Unternehmen nehmen drastische Maßnahmen, um Schulden zu begleichen: Bei solchen Deals ist der Erfolg oder Misserfolg schwer vorherzusagen.

Vermögenswerte und Projekte verkaufen, um Schulden zu begleichen

In letzter Zeit haben viele große Unternehmen Immobilien oder Projekte zum Verkauf angeboten, um Schulden zu begleichen. Auch die Hoang Anh Gia Lai Joint Stock Company – HAGL (Börsenkürzel: HAG) plant den Verkauf des HAGL-Hotels in Pleiku, Provinz Gia Lai. Die Unternehmensgruppe um Herrn Duc erklärte, dies sei Teil des Plans, unrentable Vermögenswerte zu liquidieren.

Das HAGL Hotel ist vermutlich das letzte Immobilienprojekt von Herrn Duc und ist seit Dezember 2005 in Betrieb. Zuvor war er im Immobilien- und Hotelgewerbe tätig und hatte einige Projekte in Quy Nhon, Da Lat und Da Nang in Myanmar realisiert. Aufgrund eines Zwischenfalls im HAGL Hotel zog er sich jedoch aus diesem Bereich zurück.

Der Verkauf des HAGL Hotels dient diesmal der Tilgung der Anleiheschulden bei der BIDV Bank. Laut dem konsolidierten Finanzbericht für das erste Halbjahr 2023 beträgt die ausstehende Anleiheschuld von HAGL bei der BIDV Bank 5.271 Milliarden VND, unverändert zum Jahresbeginn. Zum 30. Juni hatte HAGL die fälligen Zinsen für den gesamten Zahlungszeitraum in Höhe von über 2,6 Milliarden VND nicht beglichen.

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — Das HAGL Hotel in Pleiku wird von Herrn Duc verkauft (Foto: HAGL).

Während HAGL seine Immobilien veräußern möchte, plant die LDG Investment Joint Stock Company (Börsenkürzel: LDG) die Übertragung zweier Projekte: des Bai But - Son Tra Beach Resorts (LDG Grand Central) in Da Nang und des Apartmentkomplexes Lot C1 im Stadtbezirk Binh An, Stadt Di An, Provinz Binh Duong. Dies dient der Tilgung von Bankschulden und Anleihen des Unternehmens.

Der Verkauf dieser beiden Projekte ist eine überraschende Entscheidung von LDG, da das Unternehmen auf der jüngsten Hauptversammlung 2023 ebenfalls Aktien ausgeben wollte, um Kapital für Projektinvestitionen zu beschaffen.

LDG Grand Central ist eines der strategischen Projekte von LDG und wurde 2020 identifiziert. Auf der Hauptversammlung 2023 erklärte der Vorstand, dass das Projekt zwar mit 30 Hektar die kleinste Fläche aller strategischen Projekte aufweist, aber eine erstklassige Lage besitzt. Das Unternehmen prüfte zudem verschiedene Optionen zur Kapitalbeschaffung für die Umsetzung des Projekts und kam zu dem Schluss, dass die Zusammenarbeit mit Partnern schwierig sein wird.

Die Or Hai Phat Investment Joint Stock Company gab außerdem die Übertragung von Kapitaleinlagen in das Projekt HP Hospitality Nha Trang bekannt – als Investor des Gewerbegrundstücks TM1 im Wohngebiet Tan Lap Islet. Aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten konzentrierte sich das Unternehmen zudem auf den Großhandel mit Produkten aus Projekten wie dem Projekt Lao Cai, dem Hochhausprojekt Bac Giang und dem Stadtentwicklungsprojekt Hai Yen (Phase 1) bei Kilometer 3 und 4 in Mong Cai, Provinz Quang Ninh.

Zusätzlich zu den oben genannten Verkäufen verzeichnete der Markt in letzter Zeit auch eine Reihe erfolgreicher Fusionen und Übernahmen (M&A). Dazu gehören die Übernahme eines Projekts von Tam Luc Real Estate Joint Stock Company in Thu Duc City (Ho-Chi-Minh-Stadt) durch Gamuda Land sowie die Übernahme eines Projekts von Duc Nhi Company Limited im Bezirk Tan Phu (Ho-Chi-Minh-Stadt) durch die Saigonres Group.

