Laut Dr. Can Van Luc wird das Verhältnis des Hauspreises zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen in Vietnam im Jahr 2024 23,7 betragen – mehr als das 1,6-fache des weltweiten Durchschnitts.
Diese Informationen wurden von Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV und Mitglied des National Financial and Monetary Policy Advisory Council, auf dem jährlichen Spring Real Estate Forum am 19. Februar mitgeteilt.
Die hohen Immobilienpreise und die Gründe dafür waren die Themen, die Herr Luc in seiner Rede ausführlich erläuterte. Laut dem Experten hat sich der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr positiver entwickelt. Das Angebot an neuen Projekten stieg um 18 % und die Anzahl der Wohnungen um mehr als 50 %.
Herr Can Van Luc zitierte eine Studie von Numbeo (einer in Serbien ansässigen Datenplattform für Lebenshaltungskosten), die zeigt, dass das Verhältnis von Hauspreis zu durchschnittlichem Haushaltseinkommen (HPR) im Jahr 2024 23,7-mal so hoch ist wie im Vorjahr, was einem Anstieg von 0,2 entspricht. Der weltweite Durchschnitt dieses Index sank im vergangenen Jahr um 0,5-mal auf 14,6-mal. Somit ist das Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen in Vietnam etwa 1,62-mal höher als der weltweite Durchschnitt.
Der HPR wird berechnet, indem der mittlere Hauspreis durch das mittlere jährliche Haushaltseinkommen geteilt wird. Laut dem Bauministerium ist der HPR die weltweit am häufigsten verwendete Methode zur Beurteilung des „angemessenen“ Niveaus von Immobilienpreisen. Auch die Weltbank und die Vereinten Nationen empfehlen die Verwendung dieses Index.
Laut diesem Experten führen hohe Ankerpreise auch dazu, dass die Menschen zögern, Kredite für den Kauf von Häusern aufzunehmen. Ein Beleg dafür ist, dass das Kreditwachstum für Immobilieninvestitionen und Unternehmen im Jahr 2024 etwa 18 % erreichen wird und damit mehr als doppelt so hoch ist wie das Wachstum der Privatkredite für Immobilienkonsum (etwa 6,5 %).
Herr Luc sieht sechs Hauptgründe für die steigenden Immobilienpreise in Vietnam. Erstens führen rechtliche Probleme und die Angst vor Verantwortung zu einem Mangel an Immobilien. Zweitens steigen die Inputkosten wie Pacht, Landnutzung, Räumungsentschädigung, Finanzierungskosten und Baumaterialien, was ebenfalls zu steigenden Immobilienpreisen beiträgt. Der Experte betonte zudem die Notwendigkeit von Lösungen zur weiteren Senkung der „inoffiziellen“ Kosten für Unternehmen.
Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender von GP.Invest, erklärte, dass die Landnutzungsgebühren weiterhin ein erheblicher Engpass seien, wenn es Projekte gebe, bei denen die Berechnung der Grundstückspreise ein bis zwei Jahre dauere. Hiep zufolge haben bis Jahresbeginn 25 Provinzen und Städte angepasste Grundstückspreise herausgegeben. Aufgrund unvollständiger Inputfaktoren orientieren sich die Gemeinden jedoch bei der Anpassung ihrer Grundstückspreise aneinander. In der Phase der Grundstücksbewertung mangelt es manchen Gemeinden noch immer an der Initiative, über Erhöhungen oder Senkungen zu entscheiden, da sie die Verantwortung scheuen und sich auf Beratungsstellen verlassen.
Er sagte auch, dass andere Inputkosten wie Infrastrukturinvestitionen und unrealistische Zinssätze zu vielen Problemen und ungenauen Grundstückspreisen führten. Daher hofft Herr Hiep, dass der Engpass bei der Grundstücksbewertung bald behoben wird, damit Unternehmen Immobilienprojekte schneller umsetzen können.
Auf der Managementseite erklärte Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Landabteilung des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (ehemals das fusionierte Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung) die Grundstückspreise bereits bei der Empfehlung an die Nationalversammlung zur Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes als oberste Priorität betrachtet habe. Das überarbeitete Gesetz erweitert die Anwendung von Bodenpreistabellen und Bewertungsmethoden und sorgt für mehr Transparenz.
Herr Binh räumte jedoch auch ein, dass es bei der Umsetzung, insbesondere auf lokaler Ebene, noch viele Mängel gebe. Ihm zufolge gebe es nach wie vor unterschiedliche Ansichten zwischen Gutachtern, Gutachtergremien und den zuständigen Behörden, die über die Grundstückspreise entscheiden. In einigen anderen Ländern hingegen liege die Verantwortung für die Grundstücksbewertung bei den Gutachtern, die für etwaige Fehler haftbar gemacht werden müssten. Dieser Aspekt müsse berücksichtigt werden, um die Verantwortung und Effizienz der Grundstücksbewertung in Vietnam zu verbessern.
Vertreter des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt bekräftigten, dass sie Kommunen und Unternehmen weiterhin begleiten und auf Feedback hören werden, um Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten in der Praxis zu finden.
Angesichts des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage und der geringen Zahl neu genehmigter Projekte investieren Unternehmen laut Can Van Luc vor allem in die Entwicklung hochwertiger Projekte, um attraktive Gewinnspannen zu erzielen. „Investoren können den sozialen Wohnungsbau nicht vorantreiben, weil es zu wenige Projekte gibt“, sagte er.
Darüber hinaus sind Preisinflation, „Mit dem Strom schwimmen“ und Spekulationen nach wie vor weit verbreitet, was dazu führt, dass die Immobilienpreise im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert virtuell steigen. Herr Luc warf auch die Frage auf, ob dies daran liegt, dass Vietnam Immobilien noch nicht besteuert, während Steuern, Übertragungsgebühren, Mieten und Erbschaften im Vergleich zu anderen Ländern immer noch sehr niedrig sind, was zu dieser Situation beiträgt.
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