Der Immobilienpreis pro Einkommen in Vietnam ist mehr als 1,6-mal so hoch wie der weltweite Durchschnitt.

Laut Dr. Can Van Luc wird das Verhältnis des Hauspreises zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen in Vietnam im Jahr 2024 23,7 betragen – mehr als das 1,6-fache des weltweiten Durchschnitts.

Diese Informationen wurden von Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV und Mitglied des National Financial and Monetary Policy Advisory Council, auf dem jährlichen Spring Real Estate Forum am 19. Februar mitgeteilt.

Dr. Can Van Luc bei der Veranstaltung am 19. Februar. Foto: Reatimes

Hohe Immobilienpreise und die Gründe dafür waren die Themen, die Herr Luc in seiner Rede ausführlich erläuterte. Laut dem Experten hat sich der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr positiver entwickelt. Das Angebot an Neubauprojekten stieg um 18 % und die Anzahl der Wohnungen um mehr als 50 %.

Herr Can Van Luc zitierte eine Studie von Numbeo (einer serbischen Datenplattform für Lebenshaltungskosten), die zeigt, dass das Verhältnis von Hauspreis zu durchschnittlichem Haushaltseinkommen (HPR) im Jahr 2024 das 23,7-Fache beträgt, ein Anstieg um 0,2 gegenüber dem Vorjahr. Der weltweite Durchschnitt dieses Index sank im vergangenen Jahr um 0,5 auf das 14,6-Fache. Somit liegt das Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen in Vietnam etwa 1,62-mal höher als der weltweite Durchschnitt.

Der HPR wird berechnet, indem der mittlere Hauspreis durch das mittlere jährliche Haushaltseinkommen geteilt wird. Laut dem Bauministerium ist der HPR die weltweit am häufigsten verwendete Methode zur Beurteilung des „angemessenen“ Immobilienpreisniveaus. Dieser Index wird auch von der Weltbank und den Vereinten Nationen empfohlen.

Laut diesem Experten führen hohe Ankerpreise auch dazu, dass die Menschen zögern, Geld für den Kauf von Häusern zu leihen. Ein Beleg dafür ist, dass das Kreditwachstum für Immobilieninvestitionen und Unternehmen im Jahr 2024 etwa 18 % erreichen wird und damit mehr als doppelt so hoch ist wie das Wachstum der Privatkredite für Immobilienkonsum (etwa 6,5 %).

Herr Luc nannte sechs Hauptgründe für die steigenden Immobilienpreise in Vietnam. Erstens führten rechtliche Probleme und die Angst vor Verantwortung zu einem knappen Angebot. Zweitens stiegen die Inputkosten wie Pacht, Landnutzung, Räumungsentschädigung, Finanzierungskosten und Baumaterialien, was ebenfalls zu steigenden Immobilienpreisen beitrug. Der Experte betonte zudem die Notwendigkeit von Lösungen zur weiteren Senkung der „inoffiziellen“ Kosten für Unternehmen.

Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender von GP.Invest, erklärte, dass die Landnutzungsgebühren weiterhin ein erheblicher Engpass seien, insbesondere bei Projekten, deren Berechnung der Grundstückspreise ein bis zwei Jahre dauert. Laut Hiep haben bis Jahresbeginn 25 Provinzen und Städte angepasste Grundstückspreise herausgegeben. Aufgrund unzureichender Inputfaktoren orientieren sich die Gemeinden jedoch bei der Anpassung ihrer Grundstückspreise aneinander. In der Phase der Grundstücksbewertung mangelt es einigen Gemeinden noch immer an der Initiative bei der Entscheidung über Erhöhungen oder Senkungen, da sie die Verantwortung fürchten und sich auf Beratungsstellen verlassen.

Er sagte auch, dass andere Inputkosten wie Infrastrukturinvestitionen und unrealistische Zinssätze zu zahlreichen Problemen und ungenauen Grundstückspreisen führten. Daher hofft Herr Hiep, dass der Engpass bei der Grundstücksbewertung bald behoben wird, damit Unternehmen Immobilienprojekte schneller umsetzen können.

Herr Nguyen Quoc Hiep bei der Veranstaltung am 19. Februar. Foto: Reatimes

Auf der Managementseite erklärte Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Landabteilung im Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (ehemals das fusionierte Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung) die Grundstückspreise bereits bei der Beratung der Nationalversammlung zur Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes als oberste Priorität betrachtet habe. Das überarbeitete Gesetz erweitert die Anwendung von Bodenpreistabellen und Bewertungsmethoden und sorgt so für mehr Transparenz.

Herr Binh räumte jedoch auch ein, dass es bei der Umsetzung, insbesondere auf lokaler Ebene, noch viele Mängel gebe. Ihm zufolge bestehen weiterhin Meinungsverschiedenheiten zwischen Gutachtern, Bewertungsausschüssen und den zuständigen Behörden, die über die Grundstückspreise entscheiden. In einigen anderen Ländern liegt die Verantwortung für die Grundstücksbewertung bei den Beratungsunternehmen, die für etwaige Fehler haftbar gemacht werden müssen. Dieser Aspekt muss berücksichtigt werden, um die Verantwortung und Effizienz der Grundstücksbewertung in Vietnam zu verbessern.

Der Vertreter des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt bekräftigte, dass man Kommunen und Unternehmen weiterhin begleiten und auf Rückmeldungen hören werde, um Lösungen zur Beseitigung praktischer Schwierigkeiten zu finden.

Angesichts des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage und der geringen Anzahl neu genehmigter Projekte investieren Unternehmen laut Can Van Luc vor allem in die Entwicklung hochwertiger Projekte, um attraktive Gewinnspannen zu erzielen. „Investoren können den sozialen Wohnungsbau nicht vorantreiben, weil es zu wenige Projekte gibt“, sagte er.

Darüber hinaus sind Preisinflation, Marktwirtschaft und Spekulation nach wie vor weit verbreitet, was dazu führt, dass die Immobilienpreise im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert steigen. Herr Luc warf auch die Frage auf, ob dies daran liegt, dass Vietnam noch keine Grundsteuer erhoben hat und Steuern, Übertragungsgebühren, Mieten und Erbschaften im Vergleich zu anderen Ländern noch sehr niedrig sind, was zu dieser Situation beiträgt.

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