Immobilienrettung mit „Bargeld“: Langfristige Lösung wählen oder die Situation hinnehmen?

Aus Angst vor einem „Lawineneffekt“ haben viele Immobilienunternehmen die Banken aufgefordert, „ihre Geldbörsen zu öffnen“ oder die Kreditvergabestandards zu senken, um den Markt zu retten. Allerdings haben auch Banken ihre eigenen Gründe, die Lösung solcher Sondersituationen „taktvoll“ abzulehnen. Gleichzeitig brauchen grundlegende Lösungen, um den Immobilienmarkt auf eine nachhaltige Entwicklung auszurichten, Zeit.

Immobilienunternehmen befürchten, dass ein „eingefrorener“ Markt eine Kettenreaktion auf die Wirtschaft auslösen könnte. Illustration: L.Vu.

Immobilienunternehmen brauchen Übergangslösungen

Fast die ersten beiden Monate des Jahres 2023 sind vergangen, doch der Immobilienmarkt konnte noch keine positiven Signale aus der Managementpolitik erkennen, die sich auf die Geschäftstätigkeit auswirken. Gleichzeitig gefährden fällige Schulden, steigende Zinsen und eine schwache Liquidität die Unternehmen.

Es gab zahlreiche Empfehlungen zur Rettung des Immobilien- und Anleihemarktes, um zu verhindern, dass sich der Lawineneffekt vom Immobilienmarkt auf das Bankensystem und viele andere Wirtschaftssektoren ausweitet.

Nach einem kürzlichen Treffen mit der Staatsbank von Vietnam (SBV) gibt es noch immer keine klare Botschaft darüber, ob der Immobilienmarkt gerettet werden soll oder nicht. Alle Hoffnungen der Immobilienunternehmen ruhen auf der Sitzung unter Vorsitz der Regierung am 17. Februar. Im Vorfeld dieser Sitzung hatten auch viele große Immobilienunternehmen Empfehlungen zu Schwierigkeiten abgegeben und wollten mit vorübergehenden Lösungen unterstützt werden, um den unmittelbaren Druck zu überwinden.

In einem früheren Dokument an die Staatsbank erklärte Frau Do Thi Phuong Lan, die für die Beratung des Umstrukturierungsprojekts der No Va Real Estate Investment Group ( Novaland ) zuständig ist, dass das Unternehmen weiterhin mit Geschäftsbanken zusammenarbeite, um die Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Inlandsschulden zu lösen. Was die Auslandsschulden betrifft, hat Novaland seine Partner davon überzeugt, diese als Marktrisiko zu betrachten und eine Umstrukturierung vorzunehmen.

Daher schlug dieses Unternehmen vor, dass die Staatsbank in Erwägung ziehen sollte, Immobilienunternehmen eine Umstrukturierung ihrer Schulden und eine Verlängerung ihrer Schuldentilgungsfrist um 24 bis 36 Monate zu ermöglichen. Darüber hinaus wird empfohlen, dass die Staatsbank in ihrer Rolle als Leitbank von Kreditinstituten, Finanzinstituten und Geschäftsbanken als professioneller Investor Lösungen in Betracht zieht, die Unternehmen dabei helfen können, ihren Verpflichtungen gegenüber Anleihegläubigern nachzukommen.

Herr Le Trong Khuong, Generaldirektor von Hung Thinh Land, teilte diesen Vorschlag mit und betonte, dass das Unternehmen noch nicht in die Schuldenfalle eingestiegen sei, dies aber nicht vorhabe. In diesem Zusammenhang ist eine Lösung erforderlich, um die aktuelle Liquiditätskrise zu bewältigen.

„Ohne eine starke Förderpolitik ist mit einem Schuldenüberhang zu rechnen. Aus Sicht der Hung Thinh Corporation und von Hung Thinh Land schlagen wir daher vor, dass die Staatsbank eine Umschuldung und -verlängerung ermöglicht, um einen Schuldenüberhang zu vermeiden. Dies würde auch die Rückzahlung nachfolgender Schulden erleichtern, damit die Unternehmen produzieren und Geschäfte tätigen können“, sagte Herr Khuong.

