Country Garden – vom Hausverkaufschampion zum Schuldenleger

Country Garden, über viele Jahre hinweg Chinas größter Eigenheimverkäufer, steht nun am Rande des Bankrotts und hat keine Möglichkeit, seinen Cashflow auszugleichen.

Angesichts der sich verschärfenden Immobilienkrise in China gibt es zunehmende Befürchtungen, dass das nächste Opfer Country Garden Holdings sein könnte, ein Bauträger, der sich auf Wohnimmobilien in Städten der dritten und vierten Kategorie spezialisiert hat.

Laut China Real Estate Information ist Country Garden in China seit vielen Jahren das umsatzstärkste Immobilienunternehmen unter den 100 größten Immobilienentwicklern. Vor weniger als einem Jahr galt Country Garden unter den Anlegern als einer der größten Nutznießer einer Reihe von Unterstützungsmaßnahmen der chinesischen Behörden zur Stützung des Immobiliensektors.

Der Bauträger betreibt Wohnbauprojekte in vielen weniger wohlhabenden Städten des Landes und meldete landesweite Transaktionen im Wert von rund 50 Milliarden US-Dollar. Im ersten Halbjahr 2023 fiel das Unternehmen jedoch auf Platz 6 der Top 100 zurück.

Unter der Leitung von Vorstandsvorsitzender und CEO Yang Huiyan, ehemals Chinas reichste Frau, versäumte das in Guangdong ansässige Unternehmen Zinszahlungen in Höhe von insgesamt 45 Millionen Dollar für zwei Anleihen, die am 7. August fällig wurden. Dem Immobilienentwickler steht noch eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Verfügung, bevor er als „zahlungsunfähig“ eingestuft wird.

Sandra Chow, Co-Leiterin der Asien- Pazifik -Forschung bei CreditSights, sagte, Country Garden habe Mühe, die Zinszahlungen zu leisten, anstatt den vollen Kapitalbetrag seiner Anleihen zurückzuzahlen, was auf eine sehr knappe Liquidität hindeute.

Es gab Bedenken hinsichtlich der finanziellen Schwierigkeiten von Country Garden. Anfang des Jahres, als sich der Immobilienmarkt nach der Aufhebung der Epidemie-Beschränkungen kurzzeitig erholte, erreichten die Aktien des Unternehmens an der Hongkonger Börse 3,24 HK-Dollar (41 Cent). Doch Ende Juli war er auf nur noch 1,58 HK-Dollar (20 Cent) gesunken.

Das Unternehmen hatte am 31. Juli gewarnt, dass es im ersten Halbjahr Verluste ausweisen werde. Grund dafür seien sinkende Gewinnmargen im Immobiliengeschäft, höhere Wertminderungen bei Wohnungsbauprojekten bei sinkenden Umsätzen und Währungsverluste aufgrund volatiler Wechselkurse. Im vergangenen Jahr verzeichnete das Unternehmen einen Verlust von 6,1 Milliarden Yuan (907 Millionen US-Dollar), den ersten seit der Börsennotierung im Jahr 2007.

Country Garden hat die Höhe des erwarteten Verlusts im ersten Halbjahr nicht bekannt gegeben, ein Rückgang der Eigenheimverkäufe lässt jedoch darauf schließen, dass es sich um eine beträchtliche Zahl handeln wird. Wie aus einer Börsenmitteilung hervorgeht, sanken die Umsätze des Unternehmens in den vergangenen sechs Monaten im Vergleich zum Vorjahr um 30 Prozent auf 128,8 Milliarden Yuan (fast 18 Milliarden US-Dollar).

Country Garden-Logo in Shanghai am 25. Juni 2022. Foto: VCG

Es gibt Bedenken

Der Aktienkurs des Unternehmens fiel am 8. August weiter und schloss bei 1,13 HK-Dollar (14 Cent). Auch die Kurse in- und ausländischer Anleihen von Country Garden stürzten ab, während die Renditen aufgrund wachsender Bedenken hinsichtlich des Zahlungsrisikos des Unternehmens stiegen.

