1. Geschichte der Entstehung und Entwicklung des Geschäftsmodells „Ferieneigentum“ in der Welt
Als Reaktion auf die aufgestaute Nachfrage nach Urlaubsreisen in Großbritannien nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs hatten Fred Pontin, Bill Butlin und die Warner-Brüder 1946 die Idee, ihr Ferienlagergeschäft zu erweitern. Im Laufe der Zeit entwickelte sich ihr Ferienlagergeschäft zum Vorbild für die moderne Pauschalreisebranche. Dieses Modell expandierte rasant, da Flugreisen günstiger und verfügbarer wurden und die Zahl der Urlauber, die Urlaub machten oder machen wollten, rapide stieg.
In diesem Massenmarkt tauchte das als „Timeshare“ (grob übersetzt „Ferieneigentum“) bekannte Modell im Jahr 1963 offiziell auf. Es begann in der Schweiz unter dem Namen „Ferieneigentum“, wurde aber nach sorgfältiger Untersuchung schnell in den Vereinigten Staaten eingeführt und kehrte 1975 nach Europa (Schottland) zurück, um sich weiterzuentwickeln. Innerhalb von fünf Jahren explodierte die Zahl der Timeshare-Resorts auf diesem Markt, typischerweise in den großen Feriengebieten in ganz Europa, wobei Spanien die Entwicklung anführte.
Aus Marketingsicht unterscheidet sich Ferieneigentum deutlich von einem typischen Urlaubs- oder Resort-Paket. Es wird mit attraktiven Leistungen beworben, die Pauschalreisen nicht bieten, wie z. B. erstklassige Luxus-Resort-Leistungen, Selbstversorger-Unterkünfte in leicht erreichbarer Lage, idyllische Landschaften, garantierte Sicherheit und nach dem Kauf gehört das Resortprodukt „für immer Ihnen“ . Dieses Konzept ist jedoch noch recht neu und wird von Käufern nicht gut verstanden. Daher sind die Umsätze dieses Geschäftsmodells trotz der groß angelegten Vermarktung in der Anfangsphase oft recht gering.
In den 1980er Jahren begannen sich in einigen großen Ferienanlagen Spaniens umfangreiche Geschäftsaktivitäten zu entwickeln, die auf der Nutzung der Käuferpsychologie beruhten. Gleichzeitig stiegen die Umsätze im Ferienimmobiliengeschäft rasant an und zeigten, dass sich dieses Geschäftsfeld zu einem vielversprechenden Geschäftsfeld entwickeln könnte. Allerdings tauchten ab diesem Zeitpunkt auch zahlreiche Bedenken und Beschwerden über den Verkauf gefälschter Produkte in Europa und anderen Ländern auf, die sich zunehmend verbreiteten. Die Regierungen dieser Länder mussten daher rechtzeitig geeignete rechtliche Rahmenbedingungen schaffen, um die Rechte der Käufer bei der Teilnahme an solchen Transaktionen mit vielen potenziellen Risiken zu schützen.
2. Überblick über die Merkmale des Timeshare-Ferienwohnungs-Geschäftsmodells und die aktuelle Situation der Probleme, mit denen Käufer konfrontiert sind
Laut internationalem Rechtslexikon wird „Timesharing“ als eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums verstanden – in der Regel an Ferien- oder Freizeitimmobilien. Der Eigentümer hat das Recht, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum jährlich zu nutzen. Diese Definition basiert auf der Betrachtung von Ferieneigentum als gemeinschaftliches Immobilieneigentum. Dieser Ansatz entspricht jedoch nicht mehr dem allgemeinen Entwicklungstrend weltweit, da Ferieneigentum nicht mehr als Immobilieneigentumsform gilt. Eine andere Interpretation besagt, dass Ferieneigentum bedeutet, dass der Käufer einen Teil der Rechte an einer bestimmten Ferienimmobilie erwirbt – also eine Eigentumsform mehrerer Personen, die das Recht haben, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum jährlich zu nutzen. Alternativ wird Timesharing als eine Form des Ferieneigentums beschrieben, bei der der Käufer das Recht erhält, eine Woche (oder länger) jährlich eine bestimmte, im Vertrag beschriebene Wohnung/Anlage/Villa/Resort für einen festgelegten Zeitraum von einem oder mehreren Jahren zu nutzen.
