Das Geschäftsmodell der „Ferienwohnungseigentums“ weltweit – von seiner Geschichte bis zu den damit verbundenen Problemen...

1. Die Geschichte der Entstehung und Entwicklung des Geschäftsmodells „Ferienwohnungseigentum“ weltweit.

Um die nach dem Zweiten Weltkrieg in Großbritannien entstandene Nachfrage nach Urlaubsreisen zu befriedigen, entwickelten Fred Pontin, Bill Butlin und die Warner-Brüder 1946 die Idee, ihr Campingplatzgeschäft auszubauen. Nach und nach wurde ihr Campingplatzkonzept zum Vorbild für die moderne All-inclusive-Urlaubsbranche. Dieses Modell verbreitete sich rasant, da Flugreisen günstiger und leichter zugänglich wurden und die Zahl der Menschen, die verreisen oder jederzeit verreisen möchten, stark anstieg.

In diesem Massenmarkt entstand 1963 offiziell das Modell des „Timesharing“. Ursprünglich in der Schweiz als „Ferienwohnungseigentum“ bezeichnet, wurde dieses Geschäftsmodell nach eingehender Prüfung schnell in den Vereinigten Staaten übernommen und kehrte 1975 nach Europa (Schottland) zurück. Innerhalb von fünf Jahren erlebten Timesharing-Resorts in diesem Markt einen Boom, insbesondere in wichtigen europäischen Reisezielen, wobei Spanien eine Vorreiterrolle einnahm.

Aus Marketingsicht unterscheidet sich Timesharing deutlich von herkömmlichen Pauschalreisen oder Resort-Paketen. Dieses Modell wirbt mit attraktiven Leistungen, die All-inclusive-Angebote nicht bieten, wie beispielsweise: hochwertige Unterkünfte, erstklassige Resort-Services, Selbstverpflegung in gut erreichbaren Lagen, ruhige Umgebung, garantierte Sicherheit und die Tatsache, dass die Ferienimmobilie nach dem Kauf dauerhaft im Besitz des Käufers bleibt . Da dieses Konzept jedoch noch relativ neu und von Käufern nicht vollständig verstanden wird, sind die Verkaufszahlen trotz umfangreicher Marketingmaßnahmen in der Anfangsphase oft recht niedrig.

In den 1980er Jahren entstanden in mehreren großen spanischen Ferienorten groß angelegte Unternehmen, die auf der Ausnutzung der Käuferpsychologie basierten. Parallel dazu schnellten die Verkäufe von Ferienwohnrechten in die Höhe und demonstrierten deren Potenzial als vielversprechendes Geschäftsfeld. Ab diesem Zeitpunkt häuften sich jedoch auch Beschwerden über Verkäufer, die ihre Produkte falsch darstellten, und verbreiteten sich in ganz Europa und anderen Ländern. Dies zwang die Regierungen , zeitnah geeignete Rechtsrahmen zum Schutz der Rechte von Käufern dieser potenziell risikoreichen Transaktionsart zu entwickeln.

2. Überblick über die Merkmale des Geschäftsmodells der Ferienwohnrechte im Rahmen des „Timesharing“-Modells und die aktuellen Probleme der Käufer.

Laut internationalen Rechtswörterbüchern versteht man unter „Timeshare“ eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums – typischerweise von Ferien- oder Freizeitimmobilien –, bei der die Eigentümer das Recht haben, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum pro Jahr zu nutzen. Diese Definition geht davon aus, dass Timeshare eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums an einer Immobilie ist. Dieser Ansatz entspricht jedoch nicht mehr dem allgemeinen Trend der globalen Entwicklung, der Timeshare nicht mehr als eine Form des Immobilieneigentums betrachtet. Eine andere Interpretation besagt, dass Käufer mit Timeshare einen Anteil an den Rechten an einer bestimmten Ferienimmobilie erwerben – also eine Eigentumsform, bei der mehrere Personen das Recht haben, die Immobilie gemeinsam für einen bestimmten Zeitraum pro Jahr zu nutzen. Alternativ wird Timeshare als eine Form des Ferieneigentums beschrieben, bei der der Käufer das Recht hat, eine Woche (oder länger) pro Jahr eine Wohnung/einen Komplex/eine Villa/ein Resort gemäß Vertrag für einen bestimmten Zeitraum von einem oder mehreren Jahren zu nutzen.

Tatsächlich verliert das Timesharing-Geschäftsmodell in vielen Ländern weltweit aufgrund der anhaltenden und weit verbreiteten Beschwerden von Käufern und Eigentümern in den letzten Jahrzehnten zunehmend an Glaubwürdigkeit und Ansehen. Um sich von diesem ramponierten Image zu distanzieren, verwenden einige Unternehmen alternative Bezeichnungen wie „Ferienclub“, „Anteilseigentum“, „Reiseclub“ oder „Ferienwohnungseigentum“. Ungeachtet der verwendeten Bezeichnung oder des Konzepts bleibt es jedoch im Kern Timesharing – ein Timesharing-Geschäftsmodell.