Eine der im Januar 2024 fälligen internationalen Anleihen wurde am 8. August zu 22,8 Cent gehandelt, ein Rückgang von über 70 Prozent seit Mitte Juni. Der Preis einer der im Jahr 2026 fälligen, auf Yuan lautenden Anleihen fiel von einem Höchststand von 97,5 Yuan im Januar auf 25,4 Yuan.

Einem Sprecher von Country Garden zufolge ist das Unternehmen aufgrund der jüngsten Umsatzrückgänge und fehlenden verfügbaren Kapitals nicht in der Lage, die Zinszahlungen zu leisten.

Iris Chen, Analystin bei Nomura, sagte, die Verzögerung bei den Zinszahlungen zeige, dass die Liquiditätslage schlechter sei als erwartet. Country Garden muss nächsten Monat eine weitere Anleihezahlung leisten. Iris Chen prognostiziert, dass sie die Anleihegläubiger um mehr Zeit für die Zahlungen bitten werden, um Zahlungsausfälle zu verhindern.

Guangdong Tengyue Construction Engineering, eine Tochtergesellschaft von Country Garden, konnte am 7. August 800 Millionen Yuan einer in Yuan denominierten mittelfristigen Onshore-Anleihe zurückzahlen, nachdem die Anleihegläubiger ihre Verkaufsoption ausgeübt hatten – das Recht, vom Emittenten die Rückzahlung des Kapitals vor Fälligkeit der Anleihe zu verlangen. Dies reichte jedoch nicht aus, um die Anleiheinvestoren von Country Garden zu beruhigen. Einige auf Yuan lautende Anleihen fielen am 8. August um mehr als 10 %, manche sogar um mehr als 20 %.

„Monatlich negativer Cashflow und Schuldendienst. Wie nachhaltig ist das?“ fragte ein leitender Angestellter eines Kreditratingunternehmens, das die Situation bei Country Garden aufmerksam verfolgt. Experten zufolge wird dieser Entwickler kaum in der Lage sein, den kurzfristigen Schuldendruck allein zu bewältigen. Selbst die finanzielle Hilfe der Aktionäre reicht möglicherweise nicht aus.

Quelle der Krise

Wie viele chinesische Immobilienentwickler, die einen Boom erlebten, bevor die Regulierungsbehörden im Rahmen der „Drei-roten-Linien“-Politik Finanzierungsbeschränkungen verhängten, konnte Country Garden in den letzten Jahren mit geliehenem Geld florieren. Über mehr als ein Jahrzehnt, bis 2019, konnten sie jedes Jahr problemlos Kapital beschaffen, um fällige Schulden zu tilgen und ihren Betrieb zu finanzieren.

Doch die „Drei-rote-Linien“-Politik, die darauf abzielte, die Risiken für Bauträger, die zu viel Fremdkapital einsetzen, zu begrenzen, beendete dieses Finanzierungsmodell für Country Garden. Der Cashflow des Unternehmens aus Finanzierungstätigkeiten war im Jahr 2020 negativ, sodass das Unternehmen auf Verkaufserlöse angewiesen war.

Der Abschwung auf dem Immobilienmarkt, der 2021 begann, als China gegen die Covid-Pandemie kämpfte, führte dazu, dass auch der Cashflow aus dem Verkauf neuer Eigenheime zu sinken begann. Die Umsätze von Country Garden waren besonders schlecht, weil sich das Unternehmen auf Häuser in Städten der dritten und vierten Kategorie konzentriert, wo der Markteinbruch heftiger ausfällt als in Städten der ersten und zweiten Kategorie.

Arbeiter gehen am 17. September 2019 an der Country Garden-Baustelle in Kunming, Provinz Yunnan, China vorbei. Foto : Reuters

Der Rückgang der Eigenheimverkäufe ist in Städten der dritten und vierten Kategorie schlimmer, da dort übermäßig viel gebaut wird und das Überangebot am größten ist. Dies bedeutet, dass es für Country Garden schwieriger wird, seinen Umsatz zu steigern, und weckt die Befürchtung, dass das Unternehmen seinen Anleihen irgendwann nicht mehr nachkommen kann.

Laut Bloomberg -Statistiken müssen Country Garden und seine beiden großen Tochtergesellschaften bis Ende dieses Jahres fällige Inlandsanleihen im Wert von über 18,5 Milliarden Yuan (2,5 Milliarden Dollar) zurückzahlen, darunter 7,3 Milliarden Yuan (1 Milliarde Dollar), die im September fällig werden. In diesem Jahr werden keine Offshore-Anleihen fällig.

