Hauskäufer erwägen einen Umzug, um ein Eigenheim zu besitzen

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Angesichts der ständig steigenden Immobilienpreise können Käufer eine Miete in Erwägung ziehen oder einen Umzug in benachbarte Provinzen in Kauf nehmen, um dort zu einem günstigeren Preis zu kaufen.

Hoher Verkaufspreis

Kürzlich veröffentlichte Daten von Savills zeigen, dass in beiden Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt die jährliche natürliche Nachfrage nach Wohnraum bei etwa 50.000 Häusern liegt. Dies ist eine Folge der Einwanderung, des Auszugs von Erwachsenen aus dem Elternhaus und eines Rückgangs der durchschnittlichen Haushaltsgröße …

Dieser Bedarf konnte schon seit einiger Zeit aufgrund von Angebotsengpässen nicht gedeckt werden, sodass ein Nachholbedarf an Wohnraum besteht. Darüber hinaus veranlassen Makrofaktoren wie volatile Goldmärkte und niedrige Zinssätze die Anleger dazu, nach vernünftigen und langfristigen Anlagekanälen zu suchen. Auch die Nachfrage nach Immobilien im Wohnungssegment steigt.

Die Nachfrage nach Immobilien im Wohnungssegment steigt. Foto: Viet Dung

Der Bericht von Savills im ersten Quartal 2024 zeigte jedoch, dass der Primärpreis für Wohnungen in Hanoi 59 Millionen VND/m2 erreichte, was einem Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal und 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch der Sekundärmarkt verzeichnete ein erhöhtes Handelsvolumen und die Preise stiegen im Vergleich zu den vorherigen Preisen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt zeigen Daten von CBRE Vietnam, dass der Primärpreis für Wohnungen am Ende des ersten Quartals 2024 unverändert gegenüber dem Vorquartal bei 61 Millionen VND/m2 lag. Um die Produktliquidität zu erhöhen, halten die Investoren weiterhin an attraktiven Verkaufs- und Zahlungsrichtlinien fest. Allerdings ist die Liquidität nicht sehr gut.

Es lässt sich nicht leugnen, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage die Immobilienpreise in die Höhe getrieben hat. Allerdings haben auch Investoren aus Verkäufersicht ihre eigenen „Leiden“, die Preissenkungen, selbst wenn sie dies unbedingt wollen, schwierig machen.

Der Leiter einer Immobilienfirma in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, dass die Firma für die Fertigstellung eines Wohnimmobilienprojekts eine Menge Kosten „tragen“ müsse. Beispielsweise umfassen die Grundstückskosten des Projekts Entschädigungs- und Räumungskosten durch die Übertragung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsgebühren, Grundmieten und Gebühren zum Schutz von Reisflächen (sofern Reisflächen genutzt werden) für den Staat.

Die grundstücksbezogenen Kosten betragen bei einem Wohnungsbauprojekt üblicherweise etwa 15 %, bei einem Reihenhausbauprojekt etwa 30 % und bei einem Villenbauprojekt etwa 20 % der Kosten.

Insbesondere Entschädigungs- und Räumungskosten werden von den zuständigen staatlichen Stellen derzeit häufig mit 70 % oder mehr der tatsächlich aufgewendeten Kosten der Unternehmen abgezogen. Die verbleibenden tatsächlichen Kosten, die nicht abgezogen wurden, gelten als Gewinn und das Unternehmen muss auf diesen Gewinn zusätzlich 20 % Körperschaftssteuer zahlen. Letztendlich werden diese Kosten in den Verkaufspreis eingerechnet, den Kunden beim Kauf eines Eigenheims zahlen.

Die Baukosten betragen bei Wohnungsbauprojekten etwa 50 %, bei Reihenhausbauprojekten etwa 30 % und bei Villenbauprojekten etwa 20 % der Kosten. Diese Kosten steigen ständig, beispielsweise sind die Kosten für 1 m2 Wohnfläche beim Bau von Mehrfamilienhäusern mittlerweile auf 13–15 Millionen VND/m2 gestiegen, fast das Doppelte des vorherigen Niveaus von 7–8 Millionen VND/m2 …

„Alle oben genannten Kosten basieren auf normalen Marktbedingungen und einer Projektlaufzeit von etwa drei Jahren für ein gewerbliches Wohnbauprojekt. Sollte die Fertigstellung aufgrund rechtlicher Probleme wie in der Vergangenheit länger dauern, steigen die Gesamtinvestitionskosten erheblich“, erklärte der Geschäftsführer des Unternehmens.

Die Vororte sind Lichtblicke

Angesichts der steigenden Preise wurden für einige Projekte Preise festgesetzt, die ihren tatsächlichen Wert übersteigen. Experten raten Käufern, den Nutzungswert und die Sinnhaftigkeit des Vorhabens sorgfältig abzuwägen.

„Im Allgemeinen werden Käufer bei weiter steigenden Preisen ihre finanzielle Situation berücksichtigen. Zwar stellt die tatsächliche Wohnungsnachfrage nach wie vor den größten Teil dar, doch bei weiter steigenden Preisen können Käufer die Anmietung von Wohnungen in der Innenstadt in Erwägung ziehen oder eine Verlagerung der Nachfrage auf Angebote in benachbarten Provinzen mit günstigeren Preisen in Kauf nehmen“, sagte Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi.

Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Vietnam Consulting Services, sagte, dass der Prozess des Hausbesitzes und des Kapitalaufbaus oft mit kleinen, erschwinglichen Wohnungen beginnt und die Familie dann, wenn sie Vermögen angehäuft hat, in größere Wohnungen umzieht. Daher ist der Kauf eines Eigenheims in guter Lage für Erstkäufer oft nicht machbar.

Allerdings bleibt die Infrastruktur der wichtigste Hebel, um die Wertestruktur des Wohnungsmarktes zu verändern. Durch die Bereitstellung der Infrastruktur werden die Reisezeiten verkürzt und mehr Möglichkeiten in den umliegenden Gebieten geschaffen, wodurch das Problem der Erschwinglichkeit gelöst wird.

„Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Großstädten ist unbestreitbar. Dies ist jedoch verständlich, da dieser weder für Investoren noch für Erstkäufer geeignet ist. Bezahlbarer Wohnraum ist in anderen Satellitengebieten verfügbar, und wenn die Infrastruktur verbessert wird, wird sich die Entfernung von diesen Gebieten zum Stadtzentrum verkürzen“, sagte Frau Giang.

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