Vorschlag für Investoren, Landnutzungsrechte gemäß Planung zu erhalten
Kürzlich hat Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), ein Dokument übermittelt, in dem er den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung, mehrere Ausschüsse der Nationalversammlung sowie das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auffordert, eine Reihe von Artikeln und Klauseln des (geänderten) Entwurfs des Gesetzes über Grundstücke zu ändern.
Schlagen Sie Investoren Bedingungen vor und schaffen Sie diese, damit sie Landnutzungsrechte (LUR) für Grundstücksarten aushandeln können, die für die Planung zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte geeignet sind.
Schaffen Sie Bedingungen für Investoren, um Landnutzungsrechte für Grundstücksarten auszuhandeln, die für die Planung zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte geeignet sind.
Der Verband stellte fest, dass Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) eine Reihe von Mängeln und Einschränkungen aufweisen und sogar im Widerspruch zur Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees der Partei vom 16. Juni 2022 stehen.
Denn Artikel 128 Buchstabe b, Absatz 1 und Absatz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) bestimmt: „Bei der Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts ist eine Vereinbarung über den Erwerb von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zulässig. Bei der Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts muss das Nutzungsrecht für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke bestehen.“ Nur in einem Fall ist eine Vereinbarung über den Erwerb von Nutzungsrechten für „Wohngrundstücke“ zulässig, und in zwei Fällen, in denen Nutzungsrechte für „Wohngrundstücke“ oder „Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ vorliegen, die Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts.
Gleichzeitig ermöglicht Punkt a, Klausel 4, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert), dass im Falle eines gewerblichen Wohnungsbauprojekts, bei dem die vom Staat verwaltete Landfläche in die Gesamtlandfläche für die Projekterrichtung einbezogen und vom Staat zurückgewonnen wird, diese an Investoren abgetreten oder verpachtet werden kann, ohne dass eine Versteigerung der Landnutzungsrechte erforderlich ist, ohne dass ein Gebot zur Auswahl der Investoren abgegeben werden muss …
Daher schlägt HoREA vor, dass Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Gesetzes über Grundstücke (geändert) geändert und ergänzt werden müssen, um es Investoren zu ermöglichen, über die Erlangung des Nutzungsrechts an „Wohngrundstücken“ oder „Wohngrundstücken und anderen Grundstücken“ oder „anderen Grundstücken, die keine Wohngrundstücke sind“ im Einklang mit der Flächennutzungsplanung, den Stadt-, Bau- und Wohnungsbauprogrammen zu verhandeln, um gewerbliche Wohnungsbauprojekte, gemischte Wohnungsbauprojekte sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte umzusetzen, um Bedingungen für Investoren, insbesondere große Immobiliengesellschaften und -unternehmen, zu schaffen, die in die Entwicklung von Wohnungsbauprojekten investieren können, sowie für städtische Gebiete mit großen Flächen von bis zu Dutzenden, Dutzenden, Hunderten oder Tausenden von Hektar, damit sie sowohl über eine synchrone Verkehrsinfrastruktur, technische Infrastruktur, soziale Infrastruktur als auch viele städtische Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen verfügen.
HoREA schlug außerdem vor, dass Klausel 4, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) dahingehend geändert und ergänzt werden müsse, dass die Regierung beauftragt werde, den Umgang mit „vom Staat verwalteten Landflächen, den vom Staat verwalteten Landflächen“, die mit kommerziellen Wohnbauprojekten durchsetzt sind, zu regeln (ähnlich den Bestimmungen in Klausel 13, Artikel 1 des Dekrets 148/2020/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Dekreten zur detaillierten Umsetzung des Bodengesetzes), um sicherzustellen, dass keine Staatseinnahmen und kein öffentliches Vermögen, bei dem es sich um Bodenressourcen handelt, verloren geht.
Laut Herrn Chau zielt die Änderung und Ergänzung von Punkt b, Absatz 1, Punkt a, Absatz 4 und Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Gesetzes über Land (geändert) wie oben darauf ab, die Resolution 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees der Partei vom 16. Juni 2022 vollständig zu „institutionalisieren“, in der es heißt, dass institutionelle Ansichten und Richtlinien in Bezug auf Land synchron und in Übereinstimmung mit der Institution zur Entwicklung einer sozialistisch orientierten Marktwirtschaft umgesetzt werden müssen.
