Vorschlag zur Versteigerung des „goldenen Landes“ bei Thu Thiem

Derzeit ist das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt dabei, die einzelnen Phasen des Auktionsprozesses abzuschließen, wie etwa Auktionsplan, Auktionszeitpunkt und Festlegung des Startpreises.

Laut Rechtsanwalt Tran Manh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) wurden mit dem am 5. Februar erlassenen Dekret 12 zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44 über Grundstückspreise spezifische Regelungen zu Methoden der Grundstückspreisbestimmung, Anwendungsbedingungen, Verfahren und Inhalten der Grundstückspreisbestimmung nach verschiedenen Methoden hinzugefügt. Somit ist die Festlegung des Startpreises für Auktionen klar, konkret und transparent geregelt. Es bleibt noch die Festlegung der Kriterien für die Auswahl potenzieller und tatsächlich interessierter Investoren.

Dazu, so Rechtsanwalt Tran Manh Cuong, seien die Geschäftsentwicklung der letzten Jahre, die Betriebsdauer des Unternehmens, das Gesamtkapital und die Anzahl der bereits umgesetzten Immobilienprojekte zu berücksichtigen. Auch die Realisierbarkeit des Projekts sei zu berücksichtigen. Eine Überprüfung des vorgeschlagenen Bebauungsplans für das versteigerte Grundstück, beispielsweise der Eigenkapitalbedingungen, des Finanzierungsplans für die Zahlung der Landnutzungsgebühren und der Kapitalbeschaffungsmöglichkeiten für die Projektentwicklung, sei möglich. Zudem müsse die Machbarkeit des Geschäfts- und Bebauungsplans geprüft werden. Diese Prüfung helfe, Einheiten zu meiden, die den Markt wahrscheinlich stören würden.

Tausende Wohnungen und zahlreiche Grundstücke in Thu Thiem werden weiterhin versteigert.

Troy Griffiths, stellvertretender Generaldirektor von Savills Vietnam, analysierte, dass der Startpreis häufig anhand der Überschussmethode ermittelt wird. Diese Methode schätzt die Gesamtentwicklungskosten anhand des Flächennutzungskoeffizienten, der Baudichte und der maximalen Stockwerksanzahl des Projekts gemäß der genehmigten Planung. In der Realität stellt dieser Planungsparameter jedoch nicht unbedingt den effektivsten und marktgerechtesten Flächennutzungsplan dar. Beispielsweise sind Grundstücke mit Gewerbeflächen wie Büros oder Hotels in Gebieten, in denen diese beiden Bebauungsarten nicht vorgesehen sind, zu teuer.

Daher kann es bei der Festlegung der Grundstückspreise zu Abweichungen zwischen dem Startpreis und dem Marktpreis kommen, den Investoren bieten können. Dies kann dazu führen, dass die Auktion scheitert, weil der Startpreis für Investoren unattraktiv ist. Eine entsprechende Planung und ein angemessener Startpreis sind erforderlich. Neben der Verwaltungseinheit und den zuständigen staatlichen Stellen müssen spezialisierte Beratungseinheiten (Planung und Markt) mit Entwicklungskenntnissen beteiligt sein.

Die Höhe der Kaution bei Grundstücksversteigerungen wird gemäß § 39 Absatz 1 des geltenden Gesetzes über Immobilienversteigerungen zwischen der Auktionsorganisation und dem Eigentümer der versteigerten Immobilie vereinbart. Sie beträgt mindestens 5 % und höchstens 20 % des Startpreises der versteigerten Immobilie. Dekret 10 schreibt zudem vor, dass an der Versteigerung von Landnutzungsrechten beteiligte Organisationen einen Betrag in Höhe von 20 % des Startpreises hinterlegen müssen. Diese Bestimmung gilt seit dem 20. Mai 2023.

Das Bodengesetz regelt die Ausschreibung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobilienauktionen. Um die Ausnutzung von Auktionen zur Marktstörung und zur Erzielung von Gewinnen zu verhindern, könnte daher eine Erhöhung des Mindestzinssatzes für die Versteigerung von Landnutzungsrechten auf 10 % statt 5 % erwogen werden. Es sollten außerdem zusätzliche Regelungen für Sanktionen bei einem erfolgreichen Auktionserlös, aber einem Verzicht auf die Anzahlung eingeführt werden.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/hien-ke-dau-gia-dat-vang-thu-thiem-185240417160320163.htm