Grundstückspreise und strategische Ausrichtung des Generalsekretärs

(Chinhphu.vn) – „Marktübliche Grundstückspreise lassen sich leicht manipulieren und in die Höhe treiben“ – die Aussage von Generalsekretär To Lam bei seinem jüngsten Treffen mit Wählern in Hanoi hat ein starkes Echo hervorgerufen.

Generalsekretär To Lam betonte, dass der Staat faire und effektive Landnutzungsrechte für alle Menschen gewährleisten müsse. Foto: VNA.

Zuvor hatte der Generalsekretär auch ein Treffen mit den zuständigen Behörden zur Änderung des Bodengesetzes abgehalten. Laut dem Generalsekretär muss der Staat das Recht auf faire und effektive Landnutzung für alle Menschen sicherstellen, eine effektive Landnutzung, eine faire und effektive Verteilung und Zuteilung des Bodenwerts sicherstellen und Verschwendung vermeiden. Um das Land zu entwickeln, muss die Effizienz der Landressourcen maximiert werden.

Die Erklärung des Generalsekretärs ist nicht nur eine praktische Beobachtung, sondern weist auch auf ein Kernprinzip der Landverwaltung in Vietnam hin. Diese kurze Erklärung wirft ein gewaltiges theoretisches und praktisches Problem auf: Da Land im Besitz der gesamten Bevölkerung ist und vom Staat verwaltet wird, ist es nicht prinzipiell vertretbar, die Landpreise mechanisch dem Markt anzupassen, und kann viele potenziell gefährliche Folgen haben.

Um dies klar zu erkennen, ist eine gründliche Analyse aus der Perspektive der Eigentumsverhältnisse, der Wirtschaft und der öffentlichen Ordnung erforderlich.

Land – öffentliches Eigentum und Vietnams einzigartige Merkmale

Im Gegensatz zu vielen Ländern, die Privateigentum an Land anerkennen, bekräftigt die vietnamesische Verfassung, dass Land dem gesamten Volk gehört, wobei der Staat den Eigentümer vertritt und es einheitlich verwaltet. Dies führt zu einem grundlegenden Unterschied in der Art und Weise, wie sich die Grundstückspreise bilden.

In einer typischen Marktwirtschaft werden Grundstückspreise durch den Wettbewerb zwischen zahlreichen Eigentümern bestimmt. Angebot und Nachfrage sind vielfältig, daher werden die Preise auf der Grundlage echten Wettbewerbs festgelegt. In Vietnam ist der Staat jedoch der einzige Anbieter auf dem Primärmarkt. Alle Landnutzungsbedürfnisse unterliegen den staatlichen Entscheidungen über Landzuteilung, Landpacht und Nutzungsänderung. Mit anderen Worten: Der vietnamesische Grundstücksmarkt ist ein Sondermarkt, auf dem der Staat sowohl Anbieter als auch Regulierer ist.

Wenn der Staat es in diesem Zusammenhang den Kommunen überlässt, die Grundstückspreise marktgerecht festzulegen, überlässt er sie im Grunde den Schwankungen, die von Spekulanten, Maklern und Interessengruppen leicht manipuliert werden können. Dann spiegeln die Grundstückspreise nicht mehr den tatsächlichen Nutzungswert wider, sondern werden durch spekulative Erwartungen verzerrt. Das ist die Ursache des Paradoxons: Viele verlassene Grundstücke haben noch immer astronomische Preise, Produktionsunternehmen haben Schwierigkeiten, an Land zu kommen, und Spekulanten bereichern sich dank der Preisunterschiede.

Der vietnamesische Grundstücksmarkt ist ein Sondermarkt, auf dem der Staat sowohl Lieferant als auch Regulierer ist.

Die Risiken der Einführung des Marktpreisprinzips

Wenn ein öffentliches Gut, das sich im Besitz aller Menschen befindet, einem „marktbasierten“ Preismechanismus unterliegt, können unmittelbar eine Reihe schwerwiegender Risiken entstehen.

Erstens sind die Grundstückspreise unangemessen hoch. Schon eine einzige ungeprüfte Information über Planung oder Infrastruktur kann ein „Grundstücksfieber“ auslösen. „Grundstücksmakler“ und Spekulanten schaffen leicht Scheinpreise, die den realen Wert um ein Vielfaches in die Höhe treiben. Das Konzept des „Marktpreises“ wird so zu einem Spiel für Manipulatoren.

