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| Der Immobilienmarkt verzeichnet seit Anfang 2023 einen allmählichen Anstieg des Transaktionsvolumens. (Quelle: DT) |
Anzeichen einer Besserung
Der Bericht „Bewertung des Erholungsprozesses des vietnamesischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 und Prognose der Marktsituation im vierten Quartal 2023“ des vietnamesischen Immobilienverbandes (Vnrea) wurde soeben fertiggestellt. Darin wird klar festgestellt, dass sich die Liquidität auf dem Immobilienmarkt im dritten Quartal 2023 im Vergleich zur schwierigen Phase Ende 2022 verbessert hat und dass der Markt in den ersten Monaten des Jahres in Regionen wie Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt viele positive Entwicklungen verzeichnete. Diese Regionen zeichnen sich durch Investitionen in Infrastruktur und Verkehr aus und verfügen über ein breites Angebot, das der Nachfrage entspricht.
Laut einer aktuellen Umfrage des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS) würden bis zu 60 % der Investoren, die bereits am Immobilienmarkt beteiligt sind, ihre Investitionen fortsetzen, wenn die Bankzinsen weiter sinken. Der Immobilienmarkt verzeichnet seit Jahresbeginn einen stetigen Anstieg des Transaktionsvolumens. Während im zweiten Quartal 2023 3.700 Transaktionen registriert wurden – ein Plus von 37 % gegenüber den 2.700 Transaktionen im ersten Quartal –, erreichte der Markt im dritten Quartal fast 6.000 Transaktionen. Dies entspricht dem 1,5-Fachen des Wertes des zweiten Quartals und mehr als dem Doppelten des Wertes des ersten Quartals.
Laut Vertretern der Immobilienbranche zeigt der Wohnungsmarkt in den Großstädten derzeit Anzeichen einer guten Nachfrage, wobei der Fokus auf dem Preissegment unter 10 Milliarden VND im zentralen Stadtkern liegt.
Um den aktuellen Marktwachstumszyklus fortzusetzen, bedarf es Mechanismen und Maßnahmen zur Verbesserung des stagnierenden Angebots. Die Immobilienpolitik muss alle Bevölkerungsschichten einbeziehen.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident von Vnrea, erklärte, dass die reale Nachfrage nach Wohnraum steige und mit dem Wirtschaftswachstum und der Urbanisierung weiter zunehmen werde. Es wird erwartet, dass Vnrea auf dem Immobilienforum Ende 2023 Immobilienindizes veröffentlichen wird, die Projektentwicklern als Orientierung dienen sollen, damit Projekte bei ihrer Realisierung 60–70 % der realen Nachfrage decken und somit die Voraussetzungen für die Gewinnung in- und ausländischer Investoren erfüllen.
Immobilienexperten merkten außerdem an, dass die in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung verabschiedeten Entwürfe für das Wohnungsbaugesetz, das Grundstücksgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz, die zur Beseitigung rechtlicher „Engpässe“, zur Erschließung neuer Kapitalquellen und zur Rückkehr des Vertrauens der Investoren in den Hauptmarkt führten, entscheidende Bedingungen für eine vollständige Rückkehr des Marktes zur Normalität darstellen werden.
Der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 wird ein Sprungbrett für die Markterholung ab 2024 sein, insbesondere in Gebieten mit viel Entwicklungspotenzial, synchroner und moderner Planung, zielgerichteter Infrastruktur, Investitionen und niedrigem Preisniveau...
Der Markt für Vorstadtgrundstücke erwärmt sich
Der Grundstücksmarkt hat sich in letzter Zeit allmählich erholt, nachdem das Verbot der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs schrittweise aufgehoben wurde. In vielen Vororten von Hanoi und benachbarten Provinzen wie Bac Ninh, Bac Giang und Ninh Binh finden wieder Transaktionen statt, wenn auch noch in geringem Umfang.
Beispielsweise werden in der Gegend der Gemeinden Binh Yen und Tan Xa im Bezirk Thach That (Hanoi) parzellierte Grundstücke an 4–5 m breiten Straßen derzeit für 16–20 Millionen VND/m² angeboten, was einem Rückgang von etwa 30 % gegenüber der Zeit des „Grundstücksbooms“ entspricht. Besonders stark gesunken sind die Preise für parzellierte Grundstücke in Gassen, die nur noch 11–12 Millionen VND/m² kosten – ein Minus von 40–50 % im Vergleich zur Boomzeit.
