Bei einer Anzahlung vor Vertragsabschluss sind Kunden zahlreichen Risiken ausgesetzt

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Im Änderungsentwurf zum Gesetz über das Immobiliengeschäft schlug das Bauministerium vor, dass Investoren in Immobilienprojekte nur dann Einlagen entgegennehmen dürfen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllen und die Transaktionen abgeschlossen sind.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA): „Dieser Vorschlag geht davon aus, dass die Anzahlung nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt.“ Das ist zwar richtig, aber nicht ausreichend. Tatsächlich finden alle Einzahlungsvorgänge vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags statt.

Anzahlung vor Vertragsabschluss, der Kunde geht viele Risiken ein, Bild 1 — Illustrationsfoto. (Foto: DM)

Herr Chau analysierte: Es ist durchaus üblich, vor der Unterzeichnung eines Transaktionsvertrags eine Anzahlung zu leisten. Das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2006 und 2014 legt jedoch nur die Bedingungen für die Anzahlung nach der Unterzeichnung fest, es gibt jedoch keine klaren Regelungen zur Anzahlung vor Vertragsunterzeichnung.

Dies hat in vielen Fällen dazu geführt, dass Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen die Gelegenheit ausgenutzt haben, hohe Anzahlungen – in manchen Fällen bis zu 90 – 95 % des Transaktionswerts – zu erhalten und diese dann zu veruntreuen oder gar zu betrügen, wodurch den Kunden Schaden zugefügt wurde.

Der Vorsitzende von HoREA nannte drei Beispiele für einige Mängel, bei denen es keine klare Regelung zur Anzahlung vor der Unterzeichnung eines Transaktionsvertrags gab und sich dies in der Praxis bewährt hat.

Erstens ist der Empfänger der Anzahlung in Fällen, in denen die Anzahlung gering ist, der Immobilienpreis jedoch steigt, bereit, vom Geschäft zurückzutreten und dem Kunden die doppelte Anzahlung zurückzuzahlen.

Zweitens besteht die Gefahr, dass der Einlagenempfänger in Fällen, in denen es sich um große oder sehr große Einlagen handelt, betrügerisch vorgeht und sich die Einlage des Kunden aneignet.

Drittens, wenn der Einlagenempfänger die Umsetzung des Projekts über längere Zeit hinauszögert, rechtliche Schritte zur Umsetzung des Projekts nicht einleitet oder das Kapital von Kunden und Investoren vorsätzlich veruntreut.

„Der Entwurf des überarbeiteten Immobiliengesetzes wiederholt die Fehler der beiden vorherigen Gesetzestexte. Daher halte ich es für dringend notwendig, die Anzahlung vor Vertragsabschluss im Immobiliengesetz klar festzulegen. Dies liegt in der Verantwortung des Staates“, sagte Herr Chau.

Zu diesem Vorschlag erklärte Herr Chau, das Bauministerium könne festlegen, dass Investoren in Immobilienprojekte nur dann Anzahlungen für Kauf- und Verkaufsversprechen für Häuser und zukünftige Bauarbeiten erhalten können, wenn die zuständige staatliche Behörde gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors die Investitionspolitik genehmigt, eine Baugenehmigung erteilt und mit dem Bau des Projekts begonnen hat. Die Höhe der Anzahlung dürfe 5 % des Wertes des Hauses oder der zukünftigen Bauarbeiten nicht übersteigen.

Für den Verkäufer von zukünftigem (aufgeteiltem oder abgetrenntem) Grundstück, das nicht in ein Immobilienprojekt einbezogen ist, kann die Anzahlung erst dann entgegengenommen werden, wenn die zuständige staatliche Behörde die Aufteilung des Grundstücks gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes genehmigt und mit dem Bau der Infrastruktur des Projekts begonnen hat, für das die Anzahlung geleistet wird. Der Wert der Anzahlung darf 5 % des Wertes des zukünftigen Grundstücks nicht überschreiten.

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