Laut Herrn Le Trong Khuong ist die Ausweitung des Spielraums auch notwendig, damit Unternehmen über Kapital für ihr Geschäft verfügen und gleichzeitig das Vertrauen der Anleihegläubiger gestärkt wird, damit diese weiterhin in Unternehmensanleihen investieren.

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) besteht auch bei der Emission fälliger Unternehmensanleihen und Kredite die Gefahr, dass diese zu uneinbringlichen Forderungen werden oder in eine schlechtere Schuldengruppe fallen. Wenn ein Unternehmen uneinbringliche Forderungen hat, kann es trotz eines realisierbaren Projekts und entsprechender Sicherheiten keinen neuen Kredit aufnehmen, wenn die Staatsbank ihm keine Lockerung der Kreditbedingungen gestattet.

Viele Meinungen besagen, dass der Immobilienmarkt angesichts der aktuellen Situation und der oben genannten Engpässe wirklich in Gefahr ist. Ist es dringend, den Markt zu retten oder ihn seinem Überlebenszweck entsprechend weiterlaufen zu lassen?

Das Unternehmen selbst erklärte, es müsse Kredite umstrukturieren und Projekte verkaufen, doch das sei nicht einfach. Derzeit möchten einige Unternehmen Projekte verkaufen, können dies jedoch nicht, da das Gesetz vorschreibt, dass noch nicht abgeschlossene Projekte nicht übertragen oder teilweise verkauft werden können. Der Staat kann diesen Investoren somit politische Unterstützung bieten, damit sie Projekte übertragen und die Liquidität unterstützen können.

Gleichzeitig haben viele Immobilienunternehmen im Hinblick auf die Produktumstrukturierung trotz großer Bilanzsummen und der Umsetzung zahlreicher Maßnahmen zur deutlichen Reduzierung der Verkaufspreise, insbesondere der Erhöhung der Rabatte um 45 bis 50 %, immer noch Schwierigkeiten, ihre Produkte zu verkaufen, da es kaum Käufer gibt. Bargeldmangel, negativer Cashflow und ernsthafter Liquiditätsmangel können bei Unternehmen zu der Situation führen, dass sie „auf einem Berg an Vermögenswerten sterben“, wie HoREA einmal sagte.

Der Leiter einer Immobilienfirma im Süden sagte, dass die Kreditzinsen derzeit zu hoch seien und im Durchschnitt bei 13 bis 15 Prozent pro Jahr lägen und dass es angesichts der derzeit schwierigen Geschäftslage schwierig sei, eine Gewinnspanne von 10 Prozent zu erzielen, um die Kreditkosten zu decken. Dies ist nicht nur für Immobilienunternehmen, sondern auch für andere Branchen ein schwieriges Problem.

Auf dem Immobilienmarkt hingegen nimmt niemand einen Kredit auf, um ein Haus mit einem Zinssatz von 14–15 % pro Jahr zu kaufen. Eine Möglichkeit, Verkäufer zu unterstützen, besteht darin, die Kosten für Käufer zu senken, sodass Verkäufer ihre Waren verkaufen können und Immobilien nicht auf Lager sind.

„Der entscheidende Punkt ist, dass die Menschen nicht an Rettungsaktionen denken sollten, sondern daran, wie sie die Input- und Output-Zinsen ins Gleichgewicht bringen können. Sinken die Zinsen, steigt die Investitionsnachfrage und die Nachfrage nach Eigenheimen“, sagte er.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor des Unternehmens, dem Batdongsan.com.vn gehört, teilt diese Ansicht und sagte, dass sich der Markt derzeit nicht von der vorherigen Krisenperiode unterscheide und einen Anstoß brauche, um den Vertrauensdruck durch ein Konjunkturpaket zu verringern. Zuvor, als es eine Krise gab und die Transaktionen stagnierten, gab es ein Konjunkturpaket in Höhe von 30.000 Milliarden VND mit einem Zinssatz von 5-6 %/Jahr. Das Segment des sozialen Wohnungsbaus trug dazu bei, die Handelsgewohnheiten auf dem Markt wiederherzustellen, woraufhin sich der Markt zu erholen begann.

