Experte: Immobilienmarkt durchlebt schwierigste Phase | Markt

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Der kürzlich veröffentlichte Branchenbericht von VnDirect Securities zur Wohnimmobilienbranche kommt zu dem Schluss, dass die schwierigste Phase des Marktes vorüber ist und sich ab 2024 eine allmähliche Verbesserung abzeichnet. Die Einschätzung basiert auf aktuellen Handelssignalen und der Zinssituation.

Insbesondere die Absorptionsrate in den beiden Hauptmärkten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt verbesserte sich in den letzten sechs Monaten des Jahres 2023. In Hanoi stiegen sowohl das Neuangebot als auch die Verkäufe im Laufe der Quartale deutlich an, mit einer Absorptionsrate von über 100 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt lag die Zahl der verkauften Wohnungen in der zweiten Jahreshälfte um 101 % höher als in der ersten Hälfte. Gleichzeitig erreichte die Absorptionsrate 108 % gegenüber 59 % im Vorjahr.

Darüber hinaus dürfte sich die Nachfrage nach Eigenheimen in den kommenden Monaten verbessern, da der durchschnittliche variable Hypothekenzinssatz der Geschäftsbanken derzeit bei rund 11 % pro Jahr liegt (vorher 13–14 %). Darüber hinaus haben viele finanzkräftige Investoren Zahlungsbedingungen mit Vorzugszinsen eingeführt, um die Nachfrage zu stützen.

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất- Ảnh 1. — Mehrfamilienhäuser in Trung Hoa, Nam Trung Yen, Ringstraße 3 (Hanoi). Foto: Ngoc Thanh

Immobilien spielen in Vietnams Wirtschaft eine wichtige Rolle. Laut VnDirect machte der Sektor im vergangenen Jahr 21 % der gesamten Kredite der Wirtschaft und 27,3 % des BIP aus.

Der Immobilienmarkt geriet ab dem zweiten Quartal 2022 in eine schwierige Phase, nachdem die Kreditvergabe an den Immobiliensektor verschärft, die Kreditzinsen erhöht und eine Reihe von Unternehmensführern wegen Verstößen bei der Ausgabe von Anleihen disziplinarisch belangt wurden.

Neben VnDirect geht auch JLL Vietnam in seiner Marktprognose für 2024 davon aus, dass sich das Wohnungssegment „auf dem Weg der Erholung“ befindet. In Ho-Chi-Minh-Stadt gab das Allgemeine Statistikamt bekannt, dass die Lage im Immobiliengeschäft Anzeichen einer Erholung zeigt. Der Umsatz in den ersten beiden Monaten des Jahres 2024 wird auf 42.300 Milliarden VND geschätzt, ein Anstieg von 20,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Rückgang von 13 %).

Es bleiben jedoch einige Herausforderungen bestehen. Das Angebot hat sich kurzfristig nicht verbessert. Im vergangenen Jahr blieb das Angebot an neuen Wohnungen in den beiden größten Märkten des Landes gering: 7.722 Einheiten in Ho-Chi-Minh-Stadt und 19.808 Einheiten in Hanoi. Der Bestand an Reihenhäusern fiel laut Savills auf ein Zehnjahrestief: 766 Einheiten in Ho-Chi-Minh-Stadt und 754 Einheiten in Hanoi.

JLL Vietnam prognostiziert, dass das Angebot bis 2024 auf einem historischen Tiefstand von jeweils nur rund 10.000 Einheiten in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt verharren wird. In den letzten zehn Jahren wurden in diesen Märkten jährlich rund 40.000 neue Wohnungen verkauft.

Herr Alex Crane, CEO des Immobilienberatungsunternehmens Knight Frank Vietnam, erklärte, dass die Angebotslage nicht optimistisch sei, da viele Investoren ihre Planungen kürzlich angepasst und die Projektentwicklung auf 2025 und 2026 verschoben hätten. Ein Grund dafür sei zum Teil der Kapitaldruck.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage erschwert die Wohnungssuche sowohl für diejenigen mit echtem Wohnbedarf als auch für diejenigen, die nach erschwinglichen Produkten suchen. Die Regierung hat sich zum Ziel gesetzt, im Zeitraum 2021–2030 eine Million Sozialwohnungen zu bauen. Laut VnDirect war der Plan für den Zeitraum 2021–2025 jedoch bis Ende 2023 nur zu 4,7 % abgeschlossen.

Der durchschnittliche Wohnungspreis in Hanoi stieg im vergangenen Jahr im Vergleich zum Vorjahr um 15 % auf 53,2 Millionen VND pro Quadratmeter (2.190 US-Dollar). Grund dafür war ein Mangel an günstigen und mittleren Preisen. In Ho-Chi-Minh-Stadt lag der durchschnittliche Wohnungspreis bei 61,4 Millionen VND pro Quadratmeter (2.500 US-Dollar).

Do Thu Hang, Senior Director, Research & Consulting bei Savills Hanoi, prognostiziert, dass die Preise im Wohnsegment aufgrund steigender Grundstücks- und Baukosten, der ausgebauten Infrastruktur und der verbesserten Qualität weiter steigen werden. „Das Angebot ist weiterhin begrenzt, was zu einem weiteren Anstieg des durchschnittlichen Verkaufspreises im gesamten Markt führt“, sagte sie.

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