Ein Segment, das noch nie „heiß“ war; Binh Dinh versteigert und bietet für 30 Projekte; Vorschriften zur Berechnung der Landnutzungsgebühren

Die erfolgreiche Transaktionsrate des Resort-Segments liegt bei nur 10 %, Industrieimmobilien kühlen nicht ab, es gibt Vorschriften auf der Grundlage der Berechnung von Landnutzungsgebühren … das sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Im dritten Quartal 2023 stehen landesweit rund 16 Tourismus- und Resort-Immobilienprojekte zum Verkauf. Damit werden dem Markt rund 970 Produkte angeboten, doppelt so viele wie im Vorquartal. (Abbildungsfoto)

Illiquides Resort- Segment

Der aktuelle Immobilienmarktbericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigt, dass im dritten Quartal landesweit rund 16 Tourismus- und Resort-Immobilienprojekte zum Verkauf standen. Das Angebot belief sich auf rund 970 Produkte – doppelt so viel wie im Vorquartal, aber nur 20 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Das Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf die zentralen und südlichen Regionen.

Neben der langsamen Verbesserung des Angebots ist auch die Marktnachfrage nach diesem Segment gering, was zu einer Absorptionsrate von nur einem Zehntel des gleichen Zeitraums im Jahr 2022 führt, als sie 23 % erreichte, was 225 Transaktionen entspricht.

Da es sich bei dem Bestand hauptsächlich um hochpreisige Ferienvillen handelt, ist eine Liquidierung schwierig. Der Großteil des Ferienimmobilienbestands war in der vergangenen Zeit „inaktiv“.

Im dritten Quartal dieses Jahres tendierten die Verkaufspreise dieses Segments weiterhin seitwärts und schwankten kaum. Investoren nutzten Anreizprogramme, Rabatte und Zinsstützungen, um die Nachfrage anzukurbeln.

Die Berichtseinheit prognostiziert, dass sich die Transaktionen in der kommenden Zeit verbessern werden, die Quantität jedoch gering ausfallen wird und es zu einer Differenzierung zwischen den Produktlinien kommen wird. Condotel-Transaktionen werden voraussichtlich den stärksten Anstieg verzeichnen, da das Primärangebot dieses Segments nach langer Abwesenheit vom Markt zurückgekehrt ist.

Laut dem Immobilienunternehmen DKRA wurden im dritten Quartal landesweit drei Resort-Villenprojekte zum Verkauf angeboten, die in der nächsten Phase zum Verkauf standen. Die Nachfrage lag bei 10 %. Insgesamt wurden 81 Einheiten zum neuen Angebot hinzugefügt, was zwar im Vergleich zum zweiten Quartal leicht gestiegen ist, sich aber immer noch auf niedrigem Niveau befindet und im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 93 % zurückging.

DKRA kommentierte, dass Investoren bei der Markteinführung von Produkten immer noch recht zurückhaltend seien, was dazu führe, dass das Angebot seit Ende des zweiten Quartals 2022 bis heute weiterhin rückläufig sei.

Der düstere Trend setzte sich fort. Die Nachfrage blieb im dritten Quartal niedrig. Der Neuverbrauch lag bei 8 Einheiten, was einem Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Generell verlief der Verkauf neuer Projekte eher langsam, die meisten Transaktionen konzentrierten sich auf Produkte mit einem Preis von unter 10 Milliarden VND pro Einheit.

Mit Blick auf den Markt im dritten Quartal dieses Jahres erklärte das Bauministerium , dass Ferienimmobilien ein Segment mit hohen Erwartungen, aber auch großen Enttäuschungen seien. Im Juli und August dieses Jahres war die Zahl der neu eröffneten Ferienimmobilientransaktionen sehr begrenzt.

Wachstum im Industrieimmobiliensektor ist hoch

Die starke Welle ausländischer Investitionen in Vietnam hat zu einer explosionsartigen Zunahme der Nachfrage nach Wohnraum für Fachkräfte sowie nach kommerzieller und Dienstleistungsinfrastruktur für Industrieparks geführt, was wiederum zu einem starken Wachstum im Segment der Industrieimmobilien geführt hat.

Laut dem vietnamesischen Immobilienverband wird der Immobilienmarkt im Jahr 2023 mit Schwierigkeiten konfrontiert sein. Die beiden Segmente Sozialwohnungen und Gewerbeimmobilien haben sich jedoch kaum abgekühlt, und die Nachfrage ist immer noch um ein Vielfaches höher als das Angebot. Der Markt erlebt eine Welle internationaler Unternehmen, die in viele Länder Südostasiens, insbesondere nach Vietnam, ziehen.

