusammen, zeigt sich, dass die spezifischen Bodenpreisregelungen einen Schwachpunkt darstellen.
Der vom Volkskomitee der Provinz festgelegte konkrete Grundstückspreis dient als Grundlage für die Berechnung von Entschädigungen, Unterstützungsleistungen und Umsiedlungen, wenn der Staat Land ohne die Zustimmung vieler Menschen zurückerhält, denen das Land zurückgegeben wird. Streitigkeiten und Beschwerden im Zusammenhang mit Entschädigungen, Unterstützungsleistungen und Umsiedlungspreisen machen immer noch einen großen Anteil aus (etwa 60 % der Beschwerden der Bevölkerung), weil der konkrete Grundstückspreis niedriger angesetzt wird als der tatsächliche Übertragungspreis für das Landnutzungsrecht auf dem Markt.

Chau Anh

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Quelle