Der Grund, warum Wohnungen unter 25 Millionen VND/m² in Großstädten wie Hanoi „ausgestorben“ sind: Hanoi gibt zwei Entscheidungen im Zusammenhang mit Grundstücksauktionen auf.

Forschungsdaten des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands zeigen, dass das Segment der bezahlbaren Wohnungen (unter 25 Millionen VND/m²) – also der erschwingliche Wohnraum – praktisch ausgestorben ist. (Foto: Linh An)

Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird "vernachlässigt".

Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich dank neuer Angebots- und Fördermaßnahmen der Regierung allmählich belebt. Der Angebotszuwachs – vor allem im Luxussegment – ​​deckt jedoch nur einen Bruchteil des Wohnraumbedarfs der Bevölkerung ab, während der Bedarf der Mehrheit – bezahlbarer Wohnraum – vernachlässigt wird. Dadurch verschärft sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zunehmend.

Daten des vietnamesischen Immobilienverbands VARS zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (unter 25 Millionen VND/m²) – also der bezahlbare Wohnraum – in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nur sehr schwer oder gar unmöglich wieder auftauchen wird.

Konkret zeigen die VARS-Statistiken, dass im Zeitraum 2018–2023 nicht nur die Anzahl der Wohnungen kontinuierlich gesunken ist, sondern sich auch die Angebotsstruktur in den beiden besonderen Stadtgebieten zunehmend unausgewogen entwickelt hat. Das Angebot konzentriert sich immer stärker auf das gehobene und luxuriöse Segment.

In Hanoi lag der Anteil neu auf den Markt gebrachter bezahlbarer Wohnungen vor Erreichen dieses Meilensteins im Jahr 2018 bei 35 %, sank 2019 auf 20 % und 2020 auf nur noch 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an bezahlbaren Wohnungen in Hanoi weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf angebotenen Wohnungen.

In Ho-Chi-Minh -Stadt ist der Anteil bezahlbarer Wohnungen seit 2018 rapide und zweistellig gesunken, von 20 % im Jahr 2018 auf 0,5 % im Jahr 2020, bevor er im Jahr 2021 vollständig verschwand.

Bis zu den ersten neun Monaten des Jahres 2024 erholte sich das Wohnungsangebot in Hanoi deutlich, doch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärfte sich noch, als in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen einen Verkaufspreis von 50 Millionen VND/m² oder mehr aufwiesen.

Trotz des hohen Preises haben neu auf den Markt gebrachte Projekte sehr gute Verkaufszahlen erzielt, da die Nachfrage nach Wohnungen – sowohl zum Wohnen als auch als Kapitalanlage – anhaltend hoch ist und stetig steigt. Einige Wohnprojekte verzeichneten bereits zum offiziellen Verkaufsstart eine Auslastung von bis zu 99 %.

Diese Situation führt dazu, dass die Wohnungspreise kontinuierlich steigen und sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ein neues, hohes Niveau erreichen, das weit über der Erschwinglichkeit und dem Einkommenswachstum der Mehrheit der Bevölkerung liegt.

Eine Untersuchung des Wohnungspreisindex, der die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der von VARS ausgewählten und beobachteten Stichprobe von 150 Projekten widerspiegelt, zeigt auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des untersuchten Projektclusters in Hanoi im dritten Quartal 2024 bei fast 60 Millionen VND/m² liegt, was einem Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht.

Der durchschnittliche Verkaufspreis von Projektclustern in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m² auf 64,2 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 30,6 % gegenüber dem Basiszeitraum entspricht.

In Da Nang verzeichnete der Marktpreisindex im dritten Quartal einen Anstieg von 46,2 %, was über dem Wert von Ho-Chi-Minh-Stadt liegt. Mehr als 50 % des neuen Angebots im dritten Quartal wurden zu Preisen über 80 Millionen VND/m² angeboten.

Man kann also sagen, dass in Großstädten die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zwar sehr groß ist und nicht gedeckt wird, das Angebot an Luxuswohnungen aber nicht übermäßig groß ist und nur einen Teil der Nachfrage deckt.

Was ist die Ursache?