Die Dynamik des Kooperationsmarktes zwischen inländischen und ausländischen Investoren lässt sich beispielsweise an der strategischen Kooperation zwischen der Kim Oanh Group und der Surbana Jurong Group (Singapur) oder der Investition der Marubeni Group (Japan) in die Hung Thinh Group verdeutlichen.

Aufgrund vieler Faktoren ist es nicht einfach, den Deal abzuschließen.

Frau Giang Huynh, Leiterin der Forschungsabteilung und S22M bei Savills HCMC, erklärte, dass inländische Unternehmen weiterhin gezwungen sein werden, einige ineffiziente Vermögenswerte zu veräußern. Ob diese Vermögenswerte jedoch für ausländische Investoren attraktiv sind, steht auf einem anderen Blatt.

Laut ihrer Aussage hängt der Erfolg oder Misserfolg eines Geschäfts maßgeblich von den Preisverhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer sowie von rechtlichen Aspekten ab. Projekte mit einwandfreien Rechtsdokumenten genießen bei ausländischen Investoren oft Priorität.

Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE Vietnam, teilt diese Ansicht und erklärt, dass sich die meisten Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt ausschließlich auf Grundstücke beziehen. Ausländische Investoren interessieren sich demnach für Grundstücksfonds zur Wohnungsbauentwicklung in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi und legen dabei Wert auf einwandfreie Grundstücksfinanzierung. Anschließend erwarten sie Bedingungen für die Projektentwicklung, wie beispielsweise die erforderlichen Rechtsdokumente und eine angemessene Produktentwicklungsstruktur.

Die meisten ausländischen Investoren, die in jüngster Zeit Fusionen und Übernahmen (M&A) durchgeführt haben, sind bereits seit einigen Jahren in Vietnam präsent. Neue Investoren bevorzugen in der Regel die Beteiligung an vietnamesischen Unternehmen mit Eigenkapital, um gemeinsam Projekte zu entwickeln. Die größte Herausforderung für M&A-Transaktionen in Vietnam besteht derzeit jedoch in der Beschaffung von unbelasteten Grundstücken bzw. der Schaffung eines rechtlichen Rahmens, der günstige Bedingungen für Investoren bietet.

Frau Dung erklärte, dass inländische Investoren aufgrund des Kapitalmangels der letzten zwei Jahre dazu tendieren, Immobilien zu verkaufen und daher neue Kapitalquellen außerhalb von Banken oder Anleiheemissionen zu finden. Inländische Unternehmen könnten Kapital aus dem Ausland aufnehmen oder ihre Produkte veräußern.

Laut einem Vertreter von CBRE Vietnam gestaltet sich der Direktverkauf schwierig, da ausländische Investoren stets eine einwandfreie Projektlegalität voraussetzen. Immobilien, die mit Hypotheken an Banken belastet sind, schrecken ausländische Investoren ab. Obwohl inländische Investoren aktiv Objekte zum Verkauf anbieten, sind erfolgreiche Transaktionen daher selten.

Herr Luu Quang Tien - stellvertretender Direktor des Instituts für Wirtschafts-, Finanz- und Immobilienforschung Dat Xanh Services sagte, dass sich die jüngsten M&A-Deals ausländischer Investoren stärker auf die Qualität konzentrieren, wobei es sich zumeist um Kapitaleinlagen und Aktienkäufe handelt.

Für die Zukunft wird erwartet, dass sich der M&A-Markt erholen wird, sobald Inflation und Zinssätze auf ein angemesseneres Niveau angepasst sind und sich Faktoren wie die politische und rechtliche Lage verbessern.

„Generell ist der M&A-Markt in Vietnam mittel- und langfristig weiterhin sehr attraktiv, da die Wirtschaft nach wie vor ein großes Wachstumspotenzial aufweist. Dies ist ein günstiger Zeitpunkt für Investoren, nach Transaktionen mit guten Preisen und günstigeren Konditionen zu suchen“, sagte Herr Tien.

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