Tatsächlich verliert das Geschäftsmodell Ferieneigentum in vielen Ländern weltweit aufgrund der weit verbreiteten und anhaltenden Beschwerden von Käufern/Eigentümern von Ferienimmobilien in den letzten Jahrzehnten allmählich an Image und Markenwert. Um sich vom diskreditierten Image dieses Modells abzuheben, haben einige Unternehmen daher andere Begriffe als Ersatz für „Timeshare“ verwendet, zum Beispiel: „Vacation Club“, „Fractional Ownership“, „Destination Club“, „Vacation Ownership“ usw. Unabhängig von den verwendeten Begriffen oder Konzepten handelt es sich jedoch im Wesentlichen immer noch um „Timeshare“ – ein Geschäftsmodell für Ferieneigentum.
Im Zuge der Entstehung und Entwicklung können wir einige Charakteristika des Ferieneigentumsmodells sowie die spezifischen Transaktionsmethoden dieses Modells wie folgt zusammenfassen:
Ferieneigentum ist ein komplexes Produkt und Geschäftsmodell. Um in ein Ferieneigentumsmodell zu investieren oder daran teilzunehmen, muss der Käufer einen Ferieneigentumsvertrag unterzeichnen – ein Dokument mit recht komplexem Inhalt, das sich auf Vereinbarungen über die Rechte und Pflichten der Parteien im Zusammenhang mit dem Ferieneigentumsprodukt bezieht.
Der Wert eines Ferieneigentumsvertrags liegt zwischen zehn und zehntausend US-Dollar (10.000 USD – 40.000 USD). Zusätzlich muss der Käufer nach dem Erwerb des Ferieneigentums eine jährliche Gebühr (in der Regel eine Verwaltungsgebühr, eine Resort-Betriebsgebühr, eine Instandhaltungsgebühr) entrichten, die sich nach Umfang, Anzahl und Art der Urlaubswochen sowie dem Wert des unterzeichneten Vertrags richtet. Ferieneigentumsverträge gelten für einen bestimmten Zeitraum pro Jahr und können in der Regel mehrere Jahre bis mehrere Jahrzehnte, in Australien sogar bis zu 80 Jahre, betragen.
Ferienimmobilien sind ein recht spezifisches Feld. Je nach Art und Inhalt der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer lässt sich das Ferienimmobiliengeschäft weltweit in folgende Hauptprodukttypen unterteilen:
(i) Ferieneigentum mit festem wöchentlichen Eigentum.
(ii) Ferieneigentum mit flexiblem Wocheneigentum.
(iii) Ferieneigentum mit rotierendem oder flexiblem wöchentlichen Eigentum.
(iv) Machen Sie einen Urlaub mit einem Punkteprogramm.
Ferienimmobilien sind keine alltäglichen Produkte, Waren oder Dienstleistungen, für deren Kauf sich Menschen leicht entscheiden. Daher setzen Verkäufer beim Verkauf von Ferienimmobilien oft auf Strategien, die die Kundenpsychologie ausnutzen. Insbesondere werben Verkäufer oft telefonisch oder mit ähnlichen Methoden und versprechen Geschenke, Gutscheine oder kostenlose Urlaube, um potenzielle Kunden zu einer Präsentation oder Einführungsveranstaltung über Urlaubsreisen einzuladen, zu gewinnen oder zu verführen. So können sie potenzielle Kunden direkt bei der Präsentation zum Abschluss eines Ferienimmobilienvertrags bewegen.