Der Arbeitsmarkt, große Grundstücksfonds und die von der Regierung investierte interprovinzielle Verkehrsinfrastruktur werden die Entwicklung von Industrieimmobilien vorantreiben. Daher werden die Dienstleistungen im Zusammenhang mit Industrieimmobilien – von Unterkünften, Gastronomie, Haushaltswarengeschäften, Sportplätzen , Geschäften, Märkten usw. – immer vielfältiger, und auch kleine Betriebe und kleine Einzelhandelsunternehmen haben die Möglichkeit, sich zu entwickeln.

Herr Nguyen Van Khoi, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Association, kommentierte: „Vom zweiten bis zum dritten Quartal 2024 wird der Immobilienmarkt offiziell in den Erholungszyklus eintreten. Projekte werden stärker umgesetzt, was zu einem großen Angebot auf dem Markt führt. Sozialwohnungen und Industrieimmobilien werden dabei weiterhin dominieren.“

Das Ministerium für Planung und Investitionen teilte auf dem Vietnam Industrial Real Estate Forum, das Ende Oktober 2023 in Ho-Chi-Minh-Stadt stattfand, außerdem mit, dass die Menge an ausländischem Direktkapital seit Anfang 2023 bis heute kontinuierlich gestiegen sei, was zu einem positiven Wachstum der Nachfrage nach Immobilien in Industrieparks geführt habe.

Im Jahr 2023 werden in Vietnam 397 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von 122.900 Hektar errichtet. Davon sind 292 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von über 87.100 Hektar in Betrieb; 106 weitere Industrieparks mit einer Gesamtfläche von 35.700 Hektar befinden sich im Bau.

Die Industrieparks im ganzen Land weisen eine Auslastungsrate von über 80 % auf, wobei die wichtigsten nördlichen Provinzen 83 % und die wichtigsten südlichen Provinzen 91 % erreichen.

In der Northern Key Economic Zone wurden 68 Industrieparkprojekte mit einer gepachteten Landfläche von 12.000 Hektar verzeichnet. Die Pachtpreise für Grundstücke stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 30 % und erreichten einen Durchschnitt von 138 USD/m2/Pachtdauer.

Die Kaufkraft für Industrieimmobilien ist trotz des schwierigen Marktumfelds ungebrochen und zeigt das nachhaltige Potenzial dieses Segments. Marktumfragen vieler Vertriebseinheiten zufolge gewinnen neben Industriepark-Infrastruktur auch ergänzende Immobilienprodukte und Logistik für Industrieparks zunehmend an Bedeutung bei Investoren.

Binh Dinh Auktionen und Gebote für viele Großprojekte

Nach Angaben des Planungs- und Investitionsministeriums von Binh Dinh plant die Provinz, im Rahmen von Ausschreibungen Investoren für neun Projekte zu finden und im Jahr 2023 Auktionen für 21 Investitionsprojekte auf Grundstücken vorzubereiten.

Zahlreiche Projekte ziehen Investitionen in der Wirtschaftszone Nhon Hoi in Binh Dinh an. (Foto: Dung Nhan)

Was Auktionsprojekte betrifft, verfügt die Provinz über 14 Projekte außerhalb der Wirtschaftszone und 7 Projekte in der Wirtschaftszone Nhon Hoi. Das größte Projekt außerhalb der Wirtschaftszone ist der Bau von Wohnungen und Gewerbedienstleistungen im Südwesten der Long-Van-Brücke im Bezirk Tran Quang Dieu in der Stadt Quy Nhon mit einer Fläche von fast 9 Hektar.

Zu den weiteren Projekten gehören der Bau eines neuen Phu Dong-Busbahnhofs im Bezirk Phu My (fast 2 Hektar), der Bau eines Berufsbildungszentrums und die Bereitstellung von Arbeitskräften für den Auslandseinsatz im Stadtgebiet Long Van in der Stadt Quy Nhon (mehr als 2 Hektar) …

In der Wirtschaftszone Nhon Hoi werden für viele Projekte Landnutzungsrechte versteigert, wie etwa für das Ökotourismusgebiet Eo Gio (über 10 Hektar), das Villengebiet Golf Academy Resort (fast 20 Hektar), das Projekt am Punkt 2 (2-1) Nhon Ly – Tourismusgebiet Cat Tien Beach (über 28 Hektar), das Projekt am Punkt 2 (2-2) Nhon Ly – Tourismusgebiet Cat Tien Beach (über 40 Hektar), das Projekt des südwestlichen Stadtgebiets der Gemeinde Nhon Ly (über 20 Hektar) ...

Für Projekte, die zur Ausschreibung anstehen, ist für das knapp 8 Hektar große Vergnügungsviertel Night Paradise Nhon Hoi vorgesehen, dass die Projektliste im November dieses Jahres zum zweiten Mal veröffentlicht wird. Zuvor war dieses Projekt bereits im nationalen Ausschreibungsnetzwerk ausgeschrieben worden. Ein Investor hatte sich registriert, erfüllte jedoch nicht die vorläufigen Anforderungen hinsichtlich Kapazität und Erfahrung.