VARS ist der Ansicht, dass bezahlbarer Wohnraum in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nur schwer entstehen kann, da die Anzahl der in den letzten Jahren genehmigten Wohnbauprojekte verschwindend gering ist. Für 2023 und Anfang 2024 werden im Segment des bezahlbaren Wohnraums kaum neue Projekte realisiert, und die laufenden Immobilienprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf das Luxussegment.

VARS erklärte den Grund wie folgt:

Der Hauptgrund, warum bezahlbarer Wohnraum bei Immobilienentwicklern wenig Beachtung findet, liegt erstens darin, dass die Gewinnspanne in diesem Segment geringer ist als in den Luxussegmenten.

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, müssen Bauträger die Kosten von der Grundstücksfinanzierung über den Bau bis hin zum Betrieb optimieren. Berechnungen von Projektentwicklern zeigen jedoch, dass sie bei einer Gewinnspanne von nur etwa 15 % Verluste erleiden, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre lang stagniert oder sich der Verkauf um ein bis zwei Jahre verzögert.

Darüber hinaus werden zentrale Grundstücke immer knapper, sowohl aktuell als auch zukünftig, da sie sich hauptsächlich in großen städtischen Gebieten mit einer Reihe von Infrastrukturen und öffentlichen Einrichtungen befinden, die Investitionen erfordern, und da die Inputkosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen, sind die Preise nicht mehr erschwinglich.

Zweitens stellen die zahlreichen Maßnahmen der Regierung zur Förderung des sozialen und bezahlbaren Wohnungsbaus weiterhin erhebliche Hürden dar. Der komplizierte und langwierige Genehmigungsprozess sowie die zunehmende Verknappung von Bauland in Großstädten zwingen Projektentwickler dazu, Investitionen in diesem Segment sorgfältig abzuwägen.

Zudem wurden die Kreditförderprogramme für Hauskäufer in diesem Segment nicht einheitlich umgesetzt. Finanzielle Unterstützungspakete für mittlere und niedrige Einkommensbezieher, wie beispielsweise Vorzugszinsen und Kreditquellen, sind nach wie vor schwer zugänglich und mit komplizierten Verfahren verbunden.

Drittens erzielen Luxusprojekte hohe Gewinnmargen und lassen sich leicht vermarkten. Da die Nachfrage nach Luxuswohnungen, sowohl für den Eigenbedarf als auch als Kapitalanlage, sehr groß ist, wächst die Gruppe einkommensstarker Kunden mit der wirtschaftlichen Entwicklung stetig. Hinzu kommen ausländische Investitionen und im Ausland lebende Vietnamesen, deren Eigentumsbedingungen durch den neuen Rechtsrahmen gelockert wurden.

Tatsächlich ist die Zahl der Kunden, die bereit sind, einen Aufpreis für die exklusivsten und hochwertigsten Produkte des Projekts zu zahlen, nicht gering. Dies macht das Segment des bezahlbaren Wohnraums für Projektentwickler weniger attraktiv.

Übergabe von mehr als 12,5 Hektar Land für das städtische Wohnbauprojekt in Duy Tien

Das Volkskomitee der Provinz Ha Nam hat soeben einen Beschluss zur Zuweisung von 125.012,07 m² Land an die Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) für den Bau eines städtischen Wohngebiets in der Stadt Duy Tien erlassen. Davon sind 11.979,28 m² für den Bau von Sozialwohnungen vorgesehen.

Gemäß Beschluss hat das Volkskomitee der Provinz Ha Nam der Firma Trung Dong ein 125.012,07 m² großes Grundstück in den Stadtteilen Hoang Dong und Tien Noi der Stadt Duy Tien zur Errichtung eines städtischen Wohngebiets zugewiesen. Davon sind 82.882,5 m² für den Bau der technischen und sozialen Infrastruktur vorgesehen, darunter Sozialwohnungen (11.979,28 m²), Kulturhäuser, Schulen, Grünflächen, Wasserflächen und Verkehrsanlagen. Dies entspricht dem genehmigten detaillierten Plan.