- Beim Abschluss eines Ferieneigentumsvertrags sind sich die meisten Käufer der Vor- und Nachteile dieser Produktart nicht oder noch nicht vollständig bewusst. Insbesondere berücksichtigen oder bewerten sie nicht sorgfältig die Gesamtkosten, die sie gemäß der Vereinbarung über viele Jahre hinweg zahlen müssen, bis tatsächliche Probleme auftreten.
- Sie entscheiden sich für den Kauf einer Ferienimmobilie, weil Sie fälschlicherweise glauben, dass der Besitz dieses Produkts eine rentable Investition darstellt. Die Praxis in vielen Ländern hat gezeigt, dass Sie sich nur für den Kauf einer Ferienimmobilie entscheiden sollten, um Ihren Urlaub oder den Urlaub Ihrer Familie für einen bestimmten Zeitraum zu genießen, und nicht, um eine Ferienimmobilie als rentable Investition zu betrachten.
- Das Problem des „Betrugs“ beim Weiterverkauf von Ferienimmobilien. Aufgrund der Schwierigkeiten beim Verkauf von Ferienimmobilien haben einige Anbieter angeboten, die Ferienimmobilien des Käufers an Dritte weiterzuverkaufen, unter der Bedingung, dass der Eigentümer eine Gebühr im Voraus entrichtet. In der Realität kommt es jedoch in den meisten Fällen nicht zum Weiterverkauf der Ferienimmobilien, und der Eigentümer verliert weiterhin eine (nicht geringe) Gebühr an den Makler.
- Die wichtigsten und häufigsten Probleme, mit denen Käufer von Ferienimmobilien in vielen Ländern typischerweise konfrontiert sind:
(i) Die jährlichen Wartungsgebühren sind zu hoch und laufen über viele Jahre, da Timesharing-Verträge typischerweise Laufzeiten von mehreren Jahren bis zu mehreren Jahrzehnten haben.
(ii) den unterzeichneten Vertrag nicht kündigen oder zurücktreten kann;
(iii) die ursprünglich geplante Buchung nicht durchgeführt werden kann;
(iv) eine Untervermietung oder Abtretung des Vertrags unmöglich oder sehr schwierig ist;
(v) irreführendes oder gar betrügerisches Verhalten, betrügerisches Verhalten, Verkaufsdruckverhalten des Verkäufers usw.
Insbesondere die Frage der Kündigung eines unterzeichneten Ferieneigentumsvertrags bleibt in Ländern auf der ganzen Welt das größte und schwierigste Problem des Ferieneigentums-Geschäftsmodells und ist auch das Thema, das seit den 1980er Jahren zu den meisten Streitigkeiten und Beschwerden von Käufern geführt hat.
3. Gesetze zur Regelung des Ferieneigentumsgeschäfts in einigen Ländern und Empfehlungen für Vietnam
Betrachtet man den aktuellen Stand der Geschäftsaktivitäten unter dem Namen „Langzeit-Resortdienstleistungen/Ferieneigentum“ (oder ähnlicher Bezeichnungen) in Vietnam in den letzten Jahren, so zeigt sich, dass dieser Typ ähnliche Merkmale und Probleme aufweist wie das seit den 1960er Jahren weltweit verbreitete Geschäftsmodell des Ferieneigentums. Ursprünglich ein komplexes Geschäftsmodell (wie analysiert), das nicht nur in Vietnam entstand, bestehen die bestehenden Probleme des Ferieneigentumsmodells seit langem in vielen Ländern und Regionen der Welt, insbesondere in Europa, den USA, Australien, England, Frankreich, Deutschland, Spanien usw.