Bemerkenswert ist, dass Immobilienmakler nach einer Phase der Abwesenheit vom Markt nun zurückgekehrt sind und wieder Grundstücksverkäufe anbieten. Auf vielen Immobilienportalen reichen die Preise für zum Verkauf stehende Grundstücke von 600 Millionen VND bis über 1 Milliarde VND.
Laut dem Immobilienmarktbericht von VARS für das dritte Quartal verzeichnete das Segment der Grundstücke mit roter Liste und der Gewerbeimmobilien unter 2 Milliarden VND einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens. Insbesondere in Gebieten mit Infrastrukturinvestitionen oder in der Nähe von Industrieparks stiegen die Verkaufspreise im Vergleich zum Vorquartal um 5–7 %.
Dies ist auch der einzige Lichtblick in diesem Segment, denn bei Grundstückspreisen ab 3 Milliarden VND pro Parzelle ist die Transaktionslage nach wie vor recht düster.
Das Potenzial von Bauland in Vororten ist weiterhin vorhanden, doch Experten raten Anlegern zur Vorsicht, da der Markt derzeit noch Risiken birgt, insbesondere hinsichtlich der Liquidität. Hinzu kommt, dass der Markt für parzellierte Grundstücke nach wie vor zum Teil von großen Unternehmen dominiert wird.
Der Immobilienexperte Tran Khanh Quang merkte an, dass der Markt in diesem Jahr zwar Chancen biete, diese aber eher gering seien; die Chancen würden sich wohl erst 2024 wirklich entfalten. Grundstücke würden weiterhin ein Segment mit hohem Gewinnpotenzial darstellen, seien aber derzeit nicht für die Mehrheit zugänglich und erforderten eine sorgfältige Auswahl.
Herr Quang erklärte, dass das Land zwei Gruppen Chancen biete: professionellen Investoren und finanzstarken Eigenheimkäufern. Privatanleger sollten nicht vorschnell investieren oder, falls sie es doch tun möchten, einen langfristigen Cashflow mit einem Anlagehorizont von drei bis fünf Jahren voraussetzen.
„Angesichts der aktuellen Lage können Investoren zunächst 30 %, dann 25 % und schließlich 20 % Rabatt anbieten. Käufer sollten entschlossen verhandeln und den Deal möglicherweise mit einem Rabatt von 15–20 % abschließen, was durchaus realistisch ist. Die letzten Monate dieses Jahres und der Beginn des Jahres 2024 könnten der günstigste Zeitpunkt für eine Investition sein“, so der Experte.
Unterdessen gehen einige professionelle Investoren davon aus, dass der Markt für städtische Grundstücke am Stadtrand von Großstädten nahezu gesättigt ist und die Rendite daher geringer ausfallen wird. In vielen Provinzen und Regionen hingegen sind die Grundstückspreise noch recht niedrig, sodass hier ein größeres Wertsteigerungspotenzial besteht.
Hohe Gewinne bergen jedoch auch große Risiken. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Investoren bei der Anlage in Provinzgrundstücke daher eine Wartezeit einplanen, die bis zu drei bis fünf Jahre oder länger betragen kann. Diese Anlageform eignet sich nur für freie Liquidität; Fremdkapital sollte nicht eingesetzt werden.
Binh Dinh ruft zu Investitionen in vielen Bereichen auf, mit einem Projekt im Wert von 14 Milliarden US-Dollar.
Das elektronische Informationsportal des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh hat soeben eine Liste mit 151 Projekten veröffentlicht, die Investitionen in der Region in verschiedenen Bereichen erfordern. Die Sektoren Immobilien, Dienstleistungen, Handel und Tourismus stellen mit bis zu 80 Projekten den größten Anteil der Liste dar.