Nach Abschluss der Bauinvestitionen werden die von den Investoren nicht genutzten Infrastrukturanlagen gemäß den geltenden Vorschriften an lokale Behörden und spezialisierte Agenturen zur Verwaltung übergeben.

Darüber hinaus hat das Volkskomitee der Provinz Ha Nam der Firma Trung Dong 42.129,57 Quadratmeter Wohnbauland mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren zugewiesen. Der Erwerber der Wohnbaunutzungsrechte und der Käufer der dazugehörigen Häuser sind berechtigt, das Land dauerhaft und uneingeschränkt zu nutzen.

Darüber hinaus hat das Provinzvolkskomitee der Firma Trung Dong im Bezirk Tien Noi ein Grundstück von 10.409,48 Quadratmetern für Handels- und Dienstleistungstätigkeiten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für einen Zeitraum von 50 Jahren verpachtet.

Das Volkskomitee der Provinz Ha Nam erklärte, dass die Landzuteilung und -verpachtung nicht durch Versteigerung von Landnutzungsrechten oder durch Ausschreibung von Investoren zur Projektumsetzung erfolgen soll. Das Volkskomitee der Provinz Ha Nam forderte das Volkskomitee der Stadt Duy Tien auf, sich mit den Behörden der Bezirke Hoang Dong und Tien Noi sowie dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt abzustimmen, um die Grenzen festzulegen und das Land an die Firma Trung Dong zu übergeben. Gleichzeitig solle die Landgewinnung und die Räumung des verbleibenden Geländes innerhalb des Projektgebiets beschleunigt werden.

Das Provinzvolkskomitee forderte die Firma Trung Dong außerdem auf, ihre Ressourcen auf die zügige Umsetzung des Projekts zu konzentrieren. Nach Abschluss der Bauarbeiten muss das Unternehmen die Infrastruktur und die ungenutzten Grundstücke an die lokale Regierung übergeben.

Die zuständigen Abteilungen und Behörden werden das Unternehmen weiterhin bei der Durchführung der Investitionsverfahren, der Zahlung der Landnutzungsgebühren und der Umsetzung des Projekts gemäß den gesetzlichen Bestimmungen koordinieren und unterstützen.

Das städtische Wohnungsbauprojekt in der Stadt Duy Tien ist eines der wichtigsten Projekte zur Entwicklung der städtischen Infrastruktur, zur Deckung des Wohnraumbedarfs der Bevölkerung und zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung des Ortes.

Hanoi: Zwei Entscheidungen im Zusammenhang mit der Versteigerung von Landnutzungsrechten aufheben

Das Volkskomitee von Hanoi hat soeben den Beschluss Nr. 67/2024/QD-UBND erlassen, mit dem zwei Verordnungen zur Genehmigung des Startpreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land gegen Entgelt oder zur Verpachtung von Land in Hanoi aufgehoben werden. Der Beschluss tritt am 1. Dezember 2024 in Kraft.

Konkret hat das Volkskomitee von Hanoi den gesamten Beschluss Nr. 19/2019/QD-UBND vom 15. Oktober 2019 des Stadtvolkskomitees aufgehoben, der die Befugnis zur Genehmigung des Startpreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land gegen Landnutzungsgebühren oder zur Verpachtung von Land in der Stadt Hanoi regelt.

Gleichzeitig hob die Stadt auch den Beschluss Nr. 07/2023/QD-UBND vom 21. April 2023 des Volkskomitees der Stadt auf, mit dem Artikel 1 des Beschlusses Nr. 19/2019/QD-UBND vom 15. Oktober 2019 über die Bestimmungen zur Genehmigung des Startpreises bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land gegen Landnutzungsgebühren oder zur Verpachtung von Land in der Stadt Hanoi geändert wurde.

Dementsprechend wird das Volkskomitee von Hanoi mit Beschluss Nr. 07/2023/QD-UBND den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land gegen Landnutzungsgebühren oder zur Verpachtung von Land gegen eine einmalige Zahlung für die gesamte Pachtdauer genehmigen, der für Grundstücke oder Landflächen mit einem Wert von 30 Milliarden VND oder mehr gilt.

Die Entscheidung tritt am 1. Dezember 2024 in Kraft.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html