Ausgehend von seiner Entstehung und Entwicklung lassen sich einige Merkmale des Timesharing-Modells sowie seine spezifischen Transaktionsmethoden wie folgt zusammenfassen:

Ferienwohnrechte sind ein komplexes Produkt und Geschäftsmodell. Um in ein Ferienwohnrecht zu investieren oder daran teilzunehmen, muss der Käufer einen Ferienwohnrechtvertrag unterzeichnen – ein Dokument mit recht komplexem Inhalt, das die Rechte und Pflichten der am Ferienwohnrecht beteiligten Parteien regelt.

Der durchschnittliche Wert eines Timeshare-Vertrags liegt zwischen einigen zehn und mehreren zehntausend US-Dollar (10.000 bis 40.000 USD). Nach dem Erwerb eines Timeshare-Anteils muss der Käufer zusätzlich eine jährliche Gebühr entrichten (in der Regel eine Verwaltungs-, Resort- oder Instandhaltungsgebühr). Diese richtet sich nach der Größe, der Anzahl und Art der im jeweiligen Jahr erworbenen Urlaubswochen sowie dem Vertragswert. Timeshare-Verträge gelten für einen bestimmten Zeitraum pro Jahr. Die Vertragslaufzeit kann typischerweise von einigen Jahren bis zu mehreren Jahrzehnten oder sogar bis zu 80 Jahren (in Australien) reichen.

Ferienwohnrechte sind ein recht spezialisiertes Gebiet. Je nach Art und Inhalt der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer lässt sich der weltweite Markt für Ferienwohnrechte in verschiedene Hauptproduktkategorien unterteilen, darunter:

(i) Ferienwohnrechte mit festen wochenweisen Eigentumsrechten.

(ii) Ferienwohnrecht mit flexiblen wöchentlichen Eigentumsrechten.

(iii) Ferienwohnrechte mit rotierenden oder flexiblen Eigentumsrechten während der Woche.

(iv) Ferienwohnrechte mit einem Punktesystem.

Ferienwohnrechte sind kein alltägliches Produkt, keine Ware und keine Dienstleistung, die man einfach so kauft. Daher konzentrieren sich Verkäufer von Ferienwohnrechten oft auf Strategien, die die Kundenpsychologie ausnutzen. Konkret kontaktieren sie potenzielle Kunden häufig über Werbung und Marketing per Telefon oder ähnliche Kanäle und versprechen ihnen sogar Geschenke, Gutscheine oder Gratisurlaube, um sie zu einer Präsentation oder Einführung in das Thema Ferienreisen zu bewegen. Ziel ist es, die potenziellen Kunden direkt im Anschluss an die Präsentation zum Abschluss eines Ferienwohnrechtsvertrags zu bewegen.

Beim Abschluss eines Timesharing-Vertrags verstehen Käufer oft die Vor- und Nachteile dieser Produktart nicht oder nicht vollständig. Insbesondere versäumen sie es, die Gesamtkosten, die sie über viele Jahre hinweg wie vereinbart zahlen müssen, sorgfältig abzuwägen und zu bewerten, und erkennen die Probleme erst in der Praxis.

Der Kauf eines Ferienwohnrechtsprodukts basiert oft auf dem Irrglauben, es handele sich um eine gewinnbringende Investition. Die Erfahrung in vielen Ländern hat gezeigt, dass Ferienwohnrechte ausschließlich für private oder familiäre Urlaubsreisen über einen festgelegten Zeitraum genutzt werden sollten und nicht als Kapitalanlage gedacht sind.

Das Problem des „Betrugs“ beim „Weiterverkauf von Ferienwohnrechten“: Aufgrund der Schwierigkeiten beim Verkauf von Ferienwohnrechten bieten einige „Weiterverkaufsvermittler“ an, die Rechte des Käufers gegen eine Vorauszahlung an Dritte weiterzuverkaufen. In der Realität scheitern die meisten dieser Versuche jedoch oder sind gar nicht möglich, sodass der Eigentümer eine erhebliche Gebühr an den Vermittler verliert.

Zu den wichtigsten und häufigsten Problemen, mit denen Käufer von Timeshare-Anteilen in vielen Ländern konfrontiert sind, gehören:

(i) die jährlichen Wartungsgebühren sind zu hoch und erstrecken sich über viele Jahre, da Timesharing-Verträge typischerweise Laufzeiten von wenigen Jahren bis zu mehreren Jahrzehnten haben;

(ii) nicht in der Lage ist, den unterzeichneten Vertrag zu kündigen oder von ihm zurückzutreten;

(iii) nicht in der Lage zu sein, Reservierungen wie ursprünglich geplant vorzunehmen;

(iv) Es ist unmöglich oder sehr schwierig, den Vertrag unterzuvermieten oder zu übertragen;

(v) Irreführendes, ja sogar betrügerisches, „täuschendes“ Verhalten, Verkaufsdruck seitens des Verkäufers; usw.