Zweitens negative soziale Auswirkungen. Unangemessene Erhöhungen der Grundstückspreise führen zu steigenden Immobilienpreisen, Mieten, Lebenshaltungskosten und Produktionskosten – all diese Kosten lasten auf den Schultern von Menschen und Unternehmen. Der Traum vom Sesshaftwerden rückt für Mittelverdiener immer weiter in die Ferne; Unternehmen verlieren aufgrund hoher Grundstückspreise ihren Wettbewerbsvorteil; der soziale Wohnungsmarkt gerät ins Stocken.

Drittens: Verzerrungen in der Ressourcenallokation. Wenn virtuelle Grundstückspreise zu einem Weg werden, schnell reich zu werden, wird soziales Kapital in die Immobilienspekulation gelenkt, statt in Produktion, Technologie und Innovation. Viele Menschen geben die Produktion auf, um sich auf das „Landsurfen“ zu stürzen. Dadurch entsteht eine kurzfristige, nicht nachhaltige Wirtschaft mit potenziellen Risiken.

Viertens: das Risiko makroökonomischer Instabilität. Die Immobilienblase birgt Risiken für das Bankensystem, da die Sicherheiten größtenteils aus Immobilien bestehen. Gleichzeitig vergrößert sich die Kluft zwischen Arm und Reich, da eine Minderheit durch Grundstücksspekulation schnell reich wird, während der Mehrheit der Zugang zu Land für Siedlung und berufliche Entwicklung verwehrt bleibt.

Daher entspricht die Warnung des Generalsekretärs nicht nur der Realität, sondern hat auch einen äußerst wichtigen politischen Wert.

Die unvermeidliche Rolle des Staates bei der Grundstücksbewertung

In einem öffentlichen Eigentumsregime kann sich der Staat seiner Verantwortung für die Bewertung nicht entziehen. Im Gegenteil, der Staat ist verpflichtet, einen einheitlichen Rahmen für die Grundstückspreise festzulegen, denn nur so können die Interessen der gesamten Bevölkerung geschützt und der Verlust öffentlicher Vermögenswerte vermieden werden.

Wenn wir dem Markt die „Selbstregulierung“ überlassen, geben wir die Macht, den Wert öffentlicher Vermögenswerte zu bestimmen, im Wesentlichen an eine Gruppe von Spekulanten ab. Dies ist nicht nur im Hinblick auf die Grundsätze der öffentlichen Vermögensverwaltung falsch, sondern hat auch gefährliche soziale Folgen.

Die staatliche Festlegung der Grundstückspreise bedeutet nicht, die Rolle des Marktes zu leugnen. Im Gegenteil, es handelt sich um die Gestaltung eines kontrollierten Marktes, in dem der staatlich festgelegte Grundstückspreis die Rolle eines „Standardankers“ spielt, während die zivilrechtlichen Transaktionen innerhalb eines angemessenen Rahmens schwanken können. Dieses Modell schafft ein Gleichgewicht zwischen der Flexibilität des Marktes und der notwendigen Stabilität der staatlichen Verwaltung.

Insbesondere sind die vom Staat herausgegebenen Grundstückspreise auch ein strategisches politisches Instrument, das dazu beiträgt, den Menschen Zugang zu Land für Ansiedlung und berufliche Entwicklung zu verschaffen, ein stabiles Kostenumfeld für Unternehmen zu schaffen und die Wettbewerbsfähigkeit zu verbessern, soziales Kapital in die Produktion zu lenken, anstatt es für Spekulationen zu verwenden, die öffentlichen und transparenten Haushaltseinnahmen zu erhöhen und den Verlust öffentlicher Vermögenswerte zu verhindern.

Der Standpunkt des Generalsekretärs hat also eine solide theoretische Grundlage: Die staatliche Bodenbewertung ist kein willkürlicher Verwaltungseingriff, sondern eine unvermeidliche Voraussetzung eines besonderen Eigentumsregimes – des öffentlichen Eigentums an Land.