Das Projekt mit dem größten Investitionsvolumen ist die Stadtentwicklung im Teilgebiet Nr. 1 des Ökotourismus-Stadtgebiets Nhon Hoi mit einem Gesamtvolumen von rund 14 Milliarden US-Dollar und einer Fläche von über 57 Hektar. An zweiter Stelle folgt das Stadtentwicklungsprojekt im Teilgebiet Nr. 3 desselben Ökotourismus-Stadtgebiets mit einem Investitionsvolumen von 10 Milliarden US-Dollar und einer Fläche von 36 Hektar. Ein weiteres Projekt ist das Hochhaushotelgebiet am Punkt Nr. 1 des Meerestourismusgebiets Nhon Ly – Cat Tien mit einer Fläche von knapp 34 Hektar und einem Investitionsvolumen von 2 Milliarden US-Dollar.
Einige Projekte umfassen große Flächen, wie beispielsweise das Ökotourismus-Farmgebiet der Gemeinde Tay Phu (300 ha); das Küstenwohn-, Dienstleistungs- und Gewerbegebiet der Stadt Hoai Nhon (300 ha); das Ökotourismusprojekt La Vuong (250-300 ha); das hochwertige Ökotourismus-Resort Bai Con (100 ha); das Tourismusgebiet am Van-Phong-Staudamm (70 ha), wobei das Investitionskapital vom Umfang abhängt.
Das Volkskomitee der Provinz Binh Dinh legt mit 30 Industriepark- und Industrieclusterprojekten einen besonderen Fokus auf den Infrastruktursektor. Das einzige Industrieparkprojekt ist der Industriepark Bong Son mit einer Fläche von 250 Hektar im Stadtteil Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc, Lai Khanh Nam. Die übrigen 29 Industrieclusterprojekte befinden sich in verschiedenen Gebieten und umfassen eine Fläche von jeweils unter 100 Hektar.
Darüber hinaus forderte die Provinz Binh Dinh Investitionen in 9 Landwirtschafts- und Wasserwirtschaftsprojekte, 2 Gesundheitsprojekte, 8 Projekte der unterstützenden Industrie, 12 Projekte im Bereich der Abwasser- und Trinkwassergewinnung und -aufbereitung, 3 Friedhofsbauprojekte, 3 Energieprojekte und 4 Marktprojekte.
Laut den neuesten Zahlen des Planungs- und Investitionsministeriums der Provinz Binh Dinh wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres sechs neue ausländische Direktinvestitionsprojekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 46,2 Millionen US-Dollar registriert. Im Bereich der inländischen Investitionen verzeichnete die Provinz 62 neue Projekte mit einem registrierten Gesamtkapital von fast 13,387 Milliarden VND.
In den ersten neun Monaten konnte die Provinz 68 neue Projekte mit einem registrierten Gesamtkapital von 17.960 Milliarden VND gewinnen und übertraf damit den Jahresplan um 13 %. Davon entfielen 17 Projekte auf Wirtschaftszonen und Industrieparks mit einem registrierten Gesamtkapital von über 2.431 Milliarden VND; 51 Projekte lagen außerhalb von Wirtschaftszonen und Industrieparks mit einem Investitionsvolumen von über 15.529 Milliarden VND.
Regelungen zur Entschädigung von Landbesitz bei der Rückforderung von Wohngrundstücken durch den Staat
Artikel 79 des Landgesetzes von 2013 sieht eindeutig eine Entschädigung für Land vor, wenn der Staat Wohngrundstücke zurückfordert.
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| Wenn der Staat Grundstücke, die zu Wohnhäusern gehören, zurückfordert, müssen Haushalte und Einzelpersonen ihren Wohnsitz verlegen, ohne Anspruch auf Entschädigung für Wohngrundstücke zu haben. Falls sie keine andere Unterkunft haben, verkauft, verpachtet oder mietet der Staat ihre Häuser oder weist ihnen gegen Zahlung von Nutzungsgebühren Wohngrundstücke zu. (Quelle: CafeF) |
Im Einzelnen werden Haushalte und Einzelpersonen, die Wohngrundstücke nutzen, sowie im Ausland lebende Vietnamesen, die Häuser besitzen, die mit Landnutzungsrechten in Vietnam verbunden sind und gemäß Artikel 75 dieses Gesetzes Anspruch auf Entschädigung haben, wenn der Staat Land zurückfordert, wie folgt entschädigt:
Falls in der Gemeinde, dem Stadtteil oder der Stadt, in der das Land zurückgewonnen wird, kein anderes Wohngrundstück oder -haus vorhanden ist, erfolgt die Entschädigung in Form von Wohngrundstück oder -haus; falls keine Entschädigung in Form von Wohngrundstück oder -haus erforderlich ist, erfolgt die Entschädigung durch den Staat in Geld.