Ende 2022 verfügte der Immobilienriese über ein Gesamtvermögen von 1,7 Billionen Yuan (265 Milliarden US-Dollar) und Gesamtverbindlichkeiten von 1,4 Billionen Yuan (219 Milliarden US-Dollar), darunter 271,3 Milliarden Yuan (95 Milliarden US-Dollar) an verzinslichen Schulden. Darüber hinaus könnten die außerbilanziellen Schulden bis zu 200 Milliarden Yuan erreichen, heißt es aus einer Quelle mit Verbindungen zum Bauträger. Sollte Country Garden zahlungsunfähig werden, könnten die Folgen ebenso schwerwiegend sein wie die der China Evergrande Group, hieß es aus der Quelle.

Evergrande, der weltweit am höchsten verschuldete Immobilienentwickler, gab im Juli bekannt, dass seine Gesamtverbindlichkeiten im Dezember 2022 2,4 Billionen Yuan (375 Milliarden US-Dollar) erreichten, darunter Kredite in Höhe von 612,4 Milliarden Yuan (95 Milliarden US-Dollar). Sie versuchen, ihre Schulden umzustrukturieren, darunter auch ausländische Anleihen im Wert von 19 Milliarden Dollar.

Wie geht es Country Garden?

Country Garden sagte, dass das Unternehmen „aktiv verschiedene Maßnahmen zur Gewährleistung der Cashflow-Sicherheit in Erwägung ziehen wird, darunter, aber nicht beschränkt auf, die Reduzierung der Betriebskosten, die Beschleunigung von Inkassovereinbarungen, die aktive Ausweitung von Finanzierungskanälen sowie die Verwaltung und Optimierung von Vereinbarungen zur Schuldentilgung.“ Das Unternehmen sagte außerdem, es werde aktiv um Rat und Unterstützung von Regierungen und Aufsichtsbehörden bitten.

Quellen von Caixin zufolge versuchen sie außerdem, ihre Finanzierungskanäle zu erweitern. Anfang des Monats dementierte das Unternehmen jedoch Berichte, wonach es durch eine Aktienemission 2,34 Milliarden HK-Dollar (300 Millionen US-Dollar) aufbringen wolle. Es gibt jedoch immer noch Quellen, die sagen, dass sie tatsächlich die Ausgabe von Aktien in Erwägung ziehen, aber der Zeitpunkt dafür nicht der richtige ist und sie auf eine bessere Gelegenheit warten.

Obwohl Country Garden seinen Zahlungsverpflichtungen nicht offiziell nachgekommen ist, kann das Unternehmen immer noch Kredite von Banken aufnehmen und neue Anleihen ausgeben. Aus einer Quelle aus der Finanzbranche hieß es jedoch, dass sie noch immer nicht in der Lage seien, genügend Geld aufzutreiben, um die durch die sinkenden Eigenheimverkäufe entstandene Lücke zu schließen.

Country Garden hat drei Task Forces eingerichtet, um den Umsatz zu steigern. Um Kosten zu sparen, kürzte das Unternehmen außerdem seine Grundstückskäufe und entließ Mitarbeiter. Sie sparen sogar an den Kosten für die Eröffnungszeremonien neuer Projekte, sagte eine Quelle.

Letztendlich muss der Projektentwickler versuchen, die Laufzeit seiner Schulden zu verlängern oder Garantien von lokalen Regierungen zu erhalten, um weitere Anleihen ausgeben zu können. Doch da die Umsätze weiterhin schleppend laufen, werde selbst die Ausgabe garantierter Anleihen die Finanzierungsprobleme nicht lösen, meint ein Experte eines in Guangdong ansässigen Finanzinstituts.

„Country Garden hat alles getan, was ein Unternehmen tun kann, aber die Dinge liefen nicht wie geplant“, sagte er.

Phien An ( laut Caixin, WSJ )

Quellenlink: https://vnexpress.net/country-garden-tu-vo-dich-ban-nha-den-tung-quan-no-nan-4640142.html