Immobilienunternehmen befürchten, dass ein „eingefrorener“ Markt eine Kettenreaktion auf die Wirtschaft auslösen könnte. Illustration: L.Vu.

Den Banken mangelt es nicht an Kapital, die Kreditvergabe muss jedoch nach Grundsätzen erfolgen.

„Die Staatsbank hat kein Dokument zur Verschärfung der Immobilienkreditvergabe herausgegeben. Die Kreditvergabe hängt von der Bewertung der Kreditinstitute und der Gewährleistung der Systemsicherheit ab“, bekräftigte Staatsbankgouverneurin Nguyen Thi Hong auf der Immobilienkreditkonferenz letzte Woche. Viele Bankführer sagten außerdem, dass es den Banken trotz der Bedenken hinsichtlich einer Begrenzung des Kreditwachstums in diesem Sektor nicht an Geld mangele.

Daten der Staatsbank von Vietnam zeigen, dass die Kredite für den Immobiliensektor im Zeitraum 2017–2019 um über 20 % pro Jahr wuchsen, also mehr als die allgemeine Kreditwachstumsrate der Wirtschaft (von 13–14 %), und einen Anteil von 18–19 % an den gesamten ausstehenden Krediten der Wirtschaft hielten.

Im Zeitraum 2020–2021, der von der Covid-19-Pandemie beeinflusst wurde, verlangsamte sich die Wachstumsrate der ausstehenden Immobilienkredite und erreichte 12 % bzw. 15,37 %, stieg jedoch im Jahr 2022 plötzlich stark um 24 % an.

Statistiken zeigen außerdem, dass der Immobiliensektor 21,2 % der gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft ausmacht und in den letzten fünf Jahren die höchste Wachstumsrate verzeichnete. Davon entfallen 68 % auf ausstehende Schulden für Konsum- und Eigenbedarfszwecke, während 32 % auf Geschäftsaktivitäten im Immobilienbereich entfallen.

Der Chef der Staatsbank von Vietnam sagte außerdem, dass das Wachstum der Immobilienkredite in den vergangenen drei Jahren trotz vieler Schwierigkeiten nicht zurückgegangen sei, während die Banken noch immer Kapital für andere Sektoren der Wirtschaft bereitstellen müssten, ganz zu schweigen von den vorrangigen Wachstumssektoren. Daher müssen Immobilienunternehmen eine „gerechtere“ Sichtweise haben, wenn Banken den Kreditspielraum berechnen und die Zinssätze für Einleger und Kreditnehmer auf einem „harmonischen“ Niveau halten müssen.

Der Generaldirektor einer Geschäftsbank mit Sitz in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte am Rande einer kürzlich stattgefundenen Veranstaltung mit KTSG Online, dass zu den Kapitalquellen für Immobilien neben Banken auch Kapital von Käufern und Eigenkapital von Immobilienunternehmen zähle und dass in den letzten Jahren die wichtigste Kapitalquelle aus Unternehmensanleihen mobilisiert worden sei. In jüngster Zeit sind die Kapitalmärkte „festgefahren“, sodass es unvermeidlich ist, dass Immobilienunternehmen „Geld“ von Banken suchen.

Doch wenn es um das Bankkapital geht, stellen die Sicherheitsstandards des jeweiligen Devisengeschäftssektors eine „unsichtbare Mauer“ dar, die ihre Standards zunehmend anheben muss, um internationalen Standards zu entsprechen.

Laut Immobilienkreditbericht der Kreditanstalt für Wiederaufbau (SBV) zögern Kreditinstitute, Immobilienkredite zu vergeben, da die Konditionen für Immobilienkredite unterschiedlich sind.

Dementsprechend ist die Nachfrage nach Immobilienkrediten in der Regel mittel- und langfristig (derzeit haben rund 94 % der ausstehenden Kredite Laufzeiten von 10–25 Jahren), während das von den Banken mobilisierte Kapital überwiegend kurzfristiger Natur ist und die Zinssätze je nach Marktlage schwanken (rund 80 % sind kurzfristige Einlagen).

„Wenn es den Kreditinstituten nicht gelingt, die Bedingungen zwischen Mobilisierung und Kreditvergabe angemessen auszubalancieren, können sie Liquiditätsrisiken ausgesetzt sein“, heißt es in dem Bericht der Kreditabteilung.