Für einige andere bemerkenswerte Projekte werden Ausschreibungen organisiert, wie etwa für das Touristengebiet Tan Thanh (fast 40 ha), das Stadtgebiet Tuong Van 2 – Quy Nhon City (über 42 ha), das Wohngebiet N4A Road, das östlich von Gebiet B von Projekt 1 erweitert wurde, und die Stadt An Nhon (über 10,5 ha) …

Binh Dinh wird sich insbesondere um das Projekt bewerben, in einer Hightech-Agrarzone in der Gemeinde My Thanh im Bezirk Phu My mit einer Fläche von fast 229 Hektar Garnelen anzubauen. Das Projekt wurde angekündigt, um Investoren einzuladen, und die Projektliste wurde im National Bidding Network System veröffentlicht. Die Anmeldefrist für die Projektumsetzung läuft bis zum 6. November.

Regelungen zur Berechnung der Grundnutzungsgebühren

Artikel 5 des Dekrets 45/2014/ND-CP legt die Grundlage für die Berechnung der Landnutzungsgebühren klar fest.

Im Einzelnen gilt für Haushalte und Einzelpersonen:

Bei der Umwandlung von Garten- oder Teichland auf demselben Grundstück wie ein Haus in einem Wohngebiet, das gemäß den Bestimmungen von Absatz 6, Artikel 103 des Bodengesetzes nicht als Wohngrundstück anerkannt ist, in Wohngrundstück; bei der Umwandlung von Land, das ursprünglich als Garten- oder Teichland an ein Haus angrenzt, das der Landnutzer aber zur Übertragung der Rechte abgetrennt hat, oder bei der Vermessung und Erstellung der Katasterkarte vor dem 1. Juli 2004 von der Vermessungseinheit vermessen und in separate Grundstücke aufgeteilt wurde, in Wohngrundstück, wird eine Landnutzungsgebühr in Höhe von 50 % der Differenz zwischen der auf der Grundlage des Wohngrundstückspreises berechneten Landnutzungsgebühr und der auf der Grundlage des Ackerlandpreises berechneten Landnutzungsgebühr zum Zeitpunkt der Entscheidung der zuständigen staatlichen Behörde zur Zweckänderung erhoben.

Bei der Umwandlung von vom Staat zugeteilten landwirtschaftlichen Flächen ohne Erhebung von Landnutzungsgebühren in Wohngrundstücke wird die Landnutzungsgebühr in Höhe der Differenz zwischen der auf der Grundlage des Wohngrundstückspreises berechneten Landnutzungsgebühr und der auf der Grundlage des landwirtschaftlichen Grundstückspreises berechneten Landnutzungsgebühr zum Zeitpunkt der Entscheidung der zuständigen staatlichen Stelle zur Zweckänderung erhoben.

Die zu entrichtende Landnutzungsgebühr bei einer Änderung der Landnutzungsart von Gartenland, Teichland auf demselben Grundstück mit einem Haus in einem nicht als Wohnland anerkannten Wohngebiet zu Wohnland beträgt:

50 % x (Grundstücksnutzungsgebühr berechnet auf Grundlage des Preises für Wohngrundstücke – Grundstücksnutzungsgebühr berechnet auf Grundlage des Preises für landwirtschaftliche Grundstücke).

Gemäß Artikel 7 des Dekrets 10/2022/ND-CP wird der Preis für die Berechnung der Registrierungsgebühren für Immobilien wie folgt festgelegt:

Der Preis für die Berechnung der Registrierungsgebühr für Grundstücke ist der Grundstückspreis in der vom Volkskomitee der Provinz oder zentral verwalteten Stadt gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes zum Zeitpunkt der Erklärung der Registrierungsgebühr herausgegebenen Grundstückspreisliste.

Falls das Land vom Staat in Form einer einmaligen Pachtzahlung für die gesamte Pachtdauer gepachtet wird und die Pachtdauer kürzer ist als die Laufzeit des in der vom Volkskomitee der Provinz oder zentral verwalteten Stadt herausgegebenen Grundstückspreisliste angegebenen Grundstückstyps, wird der Grundstückspreis der Pachtdauer zur Berechnung der Registrierungsgebühr wie folgt bestimmt:

Grundstückspreis der Grundstückspachtdauer zur Berechnung der Registrierungsgebühr = Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste x Grundstückspachtdauer.

Als Grundlage für die Berechnung der Registrierungsgebühr für Grundstücke dient daher der Grundstückspreis in der vom Volkskomitee der Provinz oder zentral verwalteten Stadt gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes zum Zeitpunkt der Erklärung der Registrierungsgebühr herausgegebenen Grundstückspreisliste.

Der Preis für die Berechnung der Grundbuchgebühr errechnet sich aus = Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste x Laufzeit des Grundstückspachtvertrags.

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Quelle