Falls sich in der Gemeinde, dem Stadtteil oder der Stadt, in der das Land zurückgewonnen wird, noch Wohngrundstücke oder Wohngebäude befinden, erfolgt die Entschädigung in bar. Für Orte mit ausreichendem Wohnraumfonds wird eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken in Betracht gezogen.
Wenn der Staat Grundstücke, die zu Wohnhäusern gehören, zurückfordert, müssen Haushalte und Einzelpersonen ihren Wohnsitz verlegen, ohne Anspruch auf Entschädigung für Wohngrundstücke zu haben. Sollten sie keine andere Unterkunft haben, wird der Staat ihre Häuser verkaufen, verpachten oder im Rahmen eines Mietkaufvertrags vermieten oder ihnen gegen Entgelt Wohngrundstücke zuweisen.
Wirtschaftsorganisationen, im Ausland lebende Vietnamesen und ausländische Unternehmen, die Land für Wohnungsbauprojekte nutzen, wenn der Staat Land zurückfordert, erhalten, sofern sie die in Artikel 75 dieses Gesetzes festgelegten Entschädigungsbedingungen erfüllen, eine Entschädigung für das Land.
Die Regierung wird diesen Artikel detailliert ausarbeiten. Demnach erfolgt in Fällen, in denen in der Gemeinde, dem Stadtteil oder der Stadt, in der das Land zurückgewonnen wird, kein anderes Wohnbauland oder keine andere Wohnbebauung vorhanden ist, eine Entschädigung in Form von Wohnbauland oder einer Wohnbebauung; in Fällen, in denen eine Entschädigung in Form von Wohnbauland oder einer Wohnbebauung nicht erforderlich ist, leistet der Staat eine Barentschädigung.
Falls sich in der Gemeinde, dem Stadtteil oder der Stadt, in der das Land zurückgewonnen wird, noch Wohngrundstücke oder Wohngebäude befinden, erfolgt die Entschädigung in bar. Für Orte mit ausreichendem Wohnraumfonds wird eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken in Betracht gezogen.
Gemäß Artikel 66 des Landgesetzes von 2013 ist die Befugnis zur Landrückgewinnung wie folgt geregelt:
Das Volkskomitee auf Provinzebene beschließt die Landrückforderung in folgenden Fällen: Rückforderung von Land von Organisationen, religiösen Einrichtungen, im Ausland lebenden Vietnamesen, ausländischen Organisationen mit diplomatischen Funktionen und ausländisch investierten Unternehmen, außer in den in Absatz 2 Buchstabe b dieses Artikels genannten Fällen. Rückforderung von landwirtschaftlichen Flächen, die dem öffentlichen Landfonds von Gemeinden, Stadtteilen und Städten gehören.
Das Volkskomitee auf Bezirksebene beschließt die Landenteignung in folgenden Fällen: Enteignung von Haushalten, Einzelpersonen und Wohnsiedlungen. Enteignung von Wohngrundstücken von im Ausland lebenden Vietnamesen, denen der Besitz von Häusern in Vietnam gestattet ist.
Falls das Gebiet der Landrückgewinnung sowohl die in Absatz 1 als auch in Absatz 2 dieses Artikels genannten Gegenstände umfasst, entscheidet das Provinzvolkskomitee über die Rückgewinnung des Landes oder ermächtigt das Bezirksvolkskomitee, über die Rückgewinnung des Landes zu entscheiden.
Quelle
![[Foto] Verehrung der Tuyet-Son-Statue – ein fast 400 Jahre alter Schatz in der Keo-Pagode](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F02%2F1764679323086_ndo_br_tempimageomw0hi-4884-jpg.webp&w=3840&q=75)
![[Foto] Parade zur Feier des 50. Jahrestages des Nationalfeiertags von Laos](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F02%2F1764691918289_ndo_br_0-jpg.webp&w=3840&q=75)
![[Video] Schutz des Welterbes vor extremen Klimaveränderungen](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/12/03/1764721929017_dung00-57-35-42982still012-jpg.webp)
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