Für jedes Thema und jede Art der Landnutzung gibt es geeignete Richtlinien, um das Potenzial der Landressourcen freizusetzen und ihren Wert zu maximieren. Darüber hinaus muss der Mechanismus der Selbstverhandlung zwischen Bürgern und Unternehmen bei der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnbauprojekte weiterhin umgesetzt werden.
Schlupflöcher schließen, um Einnahmeverluste des Staates zu vermeiden
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA: „Für sozioökonomische Entwicklungsprojekte, die mit der Landnutzungsplanung und -plänen in Einklang stehen, ist es notwendig, umgehend Mechanismen und Richtlinien zu entwickeln und zu perfektionieren, damit Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen mit Landnutzungsrechten gemeinsam mit Investoren an der Umsetzung von Projekten in Form von Übertragung, Pacht und Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten teilnehmen und die Übernahme korrekter, genauer und angemessener Bestimmungen des Landgesetzes von 2013 sicherstellen können.“
Der Schlüssel zur Vermeidung von Einnahmeverlusten des Staatshaushalts liegt darin, die „Schlupflöcher“ bei der Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung zur Bestimmung der Grundstückspreise zu „schließen“.
Der Verband äußerte zudem Bedenken, dass es zu Einnahmeverlusten des Staatshaushalts und zu einem Verlust öffentlicher Vermögenswerte, also Landressourcen, kommen könnte, wenn Wirtschaftsorganisationen und Investoren weiterhin Landnutzungsrechte durch die Übertragung landwirtschaftlicher oder nichtlandwirtschaftlicher Flächen, die kein Wohngrundstück sind, erhalten könnten, selbst wenn dies der Flächennutzungsplanung entspricht. Dies würde zu einem Verlust öffentlicher Einnahmen und zu einem Verlust öffentlicher Vermögenswerte, also Landressourcen, führen. Tatsächlich gab es in den vergangenen Jahren bereits mehrere Fälle von Einnahmeverlusten des Staatshaushalts und von Verlusten öffentlicher Vermögenswerte, also Landressourcen.
Der Verband stellte jedoch fest, dass der Hauptgrund für den Verlust staatlicher Haushaltseinnahmen und öffentlicher Vermögenswerte in Form von Landressourcen in den letzten Jahren nicht darin liegt, dass das Bodengesetz von 2013 Wirtschaftsorganisationen und Investoren die Übertragung von Landnutzungsrechten, darunter „Wohngrundstücke“, „Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ oder „andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind“, gestattet, sondern in den Unzulänglichkeiten und Beschränkungen der Anwendung von Bodenbewertungsmethoden zur Bewertung und Schätzung von Grundstücken liegt. Dadurch werden konkrete Grundstückspreise bestimmt, mit denen Landnutzungsgebühren und Grundrenten für gewerbliche und städtische Wohnprojekte berechnet werden.
Daher ist HoREA der Ansicht, dass das wichtigste Problem, das gelöst werden muss, darin besteht, die „Schlupflöcher“ bei der „Anwendung von Bodenbewertungsmethoden“ zu „schließen“, um „Boden zu bewerten“, „Bodenpreise zu schätzen“, „spezifische Bodenpreise zu bestimmen“ und „Bodennutzungsgebühren, Bodenmieten“ für gewerbliche und städtische Wohnprojekte zu berechnen.
Andererseits konzentriert sich die Regierung derzeit auf den Entwurf eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets 44/2014/ND-CP zur Grundstücksbewertung, um die „Rechte“ des Staates bei der Grundstücksbewertung auszuüben, über Landnutzungsgebühren und Grundrenten zu entscheiden, „ohne sich an den Marktpreisen zu orientieren“, und um die Funktion eines „Staates zur Regulierung der Wirtschaft“ zu erfüllen; dazu gehört auch der Immobilienmarkt, um die Wirtschaft und Gesellschaft im nationalen und öffentlichen Interesse zu entwickeln.
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Quelle
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