Experte: Der Wohnungsmarkt in seiner schwierigsten Phase | Markt

Der kürzlich veröffentlichte Bericht von VnDirect Securities über den Wohnimmobilienmarkt kommt zu dem Schluss, dass „die schwierigste Phase des Marktes überstanden ist und sich die Lage ab 2024 allmählich verbessert“. Diese Einschätzung basiert auf aktuellen Handelssignalen und der Zinssituation.

Konkret verbesserte sich die Vermietungsquote in den beiden Hauptmärkten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in der zweiten Jahreshälfte 2023. In Hanoi stiegen sowohl das Angebot als auch die Verkäufe im Vergleich zum Vorquartal deutlich an, mit einer Vermietungsquote von über 100 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt lag die Anzahl der verkauften Wohnungen in der zweiten Jahreshälfte um 101 % höher als in der ersten. Gleichzeitig erreichte die Vermietungsquote 108 % gegenüber 59 % im Vorjahreszeitraum.

Zudem dürfte sich die Nachfrage nach Wohneigentum in den kommenden Monaten verbessern, da der durchschnittliche variable Hypothekenzins bei Geschäftsbanken derzeit bei rund 11 % pro Jahr liegt (vorher 13–14 %). Darüber hinaus haben viele finanzstarke Investoren Zahlungsbedingungen mit Vorzugszinsen eingeführt, um den Kauf von Eigenheimen zu unterstützen.

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất- Ảnh 1. — Mehrfamilienhäuser in Trung Hoa, Nam Trung Yen, Ringstraße 3 (Hanoi). Foto: Ngoc Thanh

Der Immobiliensektor spielt eine wichtige Rolle in der vietnamesischen Wirtschaft . Laut VnDirect entfielen im vergangenen Jahr 21 % des gesamten Kreditvolumens und 27,3 % des BIP auf diesen Sektor.

Der Wohnungsmarkt geriet ab dem zweiten Quartal 2022 in eine schwierige Phase, nachdem die Kreditvergabe an den Immobiliensektor eingeschränkt, die Kreditzinsen erhöht und eine Reihe von Unternehmensführern wegen Verstößen bei der Emission von Anleihen diszipliniert wurden.

Neben VnDirect geht auch JLL Vietnam in seiner Marktprognose für 2024 davon aus, dass sich der Wohnungsmarkt „auf dem Weg der Erholung“ befindet. In Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte das Statistische Zentralamt, dass die Lage am Immobilienmarkt Anzeichen einer Erholung zeige. Die Einnahmen in den ersten beiden Monaten des Jahres 2024 werden auf 42,3 Billionen VND geschätzt, ein Anstieg von 20,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Rückgang von 13 % im Vorjahreszeitraum).

Es bestehen jedoch weiterhin einige Herausforderungen. Das Angebot hat sich kurzfristig nicht verbessert. Im vergangenen Jahr blieb das Angebot an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen in den beiden größten Märkten des Landes gering: 7.722 Einheiten in Ho-Chi-Minh-Stadt und 19.808 Einheiten in Hanoi. Der Markt für Reihenhäuser im Erstbau fiel auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren: Laut Daten von Savills wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt 766 Einheiten und in Hanoi 754 Einheiten angeboten.

JLL Vietnam prognostiziert, dass das Angebot bis 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt mit nur etwa 10.000 Einheiten pro Markt auf einem historischen Tiefstand verharren wird. Im vergangenen Jahrzehnt erreichten diese Märkte einen Höchststand von rund 40.000 jährlich verkauften Neubauwohnungen.

Alex Crane, CEO des Immobilienberatungsunternehmens Knight Frank Vietnam, erklärte, dass die Angebotslage nicht optimistisch sei, da viele Investoren in letzter Zeit ihre Fortschritte angepasst und die Projektentwicklung auf 2025 und 2026 verschoben hätten. Ein Grund dafür sei der Kapitaldruck.

Für Wohnungskäufer erschwert das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowohl denjenigen mit einem dringenden Wohnbedarf als auch denjenigen, die nach bezahlbarem Wohnraum suchen. Die Regierung hat sich zum Ziel gesetzt, im Zeitraum 2021–2030 eine Million Sozialwohnungen zu bauen. Laut VnDirect waren Ende 2023 jedoch erst 4,7 % des Plans für den Zeitraum 2021–2025 abgeschlossen.

Unterdessen stieg der durchschnittliche Wohnungspreis in Hanoi im vergangenen Jahr im Vergleich zum Vorjahr um 15 % auf 53,2 Millionen VND pro Quadratmeter (2.190 US-Dollar), bedingt durch ein geringes Angebot im erschwinglichen und mittleren Preissegment. In Ho-Chi-Minh-Stadt lag der durchschnittliche Wohnungspreis bei 61,4 Millionen VND pro Quadratmeter (2.500 US-Dollar).

Frau Do Thu Hang, Senior Director Research & Consulting bei Savills Hanoi, prognostiziert, dass die Preise im Wohnimmobiliensegment aufgrund steigender Grundstücks- und Baukosten, der ausgebauten Infrastruktur und der verbesserten Qualität weiter steigen werden. „Das begrenzte Angebot auf dem Markt wird anhalten, was zu einem weiteren Anstieg des durchschnittlichen Verkaufspreises von Neubauimmobilien führen wird“, sagte sie.

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