Hauskäufer sind bereit, weite Wege zurückzulegen, um ein Haus zu besitzen.

Angesichts der stetig steigenden Immobilienpreise können Käufer erwägen, zu mieten oder in benachbarte Provinzen umzuziehen, um dort zu einem günstigeren Preis zu kaufen.

Hoher Verkaufspreis

Jüngst veröffentlichte Daten von Savills zeigen, dass in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt der jährliche Bedarf an Wohnraum bei etwa 50.000 Wohnungen liegt. Dies ist auf Zuwanderung, den Auszug von Erwachsenen aus ihren Elternhäusern und die sinkende durchschnittliche Haushaltsgröße zurückzuführen.

Diese Nachfrage konnte durch das Angebot seit einiger Zeit nicht gedeckt werden, was zu einem Nachholbedarf an Wohnraum führte. Hinzu kommt, dass makroökonomische Faktoren wie der volatile Goldmarkt und die niedrigen Zinsen Investoren dazu veranlasst haben, nach vernünftigen und langfristigen Anlagemöglichkeiten zu suchen. Auch die Nachfrage nach Wohnungen ist gestiegen.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt. Foto: Viet Dung

Laut einem Bericht von Savills aus dem ersten Quartal 2024 erreichte der Quadratmeterpreis für Wohnungen in Hanoi 59 Millionen VND, ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal und 14 % gegenüber dem Vorjahr. Auch auf dem Gebrauchtmarkt stiegen das Transaktionsvolumen und die Preise im Vergleich zu den Vorquartalen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt erreichten die Primärpreise für Wohnungen laut Daten von CBRE Vietnam Ende des ersten Quartals 2024 61 Millionen VND/m², unverändert zum Vorquartal. Investoren setzen weiterhin auf attraktive Verkaufs- und Zahlungsbedingungen, um die Liquidität der Objekte zu erhöhen. Die Liquiditätslage ist jedoch nicht sehr optimistisch.

Es ist unbestreitbar, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage die Immobilienpreise in die Höhe getrieben hat. Doch auch aus Verkäufersicht haben Investoren mit Nachteilen zu kämpfen, die es ihnen erschweren, die Preise zu senken, selbst wenn sie es unbedingt wollten.

Der Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass das Unternehmen zur Realisierung eines Wohnbauprojekts erhebliche Kosten tragen müsse. Zu den Grundstückskosten zählten beispielsweise Entschädigungszahlungen, Kosten für die Geländebereinigung durch die Übertragung der Nutzungsrechte, Nutzungsgebühren, Pacht und gegebenenfalls staatliche Gebühren für den Reisanbau (falls Reisanbauflächen genutzt werden).

Die Kosten für das Grundstück machen in der Regel etwa 15 % der Gesamtkosten eines Apartmentprojekts, etwa 30 % bei einem Reihenhausprojekt und etwa 20 % bei einem Villenprojekt aus.

Insbesondere werden die Entschädigungs- und Räumungskosten derzeit von der zuständigen staatlichen Behörde mit etwa 70 % der tatsächlich entstandenen Kosten abgezogen. Die verbleibenden, nicht abgezogenen Kosten gelten als Gewinn, auf den das Unternehmen zusätzlich 20 % Körperschaftsteuer entrichten muss. Schließlich fließen diese Kosten in den Verkaufspreis ein, den die Kunden beim Hauskauf zahlen müssen.

Die Baukosten machen etwa 50 % der Gesamtkosten von Wohnungsbauprojekten, etwa 30 % von Reihenhausprojekten und etwa 20 % von Villenprojekten aus. Diese Kosten steigen stetig; so haben sich beispielsweise die Kosten für 1 m² Wohnfläche im Wohnungsbau mittlerweile auf 13–15 Millionen VND/m² erhöht, fast doppelt so viel wie zuvor (7–8 Millionen VND/m²).

„Alle oben genannten Kosten wurden unter normalen Marktbedingungen und mit einer Projektdauer von etwa drei Jahren für gewerbliche Wohnbauprojekte kalkuliert. Sollte es aufgrund von rechtlichen Problemen, wie in der Vergangenheit, länger dauern, werden die Gesamtinvestitionskosten deutlich steigen“, erklärte der oben genannte Unternehmensleiter.

Die Vororte sind Lichtblicke

Angesichts der steigenden Preise wurden einige Projekte überbewertet. Experten raten Käufern, den Wert und die Eignung des Projekts sorgfältig zu prüfen.

„Generell gilt: Steigen die Preise weiter, werden Käufer ihre finanzielle Situation neu bewerten. Zwar macht die tatsächliche Wohnungsnachfrage nach wie vor den Großteil aus, doch bei weiter steigenden Preisen können Käufer erwägen, Wohnungen in der Innenstadt zu mieten oder die Verlagerung des Angebots in benachbarte Provinzen mit günstigeren Preisen zu akzeptieren“, so Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi.

Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Vietnam Consulting Services, erklärte, dass der Prozess des Immobilienerwerbs und des Vermögensaufbaus oft mit kleinen, erschwinglichen Wohnungen beginnt. Sobald die Familie über genügend Vermögen verfügt, zieht sie in größere Wohnungen um. Daher ist der Kauf einer Immobilie in guter Lage für Erstkäufer oft nicht realisierbar.

Die Infrastruktur bleibt jedoch der wichtigste Hebel zur Veränderung der Wertstruktur des Wohnungsmarktes. Durch den Ausbau der Infrastruktur werden Reisezeiten verkürzt und die Auswahlmöglichkeiten in der Umgebung erweitert, wodurch das Problem der Bezahlbarkeit gelöst wird.

„Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Großstädten ist unbestreitbar. Dies ist jedoch nachvollziehbar, da er weder für Investoren noch für Erstkäufer eine realistische Option darstellt. Bezahlbarer Wohnraum ist in anderen Satellitenstädten verfügbar, und mit dem Ausbau der Infrastruktur wird sich die Entfernung von diesen Gebieten zum Stadtzentrum verkürzen“, sagte Frau Giang.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nguoi-mua-nha-can-nhac-viec-di-xa-de-so-huu-nha-d213338.html