Angesichts solch komplexer Situationen gibt es in vielen Ländern und Regionen zwar unterschiedliche Gesetze zum Thema „Ferieneigentum“, aber viele Länder wie die Europäische Union, Großbritannien, Frankreich, Deutschland, Spanien, Australien und einige Bundesstaaten der USA verfügen über direkte Regelungen zur Verwaltung dieser Aktivität, zum Beispiel:
In der Europäischen Union wird das Ferieneigentumsgeschäft direkt durch ein separates Gesetz aus dem Jahr 1994 (den Holiday Ownership Act, der 1994 von der Europäischen Gemeinschaft verabschiedet wurde), eine Richtlinie aus dem Jahr 2008 (Richtlinie 2008/122/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Januar 2009 über den Verbraucherschutz im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Ferieneigentumsdienstleistungen, langfristigen Urlaubsprodukten sowie Rückkauf- und Weiterverkaufsverträgen) und die spezifischen Gesetze der Mitgliedstaaten (insbesondere derjenigen mit Resorts und Tourismus) geregelt.
In den Vereinigten Staaten, beispielsweise im Bundesstaat Florida, wird das Ferieneigentum derzeit direkt vom Bundesstaat Florida in den Florida State Statutes of 2018 (Kapitel 721 mit 98 Artikeln) vom 25. September 2018 der Vereinigten Staaten von Amerika geregelt und verwaltet, die Verfahren zur Festlegung und öffentlichen Offenlegung von Informationen über den Verkauf, den Tausch, die Förderung und den Betrieb von Ferieneigentumsaktivitäten vorschreiben.
In Australien wird das Geschäft des Ferieneigentums direkt im Corporations Act (Kapitel 5) geregelt.
Da sich das Modell des Ferieneigentums schon seit langer Zeit entwickelt, verfügen viele Länder und Regionen über gesetzliche Regelungen sowie einen direkten und relativ umfassenden Regulierungsmechanismus, um Transparenz und Genauigkeit bei der Geschäftstätigkeit von Unternehmen sicherzustellen. Dazu gehören typischerweise: Regelungen zur Lizenzierung von Ferieneigentumsaktivitäten, Regelungen zu den Bedingungen für das Anbieten von Produkten auf dem Markt, Anforderungen an die Verantwortung für die Bereitstellung vollständiger und richtiger Informationen in der Werbung und vor Vertragsabschluss, Rechte des Käufers (Widerrufs-/Bedenkzeitraum), Verwaltungsmechanismen, Umgang mit Verstößen usw.
Insbesondere sind einige Rechte des Verbrauchers streng geregelt. Dazu gehören etwa das Recht des Verbrauchers, den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist bedingungslos und ohne Kosten zu kündigen, und das Recht, dieses Recht aus keinem Grund zu widerrufen. Verbraucher dürfen nicht vor Ablauf der oben genannten Widerrufsfrist zahlen. Unternehmen müssen Treuhandkonten eröffnen, um die Zahlungsfähigkeit des Kunden sicherzustellen, wenn dieser vom Vertrag zurücktreten muss, und es muss eine bestimmte Rückzahlungsfrist festgelegt werden.
Während das Geschäft mit Ferienimmobilien in vielen Ländern und Regionen weltweit direkt durch die Gesetze geregelt ist, fehlte in Vietnam bislang ein eigenständiger, umfassender Rechtsrahmen für diese Geschäftsart. Daher ist es angesichts der aktuellen Situation in Vietnam äußerst dringend, sich auf die Überprüfung und den Aufbau eines umfassenden, strengen Rechtsrahmens zur Regulierung des Ferienimmobiliengeschäfts zu konzentrieren, um Risiken zu minimieren, die Rechte der an solchen Transaktionen beteiligten Personen zu gewährleisten und die soziale Ordnung zu stabilisieren .
[*] Einige Referenzquellen:
- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05
- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share
- https://timeshareconsumerassociation.org.uk
- https://www.nolo.com/legal-encyclopedia
- https://eur-lex.europa.eu/legal-content
- http://www.leg.state.fl.us/statutes
- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint
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Quelle: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html
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