Ein weiteres, nicht ganz neues Risiko ist die Sorge vor möglichen Forderungsausfällen, wenn das Wachstum bei Immobilienkrediten zwar hoch ist, sich aber auf wenige Subjektgruppen konzentriert, darunter große Kreditgeber mit wenigen Kundengruppen, Kunden mit gestreuten Investitionen und vielen unvollendeten Projekten.

Auch der Begriff „Immobilienspekulation“ bereitet den Banken Kopfzerbrechen, denn es lässt sich nur schwer genau definieren, ob ein Eigenheimkredit tatsächlich dem Wohnbedarf dient oder als Investition gedacht ist. Dies ist angesichts der in letzter Zeit gestiegenen Forderungsausfallquote der Branche potenziell riskant.

Darüber hinaus zeigen auch Berichte anderer Seiten, dass es bei der Immobilienfinanzierung noch immer viele Schwierigkeiten gibt, die außerhalb der Reichweite der Banken liegen. Zu diesen Schwierigkeiten zählen die rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken sowie das Marktungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, wenn das Luxussegment überreichlich vorhanden und preiswerter Wohnraum begrenzt ist.

Andererseits ist der Kapitalmarkt derzeit auch aufgrund des Vertrauensverlusts infolge einiger Verstöße bei der Emission von Unternehmensanleihen auf dem Markt in Schwierigkeiten geraten, wobei Immobilienunternehmen zu den größten Anleiheemittenten gehören.

„Zusätzlich zu den fälligen Anleihen müssen viele Unternehmen auch Geld vorstrecken, um Anleihen vor Fälligkeit zurückzukaufen. Dies belastet den Cashflow, die Finanzlage der Unternehmen und die Kreditvergabe der Banken“, heißt es in dem Bericht.

In der aktuellen Situation, in der viele Immobilienunternehmen um ihren Cashflow für ihr Überleben bangen, bilden die Banken da keine Ausnahme. „Der Immobilienmarkt steckt in Schwierigkeiten, wir sind besorgter als Sie“, sagte Herr Nguyen Hoang Dung, stellvertretender Generaldirektor und verantwortlich für das operative Geschäft der VietinBank, wie VNExpress letzte Woche auf der Bankenkonferenz berichtete. Allerdings ist dieser Marktführer auch der Ansicht, dass Immobilienunternehmen nun umstrukturieren und Vermögenswerte verkaufen sollten, um ihre Finanzen auszugleichen.

Viele Meinungen vertreten zudem die Ansicht, dass die derzeit spezifischen Situationslösungen für die Immobilienbranche vielen anderen Branchen gegenüber „ungerecht“ seien. Darüber hinaus ist eine kurzfristige Rettung kaum möglich, wenn die systemische Liquiditätsgrenze erreicht ist.

Daher sind die meisten Geschäftsbanken im Allgemeinen der Ansicht, dass sich die Unternehmen im gegenwärtigen Kontext selbst retten müssen. „Der Markt sollte sich selbst regulieren. Die Frage ist, zu welchem ​​Preis verkauft wird“, kommentierte der Generaldirektor der Bank.

Um die Kluft zwischen den beiden Seiten zu überbrücken, sei es laut Gouverneurin Nguyen Thi Hong notwendig, einen direkteren Austausch und eine Klärung jedes einzelnen Falles zu betreiben. Die Lösung von Liquiditätsengpässen kann jedoch nicht allein von den Banken abhängen, sondern erfordert die Berücksichtigung eines umfassenden Lösungspakets vieler Parteien.

Welche Lösungen es für die Situation geben wird, ist noch nicht klar. Als der Markt in der vorangegangenen Periode einfror, wurden nacheinander Konjunkturpakete mit Krediten auf den Markt gebracht. Doch angesichts des jüngsten Marktbooms bereiten der Mangel an Produkten und die hohen Immobilienpreise denjenigen, die wirkliche Bedürfnisse haben, Sorgen. Lösungen zur Stabilisierung und Anpassung des Marktes, ob kurzfristig oder langfristig, sollten nicht außerhalb dieses Ziels liegen.

Song Dung TBKTSG