Die Frage der Stornierung eines abgeschlossenen Ferienwohnrechtsvertrags bleibt dabei das größte und schwierigste Problem des Ferienwohnrechts-Geschäftsmodells in Ländern auf der ganzen Welt und ist auch das Thema, das von den 1980er Jahren bis heute zu den meisten Streitigkeiten und Beschwerden von Käufern geführt hat.

3. Gesetze, die die Aktivitäten im Bereich Timesharing in verschiedenen Ländern regeln, und Empfehlungen für Vietnam.

Im Hinblick auf die aktuelle Situation der Geschäftstätigkeit unter der Bezeichnung „Langzeit-Ferienwohnungsvermietung/Ferienwohnungseigentum“ (oder ähnlichen Bezeichnungen) in Vietnam in den letzten Jahren wird deutlich, dass diese Art von Geschäft ähnliche Merkmale und Probleme aufweist wie das seit den 1960er Jahren weltweit existierende Ferienwohnungsmodell. Aufgrund seiner komplexen Natur (wie analysiert) sind die Probleme des Ferienwohnungsmodells nicht nur in Vietnam, sondern auch in vielen Ländern und Regionen weltweit aufgetreten, insbesondere in Europa, den Vereinigten Staaten, Australien, Großbritannien, Frankreich, Deutschland, Spanien usw.

Angesichts dieser komplexen Realitäten und obwohl die Gesetze der einzelnen Länder und Regionen unterschiedliche Ansätze zum Thema „Ferienwohnungseigentum“ verfolgen, verfügen viele Orte wie die Europäische Union, das Vereinigte Königreich, Frankreich, Deutschland, Spanien, Australien und einige Bundesstaaten der Vereinigten Staaten über direkte Regelungen zur Verwaltung dieser Aktivität, zum Beispiel:

In der Europäischen Union wird das Ferienwohnrechtgeschäft unmittelbar durch ein gesondertes Gesetz von 1994 (das Ferienwohnrechtgesetz, das 1994 von der Europäischen Gemeinschaft verabschiedet wurde), eine Richtlinie von 2008 (Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 zum Schutz der Verbraucher hinsichtlich bestimmter Aspekte von Ferienwohnrechtdienstleistungen, Langzeiturlaubsprodukten, Rückkauf- und Wiederverkaufsverträgen) und die spezifischen Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten (insbesondere derjenigen mit Ferienorten und Tourismus) geregelt.

In den Vereinigten Staaten, beispielsweise im Bundesstaat Florida, wird der Besitz von Timeshare-Anteilen derzeit durch den Florida State Act von 2018 (Kapitel 721, Artikel 98) vom 25. September 2018 geregelt und direkt gesteuert. Dieser legt Verfahren und Anforderungen für die Offenlegung von Informationen über den Verkauf, den Tausch, die Werbung und den Betrieb von Timeshare-Anteilen fest.

In Australien wird das Ferienwohnrechtgeschäft direkt durch das Companies Act (Kapitel 5) geregelt.

Da sich das Ferienwohnrechtmodell bereits seit Langem etabliert hat, haben viele Länder und Regionen gesetzliche Regelungen und umfassende Regulierungsmechanismen eingeführt, um Transparenz und Strenge bei den Geschäftspraktiken der Unternehmen zu gewährleisten. Beispiele hierfür sind: Vorschriften zur Lizenzierung von Ferienwohnrechten; Vorschriften zu den Marktbedingungen; Anforderungen an die Bereitstellung vollständiger und korrekter Informationen in der Werbung und vor Vertragsabschluss; Käuferrechte (Widerrufs-/Bedenkzeit); Managementmechanismen; Umgang mit Verstößen usw.

Insbesondere sind einige Kundenrechte sehr streng definiert, wie zum Beispiel: Kunden haben das Recht, den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist bedingungslos und kostenfrei zu kündigen und können dieses Recht aus keinem Grund aufheben; es ist verboten, von Verbrauchern eine Zahlung vor Ablauf der vorgenannten Widerrufsfrist zu verlangen; oder vom Unternehmen zu verlangen, ein Treuhandkonto zu eröffnen, um die Zahlungsfähigkeit gegenüber Kunden bei deren Rücktritt vom Vertrag sicherzustellen, und einen konkreten Rückzahlungszeitpunkt festzulegen.

Während der Markt für Ferienwohnrechte in vielen Ländern und Regionen weltweit direkt durch Gesetze geregelt ist, fehlt Vietnam derzeit ein eigenständiger und umfassender Rechtsrahmen für diese Branche. Daher ist es angesichts internationaler Praktiken und einer Analyse der aktuellen Situation in Vietnam dringend geboten, einen umfassenden und strengen Rechtsrahmen für Ferienwohnrechte zu entwickeln. Ziel ist es, Risiken zu minimieren, die Rechte der Bürger bei solchen Transaktionen zu gewährleisten und die öffentliche Ordnung aufrechtzuerhalten .

[*] Einige Referenzquellen:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

Aber   https://timeshareconsumerasscation.org.uk

Aber   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Quelle: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html