Geeigneter Mechanismus zur Bestimmung der Grundstückspreise in Vietnam

Um diese Ansicht umzusetzen, ist es notwendig, einen wissenschaftlichen, praktikablen und transparenten Preismechanismus aufzubauen.

Erstens: Schaffung eines landesweit einheitlichen Rahmens für die Grundstückspreise. Ein unabhängiger Nationaler Rat für die Bewertung von Grundstücken muss einen Rahmen für die Grundstückspreise auf Grundlage von Big Data, Expertenberatung und strenger Überwachung erstellen. Es ist unmöglich, dass jeder Ort seine eigenen Preise festlegt, da dies leicht in die „Dunkelzone“ der Gruppeninteressen geraten kann.

Zweitens: Aufbau einer einheitlichen Grundstücksdatenbank. Diese wird das „zentrale Nervensystem“ der Grundstücksverwaltung sein und alle Transaktionen sowie Steuer- und Kreditinformationen in Echtzeit erfassen. Dadurch wird Angebot und Nachfrage objektiv und präzise abgebildet und virtuelle Transaktionen werden vermieden.

Drittens: Setzen Sie eine Anti-Spekulationssteuer ein . Besteuern Sie verlassenes Land oder Land, das innerhalb kurzer Zeit gekauft und verkauft wird, progressiv, um Spekulationsmotive auszuschließen, sodass das Land wieder seinen eigentlichen Produktions- und Lebensfunktionen zugeführt werden kann.

Viertens: Einführung eines Mechanismus zur Kompensation von Pachtunterschieden. Wenn der Staat in Infrastruktur investiert, die den Wert des Grundstücks steigert, muss der Staat den Mehrwert durch Steuern, Gebühren oder Auktionen eintreiben. Dies ist ein Fairnessprinzip: Dieser Wert gehört der gesamten Bevölkerung und kann nicht von einer einzelnen Gruppe von Einzelpersonen genossen werden.

Fünftens: Gewährleistung von Transparenz und Kontrolle. Der Prozess der Grundstücksbewertung muss transparent sein und von der Nationalversammlung, der Vaterländischen Front, der Presse und der Bevölkerung überwacht werden. Nur Transparenz kann Eigeninteressen verhindern und das gesellschaftliche Vertrauen stärken.

Sechstens: Erlauben Sie einen angemessenen Schwankungsbereich. Die Preise für zivile Transaktionen können innerhalb einer bestimmten Bandbreite von den Preisen für staatliche Transaktionen abweichen, dürfen jedoch die Obergrenze nicht überschreiten, um Flexibilität zu gewährleisten und gleichzeitig Stabilität zu gewährleisten.

Wenn diese Mechanismen ernsthaft konzipiert und eingesetzt werden, werden sie einen fairen, transparenten und nachhaltigen Grundstücksmarkt schaffen – genau wie der Generalsekretär es bekräftigt hat.

Strategische Ausrichtung zur grundlegenden Änderung der Bodenpolitik

Generalsekretär To Lam schlug eine strategische Ausrichtung zur grundlegenden Änderung der Bodenpolitik vor. In einem System öffentlichen Eigentums gibt es keinen korrekten „Marktpreis“, wenn der Staat ihn nicht festlegt. Nur ein staatlich festgelegter Standardpreis kann die öffentlichen Interessen wahren, Spekulation verhindern und den Bodenmarkt wieder in den Rahmen einer nachhaltigen Entwicklung lenken.

Dies ist eine Mahnung für uns, Nachlässigkeit, Preisinflation und Grundstücksspekulation ein Ende zu setzen und gleichzeitig ein Aufruf, den Mechanismus der Grundstückspreisgestaltung fairer und transparenter zu gestalten. Der Staat muss der Architekt des Grundstücksmarktes sein. Die Preisgestaltung dient nicht der administrativen Intervention, sondern der Schaffung einer Grundlage für Entwicklung.

Die Botschaft ist ganz klar: Die Festlegung der Grundstückspreise in öffentlichem Besitz ist eine historische Verantwortung des Staates und zugleich der Schlüssel dafür, dass der vietnamesische Immobilienmarkt der Spekulationsspirale entkommt, in eine stabile und faire Umlaufbahn gelangt und so die Voraussetzung für eine nachhaltige Entwicklung schafft.

Dr. Nguyen Si Dung

Quelle: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm